酒店式公寓专题研究

1、建筑之家建筑之家 20102010年年1 1月月 潜 在 供 应 情 况 分 析 酒 店 式 公 寓 专 题 研 究 结 论 酒 店 式 公 寓 个 案 研 究 发 展 历 程 及 现 状 酒 店 式 公 寓 基 本 概 念 面 临 的 机 遇 与 挑 战 北 京 酒 店 式 公 寓 市 场 分 析 p 定义 p 特点 p 分类 p 动因 定义定义 “酒店式公寓”，也称服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是 在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店 设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。 简单定义其概 念归结为三点： 统一经营

2、售后回租 完整产权 解释：它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套 间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、 租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又 可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒 店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收 了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概 念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 特特 点点 酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能； 酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业； 酒店式公寓必须有酒店般完善的服务； 酒店式公寓必须具有居家的氛围； 相对于酒店而言，酒店式公寓具有

3、一定的价格优势； 与传统酒店的区别与传统酒店的区别 酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更主要的是向住客提供家庭式居住布 局、家居式的服务，真正找到宾至如归的感觉，它最大的特点是要比传统的酒 店多了家的味道家的味道。 酒店式公寓是既提供了专业服务，同时又拥有私人公寓的私密性和生活风格的 私人物业；即成为连接酒店和私人公寓之间桥梁，又解决了酒店和私人公寓因 其经营本质不同所决定的不能提供短期住宅和长期住宅共存的问题。 分类分类-按按“产权性质产权性质”划划 分分 商住产权的商住产权的“酒店式公寓酒店式公寓” 只租不售的只租不售的 “酒店式公寓酒店式公寓” 住宅产权的住宅产权的“酒店式公寓酒店式公

4、寓” 顾名思义，其特征 是“商住”性质的 产权。该类物业可 对小业主出售，售 后统一或非统一进 行“酒店”经营。 一般可签定比例、 年限不等的返租合 同。其首付比例、 贷款、利润税率等 方面均较一般住宅 受更大的限制。 其特征是并不对外 出售产权。一般由 水准较高的跨国酒 店管理集团统一经 营。称其为“公寓 式酒店”更为合适， 是各类产品中综合 品质及管理水准最 高的 这是目前北京市场上最为 常见的“酒店式公寓”， 但由于其本质是“住宅” 产权，也决定了它不可能 成为真正意义上的“酒店 式公寓”。更准确的说， 这是一种“酒店式服务公 寓”，以比一般住宅物业 更为完善、全面的酒店式 服务来吸引客

5、户。其付款 方式、贷款形式、交易手 续与普通住宅相同。 对比因素 项目名称 地理位置区域环境建筑形式配套标准服务标准目标客群范围市场认可度 服务式公寓 无无 酒店式公寓 产权式酒店 产品类比分析产品类比分析 发展动因发展动因 酒店式公寓在一个城市的产生和发展, 牵制的根本原因就是这个城市的经济发 达程度。因为酒店式公寓的需求者和消 费者一般都是生活在这个城市的政府官 员和高级商务人士。这些消费者一般都 有丰厚的住房补贴。一个城市只有经济 发展到一定程度，高端住宅消费能力的 消费者才会形成一定的规模。在他们的 需求中孕育着良好的商机，此时适应他 们生活模式和生活需要的酒店式公寓就 应运而生，并且

6、有良好的发展前景。 p 起源 p 发展 p 现状 起源起源 酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区租给旅客供其临时休息的物业， 由专门管理公司统一上门管理，既有酒店的性质，又有相当于个人 “临时 住宅”的特色。最早提出“时权酒店（time share hotel）”概念的是瑞士 企业家亚力山大。1976年第一批真正意义上的时权酒店在法国阿而卑斯山 脉地区兴起，并很快在欧洲其他地区流行了，这是酒店式公寓的雏形。 u酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约，在一些国 际大都市，人流量很大，也有很多商机。许多外 来商务人士必须长期住在这些城市，但是由于买 房负担太重，所以很多人选择住在酒店式公寓。 因为酒店

