2009年东莞市茶山镇房地产发展情况

1、2009年东莞市茶山镇房地产 目 录调研方案设计书、调研的目标、调研的意义、调研信息主要内容4、资料来源及收集方法5、调研的对象6、调查问卷的设计7、调研资料处理8、调研力量分配9、调研时间规划10、调研的预算 调研报告分析1、概要信息2、摘要、关键词、引言3、正文主体4、局限及不足5、结论与建议6、参考文献调研方案设计书一、调研目标 本次调查主要是针对当前人们关注的热点“房地产的发展”而在东莞市茶山镇做的一次调研，进而了解人们对房地产这个产业的认识以及在购房在选择时的各种考量因素，探究人们在买房子时的消费心理，同时为那些潜在消费者提供购房方面的建议，希望能够帮助大家树立正确的消费观念从而做到

2、理性购房。二、调研意义 此次调研将通过调查问卷的方式搜集调研所需信息，通过信息的整理达到一定程度上真实的反映现阶段人们对于房地产产业当前供给与需求状况的认识，同时将反馈的信息处理后得出当前东莞市茶山镇居民在购房方面消的费现状以及消费心理，为潜在消费者提供合理的消费建议，引导消费者选择自己满意实惠的房子。三、调研主要信息1、茶山镇居民对房地产的认识情况2、茶山镇居民购房选择相关偏好因素以及消费习惯3、茶山镇居民购房选择上的主要影响因素四、资料来源以及收集方法1、资料来源此次资料的收集是通过发放问卷对东莞市茶山镇所有居民中的一个样本进行相关的资料收集。此次调查是在茶山镇居民中选取200人作为问卷调

3、查的对象，调查的对象尽量遍及社会各界层，所以选择的问卷发放地点主要是茶山镇各主要商场和超市门口。由于周末人们时间比较充裕，商场或超市的人相对比较多一点，所以在不同的商场或超市随机的选取对象进行调查，时间安排在早上，中午，晚上，分别进行。因为此次调查基本上遍布茶山镇个主要商场或超市，涉及茶山镇各阶层人士，所以调研的结果具有较大的可信度，可以满足信息需求。 2、资料收集方法采取发放问卷调查的方法收集第一手资料。通过实地的发放问卷，让相关的被访者尽量真实的填写相关的信息，获取此次调研所需的各种信息，通过访问方法将问卷直接的发于学生，现场还可以尽可能的提供相关帮助但是不以引导人们真实的填写问卷为前提，

4、同时尽量的将所发问卷如数收回使问卷结果真实可靠。五，调研对象随机抽取湖南科技大学在校大学生作为此次调研对象。但是根据市场的大致消费情况尽量的将调研的男女比列控制在8：2左右。六，调研问卷设计1、问卷的简要说明此次问卷在设计上是针对茶山镇居民设计的，有关问题也就明显的带有相应的倾向，题目在编排上尽量的力求紧密，内在联系也这层加深，编排的问题有28个，涉及单选多选。可以从不同的角度获取调研信息，充分考虑受访者意愿，尽量收集真实有价值的问卷信息。 2、 问卷 2009年茶山镇房地产市场调查问卷您好！非常感谢您参与此次调查。对于此次调查我们将对您提供的问卷信息保密，请您如实的填写，在相应的选项上面划勾

5、选择即可。谢谢合作！01、您的性别： 男（ ）； 女（ ） 02、请问您的职业是？ 私营企业主（ ）；机关事业单位干部（ ）；企业管理人员（ ）；经理/领导（ ）； 教师（ ）；公务员（ ）；贸易（ ）；证券（ ）；高科技（ ）；其它（ ）； 03、请问您的最高学历是？ 博士及其以上（ ）；硕士（ ）；大学本科（ ）；大专（ ）；大专以下（ ）； 04、您目前的居住条件是？ 出租房（ ）；自购商品房（ ）；经济实用房（ ）；单位福利分房（ ） 05、您目前的住房房型是？ 两房（ ）；三房（ ）；四房（ ）；复式（ ）；别墅（ ）； 06、您目前住房的面积有多大？ 70平米以下（ ）；7190平

