福安市城区房地产交易最低计税价格 - 宁德市地方税务局

1、福安市城区房地产交易最低计税价格 目 录 第一章 概 述1第一节 福安市概况1-4第二节 房地产交易最低计税价格测算原则与依据4一、交易最低计税价格及其特点4-6二、测算原则6-7三、测算依据7四、测算的思路和技术路线7-8五、提交成果8-9第二章 房地产交易最低计税价格测算10一、基础资料10二、各类房地产交易最低计税价格的计算方法10三、房屋结构分类及其重置价10-12四、房屋成新度确定12-13第一节 住宅交易最低计税价格测算13一、商品房交易最低计税价格的测算13-15二、统建别墅交易最低计税价格的测算15-16三、集资房房改房交易最低计税价格的测算16-17四、个人自建房交易最低计税

2、价格的测算17-19第二节 商业交易最低计税价格的测算19一、商业店面交易最低计税价格的测算19-20二、沿街商住用地交易最低计税价格的测算20-22三、农贸市场摊位交易最低计税价格测算22第三节 工业厂房交易最低计税价格测算23第四节 写字楼与车库交易最低计税价格测算24一、写字楼交易最低计税价格测算24二、车库交易最低计税价格测算24第五节 大面积土地出让交易最低计税价格测算25一、商住用地出让交易最低计税价格25-26二、住宅用地出让交易最低计税价格26-27三、出让土地交易最低计税价格计算27-28附 表29商品房楼面价格表29-37别墅楼面地价表38集资房房改房楼面价格表39-58个

3、人自建房土地价格表59-66写字楼楼面价格表67商业店面楼面价格表68-74沿街商住用地土地价格表75-79市场摊位楼面价格表80工业厂房土地价格表81商住用地出让价格表81住宅用地出让价格表82-83附 图福安市城区个人自建房交易最低计税价格分布图福安市城区沿街商住用地交易最低计税价格分布图福安市城区工业厂房交易最低计税价格分布图福安市城区土地出让交易最低计税价格分布图第一章 概 述福安市近几年来房地产市场发展较快，已经积累了许多房地产转让、出租、商品房出售等方面的资料，但交易双方在申报价格时明显低于市场价格，造成国家税收的流失。为了进一步促进城市房地产市场的繁荣稳定，保证房地产价格的时效性

4、，有必要进行房地产交易最低计税价格的测算，并开发房地产交易最低计税价格测算的软件。促使城市房地产价格系统化，提高财税系统的办公自动化。第一节 福安市概况福安，南宋淳祐五年（1245）从长溪县西北境划出二乡、九里、三十六都建置福安县，简称：“扆山、龙田、观洋邑”或“杭城”，直隶福建路福州。代宗景泰六年（1455），划出福安县境平溪里十一至十四等四个都归建宁座府，增置寿宁县，福安全县实余三十二都。中华人民共和国成立后，1949年9月初属设于福安的第三行政专区，1950年3月再次并入，1971年，福安县改属福建省宁德地区，专属改宁德。1975年柘荣县终析出建县。1989年11月13日经国务院批准撤销

5、福安县设立福安市，仍属宁德地区。2000年11月撤销宁德地区设立宁德市，现为省辖宁德代管市。福安地处福建省东北部，位于东经1192311952北纬26412724之间，属亚热带季风气候。福安北邻寿宁县，与浙江泰顺县接攘；南面三沙湾；东邻柘荣、霞浦；西靠周宁，西南接蕉城区。赛岐下白石港是福建省第三大港口，素有“黄金水道”之称，已经国务院批准对外轮船舶开放。全市土地面积1880平方公里。其中山地、丘陵占81.9%。森林资源丰富。森林覆盖率达71.8%。福安海域广阔，海产品种繁多。海岸线130长度公里，境内岛屿、海湾众多。境内大小河流纵横密布，以交溪水系为主，其水系主要分支有：东溪、西溪、茜洋溪、穆

6、阳溪、富春溪、赛江。福安属于亚热带海洋性季风气候。福安的气候温暖多雨，主要气候特点：光热充足，无霜期长；四季分明，夏长冬短；雨量集中，夏旱突出；季风明显，台风频繁。福安除汉族外，有10个少数民族，主要有畲族、回族。全市有三个畲族乡，108个少数民族村，有畲族人口6万人，约占全省畲族人口的五分之一。国民经济持续较快发展。初步统计，全年实现地区生产总值75.03亿元，比上年增长11.0%。其中，第一年产业增加值13.24亿元，增长2.6%；第二产业增加值35.47亿元，增长15.2%；第三产业增加值26.32亿元，增长10.3%。产业结构调整取得新进展，三次产业增加值比例由上年的17.546.83