7、价钱比较贵而且没有家的感觉，酒店式 公寓就这样于1980年在纽约应运而生，并且成为 一种潮流，也成为纽约大量开发商的主打项目。 u酒店式公寓在国外流行10多年后最早在上世纪九 十年代初流入深圳、广州、北京、上海等城市。 北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在六至九层 长包房里增设厨房，推出超出酒店客房概念的居 所，当时一经推出立即被美国驻华大使馆全部租 用（当时美国驻华大使馆成立之初，使馆区还在 建造之中），成为外交官员公寓。 发展发展 产品市场沿革产品市场沿革 服务式公寓服务式公寓 酒店产权自持性物业，公建立项，以外籍租客为主要服务对象。 小户型公寓小户型公寓 小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有

8、装修。以年轻人自住、 家庭投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高。 酒店式公寓酒店式公寓 介于酒店与住宅之间的产品，公建或住宅立项。对于配套要 求及物业服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高。 产权式酒店产权式酒店 纯投资性产品，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装 修标准、配套设置有很高的要求，且对酒店公司的运营能力 有一定要求，售价高于其它产品，市场受众面窄。 20062006年起年起 20052005年起年起 20032003年起年起 上世纪九十年代初上世纪九十年代初 亚奥区域亚奥区域 中关村区域中关村区域 燕莎区域燕莎区域 cbd区域区域 金融街区域金融街区域 三元桥区域三元桥

9、区域 北京 北京酒店式公寓分布北京酒店式公寓分布 项目分布 供应量 建筑形式 容积率 价格 户型 装修 物业管理 客户 小结 北北 京京 在在 售售 酒酒 店店 式式 公公 寓寓 分分 布布 图图 亚奥观典亚奥观典 锦上国际公寓锦上国际公寓 金澳国际金澳国际 国海广场国海广场 健翔国际公寓健翔国际公寓 方恒国际中心方恒国际中心 万国国际公寓万国国际公寓 元大都元大都 瑞士公寓瑞士公寓 世奥国际中心世奥国际中心 万科金阳万科金阳 新金山新金山 光华国际光华国际 世界城世界城 燕莎燕莎classclass 伯朗峰 瑞海国际瑞海国际 西海2008 万科金阳万科金阳 波菲特行政公寓波菲特行政公寓 北北

10、 京京 在在 售售 酒酒 店店 式式 公公 寓寓 信信 息息 列列 表表 区域位置分析区域位置分析 市场供应及体量分析市场供应及体量分析 容积率分析容积率分析 建筑形式分析建筑形式分析 装修情况分析装修情况分析 所有的酒店式 公寓项目都为 精装修 物业管理情况分析物业管理情况分析 产权年限分析产权年限分析 销销 售售 价价 格格 分分 析析 价格增长分析价格增长分析 销售情况分析销售情况分析 主力户型分析主力户型分析 主力总价分析主力总价分析 主力总价区间 配套商业分析配套商业分析 置业目的及客户分析置业目的及客户分析 分析小结分析小结 目前北京的酒店式公寓市场已经进入较理性发展阶段，投资客开

11、始对项目的品 质、区位、背景、经营方式、回报率进行综合的分析，虽然总体来说本类产品仍 处于供不应求的态势中，但并非所有推出的项目均能取得良好的业绩，一些“性 价比”较差的楼盘如波菲特行政公寓也陷入了销售瓶颈。 一般来说，受房地产大势的影响，单价的不断攀升使大多数项目中的小面积户 型（60平米以下）均推出即售空，而剩余的多是相对面积较大的户型，可当小户 型的总价也突破一百万的时候，投资价值会打折扣。 随着奥运会的临近，过去几年中北京对城市基础设施巨大投入的效果也逐渐显 现，商务环境的不断完善使酒店式公寓产品迎来了难得的高速发展期，放量也在 增加。但必须注意的是如何保证打造项目优良的品质被高端人群

12、接受，必须要在 物业管理和整体环境配套环节多下功夫。 重点个案分析重点个案分析 地理位置：地理位置：海淀区复兴路17号 开发商：开发商：中房京贸房地产开发有限公司 物业顾问公司物业顾问公司:戴德梁行 建筑设计单位建筑设计单位:北京建筑设计院北京设计院/王大君空间设计(台湾) 总占地面积总占地面积：32600平方米 总建筑面积总建筑面积：260000平方米 容积率：容积率：5.5 总套数总套数：321户（开盘260户可售，其余均被认购） 产品信息产品信息 建筑形式建筑形式：4栋塔楼：三栋5a级写 字楼；1栋公寓 建筑层数建筑层数：公寓27层；写字楼19层、 22层、23层 户型面积：户型面积：5

