莱蒙4B商铺商业定位及价格等相关建议34p

1、莱蒙城4b组团 商业定位及价格等相关建议 2011.7 part1:商业定位建议 part2:商业价格建议 part3:商业销售模式建议 报告思路 part1:商业定位建议 常州市商业规划区概况 核心区 以延陵西路与和平路、南、北大街交汇 处的市级商业核心功能区 内圈层 处于城市规划的中心组团内，主要指关 河路、劳动路、朝阳桥、怀德路围合及 其外围区域的圈层，约7平方公里 中圈层 从内圈层外缘向外，东到青洋南路，南 到沿江高速公里，西到西环二路，北到 沪宁高速公路之间的区域，约200平方 公里 外圈层 中圈层分界以外的区域，主要是新北区 的北部，武进区大部分 武进区商业规划区概况 武进 武进区

2、商业中心范围东至常武路，西 至武宜路南至沿江高速公路，北至人民 路以北，商圈范围约150公顷，是目前 武进区最繁华的地区 该商业副中心将形成以常州南部居多 和南部临近市县流动顾客为消费对象， 集购物、休闲、商务功能于一体的综合 性商业中心。 在规划结构方面，以现有网点为依托， 以建设新天地公园为契机，逐步调整武 进老城商业业态布局，积极完善未来常 州南部商业副中心的功能，以点带面， 构造以新天地公园为主节点，乐购超市、 任命商场、人民路与花园街交叉口、定 安路以花园街交叉点等处此节点、定安 路、花园街、常武路为商业发展轴的规 划结构。 本案位于武进商业副中心辐射区域 4b经济指标 项目规划指标

3、单位 规划用地面积32760m2 总建筑面积136695.1m2 地上总建筑面积(计容)109804.1m2 其中住宅97654.52m2 商业10383.2m2 配套及辅助用房1766.327m2 地下总建筑面积26891m2 容积率3.351772/ 考虑因素 本项目位于武进商业副中心辐射区域，我们建议开发工程中 必须充分考虑以下几个因素： p项目时间的安排由于项目的启动和开业将滞后去区域内的澳新 风情街和德禾豪景等项目，这使得项目在抢占先机上稍逊一筹，也是 项目不得不考虑借助“外援”。 p项目定位考虑到本项目未进驻主力店，但商业定位应与住宅定 位相匹配，如定位过高，可能造成人流无法共享，

4、不利于人气的聚集 和商业氛围的营造。 p项目区位项目位于武宜路和花园街的核心位置，并与新天地、 上街等项目联系紧密，决定了项目的发展不可能单打独斗的作战方式， 而是必须考虑和周边的项目的联动和互补，共同做旺武进商业副中心 的商业氛围。 本案发展机遇 考虑以上因素，我们对拟建项目作为以下分析： p何种消费者可能被吸引至本案？ p消费者有机会采用何种商业设施？ p如何吸引消费者？ 本案发展机遇及客源 机遇本案所在区域周边有大量的待开发和待建项目，从而将引入 新的居民人口，他们将成为最大规模、最直接的消费群体。 使用方/需求周边住宅区居民 逛街购物逛街购物餐饮餐饮娱乐娱乐休闲休闲生活服务生活服务 本

5、案发展机遇及客源 机遇本案临近区政府及上下游企事业单位，将带来一定的商务需 求，并引发相关的工作人员、上下班人士和部分私营业主的消费需求。 使用方/需求 政府、企事业单位、上下班人员 逛街购物逛街购物餐饮餐饮娱乐娱乐休闲休闲生活服务生活服务 本案发展机遇及客源 机遇本项目与大学城相距约5分钟车程，大学城师生规划十万余 人，也是不可忽视的庞大消费群体。 使用方/需求 大学城师生 逛街购物逛街购物餐饮餐饮娱乐娱乐休闲休闲生活服务生活服务 本案发展机遇及客源 机遇本项目位于湖塘镇区域是连接常州市中心和西南部洛阳镇、 嘉泽镇等乡镇的枢纽，武进商业副中心对于乡镇的地位相对于延陵西路 对于常州的地位。 使

