[有争议的比较]房地产项目简易计税方法与一般计税方法的选择问题

1、有争议的比较 房地产项目简易计税方法与一般计税方法的 选择问题 ? 蓝 色字 房地产财税学习平台微信号：fdccspx（长按复制）?提供房 地产最专业，最及时的财税资讯；财税法规变动及解读；日 常财税工作的疑难问题解答。是您最值得信赖的房地产 财税问题解决专家！致力于房地产财税人员价值提升！ 2017 年 最新房地产财税专题课程将于 【北京】【深圳】【重庆】【长 春】等地举办 诚邀您莅临参加！预约报名 佟军老师房 地产项目简易计税方法与一般计税方法的选择问题各地国 税地区口径国家税务总局税总纳便函 201671 号营改增问答 （一）至（六）全面推开营改增试点 123

2、66 热点问题解答 （五）房地产开发企业开发的，开工日期在 4月 30日之前 的同一施工许可证下的不同房产，如开发项目中既有普 通住房，又有别墅，可以分别选择简易征收和一般计税方法 吗？ 答：不可以。同一房地产项目只能选择适用一种计税方法。 标注：以施工许可证为单元选择方法，这个是很明确的。海 南国税全面推开营改增政策指引四大行业座谈会问题 系列解答之房地产业6月 8日关于房地产开发企业的多个老 项目是否可以部分选择简易计税方法，部分选择一般计税方 法问题 房地产开发企业的多个老项目可以部分选择简易计税方法， 部分选择一般计税方法。一经选择简易计税方法计税的项 目，36 个月内不得变更为一般计

3、税方法计税。 房地产以项目 管理为原则，同一房地产企业的老项目需要单独备案，符合 老项目标准的，可以选择适用简易征收。按5%征收率缴纳 增值税。除法律规定不得开具增值税专用发票的情形外，一 般纳税人可自行开具增值税专用发票。例如：一个房地产开 发企业有A、B两个老项目，A项目适用简易计税方法并不 影响 B 项目选择一般计税方法。标注：这个问题是涉及一个 财税 201636 号文件中对于一般纳税人“一般纳税人发生财 政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简 易计税方法计税，但一经选择， 36 个月内不得变更。 ”规定， 这个“特定应税行为” ，是界定为一个纳税人所有的项目， 还是可以

4、就一个客户的项目进行展开呢？在1994 年税制改 革以来，这个口径的掌握还是比较的紧的，比如对于选择免 税与应税的事项上，初级农产品免增值税，就不能选择部分 客户是免税，部分客户因为强制要抵扣选择不免税的情形； 还有从事技术开发的也是一个类同规则。对于房地产，那虽 然都是建房子的情形，不过由于其施工许可证是区别项目的 判断条件，而这个许可证又无法统一为一个判断规则，所以 合理解释为不同的项目可以不同的选择，是合理的，与过去 的常规理解可能是有观念的突破，但这也是考虑了税负的特 别因素。附参照： 财政部、国家税务总局关于增值税纳税 人放弃免税权有关问题的通知 (财税(2007)127 号)规定：

5、纳 税人一经放弃免税权，其生产销售的全部增值税应税货物或 劳务均应按照适用税率征税，不得选择某一免税项目放弃免 税权，也不得根据不同的销售对象选择部分货物或劳务放弃 免税权。宁夏国税营改增热点难点问题专题 6月 1日 、2日 房地产开发企业开发的，开工日期在 4 月 30 日之前的同一 施工许可证 下的不同房产， 如开发项目中既有普通住房， 又有别墅，可以分别选择简易征收和一般计税方法吗？ 答：不可以。同一房地产项目只能选择适用一种计税方法。 标注：原则已讲，此类情形不可以。广州国税房地产公司承 接三旧改造项目，在营改增试点前收购了城中村的老房子， 然后进行拆除并重新开发建设，由于在5 月 1

6、 日前已收购了 该部分老房子，但拆除工作仍在进行中，无法取得施工许可 证，但是该部分老房子的收购价格很高，成本很高，对于该 种情况是否有相应过渡政策？ 答：根据房地产开发企业 销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第八 条：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适 用简易计税方法按照 5%的征收率计税。一经选择简易计税 方法计税的， 36 个月内不得变更为一般计税方法计税。 标注： 这种情形还是难的，因为无施工许可证，那估计是建筑施工 合同也是不会有在 4月 30日前施工的约定日期的。那这个 情形下想的是，拆迁的进项无法有啊，这不是会亏了吗？这 种情形还是极可能存在的，但不能说面面都照顾到的。不过 从回复的解释上看，是有点看不清是行还是不行呢，好像是 可行，但上面小编认为技术的判断上还是存在难度的。如果 无法选择简易计税方法， 依照财税 2016140 号文件规定， 在 取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许 在计算销售额时扣除。虽然这些支出是营改增之前发生的， 但是如果是营改增之后销售的商品房，认为仍宜认可在适用 一般计税方法时差额扣除的。 北京国税北京国税热点问题 （ 4 月 21 日）房地产开发企业开发的，开工日期在 4