13、0平米的0居以及80-90 平米的1居主要集中在西侧；110平 米的2居集中在东南侧；80-90平米 为主力户型 层高层高：写字楼c为3.9米；a、b为4 米；公寓3.2米 a acc b b 公寓公寓 商商 业业 会会 所所 产品信息产品信息 装修标准装修标准：精装修（3000元/平米， 送部分家具家电） 电梯电梯：5梯15户 平均使用率平均使用率：66% 车位：车位： 地上18个；地下1200个 （租售暂定） 物业费：物业费：5.85元/平方米月 开盘时间：开盘时间：2007年10月30日 入住时间：入住时间：2009年3月31日 其他：其他：商业（约8万平米）； 会所（约1万平米） 销售

14、价格及客户信息销售价格及客户信息 销售价格销售价格：预计开盘均价 25000元/平米 销售进度：销售进度：写字楼a栋已经整 售；b、c将1000平米起大面 积出售；公寓预计近期即将开 盘 客户来源：客户来源：从目前积累客户来 看，多为外地客户， 也不乏部 分北京客户 置业目的：置业目的：80%为投资型需求 西三环唯一在售精装小户型公寓；集写字楼、大型商业及多功能商 务会所于一体的城市综合体，区域产品稀缺性突出。 北京市政府三环内土地限批规定的出台 ，提高了产品稀缺性的同时， 也降低了作为投资的置业风险。 重点个案分析重点个案分析 地理位置：地理位置：朝阳区望京广顺大街与阜通西大街交汇口西北角

15、开发商：开发商：北京华松房地产开发有限责任公司 物业顾问：北京万方新源物业管理有限公司 总占地面积总占地面积：8382.07平方米 总建筑面积总建筑面积：53400平方米 容积率：容积率：4.3 绿化率：绿化率：31.6% 总套数总套数：224套 产品信息产品信息 建筑形式建筑形式：一栋18、12、10、 8层高层连体板楼 户型面积：户型面积：80平方米一居， 占总套数的10%左右，84- 150平方米二居，占50%左右， 137-225平方米三居，占40% 左右，主力户型为130平米左 右二居；150平米左右三居， 层高层高：2.9米 产品信息产品信息 装修标准装修标准：精装修 2000元/

16、平 米（含家电） 电梯：电梯：六个单元分别为一梯两 户，两梯三户，两梯四户 使用率使用率：78%-83% 车位：车位： 268个（全地下） 开盘时间：开盘时间：2007年11月 入住时间：入住时间：2009年3月1日 商业：商业： 面积约50000平方米 ， 整租或者整售 销售价格及客户信息销售价格及客户信息 销售价格销售价格：开盘起价15700元/ 平米，均价17800元/平米；其 中一居小户型起价20000元/平 米 销售进度：销售进度：已售出30套左右 付款优惠：付款优惠：全款98折 客户来源：客户来源：主要是望京区域地 缘性客户为主，也有一定比例 的韩国人。 置业目的：置业目的：投资和

17、自住的比例 大致相等。 项目氛围成熟，位于望京核心区，区位优势明显，交通便利， 商业配套完善。 区域产品稀缺，户型配置也比较丰富，但小户型起价偏高，透 支了未来一定的升值空间。 重点个案分析重点个案分析 地理位置：地理位置：朝阳区东大桥路10号 开发商：开发商：北京京汇房地产开发有限公司 建筑设计：建筑设计：u-town(上城)建筑事务有限公司 园林设计：园林设计：贝尔高林 物业顾问：物业顾问：第一太平戴维斯 总占地面积总占地面积：14344.5平方米 总建筑面积总建筑面积：120117.9平方米 容积率：容积率：5.5 总套数总套数：719套 产品信息产品信息 建筑形式建筑形式：三栋高层板楼

