某地产项目二期户型规划建议书

1、 华夏名城 二期户型规划建议书一、 华夏名城 二期购房意向的市场调查统计分析（一）调查问卷样本的相关特征本次调查采取问卷调查的形式，共回收问卷68 份，其中有效问卷66 份。1、目标客户的基础性调查样本的年龄特征：从本次问卷调查对象的年龄层次分析，20 29 岁之间的共有 27 人， 30 35 岁之间共有 19 人， 36 45 岁之间的共有 14 人， 46 岁以上的共 6 人。 35岁以下的共 46 人，占样本总数的69.7% ， 36 岁以上的共 20 人，占样本总数的 30.1% ；8%2%2029 岁21%40%3035 岁36 45岁29%46 55岁56 岁以上样本的家庭结构特

2、征：从家庭结构上看，本次调查样本的家庭结构为单身的共7 人，占样本总数的 10.6% ；二口之家的共 3 人，占样本总数的 4.5% ；与子女同住的共 29 人，占样本总数的 43.9% ；与父母同住的家庭共 21 人，占样本总数的 31.8% ，三代同堂的家庭共6 人，占样本总数的9.1% 。9%11%5%32%43%单身夫妇二人与子女同住与父母同住三代同堂从调查样本的家庭常住人口上看，常住人口为 1 人的有 4 人，常住人口为 2 人的有 5 人，常住人口为 3 人的有 29 人，常住人口为 4 人的有 18 人，常住人口为 5 人及 5 人以上的家庭有 10 人。15%6% 8%1 人2

3、 人27%3 人44%4 人5 人调查样本的文化特征状况：15%29%初中及初中以下高中或中专56%大学及大学以上调查样本的职业特征：5%8%34%8%45%公务员技术员教育工作者经商人士其他调查样本的经济状况分析：23%12%800 以下800 11999%1200 159929%1600 199927%2000以上统计表明：家庭月收入在 800 到 1599 元之间的所占的比例最大， 占样本总数的 56% ，月收入在 2000 元以上的占样本总数的23% 。结论 1 ：在受访者的职业构成上看来，经商人士所占比例较大，导致对商业物业的需求大；结论 2 ：居民的经济收入偏低，导致房地产市场的有

4、效需求不足；结论 3 ：家庭结构以满巢为主，与子女同住和与父母同住的家庭超过样本总数的 3/4 ，家庭常住人口以3 人、 4 人为主；结论 4 ：从文化层次上看，当地居民的学历以高中（中专）为主。2、样本的居住物业因素现有居住状况：8% 2% 9%50 平米以下11%5074 平米26%7599 平米100 119 平米44%120 139 平米140 平米以上需求的居住面积：14%3% 9%60 7475 9932%100 11942%120 139140 以上从居住面积反映看来，本地居民现有的居住面积主要集中在75 120 平米之间，现有居住面积在75 120 平米之间的占样本总数的70%

5、 ；而从需求的住宅面积反映看来，样本需求的的住宅面积主要集中在100 140 平米之间，占样本总数的 74% ，其中所需住宅面积在 100 119 平米的占样本总数的42% ，所需住宅面积在120 140 平米的占样本总数的32% ，其余需求住宅面积占26% 。需求的住宅户型：12%2%20%8%58%一室二室两厅单卫二室两厅双卫三室两厅双卫复式从需求户型看来， 本地居民需求的户型以三室两厅双卫为主，占样本总数的 58% ，其次为二室两厅单卫，占样本总数的20% 。能接受的住宅单价：6% 5%2%600 元以下600 69932%55%700 799800 899900 元以上统计表明：样本能

6、接受的住宅单价在600 元以下的有37 人，能接受600 699 元的有 21 人，700 799 元的有 4 人，能接受 800 899 元的有 3人，能接受 900 元以上的有 1 人。能接受的住宅总价：受调查样本能接受的住宅总价，在5 万以下的有 18 人，能接受5 万到 6万之间的有 20 人，能接受 6 7 万元的有 10 万人， 7 8 万元的有 10 人，能接受 8 9 万的有 5 人，能接受 9 10 万元的有 2 人， 10 万元以上的有 1 人。5 万元以下8% 3%2%56 万27%15%67 万78 万15%30%89 万910万10 万以上投资理念本次调查问卷中关于投

