【房地产精品文档】百富购物中心营运及招商方案01

1、目录 1、整体经营业态定位 2、业态定位的原则 3、战略定位 4、商品布局和功能分区 5、水平人流和垂直人流设计 6、楼层功能定位和商品布局 7、商品定位 8、目标客户群定位 9、经营模式 1 0.百富理念 1 1、商场管理系统建立 1 2、商场包装 13、人员培训 14、商场招商计划 结语： 附件：百富购物中心招商手册文案 1、整体经营业态定位 科学合理的业态布局划分将会使经营商家的经营利润得以充分的体现，使商 场的形象更为鲜明，层次更为丰富，同时也将会使消费者的消费行为及过程显得 更加顺畅和轻松愉快。 所以商场业态划分的合理与否，不仅要能够体现开业后本项LI商品组合的丰 富多样，还必须考虑

2、到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立商铺与 整体商铺的协调性与互动性。好的业态功能划分方式，可以提升商业物业的销售 力和凝聚力,便于聚集人气，有利于提高商场的品位。 不同零售经营通路模式的商品经营特征门 专卖店d 百贷公可 超级市场 便利商店 童贩店+ 连锁专卖店 购物中心门 专卖店d 百贷公可 超级市场 便利商店 童贩店+ 连锁专卖店 购物中心门 2、业态定位的原则 1、同业差异、异业互补 同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲LI招同一品类的店。譬 如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用 品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想象的。

3、 异业互补LI的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提 高其消费兴趣。譬如口货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛购疲劳 的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。 2-2、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束 六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品 白货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱怎等多业态互为补充，相互促进 经营。全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品口货，从运动休闲到品 牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用 品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺

4、休 闲吧强调一站式购物理念。 2-3、合理配比各主力业态 MALL的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现 从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要 分为以下三类一一零售设施满足购物需求；文化娱乐设施满足娱只和休闲需求; 餐饮设施满足就餐需求。 3、战略定位 【城市商业战略定位：地区购物中心（regions 1 mall） 新经济圈诞生新的商业中心，按照国际大都市的发展规律，当城市发展到 一定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城（新区），将诞生一批以 满足区域消费需求和消费升级的regional mall （地区购物中心），也就是地

5、 区购物中心或区域商圈。从上海浦东新区的发展,我们可以看出re g ional mall 的发展趋势，从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。 乌鲁木齐铁路局商圈的发展，可以清晰的看出以上发展趋势，随着新市区的 发展，铁路局商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态，最终形成现在的综合 白货和大型超市结合的主力业态，城市商业发展的脉络清晰可见。浦东新区和铁 路局商圈的过去，和今天米东新区的概念不谋而合：浦东新区和铁路局商圈的的 发展，清晰勾勒出新经济区商业发展的脉络；浦东新区和铁路局商圈的今天，印 证了米东新区未来的发展，一个新的地区购物中心(regio n al ma 11)正在

6、诞生, 米东人今后不在有消费的烦恼，多业态、多层次消费组合的白富购物中心，将满 足区域人民消费的多元需求！ 4、商品布局和功能分区 依据M ALL的定位主题，我们进行相应的商品布局和功能分区，商品布局遵 循不同业态的配比原则：以零售设施为主，其面积规划占整个卖场面积的7 0%左 右；以文化娱乐设施为配比业态，占整个卖场面积的2 0%左右；以配套商业为附属 业态，占整个卖场面积的10%左右。具体分布如下： 1、零售设施 核心主力店：百货、综合超市等；辅助主力店：电器、家居、书丿占、音 像店等各类专业店； 配套辅助店：不同地区特色商品店；2、文化娱乐设施 核心主力店:动感影院、休闲广场等；辅助主力

7、店：儿童乐园等； 配套辅助店：艺术摄影、DIY(自助类项D)等； 3、配套设施 核心主力店：空中餐饮广场、咖啡西餐等；辅助主力店:快餐类、风味小 吃类等；心配套服务设施:写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场 等。 5、水平人流和垂直人流设计 人流设讣遵循购物和行走习惯进行设计。 1、水平人流设计，遵循由动到静、由商品吸引到品牌吸引、由随意消费到U标 消费的原则，如中岛属于闹区，人流量比较大，因此主要安排大众、随意性消费商 品，以商品吸引促进销售。边厅处于静区，人流量相对小，主要安排一些品牌个高 档次商品，以品牌和LI标消费促进销售。 主通道设讣2.8米，形成0型的水平环行人流，保证购物距

8、离最短,商品展 示区域最大。辅助通道设II1.9米，呈S型分布于中岛区域，保证人流畅通。 2、垂直人流设计，遵循人气对流和疲劳指数进行规划，人气对流指项U顶层和底 层规划商品吸引力业态，如负一层的超市和五层的数码影院、楼顶的休闲广场， 引导人流上下运动，形成对流。中间层规划品牌吸引力业态，如精品口货业态， 通过品牌吸引客户消费。根据人体疲劳指数，四层以上规划为休闲和娱乐性消费 项II,满足消费人群在2小时购物疲后休憩和就餐。 3、详细的水平人流设计见楼层平面布局图，垂直人流设计见楼层业态定位。 6、楼层功能定位和商品布局 楼层 主题功能 主营商品 楼顶 空中餐吧 特色餐饮、夜市、休闲 5 F

9、数码影院、餐饮 数码影院、特色餐饮 4F 家居生活馆 家用电器、家居用品、文体办公、针织、童装、儿 童娱乐场 3F 仕女名品馆 名媛女装、职业装、淑女装、青春装、女士内衣、 美容美体 2F 时尚休闲馆 男士正装、休闲服饰、休闲配饰、衬衣、单品、咖 啡厅 1F 都市流行馆 珠宝玉器、钟表眼镜、化装品、装饰品、皮鞋 B1 大型超市、无公害农产品 超市 食品、副食品、生鲜、无公害浓产品 7、商品定位 K商品比例 在营业中，主力商品一般占到营业额的7 0%,主要是季节性主题商 品，如服装、皮鞋等；基本商品占到营业额的2 0%,主要是衬衣等非季节 性商品；附属商品一般占到营业额的10孰 主要是装饰类商品

10、。 2、档次配比 根据区域消费水平和购物中心的综合定位，建议以中档产品为主力 定位，合理的配比比例分别是高档占】0%,起提升商场形象的作用；中档占 70%,是购物中心销售的主力商品，起到提升销售业绩的作用；低档占2 0%, 起到烘托售卖气氛的作用。 3、档次配比图示 8、目标客户群定位 1、区域市场定位 根据大型购物广场商业辐射能力，500米:辐射核心区域、500-200 0米: 辐射次区域、2 0 0 0 -500 0米：辐射边缘区域，我们将该项H的区域市场定 位在：以项目为中轴，涵盖米泉、石化等，距离项目5公里内的区域。 2、目标客户定位 按照该项日商圈辐射区域来看，商圈有常住人口 2 8万左右。从消费结构 而言，以中高收入群体为主，其中中收入阶层是项日的主力客户