18、 建筑层数建筑层数：28、31层 户型面积：户型面积：总裁官邸48套 c栋4f 29f，单套面积 363平方米；酒 店式公寓 671套 a、b栋4f29f ， 厅室合一单套面积约55平方米 447套一室一厅单套面积约86平 方米48套 层高层高：31层的3.0米，28层的3.1 米 产品信息产品信息 装修标准装修标准：精装修（送全套家具家 电） 电梯：3梯12户和2梯 2户 平均使用率平均使用率：72% 车位：车位： 498个（全地下）售价25万 物业费：物业费：7.9元/平方米月 开盘时间：开盘时间：2007年1月11日 入住时间：入住时间：2009年6月 商业：商业： 面积约30000平方

19、米 b1f 3f 主力户型分析 特点：特点： 1、方正户型，厅室合一，双开子母门，玄关大理石铺地，落地全景窗，绝佳视野； 2、6平米大卫生间，宽敞空间，舒适卫浴； 3、专设独立步入式衣帽间，尽显高档生活元素； 4、整体高级厨柜，冰箱、洗衣干衣机，配备可视对讲机，入户自动感应光源，全套装修， 交房既可入住。 产品信息产品信息 主力户型分析 产品信息产品信息 特点：特点： 1、方正户型，绝佳布局，6.6米大开间客厅，卧室、起居会客、就餐独立分区，动静 分离； 2、三面采光采景，通透生活空间，全朝阳南向主卧主位，南北； 3、专设独立步入式衣帽间，尽显高档生活元素； 4、整体高级厨柜，冰箱、洗衣干衣机

20、，配备可视对讲机，入户自动感应光源，全套 装修，交房既可入住。 销售价格及客户信息销售价格及客户信息 销售价格销售价格：开盘均价25000元/平 米，现在36000元/平米均价； 销售进度：销售进度：近50%销售率 付款要求：付款要求：40%首付比例 客户来源：客户来源：主要是cbd区域内企 业中高管，少量外地和外籍人群， 年龄35岁左右。 置业目的：置业目的：大户型自住为主，小 户型基本为投资需求。 项目氛围成熟，位于cbd核心区，区位优势明显，交通便利， 配套完善，可借势奥运商机。 户型搭配较合理，但产品不够丰富，精装修标准较高，未来升 值潜力明显。 区域产品稀缺，投资租金回报率高，降低置

21、业风险。 重点个案分析重点个案分析 地理位置：地理位置：海淀区莲花池东路53号 开发商：开发商：北京西友瑞海房地产开发有限公司 建筑设计：建筑设计：中国电子工程设计院 总建筑面积总建筑面积：31621.64平方米 容积率：容积率：6.8 总套数总套数：300套 产品信息产品信息 建筑形式建筑形式：连体塔楼 建筑层数建筑层数：14层（公寓部 分） 户型面积：户型面积：50-80平米零居 和一居，顶层有少量复式大 户型，其中50-60平米的零 居占总套数的70%。 层高层高：3.2米 产权：产权：50年 产品信息产品信息 装修标准装修标准：精装修（送全套 家具家电） 电梯：电梯：6梯35户 平均使

22、用率平均使用率：70% 车位：车位： 500个（全地下） 物业管理：物业管理：国宾酒店 开盘时间：开盘时间：2007年11月 入住时间：入住时间：2008年7月 商业：商业： 3.5万平米大型集中 商业 销售价格及客户信息销售价格及客户信息 销售价格：开盘均价18000元/平米， 现在20000元/平米均价； 销售进度：已开部分100%，整体近 50%销售率； 付款要求：一次性全款 客户来源：主要是外地投资客，股市 基金获利的替代投资产品。 置业目的：纯投资，不能自住，五年 酒店管理公司租约，保证年最少收益 率7%。 位于金融街商圈、公主坟商圈的核心区域，比邻西客站，区位 优势明显，未来轨道交

23、通便利 。 有明确的产权式酒店概念，由专业的酒店管理公司运营，承诺 回报率，降低置业风险。 重点个案分析重点个案分析 楼盘位置：朝阳区 芍药居甲2号院 开发商：北京隆华广厦房地产开发有限公司； 建筑设计：方略建筑设计有限责任公司； 园林景观设计：雷瓦德景观建筑事务所； 物业管理：国贸物业酒店管理有限公司； 占地面积：12000 平方米 建筑面积： 25849.34 平方米 容积率：2.5 产品信息产品信息 物业类型：公寓； 楼型及数量：一栋6、10、15层 塔板结合楼 ； 开盘时间：2007年6月9日； 入住时间：2008年10月1日； 产权：70年； 总户数：339（含20套商业） ； 车位