7、资渠道共设计了存款、债券、股票、房地产及其他种类。从问卷的统计结构看来，选择存款共有10 人，没有人选择债券投资，有2人选择股票，选择房地产投资的有45 人，另有 9 人选择了其他投资方式。14%15%0%存款3%债券股票/期货68%住宅/商铺其他统计表明：当地居民的投资渠道相对较少，且大多数居民还属于保守型投资者（风险规避型），存款和房地产都属于风险较小的投资渠道，而这两项共占样本总数的 82% ，而股票 / 期货类高风险投资渠道仅占样本总数的3% 。购买住宅时看重的因素30 2825201418151054220位置配套价格户型朝向其他购买住宅的付款方式25%43%一次性付款分期按揭32%

8、统计表明：受访者在购买住房时， 对按揭的依赖程度比较大，希望采取按揭方式购房的受访者占样本总数的43% 。购买住宅的时间6%8%38%15%33%即将购买半年内购买一年内购买两年内购买五年内购买调查显示：即将购买的有4 人，半年内购买的有5 人，一年内购买住房的有 10 人，两年内购买的有22 人，五年内购买的有25 人。结论 1 ：从样本分析看来， 当地居民对住房的价格还较为敏感，能接受 700元以下的占样本总数的69% ，故此，在后期的价格策略时应相当谨慎。结论 2 ：如果将在一年和一年内打算购买的视为短期内有购房意向的话，则短期内将购房的占样本总数的29% ，中长期购房的占样本总数的71

9、% 。潜在市场相对较大，有效需求相对不足是本区域住宅市场的一大特征。结论 3 ：居民的投资意识相对保守，多数属于稳健型投资者，对收益率高，风险相对较小的房地产投资十分看好。结论 4 ：对物业的单价和总价而言，受经济条件所限，当地居民更希望住宅能低单价、低总价。由此推出，居住物业的需求弹性系数较大，在住房的价格控制上应小心谨慎。结论 5 ：对所需求的户型仍以三室两厅双卫为主，所需面积主要集中在100 140 平米。（二）受访者对商业物业的敏感分析1、铺面的首要考虑因素：9% 4%位置11%价格业态76%开发商形象统计表明：首选位置为商业铺面要素的共53 人，占样本总数的76% ，位置仍是商业物业

10、的第一要素。铺面的分割面积：3%3% 11%1019 平米2029 平米23%3049 平米26%5079 平米34%8099 平米100 129 平米技术结论：普遍是认为面积要适中，不宜偏大，也不宜过小，以保证投资者今后有更多的可经营的范围及组合方式。购买铺面的目的：16%自营28%56%出租转让相关结论：受访者中对于商铺的投资回报形式仍以出租为主。购买铺面的付款方式：26%45%29%一次性付款分期付款按揭付款投资者中大部份选择按揭的方式支付，不仅可以减轻支付压力， 还可以降低投资风险，在这一类人群中，都希望可以通过租金或经营来偿抵每月的月供款。另一方面选择一次性付款的人群中，绝大部份是小

11、投资者， 愿意从个人存款中拿出一部份来投资，为避免利息损失而选择一次性付款。购物场所：403020311010140683私人店铺批发市场专卖店超级市场专业商场百货公司统计表明：当地居民购物场所主要集中在超市、批发市场和私人店铺。当地缺乏的商业形态：统计表明：当地居民对专业商场、 超级市场、 批发市场的需求占有较大的比例。尤其是专业商场在当地还有很大的市场空间。结论 1 ：购买商业铺面的首要看重因素仍是地理位置；结论 2 ：购买商业铺面的目的相当部分是用于自己经营和出租；结论 3 ：对分割铺面的面积普遍认为在20 49 平米最为合适；结论 4 ：购买铺面所选择的付款方式有较大比例的受访者选择按

