物业承接查验技巧讲解

1、深圳市百富东方物业管理有限公司璧山分公司承接查验相关资料一、 土建资料与文件的承接查验1、项目审批与文件得承接查验1） 国有土地使用证；2） 建设用地规划许可证；3） 建设工程规划许可证；4） 施工/开工许可证；5） 商品房销售许可证；6） 房屋产权证。2、项目规划类文件1）1:1000比例现状图；2）道路规划图；3）竖向规划图；4）市政设施管网规划图；5）规划总平面图；6）绿地规划图；7）居住小区详细规划说明书；8）环境预测评价书。3、施工资料、竣工验收文件和图样1）地质勘察报告；2）工程合同及开/竣工报告；3）工程预决算；4）图样会审记录；5）各种施工记录、施工试验记录、隐蔽工程检验记录及

2、验收签证；6）设计变更/洽商记录、技术交底；7）沉降观察记录；8）砂浆、混凝土试块施工报告；9）施工组织设计；10）工程质量检验评定；11）基础结构验收文件；12）竣工验收文件；13）竣工验收备案表；14）结构竣工图（不应缺失设计首页）；15）建筑竣工图（不应缺失设计首页）；16）钢材、水泥等主要材料得质量保证书；17）新材料、构件鉴定合格证书；18）人防工程验收文件，包括：人防工程质量监督登记表；人防工程认可文件；人防工程验收备案表；防空地下室移交书。4、 其他文件1） 房屋建筑工程质量保修书、保修合同；2） 室内环境质量检验报告；3） 房屋面积测绘报告书；4） 有关司法、公证文书及协议；5

3、） 拆迁安置资料。二、给排水及建筑电气工程资料、文件得承接查验1、 给排水工程资料、文件的承接查验1） 设计变更/洽商记录、技术交底；2） 施工组织设计；3） 各种施工预检记录、隐藏工程检验记录、自检/互检记录 ；4） 施工质量评定；5） 管道清洗记录；6） 管道施压报告；7） 重要阀门试压记录；8） 通水检查记录；9） 试运行记录；10）材料、器材合格证、检验/试验报告及进场检验记录；11）竣工图（不应缺失设计首页）；12）生活饮用水卫生检测报告书。2、建筑电气工程资料、文件的承接查验1）设计变更/洽商记录、技术交流；2）电气施工组织设计；3）各种施工预测记录、隐藏工程检验记录、自检/互检记

4、录；4）电气绝缘电阻测试记录；5）防雷接地、综合接地电阻测试记录；6）施工质量评定；7）通电检查记录；8）照明、动力试运行记录；9）电气材料、器材合格证、检验/试验报告及进场检验记录；10）竣工图（不应缺失设计首页）11）电气设备资料，包括：设备清单（装箱单）；设备安装记录；设备调试记录；设备试运行记录；设备使用说明书及原理图、接线图；设备安装图；竣工验收文件。12）防雷安全检测证。三、电梯工程资料、文件的承接查验1、电梯制造企业应提供的资料和文件1）装箱单；2）产品出厂合格证；3）机房、井道布置图；4）安装使用维护说明书（应含电梯润滑汇总图表和电梯标准功能表）；5）动力电路和安全电路的电气示

5、意图及符号说明；6）电气布线图；7）部件安装图；8）用户使用指南；9）安全部件（包括安全钳、门锁、缓冲器、限速器）必须要有试验报告。2、安装单位提供的资料和文件1）电梯安装过程的自检记录和自检报告；2）电梯验收检验报告书；3）电梯安全使用检验合格证；4）电梯准用证；5）安装工程施工技术资料；6）安装过程中的事故记录与处理记录。四、自动消防系统工程资料、文件的承接查验1、技术文件验收1）公安消防监督机构的建审意见书；2）图样会审记录；3）设计变更；4）系统竣工表；5）系统竣工图（包括各部分的竣工图样、各子系统图及使用说明书、设备清单等）；6）竣工验收合格报告；7）主要消防设备的型式检验报告。型式

