【万科成本】万科集团全套项目限额管理标准(非常全.非常实用)

1、万科成本】 万科集团全套项目限额管理标准 （非常全 .非常实用）限额标准制定的目的 1、本指引旨在强化公司项目前期 及设计阶段的成本控制； 2、推进设计阶段成本管理作业的 标准化、专业化； 3、掌握可靠成本信息，保证影响成本的 主要要素在设计阶段控制在合理范围，挖掘成本控制的重 点，以符合公司成本管理精细化的要求。限额标准制定的范 围适用于公司所属独资或合资并由我司操盘项目，经策委会 审议确定的特殊项目，其限额指标可作个案处理，不受本指 引限制，以成本委员会审核的限额指标为准。本标准中的名 词定义 1、设计限额：是为了保证项目成果的经济性而制定 的，是设计阶段相关技术经济指标进行控制的目标值，

2、项目 限额包括成本限额设计和主要指标的限量设计。2、建筑面积：是指 GB/T50353 2005建筑工程建筑面积计算规范 计算的建筑面积，全国统一计算规则。 3、装修面积：指装 修范围内的地面面积，其中阳台、露台和带装修的庭院按一 半面积计算。 4、赠送面积：是指不计算容积率建筑面积或 计算一半建筑面积的区域，通过外围建筑门窗的改造能变成 房间或提高有效使用面积的阳台或露台。赠送面积需在策委 会纪要中明确， 限额指标可以分开考核。 5、项目档次定位 A “豪宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价200%及以上的项目， 且一线城市销售单方建安成本占售价比 重不超过 20% ，二线及其他城市

3、销售单方建安成本占售价比 重不超过25% ; B “准豪宅” 指该项目平均售价定位为该区 域中档住宅均价 140%200%（含 140%）的项目，且一线城 市销售单方建安成本占售价比重不超过 30% ，二线及其他城 市销售单方建安成本占售价比重不超过35% ; C “中档住宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价 80%140% （含 80%）的项目，且销售单方建安成本占售价比重不超过 50% ； D “普通住宅”指该项目平均售价定位为该区域中档 住宅均价 80%以下的项目或销售单方建安成本占售价比重 超过50%。E若售价达到上述要求，但是成本比重超标的， 应降低一档套用本限额指标。项目档

4、次定位应在土地获取时 在项目可行性研究阶段明确。6、项目区域分类： A 一线城市包括：北京、上海、深圳、广州、天津中心区； B 二线城 市包括：苏州、南京、番禺、佛山、重庆、成都、珠海、武 汉、杭州、长沙、昆明、海口、三亚及其他省会城市的中心 区及一线城市的非中心区项目； C 其他城市包括：漳州、惠 州及二线城市的非中心区项目。 7、限额指标均为上限。限 额标准主导及参与部门 策划设计中心、成本管理部、项目 公司（部）、精装修景观项目部、 营销中心 （商业地产中心） 地产财务部、发展部各部门在限额管理中分别承担得职责策 划.设计中心 .成本管理部 .精装修.景观.项目部 1、成本管理部参与制定

5、及修订项目的限额成本管理指标，监督并统计限额 成本的执行情况； 2、策划设计中心组织制定及修订限额设 计指标，并协助第二阶段成本目标下达限额设计指标；针对 具体项目的限额指标进行复核，监督限额设计的实施。3、精装修景观项目部参与制定及修订公共部位装修、景观工 程、样板房等限额指标，监督相关限额设计的实施。4.营销中心协助统计营销费用相关数据，并参与营销费用限额指标 的制定及修订。 5. 城市公司设计部为限额设计的最终实施部 门，在策划设计中心授权范围内， 落实下达的限额设计指标， 在限额范围内指导设计，负责对设计单位及设计成果的考 核。 6.城市成本管理部 1、根据设计成果复核限额设计指标 是

6、否在范围内，并及时反馈到设计主责部门及设计管理部 门； 2、收集统计所属范围内项目的设计指标，并按照要求 及时反馈到总部成本管理部。 7.发展部在可行性研究报告中 要求相关部门明确项目档次定位 （豪宅、 准豪宅、 中档住宅、 普通住宅）、售价、项目区域分类。限额标准工作程序 1 项目限额内容及范围包括成本限额和 主要指标的限量控制，内容见附表1。 2 制定限额指标：通过分析我司项目的指标，并与同行的限额设计指标对比，制 定适合于我司的限额成本指标。 2.1 设计费限额本指标为项 目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费 用的限额。其中包括的内容为含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室

