个人转让房地产土地增值税营业税及附加个人所得税办税须知

1、百度文库让每个人平等地捉升口我 个人转让房地产土地增值税.营业税及 附加.个人所得税办税须知 个人转让房地产除征收契税、印花税之外”还涉及土地增值税、 营业税及附加、个人所得税，为便于纳税人了解和掌握有关办税知识, 根据现行税法规定，将有关办税须知简要列举如下：应征、免征的情 形一、应征情形:（-）土地增值税1转让非住宅（含赠与给非直系 亲属）;2转让非普通住宅（含赠与给非直系亲属X注：上述非直系 亲属如果既受赠住宅又承担赠与人的直接赡养义务的除外。（二）营 业税1 转让非住房；2转让购买不足五年的住房（含个人将通过受赠、 继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售）;3转让购 买已满五

2、年的非普通住房;4转让自建房，属于城市、县城镇的，超 过六十平方米部分。（三）个人所得税1 转让非住房；2转让自用不 足五年的住房（家庭生活用房）（含个人将通过受赠、继承、离婚财 产分割等非购买形式取得的住房对外销售）；3转让自住满五年但不 是唯一的住房（家庭生活用房X二、免征情形（）土地增值税1. 转让非住宅经计算无增值的;2转让非普通住宅经计算无增值的;3. 居民个人拥有普通住宅转让;4将房产、土地使用权赠与直系亲属或 承担直接赡养义务人和通过中国境内非营利的社会团体、国家机关赠 与教育、民政和其他福利、公益事业的。有上述第1、2、4点情形 的土地增值税的免征手续须到税务部门办理免征证明。

3、（二）营业税 1 转让购买已满五年的普通住房2个人赠与不动产。注:转让购买的 非住宅、转让购买已满五年的非普通住宅，须提供上手购房发票进行 计算，计算后无余额的，不用缴纳有关的税费。（三）个人所得税转 让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房。注：个人转让房地产 按据实征收方法,经税务部门审核后无所得额的，不用缴纳个人 所得税。计税方法一览表一、非居住用房税种计征条件征收方式计税 公式备注土地增值税能提供上手购房发票据实征收转让收入上手 发票价（每年加计5% ） 有关税金x适用税率速算公式无增值不征 不能提供上手购房发票核定征收，简易扣除重置成本（转让收入转 让收入x90% ） x30%/营业

4、税及附加能提供上手购房发票/（转让收 入上手发票价）x %无余额不征不能提供上手发票/转让收入X%/ 个人所得税/据实征收（转让收入房产原值合理费用）x20%无所得 额不征/核定征收转让收入x%x20%/二、居住用房（一）普通住房 税种计征条件征收方式计税公式备注营业税及附加购买不足5年转 让的/转让收入x %购买超过5年（含5年）转让的不征个人所得税/ 据实征收（转让收入房产原值合理费用）x20%转让自用满5年（含 5年）且是唯一家庭生活用房的免征/核定征收转让收入x5%x20% （二）非普通住房税种计征条件征收方式计税公式及税率备注土地增 值税能提供上手购房发票/转让收入上手发票价（每年加

5、计5% ） 有关税金x适用税率速算公式非普通住宅凡居住满五年或五年以 上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地 增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税，无增值额的不征。 不能提供上手购房发票核定征收，简易扣除重置成本（转让收入 转让收入x90% ）x30%营业税及附加购买未满5年转让的/转让收入 x%/购买超过5年（含5年）转让/ （转让收入一上手发票价）x%无 余额的不征自建自用住宅超用地标准部分/超标准部分房价x %转让 自建房，属于城市、县城镇的，未超过六十平方米部分的不征个人所 得税/据实征收（转让收入房产原值合理费用）x20%自用满5年 （含5年）且是唯一住

6、房/核定征收转让收入x5%x20%注：外籍个 人暂不征收城市建设维护税和教育费附加有关概念规定普通住房：同 时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在以上；单套住房套内建筑面 积120平方米以下或单套住房建筑面积144m2以下（含144m2）; 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的倍以下（含倍）。 非普通住房：只要符合以下其中一个条件的住房为非普通住房：住宅 小区建筑容积率在以下；单套住房套内建筑面积120平方米以上或 单套住房建筑面积144m2以上;实际成交价格高于同级别土地上住 房平均交易价格的倍以上。个人所得税据实征收：转让自有房产的， 纳税人能够提供合法、有效的售房、购房合同和房产