6、检验报告是国家或省级消防监督机构对该设备出具的产品质量、性能达到国家标准，准许在我国使用的技术文件。无论是国内产品还是进口产品，均应通过此类检测，获得通过后方可用于工程中。同时，省外的产品还应具备使用所在地消防部门颁发的“消防产品登记备案证”。需具备上述文件得主要设备有：火灾自动报警控制器、探测器等；室内外消火栓；各种喷头、报警阀、水流指示器等；气压稳压设备；消防水泵；水泵结合器；防火门、防火卷帘门；防火阀；疏散指示灯；其他灭火设备（如二氧化碳灭火器）。2、 主要设备及材料得合格证除上述设备外，各种管材、电线、电缆、难燃及不燃材料应有相关检测报告，钢材应有材质化验单等。3、 隐蔽工程记录隐蔽工

7、程记录应有施工单位、开发商、监理单位得代表签字及上述单位得公章方可生效。主要隐蔽工程记录如下：1） 自动报警系统管路敷设隐蔽工程记录；2） 消防供电、通信、广播隐蔽工程记录；3） 消防官网隐蔽工程记录；4） 接地装置隐蔽工程记录。4、 系统调试报告1） 火灾自动报警系统；2） 自动喷淋系统；3） 气体、泡沫、二氧化碳系统等。5、 自动消防系统其他记录1） 绝缘电阻测试记录；2） 消防管网水冲洗记录；3） 管理系统施压记录；4） 电动门及防火卷帘门安装记录；5） 电动门及防火卷帘门联运试运行记录；6） 消防广播系统联动调试记录；7） 风机（包括正压送风机、排烟风机）安装记录；8） 风机（包括正压

8、送风机、排烟风机）调试及联动试运行记录；9） 防排烟系统调试及联动试验、试运行记录；10） 水泵安装记录；11） 水泵调试及联动试验运行记录；12） 自动喷淋灭火系统联动试验记录；13） 阀门强度和严密性试验记录；14） 消防电梯安装记录；15） 消防电梯调试及联动试验运行记录；16） 遗留问题的整改落实措施及再验收结论（产生于第一次验收之后）。五、通风、空调工程及供热工程资料、文件的承接查验1、通风与空调工程资料、文件的承接查验1）系统竣工图；2） 图样会审记录、设计变更通知书；3） 隐蔽工程施工和检验记录；4） 系统调试和试运行记录；5） 设备装箱单；6） 设备使用说明书；7） 产品质量合

9、格证、产品性能检测报告；8） 控制原理图、接线图、安装图。2、供热工程资料、文件得承接查验1） 锅炉房土建工程验收文件基本同本节一、土建资料与文件得承接查验得要求；2） 采暖及热水供回水管线工程验收文件以及锅炉房电气工程验收文件基本同本节二、给排水及建筑电气工程资料、文件得承接查验得要求；3） 锅炉及供热系统调试记录、试运行记录；4） 锅炉及辅助设备验收文件，包括：锅炉及辅助设备装箱单；锅炉质量证明书；锅炉强度计算书；锅炉安全阀流道直径计算书；锅炉安装使用说明书；锅炉电气控制原理图；燃气锅炉燃烧器资料（供货方应提供中文资料）；烟风阻力计算书；锅炉房安装工程质量说明书；特种设备使用登记证；锅炉登

10、记卡；压力容器登记卡；压力容器产品安全性能监督检验证书；压力容器产品质量证明书；压力容器全面检验（首次检验报告）；水处理等各类辅助设备的使用说明书及控制原理图。六、安全防范系统工程资料、文件得承接查验1、设计文件与相关图样、技术资料1） 工程设计说明，包括系统选型论证、系统监控方案、规模容量说明和系统功能性指标等；2） 竣工图（包括系统结构图、各子系统原理图、施工平面图、设备电气端子接线图、中央控制设备布置图、接线图、设备清单等）和竣工表；3） 系统中设备的产品说明书、产品合格证、操作手册和维护手册、国家安防产品监督检测部门的检测报告；4） 工程实施及质量控制记录；5） 设备及系统测试记录和试