7、5.7调整为17.647.335.1。福安农产品主要有水蜜桃、芙蓉李、巨峰葡萄、茶叶、蘑菇等，其中穆阳水蜜桃尤为著名。海产品主要有大黄鱼、鲳鱼、对虾、梭子蟹、青蟹、蛏、牡蛎等。全市农村以建设现代农业示范市为目标，实施科教兴农和可持续发展战略，着力推进农业产业化经营与农业社会化服务体系建设，加快农业两个根本性转变，进一步提高农业效益，增加农民收入，2005年全市农林牧渔业总产值达到23.15亿元，第一产业增加值达13.24亿元，年均递增1.9；农村居民人均纯收入达3996元，年均递增5.7%。全市农村、农业工作在加大科技兴农力度、调整农业产业结构、加强农业基础设施建设、推进宽裕型小康建设等四个方

8、面取得积极的成果。福安已初步形成电机电器、船舶修造、以茶叶为主的食品加工业三大主导产业，其中电机电器产业列为我省重点培育扶持的产业集群，船舶修造产业列入我省四大船舶修造基地之一。电机电器2005年产值达65亿元，占全市工业总产值的65%，撑起了福安工业的半壁江山。现有电机电器企业730多家，其中千万元产值以上的有100多家，亿元产值以上的有17家，其产品包括电动机、发电机、水泵、汽油柴油动力机组、电热电器、电子医疗保健器械、家用电器等门类的200多个系列1000多个品种。2005年出口交货值达25多亿元，其中自营出口1.87亿美元。有60多家企业通过了iso9000认证，50家企业通过欧盟ce

9、gs认证，5家企业通过美国ul认证，91家企业拥有自营出口权，其中12家企业成为国家机电出口生产基地，省检验检疫局还在福安设立了首家省级电机产品检测中心。全行业已有11家企业的l 3种产品获得福建名牌，拥有省级著名商标5个，泰格动力获得中国驰名商标；安波、凯捷利的电动机获国家产品质量免检资格。船舶修造产值从1995年不到3亿元，发展到2005年的18.0亿元，年均递增17.7以上，其中船舶工业增加值5.5亿元，规模以上工业产值6.5亿元。目前已有船舶修造及船舶贸易企业84家，其中船舶修造企业31家，总资产7亿多元，规模以上船舶修造企业13家，其中国有企业3家，民营企业10家，拥有1000-30

10、000吨干船坞13座，总坞容量15.5万吨，加上已建设的新远船舶有限公司2座10万吨船坞，全市总坞容量将接近30万吨大关；全市拥有船台25座，总容量24.36万吨，其中万吨级以上船台8座，可建造2.5万吨及以下、修理3万吨及以下吨位船舶；拥有天然拆船泥坞1座，最大可拆船舶50000吨载重。已有11家企业分别通过ccs、zc和渔检认证，万吨出口驳船、2000马力深海拖船等产品分别通过中国ccs、美国abs和法国bv船检认证，5家企业通过外籍船舶修理定点认可。交通基础设施稳步推进，综合运输能力稳步提高。全年共投资3613万元，完成农村路网路面水泥硬化项目56个144.5公里。全年各种运输方式完成的

11、货物周转量204737万吨公里，比上年增长24.5。其中公路23588万吨公里，下降2.3；水运181149万吨公里，增长29.1。旅客周转量完成113063万人公里，比上年增长3.8，其中公路112088万人公里，增长3.8；水运975万人公里，下降1.8。沿海港口货物吞吐量215万吨，增长65.4。接待旅游人数有所下降，但境外旅游人数上升。全年接待过夜旅游人数66715人次，比上年减少10278人次，其中国内旅游人数66182人次，减少10506人次；境外游客533人次，增加228人次。接待境外游客中，外国人376人次，增加163人次；港澳台同胞157人次，增加65人次。环境保护工作不断加

12、强，环境保护意识增强，环境事业不断发展。市区空气环境质量继续控制在优良等级，大气可吸入颗粒物、二氧化硫、二氧化氮年均值分别为0.062mg/m3、0.014mg/m3、0.021mg/m，达到国家二级标准。水环境质量继续保持良好状况，地表水水质达标率和饮用水水源水质达标率为100，居全省前列。声学环境质量得到控制，其中交通干线噪声70.2db(a)，区域环境噪声55.4db(a)，与上年持平。烟尘、粉尘、二氧化硫等六项污染物排放总量都控制在目标值内。 福安市拥有闽东赛岐和福安畲族两大省级经济开发区。闽东赛岐经济开发区位于福建省宁德市地理中心，濒临世界天然良港三都澳，地处福州、温州两个沿海开放城

13、市中间地带。沿海高速公路和建设中的温福铁路均由开发区南边经过，区内白马港经国务院批准为国家一类口岸，对外轮开放；104国道贯穿全境，省道小浦线穿越东西，开发区面积83平方公里，人口10万人，这里自然条件优越，四季如春，山海资源丰富，经济腹地广阔，是对外开放的理想窗口和一块充满希望与商机的投资宝地。 开发区成立以来，实施“以港带区、商贸活区、工业兴区”的发展战略，为构筑闽东花园式滨海城市而努力。共投入8亿元致力于基础设施建设，22万伏输变电站、4万吨自来水厂先后建成投入使用。开发区3642米宽的主干道和配套工程已完成，赛岐港已建成300 3000吨级码头泊位20座，3008000吨船坞4座已投入