7、内设计（含公共部位、会所、样板房装修） 、 专项设计（含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、 燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室 内灯光设计、灯光及泛光照明、 变配电及专线、 结构检测等） 、 审图及专业设计顾问等费用。精装交楼及临时搭建的售楼处 设计费不在本设计费限额范围内。住宅设计费限额适用于住 宅项目（含局部街铺、底层商业、独立会所等） ，写字楼设 计费适用于一般公建项目（含局部街铺、社区商业、底层商 业等）。备注：（ 1）参照勘察设计收费标准 、我司设计费 统计及对标单位设计费统计。 （ 2）策划设计中心作为设计管 理主责部门，负责设计费管理的总协调，设计费使用出

8、现分 歧的由策划设计中心或其授权部门解决，设计费超限额或目 标的需由该项目设计主责部门按照相关流程报批。设计费有 多个主责部门的， 由策划设计中心牵头， 相关部门联合会签。（3）为了确保项目的设计费计费基数的唯一性及严肃性， 设计费取费基数为容积率面积 +地面核增面积 +地下室面积。 其中核增面积及地下室面积之和不超过容积率面积的25%，若超过 25%，设计费计算面积按照容积率面积的1.25 计算。（4）精装修设计费含在精装修总限额成本内，由精装修主 责部门负责管理， 精装总设计费不宜超过精装总成本的 4% 。（5）星级酒店、地标建筑建议另行报批。 （6）绿色咨询费 不超过 30 万元/项目，

9、建议控制在 20 万元/项目以内。营销 费用限额：本指标为项目为了销售而发生的各类费用，包括 营销管理费、营销推广费、卖场营造费、中介销售代理费、 物业管理及客户服务等相关费用。营销费用计算以销售收入 为基数。 备注：（ 1）深圳项目由营销中心负责营销费总协调， 进入的新区域（城市）由营销中心配合，项目公司负责总协 调，已经进入的区域由城市公司负责其范围内的营销费用总 协调。（2）计费基础为销售项目第二阶段成本目标及盈利分 析测算中的销售收入，不受实际销售收入增加影响。持有物 业及保障性住房不计算营销费用，物业管理及客户服务等相 关费用单计。（3）物业管理前期介入费列入总营销费用控制， 本内容

10、与当前成本目标体系中的“销售费用”内容一致。钢 筋、混凝土限量设计标准：由于钢筋及混凝土指标是相互关 联的，因此将两个指标作为一个整体考虑，以下各项指标均 以“建筑面积”为基数，即采用 GB/T50353 2005建筑工 程建筑面积计算规范计算的建筑面积。 （ 1） 整体地下室 指标：根据其特征，在指标下达时分为三项指标：扩大地下 室、人防地下室及塔楼地下室，裙楼地下室可以参考扩大地 下室，因为其上部建筑对其影响较小。备注： （ 1）策划设计 中心为设计管理部门，负责对钢筋及混凝土限额指标的总协 调，并为项目公司（项目部）提供专业指导，并在成本目标 下达时提供专业意见。 （2）地下部分限额的范

11、围： A ）无地 下室结构：桩基础以上，含基础连系梁等，混凝土不含基础垫层量。B）地下室部分：桩基承台及以上，地下室天然基 础或筏板基础及以上，地下室顶板及以下。限额指标不含承 台及地下室或筏板底板垫层混凝土、不含地下室内水池（现 浇钢筋砼水池等）钢筋及混凝土。 （3）该限额指标制定前提 为：基础类型为桩基础，地下室底板为基础承台、底梁及底 板的结构形式，地下水位同埋深，顶板覆土以1.5 米以内为宜。若确定为筏板基础或其他情形的，根据实际情况可在第 二阶段成本目标下达限额指标时做适当调整。（ 4）消防车道区域的调整方法：按照地下室顶板上消防车道区域的面积， 钢筋增加10kg/平米,砼增加0.1