6、米（ ）；91110平米（ ）；111130平米（ ）； 131150平米（ ）； 151170平米（ ）；171平米（ ）； 07、您目前的家庭月总收入是？ 10002000元（ ）；20013000元（ ）；30014000元（ ）； 40015000元（ ）；500110000元（ ）；10000元以上（ ）； 08、您计划在几年内购房： 半年（ ）；1年（ ）；2年（ ）；3-5年（ ）；5年（ ）； 09、您计划购买的住房类型是？ 高层（15层以上）（ ）；小高层（9-15层）（ ）；多层（ ）； 联排别墅（ ）；独体别墅（ ）；其它（ ）； 10、您计划购买多大面积的住房？ 608

7、0平米（ ）； 80100平方米（ ）；100-130平方米（ ）； 130-150平方米（ ）；150平方米以上（ ）； 11、您计划购买几房的住房 1房1厅（ ）；2房（ ）；3房（ ）；4房（ ）；复式及其他（ ）； 12、您能接受的房屋单价是？ 1500元以下/平方米（ ）；1501-1800元/平方米（ ）；18012100元/平方米（ ）；21012400元/平方米（ ）；24012700元/平方米（ ）；2701-3000元以上/平方米（ ）；3301-3500元/平方米（ ）； 3500元以上/平方米（ ）； 13、您理想的房屋总价（单位：万元/套） 15万元以下/套（ ）；

8、1520万元/套（ ）；2025万元/套（ ）； 2530万元/套（ ）；3040万元/套（ ）；40万元以上/套（ ）； 14、您想选择的付款方式是？ 一次付清（ ）；分期付款（ ）；按揭（ ）； 15、购买商品房时，哪一位家庭成员的意见对您最重要？ 配偶（ ）；父母（ ）； 兄弟姐妹（ ）；子女（ ）；其他（ ）； 16、购买商品房时，除了家庭成员的意见外，还会征求其他哪些人员的意见？（多选） 同事（ ）；有买房经验的朋友（ ）； 在房地产行业工作的朋友（ ）； 17、您认为未来两年长沙市的房价将如何变化？ 跌（ ）；不变（ ）；升（ ）； 18、在同等面积下，您认为下列哪一种交房标准比较

9、好？ 房间少但面积大，用户可自由间隔（ ）；房间数量多，已间隔好（ ）； 19、相对而言，购房时您会 先考虑满足住宅客厅的窗户朝向（ ）；先考虑满足主卧室的窗户朝向（ ）； 必须同时满足（ ）； 其他（ ）； 20、你喜欢哪一种房屋结构： 平面（ ）；跃式（ ）；复式（ ）； 其他（ ）； 21、您认为生活阳台（主阳台）连接客厅好还是连接主卧室较好？ 客厅（ ）；主卧室（ ）； 22、您认为厨房与工作（服务）阳台连接起来有必要吗？ 必要（ ）；不必要（ ）； 23、厅（包括客厅和餐厅）和主卧室的面积比较，您较喜欢 厅大主卧室小（ ）；厅小主卧室大（ ）；两者面积差不多（ ）；无所谓（ ）； 2

10、4、您喜欢多大面积的客厅？ 1015平米（ ）；1620平米（ ）；2125平米（ ）； 2630平米（ ）；3 0平米以上（ ）； 25、您喜欢多大面积的卧室？ 810平米（ ）；1115平米（ ）；15205平米（ ）；20平米以上（ ）； 26、您认为工作（服务）阳台是否需要封闭起来？ 需要（ ）；可封可不封（ ）; 不需要（ ）； 27、在面积够用的情况下， 您喜欢有多少个阳台？ 0个 1个 2个 3个 其他 您喜欢有多少个洗手间？ 0个 1个 2个 3个 其他 28、您喜欢何种形式的窗户？ 转角窗（ ）； 外凸窗（ ）； 落地窗（ ）； 平推窗（ ）； 其他（ ）； 非常感谢您对我们

11、的大力支持！七、调研资料的处理将收回的问卷首先进行统计，筛选出符合条件的答卷，然后根据答卷所反映的信息进行各个单项的统计，综合运用数学统计的知识，利用图表工具等进行合理的分类分析，然后进一步的进行整理合并，认真的核对判别找到问卷内部的联系因素，逻辑分析得出一定的结论。八、调研力量分派 邀请同事三人，选取不同的时间段分布在不同的大商场或超市旁九、调研的规划时间 2009年8月1日至2009年8月31日十、调研预算 打印问卷费用 200*0.1=20元 十支水笔 10*1=10元 调研设计书打印预计 5元 调研其他经费支出预计 25元 合计 60元工商管理二班 曾丽云 东莞市茶山镇房地产发展状况调