14、使用。区内金融、税务、工商、邮电、保险、公安、学校等机构配套齐全。福安畲族经济开发区位于福安市西部，畲族人口11040人，占区域总人口的36，开发区面积为16.3平方公里，区内建有日产3000吨的自来水厂，大小电站8座，装机容量为2.89万千瓦，年发电量3560万千瓦时。开发区气候温和，物产丰富，投资环境日新月异，是一块具有独特民族风情、极有发展潜力的投资宝地。第二节 房地产交易最低计税价格测算原则与依据 一、交易最低计税价格及其特点 交易最低计税价格是为业内外人士便捷了解房地产价格而制定的房地产交易参考价格及其估价操作。它包括两个方面的内容：一是确定由区位条件和结构质式等基本要素所对应的各类

15、房地产最低计税价格；二是最低计税价格之外的房地产价格影响因素及其影响程度研究，确定如何利用微观因素修正得出某一具体房地产的大致价格。 由于房地产具有很强的个别性，从商品房至自建房，从住宅到非住宅，从市区房至郊区房，从钢筋混凝土结构房至砖混结构房和木结构房等等，多种多样的房地产决定了多种多样的价格，可以说，很难用一个包含有限种类的指导价格来概括它们。因此，课税价格研究中所指的价格只是一般性和平均性的价格，不涵盖各种条件下形成的所有房地产价格，特别是局域性因素形成的某些特高、特低价格。最低计税价格估价的快速、简便和统一性要求，决定了最低计税价格主要考虑房地产价格形成的重要因素、显性因素和可定量化因

16、素，无法对影响房地产价格的所有因素进行分析，因此，最低计税价格估价相对来说又是一种概略性的评估。为了操作上的统一性，最低计税价格和各类因素修正系数都表示为域状数值而以不点状数值表示，这一价格点以相应条件房地产的平均水平价格来表示，因此它不可能和具体房地产完全相符。也就是说，制定房地产交易最低计税价格就是想把复杂的房地产估价问题简单化，以实现相对粗略要求的交易指导和课税估价需要。 另外，本次估价确定的交易最低计税价格主要是针对二手房市场的。其主要原因是一手房市场一般是以销售合同中确定的成交价格作为课税基础的，不需进行课税估价。因此，在本次估价中是以二手房市场作为估价对象市场，其确定的最低计税价格

17、已综合考虑了二手房的减价因素。二、测算原则 按照房地产估价规程的相关要求，除遵循房地产评估的公平、公开、公正原则等基准原则外，还必须遵循以下原则： 1、一般性原则 某一具体房地产的交易评估价格由一个最低计税价格加各类修正系数形成。所谓一般性原则指的就是按照一般价格原则确定各类型房地产的最低计税价格。最低计税价格必须是一个具体数字表示，而不能是一个“价格域”，然而由若干基准因素(地段和结构质式等)所对应的价格又往往是一个价格域，这样通常选择这一域中的中间价格或平均价格作为某一类型房地产的最低计税价格。 2、主导因素原则 房地产价格的影响因素，既有宏观的政治、经济因素，也有中观的区位、环境因素和微

18、观的结构、朝向、楼层和成新等因素。对于一定时间下的具体房地产来说，在由地段和结构质式等因素所决定的最低计税价格基础上，仍有许多微观因素对价格形成产生影响，如住宅价格的楼层、朝向、成新、设计和装修等，在交易最低计税价格操作估价中只考虑其中的主要因素。 3、定量操作原则 在影响房地产的微观因素中，有些因素对房地产价格的影响也比较明显，但不易定量操作，如住宅价格中楼房与中庭花园的距离远近等，本估价中未对这些因素进行考虑。 4、相对完整性原则 在类区划分中，为照顾地域的相对完整性，尽量选择连续完整的道路或其他大型地物作为界线，不因为个别地块而零星分割。大块区域的房地产价格定位，在牵涉到等级归类时，按多

19、数原则和主导原则确定。 5、适度前瞻原则 本最低计税价格制定过程所凭借的依据立足于现状房地产交易数据，同时也适当考虑已经表现出来的某些发展趋势分析材料。如环境因素、小区配套和社区文化等，在近年来的住房价格形成过程中作用越来越大，本次估价对这些因素的考虑，在现状资料基础上按其对房价的影响趋势作了适度的前瞻分析。三、测算依据房地产交易最低计税价格测算以如下规程、标准或文件等为依据： 1、中华人民共和国房地产管理法2、中华人民共和国土地管理法3、房地产估价规范4、土地分等定级与估价规程5、福安市城区土地分等定级与基准地价测算报告四、测算的思路和技术路线为了合理征收房地产交易各项税费，真正做到公平、公

