上海市中信泰富朱家角项目提案

1、都市水乡，演绎上海人的屋里厢都市水乡，演绎上海人的屋里厢 中信泰富朱家角项目提案中信泰富朱家角项目提案 （国六条）（国六条） （国十五条）（国十五条） （165号文件） （166166号文件）号文件） （171号文件） 以政府政策为导向，开发商实力为主导 我们有什么我们有什么 项目解读项目解读 区位资源区位资源 交通资源交通资源 规划资源规划资源 人文资源人文资源 上海的西大门，长三角的腹心上海的西大门，长三角的腹心 朱家角朱家角 朱家角镇位于上海西郊 淀山湖畔，与江苏、浙 江接壤，是上海的西面 门户。 朱家角北连昆山，南接 嘉兴，西通平望 ；是 长三角经济带的腹心位 置。 上海高档别墅聚集圈

2、上海高档别墅聚集圈 绿洲江南园、海源别墅、康桥水乡确立朱家角 高档别墅聚集圈概念。 70%的上海人本地消费，使这里成为上海人居 住的乐园 五横两纵高速公路格局五横两纵高速公路格局 五横：沪青平高速公路、 沪宁高速公路、 沪杭高速公路、 苏沪高速公路、 浦东机场高速公路； （沪青平高速西段将于06年5月建 成通车，连通朱家角与浙江省） 二纵：同三高速公路（北起黑龙江同江市， 南至海南省三亚市）、 嘉金高速公路； 3条国家一级公路： 318国道、 外青松公路、 苏虹公路； 连通申苏浙皖高速公路 低速磁悬浮低速磁悬浮a9线线2011年通车年通车 人口导入人口导入-1966的城市人口外迁的城市人口外迁

3、 u按照规划，中心城区在未来5 年内至少需要向郊区迁出150 户，约500万人口，这部分人 群将向新城以及新市镇转移； u朱家角既是一城九镇中的重点 发展城镇,也是“1966”城镇 体系规划中的新市镇之一； u朱家角现有镇区总人口1.8万 人，按照规划，未来镇区规划 6万人口，共导入人流4.2万人， （本项目人口规划1.1万)。 上海中心城上海中心城 宝山罗店宝山罗店 安亭新镇安亭新镇 青浦新城青浦新城 松江新城松江新城 金山金山 奉贤奉贤 临港新城临港新城 崇明崇明 新浦江城新浦江城 产业支撑产业支撑-虹桥综合交通枢纽港虹桥综合交通枢纽港 虹桥交通枢纽港占地面积虹桥交通枢纽港占地面积 26.

4、2626.26平方公里；平方公里； u高速铁路，连接京沪、沪宁、高速铁路，连接京沪、沪宁、 沪杭城际沪杭城际，京沪高铁和沪宁、 沪杭城际铁路的专用客站， 日吞吐量日吞吐量2020万人次万人次； u航空港航空港，年吞吐量到3000万 人次； u机场快线（磁悬浮），连接 浦东虹桥两大机场； u城市轨道交通，连接虹桥机 场、浦东机场、新江湾城、 新客站； u地面公共交通，不少于30条 公共汽车线和日客运量2.5 万人次的长途高速巴士站。 产业支撑产业支撑-徐泾商务区徐泾商务区 u总部经济与现代服务业作为 主要导向，力图打造一个国 际性的商务集中区域； u徐泾商务区规划开发面积 3765亩，建筑面积1

5、50万 平方米，其中商业面积20万 平方米，商务写字楼面积80 万平方米； u徐泾商务区的打造意味着中徐泾商务区的打造意味着中 心城区功能的扩散趋势，心城区功能的扩散趋势，该 趋势为人口的郊区化扩张趋 向提供了有利的产业支持。 今日商务经济西进今日商务经济西进 朱家角海派文化的发源地朱家角海派文化的发源地 马家浜文化，崧泽文化的发源地 宋代朱家角就是国家粮仓、官仓 “衣被天下”，朱家角曾为江南巨镇 朱家角上海瓷器的发源，曾被称为中国第一窑 朱家角有着江南第一酱园的涵大隆 市场裂变市场裂变客户裂变客户裂变需求爆发需求爆发 这些客户是谁这些客户是谁 客源定位客源定位 未来未来5年属于二次置业市场年

6、属于二次置业市场 90年代年代 满足基本居住需求满足基本居住需求 98-02年年 初级改善型居住成为主流初级改善型居住成为主流 03-05年 投资消费成为市场主流投资消费成为市场主流 06-10年 二次置业、居住多功能要二次置业、居住多功能要 求成为主流求成为主流 交通支撑交通支撑 轨道：低速磁悬浮9号线 （长住型客户导入） 道路：沪青平公路、沪杭 高速、沪宁高速。 （有车群体的导入） 居住环境支撑居住环境支撑 生态条件：大淀湖 人文景观：朱家角老镇 居住档次：高档别墅围 绕。 导入客源导入客源 u主力年龄35-50岁之间（经济实力最强） u有房有车的城市中产者 u二次置业，寻求生活品质的升华