12、立方/平米。（5）塔楼部分地 下室，地上结构转换对其指标影响较大，不转换按照 80 米 内、80米以上分类钢筋按130kg/平米和140kg/平米，全转换 按照80米内、80米以上分类钢筋按160kg/平米和170kg/平 米控制。（ 6）人防地下室在塔楼投影下的，钢筋指标上限为 180kg/平米。（7）地下室经济技术指标应同时评估地下室停 车位停车效率与主材用量。地下室面积含设备房面积，但扣 除赠送业主的面积 +规划要求的自行车位或可抵扣汽车位的 摩托车位面积。 A ）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室 面积25%以内，33平米/辆；B）人防地下室及塔楼下落面积 占总地下室面积30%以内，3

13、5平米/辆；C）人防地下室及塔 楼下落面积占总地下室面积 50%以内，37平米/辆；D）人防 地下室及塔楼下落面积占总地下室面积 50%以上， 40 平米 /辆。（ 1） 地上标准层指标（该指标含阳台、凸窗等常规赠 送面积）：适用标准层及不含转换层的地上结构。（ 3）地上部分综合指标：适用有露台赠送及转换层结构。该限额为地 上部分的限额指标，做面积赠送及结构转换时，需要满足以 下指标（超大面积赠送的，需策委会明确同意赠送，并明确 赠送面积及赠送方式，考核指标需由成本委员在审议成本目 标时下达）。备注：（ 1）计算基础面为地下室顶板面以上（不含地下室顶板） 。（2）地上部分不含砌体拉结筋、屋面刚

14、性 防水钢丝网，含建筑构件内钢筋及砼。计算范围从地下室底 板以上，含屋面女儿墙及其他建筑构件。分母为 GB/T50353 2005建筑工程建筑面积计算规范 计算的建筑面积。 （3） 标准层必须符合标准层钢筋及砼限额指标，为了控制不合理 的架空转换，地上面积综合含量指标为刚性控制上限。（ 4）除入户阳台、生活阳台、客厅阳台、凸窗以外的面积赠送， 赠送经过策委会确定并在会议纪要中明确，可以根据实际赠 送的类型，在成本目标中报成本委员会审议，能在改造后形 成封闭房间的，参照标准层限额指标，不能形成房间的按照 结构板建面积计算，控制指标为钢筋10kg/平米，砼0.16立方/平米。 其他赠送方式均不调整

15、限额设计指标。外立面门窗标准限额：本限额适用于住宅产品。影响门窗成本构成的因 素包括铝合金材料断面选择、铝合金材料表面处理、玻璃选 择、五金选择、门窗地面面积比等。铝合金的成本限额需要从材料选择及开窗率等方面综合考虑，合理控制在合适水 平。本限额指标由窗地比及参照标准化研究成果的铝合金门 窗综合价格共同构成。 （ 1） 档次与材料选用参照表（住宅） （1） 窗地比控制（住宅）计算方式为外墙门窗洞口面积/地上建筑面积，不含入户门、装饰百叶、采光井等。 （ 1） 铝 合金门窗综合价格及铝含量控制表（住宅）其中普通型材为 华南区铝合金标准化设计文件数据，同系列截面的断桥型材 用量较普通型材高 40%

16、。备注：（1）售价一线城市 6 万/平米 以下，二线城市 3 万元 /平米以下的住宅不得使用木包铝等高 档材料。（ 2） 有保温隔热要求，但不适宜使用断桥隔热铝 型材的，可以选用塑钢型材代替，但是中档住宅及以下档次 产品，不得选用彩色覆膜工艺等高档型材。 （3）北方地区及 其他区域的普通住宅建议使用塑钢窗。外立面用材：影响成 本的主要要素包括外立面材料选择、施工工艺、外墙地面面 积比等。外墙的成本需从外墙的材料选择和外墙地面面积比 两个方面控制，以地上建筑面积单方成本作为限额控制上 限。（ 1）外立面用材参考表备注： （1）一类材料：干挂工艺 的各类饰面、 进口石材、 单价超 250 元 /

17、m2 石材或其他面材、 幕墙及其他高端的新工艺类材料。 （2）二类材料：湿贴国产 石材、劈开砖、火山灰砖、高档合资品牌面砖。 （ 3）三类材 料：高级面砖、氟碳涂料、仿石涂料、质感涂料等。 （ 4）四 类材料：普通面砖、普通涂料。 （ 5）装饰构架：屋面装饰功能构架。（6）商业裙楼不适用于本限额指标。外立面用材综 合指标及墙地比控制指标 （按地上建筑面积计算） 。备注：（ 1） 此外墙费用不含基层抹灰及保温层，墙地比计算公式为：外 墙墙面面积（含外墙装饰面、建筑造型展开面，不含阳台底 部涂料） /地上建筑面积。 （ 2） 墙地比指标可作参考指标， 不作考核指标。景观工程费限额：为实施景观工程而