6、用方/需求 南部临近乡镇居民 逛街购物逛街购物餐饮餐饮娱乐娱乐休闲休闲生活服务生活服务 本案发展机遇及客源 机遇本项目毗邻新天地公园、淹城动物园、春秋乐园和滆湖，又 连接南部乡镇，有机会吸引中心区域客户在周末郊游、农家乐等 使用方/需求 市中心区域客户 逛街购物逛街购物餐饮餐饮娱乐娱乐休闲休闲生活服务生活服务 本案发展机遇及客源 机遇武进区的旅游资源越来越丰富，太湖、滆湖、淹城等旅游景 点都吸引着不少国内外的游客，但此类需求的重复性很低。 使用方/需求 旅游散客/团队 逛街购物逛街购物餐饮餐饮娱乐娱乐休闲休闲生活服务生活服务 潜在的商业机遇和各部分功能需求 使用方/需求零售餐饮娱乐休闲生活服务

7、 周边住宅居民中-高高中-高高高 上班人士中-高高高高中-高 大学城师生高中-高高中-高高 南部乡镇居民高中-高中-高中高 市中心居民中-低中中-高高低 游客中高中高低 潜在的商业机遇和结论 p何种消费者可能被吸引至本案？（从权重高到低排列） l周边住宅居民 l政府、企事业单位工作人员、上下班人事 l大学城师生 l南部临近乡镇的居民 l市中心区域客户 l旅游散客/团队 p消费者有机会采用何种商业设施？ l悠闲、体验式消费 l丰富的餐饮服务 l便利、完善的生活服务 l文化娱乐设施 l零售服饰购物 目标消费群体 主力消费群体 周边住宅区及上班 人士 次主力消费群体 大学城师生及南部 乡镇居民 其他

8、消费消费群体 市中心区域及旅游 消费群体 消费群体分析 综合前述的目标消费群体定位，包括的主力消费群，次主力消费群和其他消费 群体，可以看出作为武进的入口导入区，其区域的消费也逐渐体现出年轻化、 家庭化、时尚化的消费趋势。 家庭化住宅区居民和乡镇居民的目标群体，很大部分比例是家庭式消费，因此家庭化是未 来的主要消费模式之一。 年轻化与居住群体不同，上班人士和学生群体的的年轻化特征较为突出，大部分的年龄构 成在18-35岁之间，这部分年轻化的群体最容易接受新事物，对消费的时尚化趋势更敏感的群体， 并具备很强的消费意愿和潜在的消费能力。 时尚休闲化与上海、苏州等城市相比，常州的生活节奏相对比慢些，

9、生活方式也跟家轻松 和休闲，这是吸引周边城市游客的重要因素之一，因此在项目中营造休闲、享受的氛围，既符合 区域特点，也能体现与其他项目的差异化。 市场定位 区域定位：打造最具特色的社区商业中心，同时具备多种服务功能：高品质 的购物功能、高品位的休闲功能，综合化的服务功能，公共性的活动功能。 本项目定位：提供消费者一站式的中档为主，部分高档的商业服务空间，将 餐饮、购物、娱乐、服务等有机结合起来，有效的延长消费者逗留时间。 本项目特色：一层以简餐、零售购物为主，二层商铺引进主题酒店、特色 spa等休闲类业态为主，充分适应和体现现代综合消费，满足和提升消费者生 活质量。 part2:商业价格建议

10、整 体 市 场 格 局 大学城商业 圈 一轴两 片 p花园街板块划分 新天地不夜城商业圈、新城 上街商业圈、大学城商业圈； p一轴两片格局 一轴为花园街中心路，两片 为东西两侧，整体形成花园 街商业圈层； p本案所属 本案目前处于大学城商业圈 层，周边尚未成熟； p周边项目 周边在售商业项目7个，整 体处于前期建设中，尚未经 营， 本案 澳洲风情 街 弘建一品 凯尔锋度 又一城 大城小爱 摩尔上品 德禾豪景 新天地不夜城商业圈 代表项目：新天地不夜城 新城上街商业圈 代表项目：新城上街 各项目商业基础信息 项目 商业体 量 推出时 间 供应套 数 去化套 数 面积范围 （） 层数 价格区间（元

11、 /） 均价（元/ ） 产权出售方式优惠措施租金 新城万博 广场 17 （一期 14万） 待定 地上5层、 地下2层 40年 不出售， 出租 德禾豪景 0.97 万 2011. 1 69270-2472 成交价 15000- 25000 成交价 20000 40年 包租5年， 包租6折， 不包租7折 无未交付 澳洲风情 街 3.2万 2010. 9 44943730-504层8000-400002000040年 包租8年， 每年回报 8% 一次性98折，贷 款98折 未交付 凯尔锋度3待定3层40年待定未交付 又一城 12.3 （大润 发4.5 万） 约20030-500 4层、靠 花园街5