20、开、公正。宁德市正一房地产评估有限公司承接福安市城区(三办二乡)房地产交易最低计税价格测算工作，现经技术人员与委托方商定，制定如下技术方案： 1、测算范围：福安市城区已建成区，东至城阳乡中村，南至天马山下，西至坂中湖口，北至溪东村，面积约12平方公里。2、测算基准日期：2009年06月30日3、按照房地产性质与类型的不同，结合福安市城区房地产市场实际情况，本次估价分为开发商品房、统建别墅、集资房改房、个人自建房、写字楼、商业店面、沿街商业用地、摊位、车库(位)、工业厂房、大面积土地出让等十一种。4、测算工作时间：2009年06月30日前完成主要测算工作，形成初步文稿，经论证，根据论证所提意见进

21、行修改，于2009年06月30日内提交成果。房地产交易最低计税价格通常由某一最低计税价格加修正系数调节形成，因此，最低计税价格估价中主要有两项工作：一项是制定各类房地产的最低计税价格；另一项是确定最低计税价格基础上的修正系数。对于某一类型房地产来说，主要包括以下几项工作：一是分析其地域分布规律，确定地域分级；二是研究区位因子以外的结构质式、楼宇档次等主导因子，由区位和结构质式、楼宇档次等划分基本房地产类型；接着是计算这些类型相对应的最低计税价格；三是分析交易最低计税价格之外的房价影响因素，研究这些因素对房价的具体影响，制定评估操作规定。五、提交成果l、文字资料：福安市城区房地产交易最低计税价格

22、测算报告(包括按房地产估价规范所要求的测算结果报告、各区片房地产交易最低计税价格表、修正系数选择表及测算过程；2、图件资料：l5000各类价格分布图；指导价格测算的技术路线收集、整理待估房地产的资料评估结果归档整理分析分类汇总样点上图、划分均质区域确定各类型所在区域基准价格建立各类型数据库建立课税交易评估系统编写报告确定各类型房地产的修正系数 第二章 房地产交易最低计税价格测算 一、基础资料资料的收集：向国土资源局收集基准地价、土地使用权出让及图件等资料；向房地产交易所收集商品房销售备案合同、二手房交易等资料；向房产中介收集有关二手房信息等资料；实地调查铺面租金等资料。调查方式采用资料搜集、实

23、地询问及专家评判相结合的方法。本次共收集各类房地产资料4950宗，经初步计算分析，剔除不合理案例1280宗，剩余3670宗案例。以此为基础计算各类房地产交易最低计税价格。二、各类房地产交易最低计税价格的计算方法根据外业收集的3670宗的房地产销售、预售、交易资料以及租金抽样调查资料的综合分析。各种类型房地产交易最低计税价格确定的方法：商品房、集资建房、商业店铺、写字楼、摊位、车库等以市场比较法作为主要的计算方法；统建别墅、个人自建房、商业路线、工业厂房等在一定的市场分析基础上，以成本法作为主要的定价方法。市场比较法所依据的资料为福安市房地产交易所与市地产交易所20062008年两年间的交易、商

24、品房销售和预售资料、中介二手房信息以及租金抽样调查资料，成本法则参照福安市国土资源局公布的基准地价和本估价机构根据本次估价需要经综合分析后制定的现行各类房屋重置价格。三、房屋结构分类及其重置价根据我市城区目前房屋的结构状况及本次估价的目的，将房屋结构划分为商业、住宅的五类十等与工业厂房。同时本估价机构根据本次估价需要，结合建安造价对各类房屋的建造成本进行测算，经综合分析后制定的现行各类房屋重置价格。商业、住宅建筑造价表类别等级单位造价(元/m2)主 要 特 征备 注结 构楼地面、顶棚墙面装修门窗设备钢筋砼结构600框架结构，毛条石基础，钢筋砼楼，屋盖，框架间，砖墙，砼板架空隔热层水泥砂浆楼地面

25、，内中级抹灰、外水泥砂粉刷。普通镶板门玻璃窗，全部油漆水卫电照齐全砖混结构一50024墙承重，砼地圈梁、毛条石基础，钢筋砼楼，屋盖，砼板架空隔热层，设有结构柱。水泥砂浆楼地面，内普通抹灰、外水泥砂粉刷。普通镶板门，玻璃窗，全部油漆水卫电照齐全二45018墙承重，20整毛石毛条石基础，钢筋砼楼、屋盖。水泥砂浆楼地面，内普通 抹灰、外水泥砂勾缝。普通镶板门，玻璃窗，全部油漆给水电照砖木结构一40024墙承重，毛条石基础，普通人字形屋架，本瓦屋面，木基层，木楼盖。木楼板，水泥砂浆地面，薄板吊顶，内中级抹灰，外水泥砂浆粉刷。普通镶板门，玻璃窗，全部油漆给水电照屋架跨度大于10米的增加2%二350山墙1

26、8cm或18cm以上，毛条石基础，本瓦层面，木基层，木楼盖，山墙搁檩。木楼板，水泥砂地面，内中级抹灰，外水泥砂浆粉刷。普通镶板门，玻璃窗，全部油漆给水电照木结构一450旧式(七落柱)排架扇，中柱梢径29-32cm，本瓦屋面、木基层，条石架共柱基，镶板壁部分抹灰假墙。优质木地板，厅堂水泥砂浆或三合土地面(前后廊石板)地面，薄板吊板，柴泥麻筋灰粉刷。带花格镶板门玻璃窗给水电照二400旧式(五式七落柱)排架扇，中柱梢径24-28cm，本瓦屋面、木基层，条石架共柱基，板壁部分抹灰假墙。木地板，厅堂水泥砂浆或三合土(前后廊石板)地面，部分薄板吊板，柴泥麻筋灰粉刷。旧式板门、扇玻璃窗给水电照三300旧式(