12、揭和分期付款的方式，希望通过租金和经营收入来缓解资金压力；结论 5 ：专业商场也超级市场在当地有较大的市场空间；2、对本专案的认识对 华夏名城 的认知途径：9%朋友介绍32%内部杂志51%户外广告8%其他途径对本专案的印象：2%9%很好较好53%36%一般很差统计表明：受访者对 华夏名城 的认识上，认为“很好”的有6 人，认为“较好”的有 23 人，认为“一般”的有34 人，认为“很差”的有1 人。对 华夏名城 的购买意向：22%2%即将购买37%很有可能有可能39%不可能统计表明：即将购买和很有可能购买华夏名城 的共占 39% ，有可能购买的占样本总数的39% ，不可能购买的占22% 。结论

13、 1 ：从受访者对 华夏名城 的印象看来，认为 华夏名城 形象“很好”和“较好”的占样本总数的45% ，认为“一般”的占样本总数的53% 。由此看来，在后期推广中还需加强项目自身品质的打造，从细微环节入手， 着力树立起专案的高品质形象。结论 2 ：统计表明：超过半数的受访者是通过户外广告得知本专案，表明前期本专案的户外广告对项目形象的导入起到了相当的作用，而内部杂志的宣传效果仅占 8% ，在后期的推广中，应加大内部杂志的影响。二、 华夏名城 一期推出户型的市场反应（一）各种户型面积销售的统计套数88.67-89.6830%8%13%5 %4 4 %90.1-92.06109.31-113.71

14、120.82-123.18137.43-138.52从总体成交的情况来看， 除了上述客户呈现的相关特征，还可以看出目前被市场较为接受认可户型面积特征：109 113.71的三房两厅及137 138 的三房两厅较为畅销。 总价和三房差价不大的两房，由于不具价格优势， 因此在销售上仍有市场阻力。 因此，在本项目即将推出的二期户型应充分考虑如何规避这一市场风险因素。（二）影响消费者购买主力因素的分析1、有利因素景观（现有的自然景观 +后期的景观打造）促销措施及优惠政策户型的实用性首层较为热销（有可利用的花园平台）2、不利因素工程形象的脱节（迟迟未见工程动工，导致客户产生信任危机）户型无太大创新（客户

15、选择面较小）三、 华夏名城 二期现有户型规划的特征（一）户型统计（共704 套）套数2%17%两室两厅单卫三室两厅双卫三室两厅双卫81%此次二期规划的主力户型仍然是三房两厅双卫，这种户型配比基本上是比较适合本项目目标客户群体的潜在需求的。（二）面积配比1 、两室两厅单卫： 88.74 90.56（ 120 套）占二期总户数的17.05%2 、三室两厅双卫： 101.34 136.38（568 套）占二期总户数的80.68%3 、三室两厅双卫： 148.20（ 16 套）占二期总户数的2.27%从以上数据可以看出， 目前的二期户型规划设计的面积配比其主力户型是在101.34 136.38平方米，

16、这与目前一期畅销的户型面积基本吻合，但在具体的调整过程中应体现出实用性和舒适性。（三）户型设计特征目前的户型设计总体来说比较适合大竹房地产市场的消费状况，突出实用性。但综合以上 华夏名城 一期户型销售的市场反应，目前的二期设计的户型仍较为单一，规整，客户的选择面较窄。因此建议在二期的户型规划调整上，结合目标客户群体的需求特征，引入一定的创新的户型，创造市场的轰动！四、 华夏名城 二期户型相关规划建议（一）户型及面积配比建议1、两室两厅单卫（错层） ：88.74 90.56占二期总户数的 16% 参考户型：二室二厅单卫（套内面积76.67 平米）2、三室两厅双卫 ：101.34 120 ， 占二期总户数的20% 参考户型：三室二厅双卫套内面积97 平米3、三室两厅双卫： 120.34 136.38，占二期总户数的45% 。4、三室两厅双卫： 148.20（ 16 套），占二期总户数的4% 参考户型：四房二厅双卫（套内面积127.56 ）平米5、四房两厅三卫： 160 180 跃层 ，占二期总户数的15% 。三房两厅两卫双花园套内面积约120 平米（二）建议“引绿入室” ，营造立体绿化为了使本项目的规划设计体现其顶级社区的人文性及生态性，建议将地面绿化、建筑立面绿化、私家绿化、屋顶绿化结合起来打造大竹