上海房地产估价师《理论与方法》：测算中的其他有关问题考试题(20210103034355)

1、上海房地产估价师理论与方法 ：测算中的其他有关问题考试题本卷共分为 2大题 50小题，作答时间为 180分钟，总分 100分， 60分及格。 一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题 意）1、某综合办公楼建设期为 3年，有效经过年数为 10 年，现补办了土地使用权出 让手续，土地使用权出让年限为 50年，建筑物剩余经济寿命为 35 年，则计算该 建筑物折旧的经济寿命应为 _。A35 年B45 年C. 48 年D50 年2、房地产具有供给有限特性，本质上是由于（）决定。A .土地总量有限B. 规划限制C. 房地产不可移动D. 价值量大3、房地产开发投资通

2、常属于。A :长期投资B:中长期投资C:中短期投资D:置业投资E:借款合同4、某宗房地产的土地面积为1 000卅，建筑面积为1 400卅，现需拆除重建， 估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为 300元/川和50 5元/川，则该宗土地 的减价修正额为元/rf0A: 50B: 250C: 300D: 350E:工业用地的监测点评估价格5、一般来说.标准方差越小，则投资的风险就 _。A .越小B. 样C. 越大D .无关系6、 下列风险中哪一个不是房地产投资风险中的个别风险。_A .时间风险B. 资本价值风险C. 比较风险D. 或然损失风险7、关于城市规划审批的下列说法中，不正确的是 _。A .城市人

3、民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，需经同级人民代表大会或其常委会审查同意B 城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批C. 城市详细规划由城市人民政府审批D. 县级人民政府所在地城镇总体规划，报所在地市人民政府审批8、某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用 3 年时间建成商 品住宅。若该商品住宅建成后即出售， 则此时买受人获得的该宗土地使用权年限 为_年。A47B57C67D779、在现金流量表中，不应该出现 _。A 借款利息B 所得税C自有资金D 折旧与摊销10、某房地产估价机构就其房地产估价质量向保险公司投保的险种属于。A:财产损失

4、保险B ：责任保险C:意外伤害保险D:保证保险E:执行层的组织协调11、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于。A:自然折旧B:物质折旧C:功能折旧D:经济折旧E:工业用地的监测点评估价格12、企业所得税的税率为 _A17%B20%C25%D30%13、设计变更发生以后， 承包人在确定变更后日内不向工程师提出变更工程价款 报告的，视为该项设计变更不涉及合同价款的变更。A: 14B: 15C: 20D: 28E:执行层的组织协调14、财务内部收益率是指项目在 （）内各年净现金流量的现值累计之和等于零时 的贴现率。A .建筑施工期B. 开发或经营期C 建筑物经济寿命期D 建

5、筑物自然寿命期15、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成。且在梁的交点上 竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为 _。A .条形基础B. 独立基础C. 整体式筏形基础D 箱形基础16、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过得来的。A :近期交易物业的租金或售价进行比较B:市场上交易物业的租金或售价进行比较C:类似物业的比较D:市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较E:借款合同17、单位活期存款每季末月日为结息日。A: 20B: 25C: 28D: 30E:执行层的组织协调18、个人出售自住房并拟在出售 1 年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款， 应当在办理房屋转移登记前，

6、以纳税 _形式向税务机关缴纳。A .预交款B. 预订金C. 订金D .保证金19、投资者进行房地产投资的主要目的是为了 _。A .实现其财富价值的最大化B. 获取房地产当前收益C. 抵御通货膨胀的影响D. 降低其投资组合的总体风险20、由于房地产的 _，每宗房地产的温度、 湿度、日照、交通、周围环境、 景观、 与其他地方 （如市中心 ）的距离等，均有一定的状态，从而形成了每宗房地产独 有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。A .不可移动性B. 独一无二性C. 寿命长久性D. 流动性差21、在房地产投资分析中， 把某一项投资活动作为一个独立的系统， 把一定时期 各时间点上实际发

7、生的资金流出或流入叫做。A :净现金流量B:现金流入C:现金流出D:现金流量E:借款合同22、下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不正确的是_。A .柱是独立支撑结构的竖向构件，它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的 荷载B .梁是跨空间的横向构件，它在房屋中承担板传来的荷载，再传到支承它的 柱上C. 板是直接承担其平面荷载的平面构件，它支承在梁上或直接支承在柱上， 把所受的荷载再传到梁或柱D. 柱、梁、板只可预制，不可现制23、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是 _。A .吸纳周期是捐房屋从准备租售到租售完成所需的时间B. 吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C. 在新建商品