24、配比：1：0.8约260个，其 中地上40个，地下约220个。 在售面积：还有50套左右，约 2500平米 标准层： 36层：1、2单元2梯9户，3单元1梯17户，4 单元2梯8户； 711层：1单元2梯3户，2单元2梯9户，4单 元2梯10户； 1215层：2单元2梯5户，4单元2梯6户； 使用率：77%； 层高：2.9米； 物业费：2.6元/平米； 装修及标准：精装修带部分家电，2000元/平 米左右。 产品信息产品信息 户型情况户型情况 户型户型面积范围（平米）面积范围（平米）套数套数价格区间（万元）价格区间（万元）所占比例所占比例 零居零居4050649211520% 一居一居6080

25、19213818460% 二居二居90130（复式）6320730020% 主力户型以一居小户型为主，零居和两居小户型也占相当比例，虽然户主力户型以一居小户型为主，零居和两居小户型也占相当比例，虽然户 型较小，但是从成交客户来看，自住比例还是很高的，主要是由于项目型较小，但是从成交客户来看，自住比例还是很高的，主要是由于项目 的周边配套和区位优势。的周边配套和区位优势。 价格及销售价格及销售 销售状况：销售状况：自07年6月份开盘以来，319套房已全部销售83%，每月的销售速度 还是比较快的，目前已进入尾盘阶段。 开盘价（元开盘价（元/ /平米）平米）18000 现起价（元现起价（元/ /平米

26、）平米）22000 层差（元层差（元/ /平米）平米）300 朝向差（元朝向差（元/ /平米）平米）东西200/南北100 现均价（元现均价（元/ /平米）平米）23000 最高价（元最高价（元/ /平米）平米）24000 销售速度（套销售速度（套/ /月）月）65套/月左右 销售率销售率83% 客户分析客户分析 地域分布：地域分布：朝阳区客户为主，项目周 边客户居多，外地人也有相当比例； 年龄特征：年龄特征：2535岁左右的的青年比 重最大； 职业特征：职业特征：周边工作的年轻白领，专 业投资客； 收入水平：收入水平：中高收入阶层； 家庭结构：家庭结构：单身或两口之家； 购买目的：购买目的：

27、户型较小，自住兼投资者 居多，约占70%。 项目点评项目点评 区位优势，四环以内，位于第二学府区之 中，紧邻元大都公园。 交通便利，临近地铁13号步行仅五分钟， 东邻京承高速，南临北土城西路。 区域相当成熟，周边配套非常齐全，教育 资源优势明显。 受90/70政策影响明显，规划户型比例也 被迫重新调整，但设计上也保留了两套连通 使用的可能性。 重点个案分析重点个案分析 位置：位置：朝阳区新源里新东路14号 投资商：投资商：华盈置地集团有限公司 开发商：开发商：北京泰和基业房地产开发有限责任公 物业管理：物业管理：美国宾至国际 全案策划及营销代理：全案策划及营销代理：21世纪不动产，北京中天大业

28、 整合推广：整合推广：今久传媒（北京） 占地面积：占地面积：4301平方米 总建筑面积：总建筑面积：15330.9平方米 容积率：容积率：2.2 项目概况项目概况 物业类型：物业类型：公寓； 楼型及数量：楼型及数量：1栋7层塔楼公寓； 开盘时间：开盘时间：2006年10月27日； 入住时间：入住时间：2008年6月； 产权：产权：50年可注册； 总户数：总户数：155户； 车位配比：车位配比：1.6：1，地下78，地上18。 层高：层高：3.25米； 物业费：物业费：8元/平米 户型情况户型情况 户型户型 面积范面积范 围（平围（平 米）米） 套数套数 价格区间价格区间 （万元）（万元） 所占