12、研分析报告 1、 概要信息 此次调研从策划到实施直至最后撰写分析报告历时一个多月，调研的主要目标就是了解茶山镇居民对当前房地产的发展状况、居民的购房选择以及影响他们消费习惯和心理的各种因素，进而为广大消费者在购房在选择上提供真确实用的消费建议。整个问卷的发放填写过程相对比较顺利，200份问卷实际有效数目达到了190，可以说回收率是非常高的，从回答的质量上看，填写的信息也是很具有代表性，因此对此次调研的真实性而言具有较大的可信度。调研报告的撰写也是综合运用统计与数学知识对问卷进行了合理科学的分析，得到了相对真实的信息资料。就整个调研的过程来看是此次调研是相对全面且可信的。2、 摘要 这次调研主要

13、是在东莞市茶山镇进行的，我们选取的调研对象是东莞市所有居民，主要是针对茶山镇居民在购房选择上的消费心理以及影响因素而展开的一次调研，我们采用的是访问法收集第一手资料，将问卷现场发送并现场填写回收，在资料的处理过程中是采用图表，对比等多种方法进行分析。最后得到的结果我们发现茶山镇居民对买房子这件大事能够做出比较理性的选择，但是他们都注重房子的某一方面或几方面，尤其是房子的价格和地理位置，另外我们还发现广告对他们的消费有相当大的影响。就总体而言，人们在房子购买上还是比较谨慎理性的。3、 关键词 茶山镇 居民 房地产 消费 选择 影响4、引言东莞市经济飞速发展和城市化进程加快促进了茶山镇房地产市场的

14、蓬勃发展。目前房地产业在茶山镇经济发展中具有相当重要的地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的10%左右，相关税收占到总税收的25%；如果加上契税收入，则占到34%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用将会更加明显。近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清茶山镇房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持茶山镇房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。5、 正文近年来，由于房地产市场需求量不断增加，“购房热”不断扩散，因此房子的价格也急剧上升

15、。由于房子对我们的意义有非同一般，即使房价上涨过快，房子的需求量也是只增不减。但由于不同阶层的人士经济实力、消费层次、个人偏好等都不相同，因此对房子的需求也大相径庭，在房子的选择上都会有独树一帜的一面。一、 茶山镇房地产市场发展现状今年1-6月，茶山镇房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，茶山镇房地产业发展呈现以下特点： 1、房产投资保持较高增速茶山镇近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对茶山镇房地产市场前景纷纷看好。今年上半年茶山镇房地产开发仍延续了去

16、年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高（图一），2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。图一2、房产销售势头回落明显今年茶山镇商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势。从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区

17、商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。4、 房产平均价格持续走高虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，茶山镇房价也呈持续走高的态势。自2006年开始，茶山镇房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在07年、08年、09年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，茶山镇新建商品房均价已达3200

18、元每平方米，同比上升20%；存量房均价已达3000元每平方米，同比上升47%。二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：中央:土地供应结构调整。建设部等七部委出台关于做好稳定住房价格工作的意见，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应。

19、房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在2005年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。房地产发展目标调整。2005年市政府工作报告确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。房地产销售登记方式调整。市加强新建

20、楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。2005年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。 从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成；同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因

21、素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房

22、网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。三、茶山镇居民购房选择相关偏好因素以及消费习惯根据调查显示，准购房者中以26-35岁的比例最高，达到47，36-45岁之间的购房者达到33%；25岁以下的人群，达到13%，因此，25-35岁的青年人士依然是房产市场的主角，这是由他们所处的生命周期和经济能力相适应的。 被访者的家庭结构图 图二从图二中可以看出，在被访者总体中，茶山镇两口之家的比例达到了56%，超过总体的一半；三口之家的比例位居第二，两者之和达到了85%；单身的比例则最低仅为5%。从茶山镇的购房群体来看，今后的二至三年之内，与幼儿相关的产业如幼儿园、中小学校长、游乐园相

