工业用地变性为商业用地

1、 工业用地想变性为商业用地，直接补交出让金是否可以，是 否还需要进行招拍挂？ 土地改变用途为经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式 重新出让。主要法律法规政策依据： 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十 八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地 用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划 部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合 同，调整土地使用权出让金，并办理登记。 ” 国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地 管理的通知（国办发200370号）第四点“四、加强对开 发区建设用地的集中统一管理。开发区建设用地必须符合土 地利用总体规划并纳入土地利用年度计

2、划，选址必须纳入城 市统一规划管理。凡是违法下放农用地转用、土地征用和供 地审批权，违法下放规划管理权的，必须立即纠正，废止有 关文件。要严格按照法定程序征用土地，并按法定标准给予 农民合理补偿和妥善安置，严禁拖欠、截留和挪用被征地农 民的补偿费用。严禁低价协议出让土地，协议供地必须提前 公布供地方案。协议出让的土地改变为经营性用地的，必须 先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标 拍卖挂牌出让。禁止将以征用方式取得的农民集体所有土地 用于农业园区开发。各省、自治区、直辖市人民政府要对种 植、养殖等农业园区的建设用地标准 （或比例）做出规定，防 止将农用地转为建设用地，变相搞房地产

3、。” 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源 部令第11号）第四条“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各 类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两 个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式 出让。” 如果用途的变更符合城市规划，按政策个人认为只要按 市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则。但是， 在实际当中，不同的地方对这一原则的理解程度和政策执行 方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交 易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出 让金即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上 可以理

4、解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此 并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性， 也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格 的措施，比如2楼朋友说的“必须招拍挂”等等。值得注意 的是，“必须招拍挂”个人认为需要有一定的前提，那就是 土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用 地，由于使用权已经被买断（一定年期），因此强制性要求 “招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是 划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交 易。 国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管 理的通知(国办发200370号)第四点中的部分原文：“协 议出让的土地

5、改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门 同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出 让。” 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)国 土资源布 2006年5月31日发布2006年8月1日实施规定： “4. 3招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围 (1) 供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地 以及有竞争要求的工业用地； (2) 其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以 上意向用地者的； (3) 划拨土地使用权改变用途，国有土地划拨决定书或 法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招 标拍卖挂牌出让的； (4) 划拨土地使用权转让，国有土地划拨决定书 或法律、 法

6、规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖 挂牌出让的； (5) 出让土地使用权改变用途，国有土地使用权出让合同 约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权， 实行招标拍卖挂牌出让的; (6) 法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的 其他情形。” 协议出让国有土地使用权规范(试行)一一国土资源 部 2006年5月31日发布 2006年8月1日实施 规定： “4. 3协议出让国有土地使用权范围 出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当 采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式，主要 包括以下情况： (1) 供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地

7、以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向 用地者的； (2) 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依 法批准，可以采取协议方式，但国有土地划拨决定书、国 有土地租赁合同、法律、法规、行政规定等明确应当收回 土地使用权重新公开出让的除外； (3) 划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准， 可以采取协议方式，但国有土地划拨决定书、法律、法 规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除 外； (4) 出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可 以采用协议方式； (5) 法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。 “出让土地改变用途等土地使用条件的处理 出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规 划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管 理部门签订国有土地使用权出让合同变更协议或重新签 订国有土地使用权出让合同，调整国有土地使用权出让 金，但国有土地使用权出让合同、法律、法规、行政规 定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。原土地 使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重 新签订的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用 权出让金额，并按规定办理