29、所占 比例比例 零居零居 48/50/6 2 131 127 164 85% 一居一居 79/87/9 0/100 24 208 265 15% 主力户型以零居小户型为主，比例占到主力户型以零居小户型为主，比例占到 了了85%85%，纯小户型以投资为导向的项目。，纯小户型以投资为导向的项目。 户型分析户型分析 户型分析：户型分析： 1、 格局方正，独立厨卫； 2、起居室与卧室分开，动静分区明确； 3、卧室带步入式衣帽间； 4、卧室和起居室均有采光，居住舒适度相 对较好。 价格及销售价格及销售 销售状况：销售状况：自07年10月27日开盘以来，在售的三层共70套房现在还 剩5、6套，销售率达到9

30、0%。另有三层未开盘，具体时间未定，但该 开发商有捂盘嫌疑。 开盘价（元开盘价（元/ /平米）平米）26500 现起价（元现起价（元/ /平米）平米）25000 现均价（元现均价（元/ /平米）平米）26500 最高价（元最高价（元/ /平米）平米）27000 销售速度（套销售速度（套/ /月）月）60套/半月（开盘至今） 销售率销售率占总体的41%（其中有 三层尚未开盘） 客户分析客户分析 地域分布：地域分布：北京以朝阳区为主，约占60%，其中燕莎区域及周边居多； 年龄特征：年龄特征：基本3040岁； 职业特征：职业特征：外企高管，外国领事，私营业主，专业投资客； 收入水平：收入水平：高收入

31、阶层； 家庭结构：家庭结构：单身或两口之家； 购买目的：购买目的：投资客居多，约占80%，小户型自住也有一定比例。 项目点评项目点评 地处燕莎商圈，紧邻使馆区、昆仑饭店、京城大厦、东直门商务区 区域配套成熟， 商务分为浓厚。 交通便利，紧邻地铁2号线、城铁13号线、机场高速公路和机场城铁 。 户型比较单一，零居为主，总价适中，更适合投资。周边租金水平较高，投资回 报可观，很有投资潜力。 重点个案分析重点个案分析 地理位置：地理位置：朝阳区北四环东路惠新东桥向东200米 开发商：开发商：北京信远时代房地产开发有限公司 建筑设计单位建筑设计单位: 广东省建筑设计研究院 总占地面积总占地面积：807

32、8平方米 总建筑面积总建筑面积：110000平方米 总套数总套数：500多套 产品信息产品信息 建筑形式建筑形式：1栋塔楼，分为东西 2座 建筑层数建筑层数：28层； 东座7-28层为酒店式公寓 西座7-18层为写字楼、19-28层 为酒店式公寓 户型面积：户型面积：酒店式公寓户型： 60平米的0居；85、95平米的2 居；100平米小三居 层高层高：公寓3.3米； 东座东座 西座西座 商商 业业 产品信息产品信息 装修标准装修标准：精装修（3000元/平米） 电梯电梯：6梯17户 平均使用率平均使用率：70% 车位：车位： 340个 （租售暂定） 物业费：物业费：5.90元/平方米/月 开盘

33、时间：开盘时间：2007年11月18日 入住时间：入住时间：2008年12月 其他：其他：商业（1-5层，约1.5万平米）； 会所（第6层，约3000平米）；写字楼（约 2.3万平米） 销售价格及客户信息销售价格及客户信息 销售价格销售价格：18000元/平米 销售进度：销售进度：目前在售东座7-11层、 18-19层，共推出118套，目前还有 约30套未售 客户来源：客户来源：主要以工作生活在亚奥 商圈、中关村的客群为主，也不乏 部分cbd客户 置业目的：置业目的： 多为自住+投资型需求 紧邻北四环，全石材外装酒店式公寓 ，自身配备商业和办公，致 力于打造成北四环商务地标建筑； 和同地段的其

34、他项目比，本项目更具价格优势，性价比较高。 重点个案分析重点个案分析 楼盘位置：朝阳区光华路甲8号； 投资商：和乔集团； 开发商：北京奥德房地产开发有限公司； 物业管理：北京和乔物业管理有限公司； 销售代理：华远经纪； 占地面积：8040 平方米 总建筑面积：44427 平方米 容积率：4 绿化率：30% 项目概况项目概况 物业类型：酒店式公寓； 楼型及数量：一栋17层塔楼公寓； 分期情况：共2期； 一期销售时间：2004年； 本期开盘时间：2007年月1月； 本期入住时间：现房入住； 产权：70年； 总户数：396户（本期销售剩余198套）； 车位配比：1：1.5约600个左右。 项目概况项