7、（追求居 住舒适性） 单身单身e族族 新婚族新婚族 已婚丁客已婚丁客 幼小幼小3口之家口之家 新 上 海 人 中学3口之家 单身丁客 三代同堂 中大学中大学 3口之家口之家 丁客家庭 儿女立家儿女立家 三代同堂三代同堂 二老空巢二老空巢 中产型 中产型 经经 济济 型型 富 富 裕裕 型型 富 富 贵贵 型型 富 富 豪豪 型型 30010030以上万元以上万元/年年 3010万元万元/年年 10万元以下万元以下新新人类新新人类 （22-25岁）岁） 都市新锐都市新锐 （26-40岁）岁） 品质家庭品质家庭 （41-50岁）岁） 健康养老健康养老 （50-60岁以上）岁以上） 易居客户分类模型

8、易居客户分类模型 目标群体目标群体 60% 上海西区的 二次置业客 15% 华侨叶落归 根客 25% 青浦区域客 及周边外地客 生态环境的追求本土文化的情结 居住品质的提升 满足家庭全龄生活需求 交通方便、配套完善 物业高性价比 客户需要什么客户需要什么 项目定位项目定位 “1966”全盘西化，上海没有一个全盘西化，上海没有一个 真正属于上海人的屋里厢真正属于上海人的屋里厢 上海中心城上海中心城 安亭新镇安亭新镇 德国科技新镇德国科技新镇 松江泰晤士小镇松江泰晤士小镇 英国风貌英国风貌 新浦江城新浦江城 原创意大利风格原创意大利风格 宝山罗店宝山罗店 北欧风情小镇北欧风情小镇 一个都市水乡，演

9、绎上海人的屋里厢一个都市水乡，演绎上海人的屋里厢 u就是you的生活，是专为配备的现代居 住方式，具有专属性。 u就是up的心态，不指年龄，适合全年龄 段只要有向上的生活要求。 u就是优的生活品质，是高品质生活的象征。 适合上海全龄化居住的和谐新市镇适合上海全龄化居住的和谐新市镇 集特色居住、休闲、度假、商业功能为一体集特色居住、休闲、度假、商业功能为一体 具有现代都市水乡风格、注重生态与人文特色具有现代都市水乡风格、注重生态与人文特色 什么样的住宅是客户追求的什么样的住宅是客户追求的 住宅产品构建住宅产品构建 情景院落住宅立面示意情景院落住宅立面示意 底层附加花园 三层附加退让大露台 二层附

10、加露台 情景院落住宅平面示意情景院落住宅平面示意 1-2复式平面图(四房两厅196平米） 3层平面图（两房两厅100平米） 情景院落住宅先导市场情景院落住宅先导市场 产品形态产品形态户型户型户数比例户数比例备备 注注 院落式复式公寓180-20044%附加地下室与花园面积 渐退式复式公寓140-16023%附加露台面积 渐退式平层公寓100-12013%附加露台面积 3层里弄式公寓180-20020%附加地下室、花园及露台 100% 什么样的生活是客户追求的什么样的生活是客户追求的 商业产品构建商业产品构建 形成河文化主题（城区级）、运动健康主题（社区级）、形成河文化主题（城区级）、运动健康主

11、题（社区级）、 生活配套主题（组团级）的三重商业体系生活配套主题（组团级）的三重商业体系 运动健康主题商业运动健康主题商业 生活配套生活配套 主体商业主体商业 河文化主题商业河文化主题商业 预留商业预留商业 河文化商业河文化商业-依托 市镇水系，布置 河、湖沿线，体 现都市水乡风情 运动健康商业运动健康商业-社 区级商业，位于 社区中心位置。 生活配套商业生活配套商业-考 虑生活服务半径， 散落社区生活组 团之内。 位置位置 分配面积分配面积 （）（） 总面积总面积 河文化主题商业7600 13850运动健康主题商业4500 生活配套商业1750 朱家角特色餐饮朱家角特色餐饮 特色创意工坊特色

12、创意工坊 游船码头游船码头 大淀湖环道大淀湖环道 水之城酒店水之城酒店 露天水幕电影露天水幕电影 沿河景观带布置特色餐饮沿河景观带布置特色餐饮 预留商业预留商业 引入318国道沿线的餐饮 注重餐饮的朱家角河鲜特色，以中档餐饮为主 适合全龄化消费群体，满足商适合全龄化消费群体，满足商 务、休闲旅游多功能要求。务、休闲旅游多功能要求。 创意展示型商业适合游客餐后创意展示型商业适合游客餐后 闲逛及旅游购物闲逛及旅游购物 沿河景观带创意展示型商业沿河景观带创意展示型商业 玻璃器皿工艺品制造陶艺加工 沿岸游船码头适合周边别墅区沿岸游船码头适合周边别墅区 内有自家游船停泊上岸消费内有自家游船停泊上岸消费