11、运行记录；6） 相关工程质量事故报告、工程设计变更单等。2、相关文件1） 系统试运行报告；2） 系统竣工报告；3） 系统初验报告；4） 系统监测报告；5） 竣工验收合格报告；6） 遗留问题的整改落实措施及再验收结论（产生于第一次验收之后）。七、停车场管理系统技术资料、文件得承接查验1、设计文件与相关图样1） 竣工图和竣工资料；2） 系统原理图；3） 器材、设备清单；4） 设备电气端子接线图；5） 各个配套设备的使用说明书、产品合格证、操作手册和维护手册。2、相关文件1） 洽商、更改设计审核记录；2） 系统初验报告；3） 系统调试和试运行记录；4） 系统竣工记录。八、移交签字与整理归档1、移交签

12、字1） 在进行资料、文件的承接查验时，移交方应提交资料总分类清单，接管方依据总分类清单对照以上各工程项目应验收的资料、文件进行核对；2） 查验无误后，交接双方在交接登记表（表1-2-1）上签字；3） 对于一些可能存在的遗留问题应进行登记记录，列出欠缺资料登记表（表1-2-2），并签字确认；4） 交接登记表、欠缺资料清单的表单均应一式两份，交接双方各持一份。2、整理归档物业承接查验的资料、文件收集范围较为明确，只要是权属资料档案、技术资料档案和验收文件档案，档案收集的索取对象众多，主要是开发商、施工单位或原物业公司，因此在资料、文件收集、验收、接管工作开始后，物业公司应设立专门的资料文件小组，进

13、行整理、归档工作表1-2-1资料交接登记表总 页第 页 项目（系统名称）施工单位序号资料名称份数页数备注1234567891011121314151617181920验收结论：交方签字： 日期： 年 月 日收方签字： 日期： 年 月 日表1-2-2欠缺资料登记表总 页第 页 项目名称：序号欠缺资料名称份数备注1234567891011121314151617181920验收结论：交方签字： 日期： 年 月 日收方签字： 日期： 年 月 日九、业主专有部分的承接查验（一）毛胚房的承接查验对毛胚房的验收主要是验收小业主户内的土建、电气、给排水、燃气、入户钥匙（含户内钥匙）等。1） 土建部分的验收主

14、要包括观察梁、板、墙体是否有裂缝；抹灰层、地面垫层是否有超标空鼓；门是否开闭自如，锁、猫眼、拉手等五金是否齐全，钥匙是否匹配，钥匙有无缺少；窗、铝合金推拉门是否开闭自如，五金是否齐全，玻璃是否完好；卫生间防水、坡度是否正常等；2） 电气部分的验收主要包括清点电气装置是否完全；检查开关箱安装是否规范，有无回路标签，试验小断路器分合及漏电保护器；检查电能表是否正常；开关电灯；试验对奖系统图像、声音是否清晰；3） 给排水部分的验收主要包括开闭水龙头检查给水是否正常，暗埋给水管道是否有渗漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，观察是否有堵塞现象；4） 燃气部分的验收主要包括燃气表是否安装规范；管口是否用堵头封

15、堵，管有无暗敷设现象；对以上部分的承接查验中发现的缺陷或问题，要填写专门的承接查验记录，分别留存于开发商、施工单位和物业公司。物业公司将其中的两联（开发商联、施工单位联）交开发商，由开发商组织人员进行缺陷整改。物业公司对自己留存的一联进行整理汇总后，以函的形式将缺陷清单发给开发商，并对缺陷消项情况进行跟进。（二）精装修房的承接查验对于精装修房的承接查验标准参见本章“六、装饰工程的承接查验”。承接查验工作标准一、 房屋承接查验工作标准1、范围小区房屋及相关配套设施等。2、标准及检验方法1） 梁、柱、板主题按图样设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；无钢筋外漏。2） 顶

