物业管理-设备设施管理

1、精品课件 物业管理 设备设施管理 精品课件 物业设备管理基础 物业设备管理的意义和目标 1物业设备概述 *什么是物业设备设施呢？ 物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设 施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电 梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了 物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。 注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂 房或其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组 成部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追 求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施正 常运作，物业的功能和作用才能够得

2、以实现。 精品课件 n2、物业设备管理的意义 n注：物业设备管理的基本内容包括管理和服务管理和服务两个方面， 也就是说，需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养 等方面的工作。 n*管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义： n 物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活 环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。 n 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进 物业与设备现代化、规范化的强有力手段。 n 物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率， 延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的 保证。 n 物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明 卫生、环境

3、建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。 n 物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。 精品课件 n物业设备管理的目标 n注：物业设备在整个物业内处于非常重要 的地位。它是物业运作的物质和技术基础。 n* 用好、管好、维护检修好、改造好现有设 备，提高设备的利用率及完好率，是物业 设备管理的根本目标。 n* 衡量物业设备管理质量的两个指标： n A设备有效利用率，； n B设备的完好率，； 精品课件 n物业设备是否完好的标准为： n 零部件完整齐全， n 设备运转正常 n 设备技术资料及运转记录齐全 n 设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 n 防冻、保温、防腐等措施完整有效 精品课件 n物业设备管

4、理的内容 n物业设备基础资料的管理 n物业设备运行管理、 n物业设备维修管理、 n物业设备更新改造管理、 n备品配件管理、 n固定资产（设备）管理和工程资料的管理 等。 精品课件 n1、物业设备基础资料的管理 n 注：主要包括设备原始档案、设备技术 资料以及政府职能部门颁发的有关政策、 法规、条例、规程、标准等强制性文件。 n（1）设备原始档案 n 设备原始档案包括： n 设备清单或装箱单。 n 设备发票。 n 产品质量合格证明书。 n 开箱验收报告 精品课件 n 产品技术资料 n 安装施工、水压试验、调试、验收报告。 n （2）设备技术资料 n设备技术资料包括： n 设备卡片 n 设备台账

5、n 设备技术登录簿 n 竣工图 n 系统资料 精品课件 n（3）政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、 规程、标准等强制性文件 n2、物业设备运行管理 n* 物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技 术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。 n（应取得两个方面的成果）： n 一是 设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态 n 针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行 的操作规程。 精品课件 n 对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持 证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。 n 加强维护保养工作。 n 设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须 定期校验，确保灵敏可靠。 n

6、 对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应 在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深 入、透彻、准确的分析。 n 对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故原因 未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采 取改善措施不放过。 精品课件 n二是 从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少 的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费 用最经济。 n设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行： n（1）初期投资费用管理 n在购置设备时，应综合考虑以下因素： n 设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑到发 展的需要。 n 设备的安全可靠程度、操

7、作难易程度及对工作环境的要求。 n 设备的价格及运行时能源的耗用情况。 n 设备的寿命。 n 设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和震动。 n 注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备， 精品课件 n（2）运行成本管理 n 能源消耗的经济核算。 n 操作人员的配置 n 维修费用的管理 n 3、物业设备维修管理 n 设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵 塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影 响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。 n n（1）维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、 调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时期运 行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行 强

8、制保养。 精品课件 n（2）维护保养工作的实施 n维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保 养两种。 n 日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对 设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备， 定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无 异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备 做好清洁工作。 精品课件 n 定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人 员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行， 进行维护保养。 n应做好以下工作： n 彻底内外清扫、擦洗、疏通； n 检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调 整配合间隙； n 检查安全装置； n 检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞； n 清洗油

9、箱，检查油位指示器，换油； n 检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否 正常。 精品课件 n（3）设备的点检 n设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点 检时可以停机检查，也可以随机检查。 n设备的点检包括日常点检及计划点检。 n设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检 内容主要包括：运行状况及参数；安全保护 装置；易磨损的零部件；易污染堵塞、需经 常清洗更换的部件；在运行中经常要求调整的 部位；在运行中经常出现不正常现象的部位。 精品课件 n 设备的计划点检一般以专业维修人员为 主，操作人员协助进行，计划点检内容主 要有：记录设备的磨损情况，发现其他 异常情况；更换零部件；确定修理的

10、部位、部件及修理时间；安排检修计划。 精品课件 n(4) 物业设备的计划检修 n对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可 以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编 制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计 划检修 n实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它 进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划 检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4 种。 精品课件 n(5) 计划检修和维护保养的关系 精品课件 设备设施管理概述设备设施管理概述 精品课件 一、房屋及设备设施的种类和组成部分一、房屋及设备设施的种类和组成部分 精品课件 精品课件 精品课件 精品课件 精品课件 二、设备设施管理的

11、基本要求二、设备设施管理的基本要求 精品课件 100% 全全部部设设备备设设施施总总数数量量 完完好好设设备备设设施施数数量量 设设备备设设施施完完好好率率 精品课件 三、设备设施管理的内容与方法三、设备设施管理的内容与方法 精品课件 精品课件 精品课件 精品课件 二、设备设施维修养护计划与实施二、设备设施维修养护计划与实施 精品课件 设备设施维修养护计划的制定设备设施维修养护计划的制定 精品课件 精品课件 精品课件 精品课件 精品课件 精品课件 精品课件 精品课件 精品课件 明确目标明确目标 收集材料收集材料 计划草案论证计划草案论证 计划确定，履行必要的批准手续，一般还要计划确定，履行必要

12、的批准手续，一般还要 向业主进行必要的解释或说明向业主进行必要的解释或说明 执行计划：根据实际情况的变化进行适当的执行计划：根据实际情况的变化进行适当的 调整调整 计划的可计划的可 执行性和执行性和 验证办法验证办法 以往运行记录以往运行记录技术状况诊断技术状况诊断技术档案资料技术档案资料 计划草案编写计划草案编写 技术可行技术可行 性分析性分析 资源的满资源的满 足情况足情况 资金的落资金的落 实情况实情况 能否满足能否满足 需求需求 精品课件 设备设施维修养设备设施维修养 护计划护计划 维修养护的对象：名称、位置、维修养护的对象：名称、位置、 状态、范围状态、范围 维修养护的责任人：人员构

13、成、维修养护的责任人：人员构成、 分工和责权分工和责权 维修养护的标准：包括养护的频维修养护的标准：包括养护的频 次和时间间隔次和时间间隔 维修养护的方法：包括必要的程维修养护的方法：包括必要的程 序和规程序和规程 维修养护效果的验证：维修养护效果的验证： 包括验证包括验证 的方法、记录等的方法、记录等 精品课件 设备设施维修养护计划的实施设备设施维修养护计划的实施 精品课件 设备设施维修养护计划的实施设备设施维修养护计划的实施 精品课件 运行和使用者的责任和配合运行和使用者的责任和配合 精品课件 维修保养人员职责维修保养人员职责 精品课件 月、季度检查月、季度检查 精品课件 精品课件 半年检查和书面报告半年检查和书面报告 精品课件 更换材料、设备的供应更换材料、设备的供应 精品课件 安全工作安全工作 精品课件 共用设备设施的运行管理共用设备设施的运行管理 精品课件 精品课件 精品课件 精品课件 精品课件 精品课件 精品课件 精品课件 精品课件 房屋及共用设备设施维护管