7、原值凭证等证明 材料的，根据个人所得税法的规定按照财产转让所得项目据实征 收个人所得税。每次转让房产收入额:是指纳税人每次转让房产所取 得的全部房款收入，不管分多少次取得收入，均应合并为一次转让房 产收入。个人所得税核定征收：按照中华人民共和国税收征收管理 法第三十五条、第三十六条和中华人民共和国个人所得税法实施 条例第十九条的有关规定，凡转让房产过程中有出现下列情形之一 的，实行核定征收：1 未能提供合法、有效的售房合同，不能正确计 算售房收入的;2未能提供合法、有效的购房合同和构成房产原值相 关凭证，不能正确计算房产原值的；3.未能提供支付合理费用相关凭 证,不能正确计算合理费用的；4.申

8、报房产成交价格明显低于房管部 门出具的房地产价格审核书所审定的价格，又无正当理由的；5. 转让已购公有住房不能提供所有扣除项目相关资料凭证的;6.在办理 个人所得税完税手续时，未按规定提供主管地税征收机关出具按据 实征收审核意见的。转让收入：对住房转让所得征税时，以实际成 交价格为转让收入。但隐瞒、虚报交易价格或报价明显偏低且无正当 理由的则采用市场评估价格核定。土地增值税纳税人隐瞒、虚报房地 产成交价格的，或提供扣除项目金额不实的，或转让房地产的成交价 格低于房地产评估价,又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征 收;将非居住用房、非普通住宅赠与给非直系亲属计征土地增值税时, 以评估价作为转

9、让收入。上手购房发票：上手购房发票是由上手卖方 或税务机关开具的，套印税务机关发票监制童的发票和经省级税务机 关批准不套印发票监制童的专业发票以及合法的财政票据。土地增值 税适用税率:适用四级超率累进税率。适用税率速算公式:增值额未 超过扣除项目金额50%的：增值额x30%=税金;增值颔超过扣除项 目金额50%未超过100%的：增值额x40% ? D扣除项目金额x5%= 税金增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的 增值额x 50% 扣除项目金xl5%=税金；增值额超过扣除项目金额200%的： 增值额x60% 扣除项目金额x35%=税金。土地增值税扣除项目金 额：统一按转让收入的90%为

10、综合扣除率计算增值额，综合扣除额 包括旧房的重置成本价、应纳税金以及有关规定缴交的费用。应纳税 金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、教 育费附加。房屋原值具体包括:1 自建房：报建及建造过程发生的费 用；2购买商品房：购进价格及购房支付的其他有关费用（包括契税、 印花税、权证综合费等）；3经济适用房（含集资合作建房、安居工 程住房）:原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳 的土地出让金。经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规 定的标准确定。4已购公有住房:原购公有住房标准面积按当地经济 适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的 房

11、价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相 关税费。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上 人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价） 购买的公有住房。5.城镇拆迁安置住房:（1）房屋拆迁取得货币补偿后 购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；（2） 房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为房屋拆迁补偿安 置协议注明的价款及交纳的相关税费；（3）房屋拆迁采取产权调换 方式,被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的,所调换 房屋原值为房屋拆迁补偿安置协议注明的价款和交纳的相关税费, 减去货币补偿后的余额；（4）房屋拆迁采

12、取产权调换方式，被拆迁人 5 百度文邮-让每个人平零地捉升口我 取得所调换房屋,又支付部分货币的,所调换房屋原值为房屋拆迁 补偿安置协议注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。 合理费用：是指纳税人按照国家或地方政府规定实际支付的住房装修 费用、住房贷款利息、土地出让金、交易手续费、中介服务费等费用。 1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一 发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务 机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规 定比例内扣除：（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房 屋原值的15% ; （2）商品房及其他

13、住房:最高扣除限额为房屋原值的 10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺 装了地板，装配了洁具、厨具等）的,不得再重复扣除装修费用。2. 支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其 向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据 实扣除。3纳税人按照有关规定实际支付的土地出让金、交易手续费、 中介服务费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。有关税金:是 指转让房产时按照国家或地方政府规定支付的有关营业税、城建税、 教育费附加、土地增值税、印花税。确定上述房产原值、合理费用、 有关税金时，纳税人必须提供有关合法、有效的凭证，包括完税凭证、 套