16、棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮；无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。3） 墙面抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；块料（如瓷砖）面层粘贴牢固，无缺棱、掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象。4） 地面毛地面平整，无裂纹；块料面层粘贴牢固，无缺棱、掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直；水泥砂浆面层抹灰平整，压光均匀，无空鼓、裂纹、起泡等缺陷；卫生间、厨室和阳台地面用小桶或胶管向地面冲倒水，水顺利流向地漏，地面无积水。堵塞下水管出入口，注水约两公分的水，检验防水质量；5） 窗

17、开启自如，与墙面接触牢固，无晃动和裂缝；目视零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；从室内轻晃，门锁与门连接牢固，开启灵活；木门油漆均匀，门缝线条均匀，不掉角，不变形；单指轻击玻璃，安装牢固，无轻微晃动现象；玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤，无刮花痕迹。6） 电子对讲门开启灵活，通话器完好，通话清晰；门外观无刮花痕迹；防盗门不锈钢和刮花痕迹。7） 窗台 泛水正常，无向室内倒流现象；关紧所有窗户，从天面或顶层房间窗户自下而上均匀浇水，停止浇水后半小时，逐间检查每个窗户是否有水渗入；查询天气预报，在验收期间出现下雨前，先后将门窗关紧，雨后逐间检查墙面和窗台泛水。8）楼梯、扶手混凝土结构的楼梯应无裂缝

18、，面层无剥落，钢筋无外露；钢木结构的楼梯应安装牢固，用力轻摇无晃动，钢筋无锈蚀、无弯曲；木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面光滑不扎手。9）插座电气插座：单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面。盖板无损坏，符合安装要求，符合“左零右火”规定，每个都检测，试电笔检查每个插座电源接通是否正常；有线电视插座：由市有线电视台验收；电话插座、；只进行外观验收，单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏。10）接线盒单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏；用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用绝缘胶布完全缠包线头。11）开关安装牢固，目视盖板无损坏；全检开关灵活，开启接触效果良好。12）照明灯具

19、用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全；打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光正常；产品合格，使用寿命达到要求，室内公共照明灯全部接通连续工作3天，统计有多少损坏的。13）供水系统安装牢固不能摇动；打开每栋楼的供水总阀（注意关闭室内的水阀），管道完好无损，无渗漏水，无锈迹，管道接头无渗水；水龙头和水阀打开之后流水畅通，接头无漏水。14）排污管道安装牢固，外观完好无损，零配件齐全；从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗漏水，楼上排水畅通无堵塞；铸铁管灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀。15）卫生洁具安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮痕；灌水

20、后排水口接口密实，无渗水，接水软管无锈迹；便器水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通。16）配电箱安装牢固，配件齐全，试操作一次断路器等控制是否正常；开关是否符合型号规定；导线与设计相符，布线规范；目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活。二、公共设施承接查验标准及检验办法1、范围小区房屋及相关配套设施等。2、标准及检验办法1）主体结构地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值；木结构应结点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其结构的选材须符合结构工程施工及验收规范规定；钻石结构必须有足够的强度和

21、刚度，不允许有明显裂缝；外墙不得渗水。2）屋面各类层面必须符合工程施工及验收规范的规定，排水通畅，无积水，不渗漏；平层面应有隔热措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔；阳台和三层以上房屋的层面应有排水结构，出水口、沟、落水管应牢固，接口严密，不渗漏。3）楼地面面层与基层必须粘接牢固，不空鼓；整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱、掉角；卫生间、阳台、洗浴间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；木楼地面应理整牢固，接缝密合。4）装修钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝

22、隙严密，木门窗缝隙适度；进户门不得使用胶合板制作，门销应安装牢固，底上窗、楼梯公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏；木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，必须钉牢；门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固；抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱、掉角；油漆、刷浆应色泽，表面不应有脱皮、漏刷现象。5）电气电气线路安装应平正、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铅导线连接不得采用铰接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间的地绝缘电阻值不得小于1兆欧

23、/千伏；应按套安装电能表或预留表位，并有电气接地设置；照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确；各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合电气装置安装工程施工及验收规范的要求；电梯应能准确地起动运行，牵引机的噪声和震动不得超过电器装置安装工程施工及验收规范的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图样资料均应符合要求；对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置闭路电视传输系统；除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。6）水、消防管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的