27、五落柱)排架扇，中柱梢径19-25cm，磉石柱基，本瓦屋面、木基层板壁、部分抹灰假墙。木地板，厅堂水泥砂浆或三合土(前后廊石板)地面，柴泥麻筋灰粉刷。旧式板门、扇玻璃窗给水电照四250两层旧式排架(或八予落柱)扇中柱梢径12-18cm，磉石柱基，本瓦屋面、木基层板壁、部分抹灰层灰假墙。泥砂浆或三合土地面，柴泥麻筋灰粉刷。板门扇玻璃窗给水电照土木结构200夯土(或土坯)墙承重，乱毛石基础、木瓦屋面，木基层山墙搁檩。泥砂浆地面，柴泥麻筋灰粉刷。板门扇固定玻璃窗电照工业厂房建筑造价表结 构 分 类重置成本(元/平方米)层高8米以上的大型排架、网架构单层厂房600多层(通常2-4)钢筋混凝土结构标准厂

28、房650多层砖混结构轻工厂房600单层砖混结构普通厂房550砖木结构厂房400制定福安市城区各类房屋结构等级及其重置价格主要是服务于本次估价中确定自建房交易最低计税价格的需要，因此，其重置价格是以多层房屋(木、土木结构房屋以二层为基础)为基础进行测算的，不适用于中、高层房屋的建造成本估价。在实际课税估价过程中，非主要结构部分的差异不作为提高或降低等级的依据。当实际房屋的主要特征与表中所列的特征相对差异较大时，其重置价格应另行计算确定。四、房屋成新度确定如能直接确定房屋成新率的按直接确定数计算，如知道建成年份的，按照：a、(耐用年限已使用年份)耐用年限b、耐用年限(现有时间房屋建成时间)耐用年限

29、耐用年限规定：钢筋混凝土结构60年，砖混一等50年，砖混二等和砖木结构40年，木结构35年，从竣工年份起算。残值不低于100元。使用、保管情况特殊或建成、使用年限不详的，以直观判定法确定成新。判断依据为原建设部颁发的房屋完损等级评定标准，分为：(1)完好房：十、九、八成新；(2)基本完好房：七、六成新：(3)一般损坏房：五、四成新；(4)严重损坏房和危房：三成以下。判断标志为：l、完好房：结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道通畅，现状良好，使用正常。或是个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能恢复的。2、基本完好房：结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管

30、道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能恢复的。3、一般损坏房：结构一般性的损坏，部门构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部破损，油漆老坏，设备、管道不够通畅，水、卫、电照管线、器具有部分老坏、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修、更换部件的。4、严重损坏房：房屋年久失修，结构有明显变形或破损，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建的。5、危房：承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的。考虑二次装修的复杂性、不确定性，本次估价不涉及二次装修价

31、彩值，个别情形需要对二次装修进行估价的，另行考虑。第一节 住宅交易最低计税价格测算住宅交易最低计税价格由地域分区结构分类以及住宅的建造标准、环境、建筑密度以及住宅的更新换代等因素形成。在交易最低计税价格基础上，微观因素主要考虑路网和成新等因素。一、商品房交易最低计税价格的测算商品房是指房地产开发企业(单位)开发建设并销售的住宅房屋。目前我市房地产市场上商品住宅购销两旺，成交价格仍存在上升的空间。本次估价中，此类住宅主要采用市场比较法进行估价。根据我市商品房的实际状况，将商品房划分为四至六层的多层商品住宅和七层以上的中高层、高层商品房两类。1、商品房交易最低计税价格的确定商品房交易最低计税价格的

32、确定是采用市场比较法，通过对20062009年三年间各类商品房1690宗成交价格的分类测算、比较分析，运用数理统计的方法，综合考虑商品房成新度、小区路网等因素并根据课税的要求确定商品房交易最低计税价格。无交易案例的楼层用楼层修正系数推算价格。各类别商品房交易最低计税价格详见附表。2、商品房交易最低计税价格的计算a、商品房交易最低计税价格计算公式：交易最低计税价格最低计税价格采光修正建筑面积商品房交易最低计税价格的确定，我们已考虑过中观以及部分微观的因素，但对各楼层的价位还有一定影响的微观因素是采光条件。采光条件反映房屋居住舒适度程度，进而影响到居民对购买房屋的选择。采光条件好的商品房的价格也有