8、房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D. 吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数24、某宗土地面积2000川，土地单价1600元/卅，建筑密度40%，建筑总楼 层 16 层，则楼面地价为。A: 300元/川B: 4 000 元/卅C: 1 600 元/川D: 250元/川E:工业用地的监测点评估价格25、 城建税实行的是地区差别税率，纳税人所在地在城市市区的，税率为_，在 县城、建制镇的，税率为 _，不在城市市区、县城、建制镇的，税率为 _。A. 8%， 6%， 2%B. 7%， 5%， 2%C. 7%， 5%， 1%D. 8%， 5%， 1%二、多项选择题（共 25题，每题 2分，每题的备选项中，

9、有 2个或 2个以上符 合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分； 少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、根据合同的成立是否以交付标的物为要件可将合同分为。A :典型合同B:实践合同C:诺成合同D:主合同E:从合同2、某可比实例的实物状况比估价对象优 9%，则其实物状况修正系数为 _。A. 0.91B. 0.92C. 1.09D. 1.103、权属管理的首要核心内容是 _。A .征地制度B. 房产审查制度C. 登记发证制度D. 纠纷处理制度4、在具体估价作业中应当遵循的技术性原则有。A :替代原则B:谨慎原则C:合法原则D:估价时点原则E:最高最佳使用原则5、在运用成本法时最主要的有。A

10、 :区分计划成本和实际成本B:区分实际成本和客观成本C:结合实际成本来确定评估价值D:结合实际开发利润来确定评估价值E:结合市场供求分析来确定评估价值6、与非专业估价相比，专业估价的特点有（） 。A 是一种专业意见B. 估计价格或价值C. 实行有偿服务D. 承担法律责任E 估价作业日期长7、在我国下列属于限制民事行为能力人的有。A: 18 周岁以上的成年人B: 10 周岁以上的未成年人C:不满10周岁的未成年人D:不能完全辨认自己行为的精神病人E:不能辨认自己行为的精神病人8、收益性物业的经营费用不包括 _。A 人员工资及办公费用B 保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用C. 保险费、房

11、产税和法律费用等D. 抵押贷款还本付息费用9、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是 _。A 服务市场B.合格有效市场C 有效市场D. 潜在市场这表明房地10、土地一般不会毁损， 地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性， 产投资非常适合作为一种。 （2008年试题 ）A :长期投资B:短期投资C:风险投资D:金融投资E:借款合同11、工业用地使用权出让方式不包括。A :招标方式B:挂牌方式C:划拨方式D:协议方式E:执行层的组织协调12、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是。A :条形基础B :桩基础C :箱形基础D:整体式筏式基础E:执行层的组织协调13、由城市规划管理部门核发的（） ，主要规

12、定了用地性质、位置和界限。A 选址规划意见通知书B. 规划设计条件通知书C. 建设用地规划许可证D. 建设工程规划许可证14、下列现金流量图中，能表示房地产投资模式的有。A :开发一销售模式B:开发一持有出租一出售模式C:购买一持有出租一出售模式D:购买一更新改造一出售模式E:购买一更新改造一出租模式15、发证机关在收到建设单位报送的 建筑工程施工许可证申请表 和所附证明 文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起 _日内颁发施工许可证。A.10B.15C.20D.3016、某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2,拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为

13、6000万元，单位面积的 可变成本为2000元/m2,预计售价为 5000元/m2,则该房地产开发项目的容积 率至少是（）。A2.0B3.0C4.0D5.017、产生房地产价格泡沫的主要诱因是 _。A .土地稀缺B. 城市化进程快C. 投机需求膨胀D. 过度开发18、根据工程量清单计价法,建筑工程安装工程费中,劳动保险费属于。A:直接费B:间接费C:规费D:税金E:企业管理费19、建设贷款主要用于。A:偿还土地购置贷款和土地开发贷款B:支付建设阶段的人工费C:支付在建工程抵押贷款D:支付管理费E:支付其他相关成本20、 企业合并是指两个以上企业合并为一个企业的行为，分为_。A 双赢合并B 扩张

14、合并C.吸收合并D 吞并合并E 新设合并21、按间接比较的判定， 某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况， 价格低 2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高 5%。若改为直接比 较判定，将出现 _的情形。A 估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%B可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%C 可比实例价格的房地产状况调整系数为 1.071D 可比实例价格的房地产状况调整系数为 0.93322、下列有关城市规划区表述正确的是（） 。A .城市规划区的土地均为国有土地B 城市规划区范围内用地必须遵守城市房地产管理法C.城市规划区就是城市市区D .城市规划区包括城市市区、近郊区及城市行政区域内因城市建设和发展需 要进行规划控制的区域E. 城市规划区的具体范