14、印税务机关发票监制童的发票以及经省级税务机关批准不套印发 票监制童的专业发票和财政部门管理的行政性收费收据以及经财政 部门、税务部门认可的其他凭证；发生建造费、中介服务费的，纳税 人还必须提供有关合同、协议。房屋原价（营业税的规定）:是指单 位和个人销售其购置的不动产或转让其受让的土地使用权发票上注 明的价款，不包括购进不动产、受让土地使用权过程中支付的各种费 用和税金。有关时间的界定一、计征个人所得税个人自用、购买、转 让住房时间的界定（）根据现行政策规定，个人转让自用达五年以 上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暂免征收个人所得税。自用 时间按下?商品房的，以房屋产权证、契税完税证明上注明

15、的时间或 商品房买卖合同约定的交楼时间为准；(2)购买公有住房的，以 购房合同的生效时间、房款收据的开具日期、购买公房缴款明细表 上注明的缴款时间或房屋产权证上注明的时间为准(3 )自建住房的， 以房屋档案记载的规划部门竣工验收时间或房管部门发放的房屋产 权证上注明的时间为准;(4)个人通过受赠、继承、离婚财产分割等 非购买形式取得的房屋，以发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的 自用时间为准。上述证明文件所注明的自用起点时间不一致的，按照 孰先的原则确定自用时间。2个人自用房屋的终止时间：以转让房屋 时向房管部门申请交易所填报的广州市房地产买卖、登记申请表 上注明的受理日期为准。(二)根据现行

16、政策规定，个人转让自有住 房并在出售后一年内重新购房可全部或部分退回转让住房已缴个人 所得税。对上述房屋买卖时间按下列原则确定：1.个人重新购买住房 时间：以购房合同的生效时间、第一期房款发票上注明的填发日期或 房屋产权证、契税完税证明上注明的填发日期，按照孰先的原则确定 重新购房的时间。2个人转让自有住房时间：以个人转让自有住房缴 纳的个人所得税完税凭证上注明的时间为准。二、计征营业税购买时 间的界定()个人购买住房以取得房屋产权证或契税完税凭证上注 明的产权证核准发证时间或契税完税填发时间确定购买时间。(二) 房屋产权证与契税完税凭证上注明的日期不一致时，按照孰先原则处 理。即房屋产权证上

17、注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的， 以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的 时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间 为购买房屋的时间。(三)通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买 形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离 婚财产分割行为前的购房时间确定。(四)根据国家房改政策购买的 公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权 证上注明的时间，按照孰先的原则确定购买房屋的时间。实际操作常 见税收违法行为及法律后果一、低报交易价格代征单位发现在房产交 易过程中，发现有部分买卖双方在填报房地产转移登记表及房 地产

18、买卖合同时，故意低报、瞒报交易价格逃避税收，这是典型的 低报价格逃税案例。法律后果：1 行为违法。此行为违反了中华人 民共和国税收征收管理法和中华人民共和国合同法的有关规定, 买卖双方将承担相应的法律责任。根据中华人民共和国税收征收管 理法实施细则第三条纳税人签定的合同、协议等与税收法律、行 政法规相抵触的，一律无效的规定，买卖双方故意低报、瞒报交易 价格的合约行为，税务机关不予认定，税务机关对申报的交易价格明 显偏低而又没有正当理由的”依税法规定按核定计税价格征收税费。 因违法（虚假）签约行为导致少缴、未缴税款的，由税务机关按照偷 税行为论处。2.容易发生交易纠纷。由于法律不保护买卖双方私下签 订的协议，一旦买方以故意低报的价格来支付房款，便会产生交易纠 纷，卖方的权益不但得不到保障并要承担违约责任。3税负转嫁。买 卖双方低报、瞒报交易价格申报纳税后，偷逃了应由卖方负担的部分 或全部税款，并取得了非实际成交价格的房屋销售发票。买方再次转 让时，只能以房屋销售发票载明的价格而非上手实际交易时的成交价 格作为申报纳税的扣减凭证，多缴了上手低报、瞒报的部分价格的应 缴税款，既本应由