33、所增加。因此在确定商品房交易最低计税价格时，应增加考虑采光的条件。采光修正系数表采光一面采光二面采光三面采光四面采光无采光修正系数10010310510890对于市场上出现的小户型住宅，由于其户型小，建筑面积少，从而造成建筑成本比一般的商品住宅高。因此，其实际成交价略高于一般商品住宅，在交易最低计税价格评估中按相应的交易最低计税价格经修正后价格的105计算交易最低计税价格，本次估价中将小户型住宅定位为一居室，建筑面积在50平方米以下住宅。附属间（杂物间）按商品房交易最低计税价格经调节修正后价格的80套取。b、商品房土地价格计算公式：地价=房地产总价建筑面积重置价成新度税费税费是指按交易双方所要

34、缴纳的费用，按房地产总价的12计。前述的商业、住宅用地重置价主要针对个人自建房，上式中建筑重置价由于是开发商建造，应加上其他费用，向商品房开发商咨询后确定商品房的重置价以1000元/m2计算、电梯房以1200元/m2计算、开发商溜房以1200元/m2计算，个人自建商用溜房以800元/m2计算。若以商品房形式出让的自建商品房，可套取周边商品房价计税。 二、统建别墅交易最低计税价格的测算统建别墅是指由房地产开发商统一规划开发建设并销售的别墅。此类别墅在福安市相对较少。1、统建别墅交易最低计税价格的确定采用市场比较法、剩余法进行分类测算、比较分析，运用数理统计的方法，综合考虑别墅成新度、小区路网等因

35、素换算成单位面积土地价格，并根据课税的要求确定别墅交易最低计税价格。2、统建别墅交易最低计税价格的计算统建别墅交易最低计税价格计算公式：交易最低计税价格土地价格容积率修正土地面积建筑面积重置价成新率前述的商业、住宅用地重置价主要针对个人自建房，上式中建筑重置价由于是开发商建造，应加上税费一项，且别墅的造价比商品房高，向开发商咨询后确定别墅的重置价以1200元m2计算。容积率是指建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。容积率的大小直接影响土地利用程度的高低。一般来说，容积率越高，土地利用效益就越高，从而地价也就相应地提高。所以在评估地价时要进行容积率修正，通过容积率修正，消除由于容积率的不同而造成

36、的地价水平的差异。按下表进行容积率的修正。容积率修正系数表容积率(r)r0.80.8r1.051.05r1.15r1.15修正系数11.11.131.21三、集资房房改房交易最低计税价格的测算集资建房(含自建商品房、房改房)是指若干产权人根据约定共同集资购地建房，并按一定的方式分配各自产权的房屋。由于此类住宅在建设规模、建设成本、规范化经营、建筑密度、小区配套设施建设、销售税费等方面与商品住宅存在不可比之处，同时与个人自建房又有本质区别，因此将其单列处理。目前房地产市场上存在个人出资购地建房后直接转让给购房者的情形，由于其与集资建房的情况有类似之处，因此也将其归入集资建房类别。1、集资建房交易

37、最低计税价格的确定集资建房交易最低计税价格的确定是采用市场比较法，比照商品房交易最低计税价格，综合考虑集资建房在建设规模、建设成本、规范化经营、建筑密度、小区配套服务设施建设、销售税费等方面的减价因素后确定。各类别集资建房交易最低计税价格详见附表。2、集资建房交易最低计税价格的计算集资建房交易最低计税价格的修正系数及计算也参照商品房交易最低计税价的计算公式。在确定集资房改房交易最低计税价格时，我们已计算过成新度，因此在计算交易最低计税价时不进行成新度修正。四、个人自建房交易最低计税价格的测算个人自建房，是指通过土地、规划等部门单独审批建造的单一产权的住宅房屋，俗称有天有地的独立房屋。由于此类房

38、屋结构复杂、建成时间跨度大、实际用途复杂、权利构成复杂等因素。本次估价中，主要采用房地分估的方法进行估价。即建筑物部分采用成本法；土地部分采用基准地价系数修正法(采用市场比较法进行验证)进行估价。 1、个人自建房的分布范围以l1000的城区地籍图为工作底图，以路巷为单元，同时考虑到，近几年来环境因素、小区配套、社区文化等因素对住房价格形成过程中的作用越来越大，规划小区与旧城区之间的价格存在一定差距，根据建筑密度对每一单元划分若干小片。2、个人自建房土地交易最低计税价格的确定以市场比较法测算该小片内的土地交易最低计税价格，调查每一单元中的房地产交易情况，以类似房地产或土地交易情况作为案例，测算各

39、单元内的基准地价，通过数理统计，求取片区均质地价，再经过容积率、建筑密度等微观因素修正并根据交易课税需要确定个人自建房土地交易最低计税价格。个人自建房地价详见附表。3、个人自建房交易最低计税价的计算如上所述，个人自建房采用房地分估的方法进行估价，因此个人自建房交易最低计税价格计算公式如下：交易最低计税价格土地最低计税价格路网修正采光修正土地面积+(建筑重置价成新率相应结构建筑面积)式中建筑重置价的确定应对照商业、住宅建筑重置价表中相应的类别与等级所对应的价格，相应结构建筑面积应以权属面积为准。个人自建房以全域覆盖方式体现，如处于区域交汇处的，在计算宗地交易最低计税价格时应视实际情况确定土地交易