13、沿大淀湖设置游船码头沿社区内河道设置游船码头 3.3公里的大淀湖环道公里的大淀湖环道 环道最适宜全龄化群体散步、休憩环道最适宜全龄化群体散步、休憩 之用，主要针对市镇内居住群体。之用，主要针对市镇内居住群体。 垂钓 自 行 车 道 形成以水为特色（非五星级）形成以水为特色（非五星级） 的的“水之城水之城”酒店酒店 温泉浴spa服务 温泉鱼疗 树立灯塔，树立项目标志形象树立灯塔，树立项目标志形象 灯光投射灯塔灯光投射灯塔 水幕露天电影水幕露天电影 满足70年代阶层的怀旧情 结以及20岁左右的猎奇感 爱慕之墙 满足年轻恋人对浪漫的向 往，使社区更具情感 利用大淀湖成为朱家角的文化利用大淀湖成为朱家

14、角的文化 休闲中心点休闲中心点 河文化商业布局配比河文化商业布局配比 位置位置商业种类商业种类细化商业种类细化商业种类间数间数 单套面积单套面积 （）（） 总面积总面积 河文化商 业主题 餐饮 小型餐饮4-6100-150 7600 中型餐饮6-8200-400 创意商业 小型作坊5-650-100 形象展示店3-4150-200 保留商业 大中型3-4150-300 小型 5-6 50-100 酒店spa3000 冰上中心冰上中心 运动健康会所运动健康会所 尚都里 延续江南古 文化与水文 化，通过时 尚与人文结 合，形成旅 游度假休闲 为一体的商 业中心。 国家粮仓国家粮仓 时尚城、创意中心

15、、主题酒店 为主的时尚休闲中心。 国家粮仓、尚都里的国家粮仓、尚都里的“静静”与我们与我们 的的“动动”形成有效的商业错位与互形成有效的商业错位与互 补补 以冰上运动为主题的中心以冰上运动为主题的中心 主题溜冰场主题溜冰场 面积：1000平方米左右 预计成本投入：1000万元 针对人群：上海西区、青浦新城、游客（年龄18-35岁） 一家三口的主题设施一家三口的主题设施 迷你高尔夫迷你高尔夫 面积：500-600平方米左右 针对人群：适合一家两代、三代的共同娱乐活动 适合商务人士及中产阶级的适合商务人士及中产阶级的 运动会所设施运动会所设施 运动会所设施运动会所设施 壁球馆桌球馆健身馆 健身操室

16、乒乓房羽球馆 适合老年人士的健康配套主题适合老年人士的健康配套主题 健康主题设施健康主题设施 健康中心书画室 棋牌室 商业休闲配套设施商业休闲配套设施 酒吧、咖啡厅西餐厅、快餐店 冰球用品专卖 饰品人气店 保健品专卖 冰上主题衍生活动冰上主题衍生活动 冰上马戏团活动表演冰上迪斯科的活动冰上主题表演 运动健康主题商业布局配比运动健康主题商业布局配比 位置位置商业种类商业种类细化商业种类细化商业种类间数间数 单套面积单套面积 （）（） 总面积总面积 运动健 康主题 商业 滑冰中心11000 4500 迷你高尔夫1600 会所运动设施 健身、羽球、壁球、 桌球、健身操 1600 老年健康活动书画、健

17、康400 配套设施 简餐类3-4150-300 专卖类6-850-150 生活配套商业注重配套服务的生活配套商业注重配套服务的 齐全及服务半径齐全及服务半径 商业种类商业种类细化商业种类细化商业种类间数间数 单套面积单套面积 （）（） 总面积总面积 配套型商业配套型商业 便利店便利店2100 1750 邮局邮局1100 银行银行1200-300 干洗店干洗店2100 鲜花店鲜花店150 礼品店礼品店150 音像店音像店150 装饰店装饰店1100-200 药店药店150 美容美发美容美发170-100 房产中介房产中介450 其他其他250 易居中国项目团队介绍易居中国项目团队介绍 华东运营事

18、业总部副总经理 曾负责新浦江城的前期产品规划定位、与格里高地 设计事务所沟通工作、项目全程营销策划工作。具备丰富大 型市镇项目的运作经验，并与格里高地设计事务所等境外设 计公司建立良好的关系。 其他曾运作环球翡翠湾、万科兰乔圣菲、圣 马丽诺桥、浦东世纪花园、阳光欧洲城等项目。 华东运营事业总部市场中心经理 具有丰富的大型市镇项目前期市场研判、定位规划经验， 曾参与西安上林苑地产、古北盛源项目、恒大五 街坊项目等项目的定位规划工作。 华东运营事业总部项目三部总监 主要职责： 制定和执行有关本项目的工作开展计划。 项目总体策略，操作思路与计划的制定，并组织实施。 主要工作历程： 2000年加入上海房屋销售公司。 曾操作恒大系列项目【瀚锦苑、瀚城国际】、【万科新里程】、 【安亭新镇】、【利星国际】，以及宝钢系列项目【宝地绿洲城、 宝地东花园】等。 市场经理：施奇市场经理：施奇 主要职责： 针对本项目组织前期专项调研、进行市场、客户及相关方面的研展。 跟踪市场走势、竞争动态，为项目营