12、层 40年只出租 按出租 业态不 同提点 摩尔上品1万 预计5、 6月份 853436-103 1层 2层 3层 15000- 20000 1800040年出售 一次性享受96折， 贷款99折 未交付 大城小爱3万2010.8070100-3002层 15000- 20000 1620040年出售 1.3-2.7 元/ 天 竞 争 项 目 分 析 结合周边竞品来看，商业体量达到36万平米，整体区域商业市场较为分散，目前多数尚未营业； 竞品分析德禾豪景 7#6# 5# 4# 3# 2# 1# a区 b区 商业体量0.8万 街铺形态两层 底商 分割方式楼道、电梯 垂直、 独立切割 商业层高 1层

13、3.7m 2、3层3.1 街铺面积纯一层6套70-140，一二层铺100-250 售价及租金均价20000元/平（18000元30000元/） 商业是否包 租返祖5年返祖10%或者纯销售 经营业态 暂未交付，自主营业 转租 停车设置地面 目前状况 目前只销售3套，销售非常不理 想 规划定位淹城东街 面积范围70-250、1.8-3万元/、5年返租10%、销售很差 商业体量6万 街铺形态四层 独立街铺 分割方式楼道、电梯 垂直、 独立切割 商业层高 1层 6m 2、3层4.2 街铺面积40600 售价及租金15000元35000元/ 商业是否包 租返祖包租，三年返点 经营业态 以餐饮为主要特色，

14、划分为主题餐饮、休闲娱乐、生 活服务三大各具特色的功能区域。一、二层为汇聚服 饰、珠宝饰品、婚庆用品、家居服务、金融通讯、文 化用品等业态的时尚百货区，三层为汇集各类特色休 闲餐饮的“风情美食街”，四至五层为汇集量贩式 ktv、茶座、桌球、养生保健等业态的特色休闲娱乐 区 停车设置地面、地下都有 目前状况 目前已售罄 规划定位 定位为购物之街、美食之街、休闲之街、时尚之街， 着力打造“lifestyle shopping center”的商业理 念，经营档次基本中高端商业。 面积范围40-600、1.5-3.5万元/、不包租销售、目前空置率40% 竞品分析新城上街 商业体量21万 街铺形态地上

15、： 四层 地下：两层 独立街铺 分割方式电梯、楼道， 垂直、独立切割均有 商业层高一层：5.8m 二、三层：5m 四层：4.6m 街铺面积80-300 售价及租金 地上售价：08年5月-09年1月 12000元/，09年 2月-至今均价20000元/，地下 3.8元/天 销售型商业是否 包租返祖 包租13年，每年回报率8%， 经营业态 自主营业较少，主要是银行、药店、超市、服饰、 珠宝专卖店、餐饮、娱乐休闲会所 停车设置地上、地下皆有 目前状况目前已售罄 规划定位 星光大道、金银岛、美约河、香榭里、东西坊、斑 斓汇、欢乐谷等七大主题街区、中国第五代商业模 式，主要经营档次为中高档商业. 第五代

16、商业模式、包租13年销售、中高档商业、主力面积80-300 竞品分析新天地不夜城 常州第二人民医院分院对面、主力面积100、业态自由选择、中低档商业 商业体量3万 街铺形态二层 分割方式垂直分割 商业层高一层4.2米，二层3.8米 街铺面积 100-250 售价及租 金 均价15000-20000元/，租金1.3-2.7元/天 销售型商 业是否包 租返祖 不包租销售 经营业态业态自由选择，鲜花、超市类为主 停车设置 地面停车 目前状况 目前已基本售罄，由于对面二院尚未交付，空置率 很高 规划定位 整个小区沿滆湖路展开，将常州工程职业技术学院 紧紧依偎，项目向北常州第二人民医院，主要经营 档次为

17、中低档商业 竞品分析大城小爱 竞品分析摩尔上品 商业体量1.1万 街铺形态二层，局部三层 分割方式垂直分割 商业层高一层4.4米，二层3.3米 街铺面积 36-103 售价及租 金 均价15000-20000元/（实际成交价17500元/ ） 销售型商 业是否包 租返祖 不包租销售 经营业态 业态自由选择，小面积为餐饮食品、水果冷饮、业态自由选择，小面积为餐饮食品、水果冷饮、 流行服饰百货超市等流行服饰百货超市等 为主，大面积以为主，大面积以 旅店、网吧、旅店、网吧、 ktvktv娱乐为主娱乐为主 停车设置 地面停车地面停车 目前状况商铺目前已推出共商铺目前已推出共9999套，去化率为套，去化