18、发生的 工程费用，包含硬景（消防道路、园路及广场等） 、绿化、 水景、景墙园建、外围墙、组团围墙、雕塑小品、室外照明 泛光、室外照明、标识、人工湿地、 500mm 以内厚种植土回 填等。 软硬景及按照景观面积单价均为刚性指标。备注：（ 1）景观工程单价调整系数：一线城市系数为1，二线城市系数为 0.9 ，其他城市系数为 0.8，山地景观视情况可按展开面积 作适当调整。（2）保障性住房、两限房及廉住房项目的景观 费用不适合本限额指标范围内。 （ 3）屋面景观费用、空中花 园景观费用、别墅类产品中的庭院内景观费用适合本限额范 围内。（4）别墅类控制指标不含庭院面积。毛坯交楼的庭院 面积内按 100

19、 元/平米控制， 设计建成交付的计入到精装工程 费。（5）硬质景观的界定为消防通道、园路、广场、景墙、 有硬铺的水景面积、泳池铺装面积等。 （ 6）景观成本的控制 主要从以下方面： A 合理空间布局，投入到重点展示区域； B 控制水景面积； C 兼顾好本土特色与招商特色，用好本土 饰材及植物； D 充分利用现有地势，避免过多造坡造山；E植物种类及配备合理；F控制硬景的面积比例；G控制重点景观面积占总景观面积比例。 （7）特殊项目（如容积率高或 占地较小的项目）的硬景控制比例由策委会确定。公共部位 装修标准限额：按照装修区域分为大堂、地下室电梯厅（大 堂）、标准层电梯厅、标准层过道、会所及公共卫

20、生间六个 区域。在装修标准上按照豪宅、准豪宅、中档住宅、普通住 宅区分。对不同区域的单个大堂及会所面积确定合理值，避 免盲目做大公共区域。 （ 1） 公共部位装修标准，含软装、 硬装、空调设备及灯饰等全部费用。备注： （1）大堂及会所 一线城市系数为 1，二线城市系数为 0.8，其他城市系数为 0.7。（2）地下室大堂指标准同首层大堂标准的装修，若地下 室按照简单装修，应按标准层标准套用销售展示装修标准限 额。（ 1） 样板房建造标准上限管理各区域城市样板房建造 标准上限以下表标准乘以相应系数确定：备注：（ 1）豪宅项目样板房设计为非标准化内容，低端项目不做样板房，只做 准豪宅及中档住宅项目的

21、样板房限额。 （2）调整系数一线城 市系数为 1.0，二线城市系数为 0.8，其他城市系数为 0.7。（ 3） 建造标准、设计费按实际装修面积计算，其中阳台、露台和 带装修的庭院按一半面积计算。 （4）硬装包含装修材料、人 工费、洁具、工程灯具、五金、空调、橱柜、固定家具和电 器等，软装配饰包含活动家具、饰品、窗帘、吊灯、植物、 挂画等。（5）营销主责部门可以根据营销需要，适当调整样 板房的装修标准，但不得超过上限的 20%，费用包含在营销 费用总额中。销售中心建造标准（不含设计费）备注： （ 1） 造价按实际装修面积进行计算。 （ 2）硬装包含装修材料、人 工费、洁具、空调、其他固定电器等，

22、软装包含家具、饰品、 窗帘、吊灯、植物、挂画、水吧酒水等。设计限额指标的下 达 1.1.1 限额指引的适用阶段：在符合上述限额范围内的， 自项目立项开始即适用本限额设计指标控制成本。在拿地阶 段，项目初步定位确定时，成本预设及估算即采用本限额指 标测算成本，用于拿地测算及第一阶段成本目标控制。在拿 地后根据第一阶段成本目标测算的成本，用以指导后续各阶 段的设计。备注： （ 1） 造价按实际装修面积进行计算。 （ 2） 硬装包含装修材料、 人工费、 洁具、 空调、其他固定电器等， 软装包含家具、饰品、窗帘、吊灯、植物、挂画、水吧酒水 等。设计限额指标的下达 1 限额指引的适用阶段：在符合上 述限