40、最低计税价。1)路网宽度修正路网宽度的大小关系人们的出行方便与否，路网太大或太小都不利于人们出行，是人们购买住宅时考虑的一个重要因素，因此路网宽度对地价有一定的影响。根据调查，确定路网宽度修正范围在28米之间。路网宽度修正系数表路网宽度(l)l44l66l8l8修正系数11.061.131.202)采光条件修正采光条件关系人们入住房屋的舒适度，进而影响到居民对购买住宅的选择，采光好的地段地价相应的也有所提高。采光修正系数表采光一面采光二面采光三面采光四面采光修正系数100103105108第二节 商业交易最低计税价格测算店铺在空间分布上呈两种形态：一种为沿道路两侧一定纵深处呈条带状分布，这是最

41、主要的空间分布形态；另一种为零星点状分布的商业网点整体组成类片状分布。一般来说，零星点状分布的商业网点，其服务半径小，级别低，体现在价格或租金上就是价格或租金较低。沿道路两侧分布的商业网点，其价格或租金水平、级别则依其所临道路的等级、类型及聚集规模而不同。本次商业类交易估价中，就商业房地产性质特点可分为商业店面、商业路线价与市场摊位。商业店面交易最低计税价格按市场比较法测算楼面价；商业路线价交易最低计税价格采用房地分估的方法进行估价，即建筑物部分采用成本法；土地部分采用市场比较法(同时采用收益还原法进行验证)进行估价。市场摊位的交易最低计税价格的测算以市场比较法计算单价。一、商业店面交易最低计

42、税价格的测算日前福安市已出现商业店面交易，但主要集中在中兴路、冠后路及金山北路等处。通过市场交易案例的比较，分析其所处区位，小区环境、楼层、人流量、结构等因素，通过数理统计分析，求取片区均质楼面价，再经过容积率、路网、进深等微观因素修正并根据交易课税需要确定商业店面交易最低计税价格。具体价格详见附表。商业店面交易最低计税价格计算公式：店面交易最低计税价格店面最低计税价格深度修正临街修正店面面积计算商业店面时不作成新度修正。只进行深度修正与临街修正。除沿街外，内部的商业店面不进行深度和临街修正，如莲池广场、京都商贸城、金山商贸大厦、财金大厦等内部的商业店面。 店面各部分的价值随远离道路而有递减现

43、象，即距街道深度越深，可及性越差，价值也就越低。调查结果表明，在所得到店面资料中，大部分的店面进深小于13米，因此按“四三二一”法则以913米为标准，修正系数为1，对于小于标准深度的店面进行深度修正。深度修正系数表深度(s)s33s66s99s13深度百分率160140120100临街状况修正系数。一般而言，位于街角、二面（或三面）临街的商铺比单面临街的商铺具有较大的人流量，地块的两面或三面临街导致其商业价值升高，因而价格也较高。该修正系数以旁街路宽3米以上(含3米)的商业道路为准。临街状况修正系数表临街状况一面临街二面临街三面临街修正系数100110115二、沿街商住用地交易最低计税价格的测

44、算临路两侧的店铺，具有按带状分布随着与商业中心区距离不断增大价格从高到低下降规律的共性，通过对道路两侧呈点状分布的各店铺成交价格及近期二手房交易案例的成交价格和抽样调查各道路店铺的租金水平测算的收益价格比较分析，划分路线区段，并确定各区段的交易最低计税价格。1、沿街商住用地交易最低计税价格区段划分根据店铺租金分布规律，结合福安市城区路线价及本次估价的目的，将城区沿街商住用地交易最低计税价格区段进行划分。2、各区段交易最低计税价格确定各区段交易最低计税价格确定的方法是：以市场比较法为主，铺之租金调查的收益价格综合分析。经过容积率、路网等微观因素修正并根据交易课税需要确定商业路线交易最低计税价格。

45、福安市城区主要沿街商住用地路线店铺的标准宗地的宽为4米，进深13米。福安市城区沿街商住用地交易最低计税价格见附表。3、沿街商住用地交易最低计税价格修正系数具体来说，共包括以下修正因素：1)深度修正系数临街店铺各部分的价值随远离道路而有递减现象，即距街道深度越深，可及性越差，价值也就越低。调查结果表明，在所得到铺面资 料中，大部分的铺面进深小于13米，因此以1315米为标准，修正系数为1，对于小于或大于标准深度的店铺进行深度修正。深度修正系数表深度(s)s55s88s1010s1313s15修正指数1351271181081002)临街状况修正系数一般而言，位于街角、二面（或三面）临街的商铺比单

46、面临街的商铺具有较大的人流量，地块的两面或三面临街导致其商业价值升高，因而价格也较高。该修正系数以旁街路宽3米以上（含3米）的商业道路为准。临街状况修正系数表临街状况一面临街二面临街三面临街修正系数1001101154、沿街商住用地交易最低计税价格的计算具体交易最低计税价格，由上述交易最低计税价格经个别因素修正形成，用公式表示为：交易最低计税价格最低计税价格深度调节临街状况土地面积建筑面积建筑重置价成新率三、农贸市场摊位交易最低计税价格测算农贸市场摊位交易最低计税价格的测算主要以市场为单位，抽样调查租金及交易案例，依照摊位空间布局划分各个单元，用比较法测算各单元的均价。其计算公式：摊位交易最低