18、率为34%34% 规划定位 万象街位于武进常武路与鸣新路交汇处，大学城，万象街位于武进常武路与鸣新路交汇处，大学城， 科教城、武进高新区，沿街商业布局呈零散状布科教城、武进高新区，沿街商业布局呈零散状布 局，消费群体主要为学生，经营档次主要是中低局，消费群体主要为学生，经营档次主要是中低 档商业档商业 万象街、主力面积以纯一层小面积、业态自由选择，中低档商业万象街、主力面积以纯一层小面积、业态自由选择，中低档商业 价格定位分析采取市场比较法 结合项目所在的地理位置和产品本身来看，目前对本案的价格定位影响最大也是最主 要竞争对手的是摩尔上品、德禾豪景、大城小爱 。 比较一：摩尔上品 市场比较价格

19、一：14875元/ 修正因素地段因素开发品牌交通因素规划因素配套因素工程进度成交价 权重35%10%15%15%15%10% 摩尔上品11111117500 本案0.8110.80.80.8 比较二：德禾豪景 修正因素地段因素开发品牌交通因素规划因素配套因素工程进度成交价 权重35%10%15%15%15%10% 德禾豪景11111120000 本案0.8110.70.80.7 市场比较价格二：16400元/ 比较三：大城小爱 修正因素地段因素开发品牌交通因素规划因素配套因素工程进度成交价 权重35%10%15%15%15%10% 大城小爱11111116500 本案0.8110.80.90.

20、8 市场比较价格三：14273元/ 价格定位分析采取市场比较法 （14875元/+16400元/+14273元/）/3=15182 三个项目的平均价格相加平均得出本案的参考价格 建议商铺成交价：15000元/ 一层商铺价格成交价为18000元/ 二层商铺成交价为11000元/ part3:销售模式建议 售后返租模式策略分析 项目内容 性质 以产权式商铺为主，用较低的投资门槛吸引普通投资者。以大商家整体承租、发展商长期包租 为销售模式，市场称之为“产权式商铺” 优点 1、将企业经营的风险层层下放到业主那里，可以使发展商在短期内套现、回笼资金； 2、因投资相对较小，无须参与经营管理，收益稳定，吸引

21、了更多小投资者； 3、发展商通过将商场分割成不同面积单位出售获取开发利润 4、要求小业主与发展商签订与大型商家租期一致的承包经营合同，为发展商与大型商家签订 的租凭合同奠定基础 风险 在于经营管理者是否具有长期、稳定经营的能力 回报点 由于大商家承租经营稳定、回报年限长久，受到投资客的追捧。开发商经常承诺 “5年包租，每年8%，一次性全部返还，共性都是“零风险、高回报”，项目一 经推出就非常火爆 销售模式/售后返租策略分析 p售后返租风险几乎为零，投资也相对较小，故发展商多采用此模式策略； p由于大商家承租经营稳定、回报年限长久，受到投资客的追捧，项目一经推出就非常火 爆； 先租后销模式策略分

22、析 项目内容 性质 以租验售 优点 1、顺势控制社区商业的业态与业种，使之布局合理，以保证社区商业品质，最终令发展商、业主、投 资者、经营者（品牌商家）的利益达到一个较好的平衡点； 2、便于管理，便于确定各商铺的未来真正价值 风险 社区商业从开业到旺场要有一段时间，“守场期”的长短决定商铺的销售进度，资金回收期难于控制 适用类型 适合老城区或市中心开发的一些高档物业。市中心高档物业有一个先天优势，它本身的楼盘价格就给商 铺投资者与业态都设置了一个准入门槛，避免了低价楼盘中常见的那些只关心炒楼不管经营者品质的炒 客，市中心地段的商铺业主对于经营者或经营业态的选择比较慎重，社区商业不会因投资者的短视降低 品质；另一方面，要保证社区内商铺的投资价值，社区规模和档次就很重要，因为业主的数量多而社会 阶层、收入阶层比较高，容易形成一个相当稳定的、购买力很强的群体 经营策略 宜在小区规划初期，预先规划不同位置的商业用途和商铺规模、数量，避免出现恶性竞争，事先帮助投 资者和商家规避风险，有序经营。 销售模式/先