23、额范围内的，自项目立项开始即适用本限额设计指标控 制成本。在拿地阶段，项目初步定位确定时，成本预设及估 算即采用本限额指标测算成本，用于拿地测算及第一阶段成 本目标控制。在拿地后根据第一阶段成本目标测算的成本， 用以指导后续各阶段的设计。 2 限额指标的下达 :考核的限额 指标均以下达的第二阶段成本目标为准，以公司经过成本委 员会审议并下发的第二阶段目标及批准的限额为上限。若第 一阶段项目的定位变化导致成本的增减，应按照成本目标管理工作指引流程审批。并在后续设计及实施过程中合理 控制，未单独下达项目限额指标的项目适用于本项目限额 设计成本。 3 限额设计的操作 :在公司以利润为导向的考核 体制

24、下，限额设计的目的就是合理控制投资成本，降低开发 风险，在实际执行限额中涉及到多部门的，应由城市公司总 经理或项目总负责整体协调。可调整的增量成本仅限于提升 项目档次的范畴，其他刚性不可调，可调整的增量成本内容 包括：（1）建筑效果提升（包括建筑外立面装饰、铝合金门 窗、阳台栏杆） ；（2）景观效果提升（包括软硬景、小品、 水景），红线外景观改造不在本调整范围之内，应另行报批； （3）室内装修档次提升（包括大堂、标准层电梯厅、会所 装修及入户门） ，项目增加精装修交房的内容属于项目定位 问题，不在本调整范围之内，应另行报批； （ 4）设备（包括 电梯品牌、电梯装修、可视对讲） 。上述调整内容，

25、总额在 成本目标二至六项总和 3%以内的，须详细列明增量成本细 项，经公司成本管理委员会预审小组初审后，报备成本管理 委员会；超出 3% 额度的，须报批成本管理委员会。限额设 计的执行及检查 1 前期研究阶段：前期设计研究与概念草案 中必须执行限额设计规定，与成本预设及估算相结合，将有 关项目定位（豪宅、准豪宅、中档住宅、普通住宅） 、售价、 项目区域分类在可行性研究报告中明确。 2 概念设计阶段：5）在设计任务书中应提出明确的限额设计指标，设计单 位在进行概念设计时必须执行； （ 6）概念设计提交策委会审 议时，必须明确限额设计执行情况； （ 7）本阶段限额设计成 果应与第一阶段成本目标相对

26、应。 3 方案设计阶段： （1）在 设计任务书中应提出明确的限额设计指标，设计单位在进行 方案设计时必须执行； （ 2）方案设计提交策委会审议时，必 须明确限额设计计划情况； （ 3）本阶段限额设计成果应与第 二阶段成本目标相对应，做为成本考核指标。 4 初步设计及 施工图设计阶段： （ 1）在设计任务书中应提出明确的限额设 计指标，设计单位在进行初步设计与施工图设计时必须执 行，设计单位应根据方案对限额指标的执行及落地有初步判 断，若由于方案原因导致限额无法达到要求应在初步设计之 前提出， 并优化建筑方案； （ 2）策划设计中心审查初步设计、 施工图设计时，须审核限额设计执行情况； （ 3）

27、设计管理人 员应要求设计单位在提交初设成果的同时提交根据初设图 复核限额的数据供参考； （ 4）本阶段限额设计成果应与第三 阶段成本目标相对应。 5 后评价阶段： （1）项目总结应有限 额设计执行情况专篇，说明各阶段限额设计执行情况； （ 2） 财务结算价格应与各阶段限额设计进行对比。 6 限额成本的 检查（ 1）设计主责部门检查：设计主责部门在月报中对限 额设计执行情况要求相关部门报备。 （ 2）成本主责部门检查： A ）在各阶段方案上策委会时，主责设计部门会同对应的成 本部门（控股策划设计中心为主责的项目对口成本部门为控股成本管理部，项目公司为主责的项目对口成本部门为项目 公司成本部）复核设计是否符合限额指标要求，超限额指标 的应书面告知主责设计部门及设计管理部门限额执行情况； B 在第二阶段成本目标下达过程中，控股成本管理部会同项 目公司、项目部成