35、目概况 标准层：6梯28户 使用率：80.5% 层高：平层3.7米，loft5.2米 物业费：5.5元/平米 装修及标准：精装修带部分家 具，家电。 户型：以三居大户型为主，占 总套数的42%，零居或一居小 户型也占相当比例。 价格及销售价格及销售 销售状况：销售状况：自07年1月份开盘以来，196套房在10月底已全部销售完毕，销 售率达到100%。 开盘价（元/平米）28000 层差（元/平米）1000 朝向差（元/平米）400500 结盘价（元/平米）34000 销售速度（套/月）套/月（开盘至10月底） 销售率100% 户型分析：户型分析： 1、厨房功能空间缺失，不适居住。 2、卫生间无

36、自然采光，带淋浴房和浴缸。 3、有带采光的生活阳台。 地域分布：朝阳区客户为主，cbd区域周边居 多 ； 年龄特征：35岁左右； 职业特征：企业高管，专业投资客； 家庭结构：两口或三口之家； 购买目的：以投资为主，占95%。 项目点评项目点评 优势优势 区位优势，位于cbd中心区，商务分为浓厚。 交通便利，临近地铁1号线，东侧南侧各有两条主干道京通快速和西大 望路通往四环。 装修标准较高，室内配套齐全。 周边配套非常成熟，档次较高。 劣势劣势 以前曾经作为酒店经营过，成品现房，但产权年限较其他公建项目少。 重点个案分析重点个案分析 地理位置：地理位置：北京市朝阳区东三环霄云里8号； 开发商：开

37、发商：北京永顺房地产开发有限公司； 建筑设计：建筑设计：中外建工程设计与顾问有限公司、北京翰时国际建筑设计咨询有限公 司 ； 景观设计：景观设计：阿奇贝斯（加拿大）设计公司 ； 销售代理及经营顾问销售代理及经营顾问：仲量联行； 总占地面积总占地面积：4513平方米； 总建筑面积总建筑面积：33746平方米； 总套数总套数：304套。 产品信息产品信息 建筑形式建筑形式：1栋13层塔楼； 户型面积：户型面积：从50多平米的一居到295平米的顶层复式，共八种户型，主力户型是50平 米的一居h2和90平米的两居h1，共180套左右。剩下的六种户型约有120余套； 层高层高：首层大堂9.2米，标准层的

38、3.4米； 标准层标准层：6梯29户； 平均使用率平均使用率：71%左右。 产品信息产品信息 装修标准装修标准：精装修（送全套家具家 电），4500元/平方米 ； 车位：车位： 304个（全地下），只租不售， 租金800元/月； 物业费：物业费：7.8元/平方米/月； 供暖及制冷费：供暖及制冷费：2.5元/平方米/月， 3.5元/平方米/月； 开盘时间：开盘时间：2007年5月； 入住时间：入住时间：2008年5月31日； 商业：商业：集中在一层两侧，主要为中西 餐厅、便利店、书吧、茶吧、美容美 发等服务设施。 主力户型分析 产品信息产品信息 特点：特点： 书房、卧室双面正南打开窗，充分享受阳

39、光的温暖，这是此户型主要的一个亮点。 开放式厨房，对话开放式起居室，参与制作美食的过程更快乐。卧室方正，面积适中， 充分保证私密性。 户型缺点：虽向南朝向，可南北不通透，无法保证自然流通的空气；书房在起居室的对 面，独立的安静舒适环境很容易受到影响；局部不规则的建筑结构使空间布局的难度加大。 主力户型分析 产品信息产品信息 特点：特点： 传统的方正户型结构，在所有户型中使用率最高。 开放式厨房，可以减少小户型中的空间拘束感。 户型缺点：北面朝向，十一米多的进深，很难感受到阳光；卧室和卫生间在房间 两头，影响使用方便，类似于酒店的功能使用格局，使居住舒适度大打折扣。 销售价格及客户信息销售价格及