47、计税价格=最低计税价格摊位面积第三节 工业厂房交易最低计税价格测算现在福安市城区工业分布较为集中，主要集中在秦溪洋工业区、坂中工业区以及南郊民营工业区等地方。工业厂房的个别性很强，从简易厂房到混合结构轻工厂房、单层多层钢架构厂房、排架结构厂房，种类繁多，造价差别非常之大，每平方米从数百元到数千元不等。因此，工业厂房评估，主张用房地分估的方法进行评估，即建筑物部分采用成本法，土地部分采用基准地价系数修正法。其计算公式为：交易最低计税价格土地价格土地面积重置价成新率建筑面积如要计算厂区内的某一幢厂房的价值，计算公式如下：房地产价格分摊地价房屋重置单价成新率建筑面积工业厂房土地交易最低计税价格采用福

48、安市人民政府2005年公布的福安城区土地定级与基准地价中有工业基准地价通过年期修正得到。其分布范围也按福安市人民政府2005年公布的福安城区土地定级与基准地价中的工业用地分布级别。工业厂房分布范围表土地类别界 线 范 围以鹤兴路、福新路、新华北路、公园路、富春南路、湖滨路等所围的区域及秦溪洋工业区。以一级工业用地向外延伸至城区边缘，除三级用地外。六岔路周围、坂中职业中专以北、以及溪东、中村等区域。第四节 写字楼与车库交易最低计税价格测算一、写字楼交易最低计税价格测算福安市城区有部分写字楼，但一般都集中于商业中心，而且所在楼宇一、二层一般为店铺或商场；从价格来看，其受地域类别的影响，其价格一般比

49、商品住宅价格高。其计算方法参考商品房交易最低计税价的计算方式。二、车库交易最低计税价格测算车库(位)一般相伴于住宅楼、写字楼等楼宇中，多存在于建筑地下层中，或地面架空层。车库(位)价格的相关因素，主要有：区位条件，小区、楼宇档次及其相关住户汽车拥有率。微观因素，车库(位)主要与面积、相关位置有关。目前，我市城区部分房地产开发项目已配套建设有车库(位)，随着人民生活水平的提高，私人汽车拥有率在不断提高，相信车库(位)在今后的房地产开发项目中的地位也将不断提高，车库(位)的数量也将不断增加。目前，我市城区的车库(位)尚未形成规模(零星项目有车库)，因此，车库交易最低计税价格测算按以下方式进行：在地

50、下或架空层，套用商品房第二层住宅价格的80测算。在地上一层的应按商品房的150%计价计税。第五节 大面积土地出让交易最低计税价格测算近年来，福安市地产市场比较活跃，政府开发与企业改制都涉及大面积土地使用权出让。为指导该类交易计税，对大面积土地出让交易最低计税价格进行测算。1、测算用地类型根据福安市土地利用现状和城市规划，确定本次测算用地类型为商住用地与住宅用地等两类。2、土地开发程度参考福安市基准地价，按“五通一平”(通路、通上水、通下水、通电、通讯、土地平整)开发程度测算。3、标准容积率参考福安市基准地价，设定标准为：商住用地的标准容积率为2.0，住宅用地的标准容积率为1.8。4、建筑密度根

51、据福安市的实际情况，设定商住用地的建筑密度为35，住宅用地的建筑密度为30。一、商住用地出让交易最低计税价格根据福安市商业用地基准地价的分布，以沿路两侧35米为标准，结合现行市场价格，调整部分区域等级，按照现行市场价格，利用假设开发法计算大面积商住用地出让交易最低计税价格。商住用地分布情况：1、一类商住用地主要分布在：中兴路、金山北路、冠后路两侧。2、二类商住用地主要分布在：金山南路、解放东路、棠兴路、漫洪路北段等两侧。3、三类商住用地主要分布在：新华南路（汽车站至市地税局）、鹤山路、新华中路、新华北路南段、街尾路、公园路、栖云东路、鹤祥路、解放西路、富阳路东段、漫洪路南段、察阳西路、鹤兴南路等。4、四类商业用地主要分布在：福新路、富春北路、桥头路、新华南路（市地税局至溪口桥段）、新华北路中段、锦鸡路南段、新阳路南段、满春街、满春北路、南湖花园路、兴业中路、湖滨北路、鹤山东路、富阳路西段、鹤西路等。5、五类商业用地主要分布在：鹤兴中路、鹤兴北路、王基岭、荷塘坪路、新阳路北段、锦鸡垅路北段、新华北路北段、阳头花园路、坂中新街、兴业南路、阳泉路等。二、住宅用地出让交易最低计税价格根据福安市住宅用地基准地价的分布，结合现行市场价格，调整部分区