23、应的较强的需求量；主力购房群体两个区域大体相当，均占到80%强。商品房逐渐成为生活的必需品，而其昂贵的价值，一般要花费消费者的一生或半生积蓄，所以与单身相比家庭户的购买力更强，其中两代、三代同堂的表现的更为迫切。 被访者家庭年收入分布表 从上图可以看出，家庭收入在五万之五十万的被访者占据了所有被访者的80%以上，收入在五万之十万的被访者占比较大，中等收入的家庭作为购房主体继续支撑着市场。 由于个人私秘性要求越来越高；一次购房终身享用的思想根深蒂固，单身一族的增加使得一室套成为时代的宠儿；另外，由于跃层、复式在设计上突破小面积的实现，其总价过高的劣势相对被弱化，相反其私秘性好、动静分区分明、视野

24、开阔、楼中楼的优点突现在消费者面前，尤其是一些追求时尚、收入较高的年轻群体及多次置业者较为接受，可能成为新宠。 根据本次调查结果显示，25岁以下的准购房者对小高层的接受程度明显高于其他年龄段，并且处于各个楼型需求中的峰值，这和他们的个性特征有极大的关系，因为他们多是八十年代出生，一般为独生子女，享用着家庭的最佳资源，追求时尚和变化，而小高层在某种程度上迎合了这种需求；而26-35岁的准购房者中需求最多的是多层，这主要是因为这个年龄段的人群基本上是七十年代出生的，一般有兄弟姐妹，比较传统，寻求家庭的稳定、经济的独立和事业的成功。随着购房者年龄的增长，对多层的需求变得越来越强烈。在46-55岁之间

25、的准购房者中，对多层的比例甚至达到了八成以上。相比之下，各个年龄段对高层的需求普遍偏低，而对别墅的需求则集中在36-45岁之间的人群，这主要是因为本年龄段的人群一般家庭稳定，事业上比较成功，已经有至少一套住房，收入较高，有提高生活品质的要求和能力。四、茶山镇居民购房选择上的主要影响因素由于房子对人们健康幸福的生活有着非同小可的意义，因而在买房这件大事上花的精力相对来说比较多，考虑的因素也比较全面。但从调研结果看来，主要是从房子的价格，地理位置，和房子环境等几个方面考虑。1、房价是调节房产市场的有力杠杆，随着房价的升高，购房者对价格的心理承受能力逐渐增强，但需要找到其心理承受的边缘分界线，在一定

26、区域超过某一价格后，更多的消费者会选择放弃。 2、据调查资料统计显示，茶园地区商品房均价为2750元/平米，刘黄为2000元/平米。而茶园家庭年收入在510万的占到了40%以上，面对不断上涨的房价，购房者不得不面临更大的经济压力，尤其是对那些解决基本居住问题的消费者。随着价格的不断上扬，其心理承受能力虽然会逐渐增强，但需有序有度。 3、被访者购房意向单价分布情况 调查的结果显示，承受单价在15002500元的选择比例最高，占93%，价格的敏感系数在目前的房地产消费市场当中比较大，同时也体现当前的消费群体对价格的快速上涨呈现一定的对抗情绪；单价在3500-4000及以上的被访者尚有3%的选择比例

27、说明当前购房群体的心理承受能力有所增强，同时国民经济总体的快速发展使得人均收入也在不断增长，支撑了这种房价看涨的预期。4、 房子地理位置与周边环境选择情况 参考因素人数（人）比率（%）交通5757采光条件2525噪音污染77空气质量1111合计100100 由于交通对现代人来说，意义非凡，上、下班、购物、出差等等都离不开交通，因此交通方便之处也是人们在购房时考虑的一个主要因素。经调查统计我们发现有百分之五十以上选择交通便利、里工作地点比较近的花园小区；此外，房子的采光条件，周边环境的噪音污染、空气质量问题、和治安管理条件所占比例也比较高，分别达到了25%、7%、11%。六、 结论建议：积极应对

28、，保持茶山镇房地产市场持续健康发展总的来说，由于茶山镇地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，茶山镇房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使茶山镇正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持茶山镇房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。 1、加强房地产价格监测工作建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。 2、加强房地产项目的跟踪管理工作 建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问