40、客户信息 销售价格销售价格：开盘均价23000元/平米，目前均价26000元/平米； 销售进度：销售进度：销售率30%； 付款要求：付款要求：30%首付比例； 客户来源：客户来源：客户不限于北京地区，区域分布较散，还有少量外籍客户，主要是多次置业 者，对项目品质和区域升值潜力要求很高 ； 置业目的：置业目的：投资为主，占到90% ，少量自住客户。 本项目所在的燕莎、丽都商圈，以及第三使馆区域土地资源非常稀缺，而这种高 档小户型精品公寓的定位，具有较强的不可复制性和投资价值，得到了市场一定 的认可。 总体看，波菲特行政公寓的开盘价格在本区域内已属中高价位区间，因已处高位， 开盘以来涨幅不大，上涨

41、3000元/平米，目前价格和周边同类型的公寓相比稍低， 有一定价格优势。（us联邦公寓：均价28500元/平米 ；置地公寓：31000元/平 米；泛海国际29000元/平米）。 包含供暖和制冷的综合物业费高达13.8 元/平米，这个价格即使在高档项目中已属 高位，会对投资成本产生一定影响 。 产品方面主推100平米以下的小户型，类似产品在所在区域内还是比较少，具有一 定的稀缺性，但使用率低是一个普遍的缺陷， 71%左右使用率，对投资使用价值 有一定影响。 项目点评项目点评 名称名称地址地址开发商开发商 占地占地 （平米）（平米） 建面（平米）建面（平米）容积率容积率 物业类物业类 型型 产权年

42、产权年 限（年）限（年） 建筑类建筑类 型型 国海广场国海广场 （未开）（未开） 海淀区复兴路 17号 中房京贸房地产 开发有限公司 32600 26万（公寓部 分3万左右） 5.5综合体70 高层塔 楼 西海西海20082008 （未开）（未开） 海淀区苏州桥 东北角 北京中基宏源房 地产开发有限公 司 20000 93700（公寓部 分1.5万左右） 4.5综合体50 高层塔 楼 伯朗峰伯朗峰 （未开）（未开） 昌平区八达岭 高速13c出口 东，西关环岛 东，区政府西 400米 北京盛世原华房 地产开发有限公 司 20000 100000（公寓 部分6万左右） 4综合体40 高层塔 楼 项

43、目名称项目名称开盘时间开盘时间 开盘价开盘价 （元（元/ / 平米）平米） 主力户主力户 型型 主力总主力总 价区间价区间 （万元）（万元） 物业物业 管理管理 （顾（顾 问）问） 公司公司 物业费物业费 （元（元/ / 平方平方 米米月）月） 商业类型商业类型商业体量商业体量装修标准装修标准 国海广场国海广场2007-12-1 25000 左右 80 90平米 200-225 戴德 梁行 5.85集中商业约8万 精装修（3000元/ 平米，送部分家 具家电） 西海西海20082008 预计2008 年初 24000 左右 50 60平米 120 144 戴德 梁行 5底商未定 精装修（标准未

44、 定） 伯朗峰伯朗峰 预计2007 年12月底 9500左 右 50 60平米 47 57 美国 戴斯 酒店 未定集中商业1.2万 精装修（1500元/ 平米全套家具家 电。） 产品会根据市场细分化原则形成差异化竞争，从户型的大小到装修标准的高低， 将越来越符合所处地段的独特特征； 开发商由原来更多的销售变为更多优质物业的持有，从而保证物业和服务的品 质，提高专业化程度和资产运营的收益； 由散销变为整体销售，吸引国内外基金的收购将成特色； 国内外著名酒店管理集团将更多的介入北京市场，整体管理水平不断提升，出 租率获得有效保证，产品的服务升级； 2008年后酒店式公寓供应会有小幅下滑，市场表现主

45、要为消化存量房； 望京因第四使馆区的规划以及被扩大的金融街带动的西部板块将成为酒店式公 寓市场的新热点区域。 城市发展城市发展 2002-2008 年，城市基础建设投入18001800亿元人民币，其中900900亿元用于修建地 铁、轻轨、高速公路、机场等，450450亿元用于环境治理，300300亿元用于信息化建 设，其余150150亿元将用于水电气热等生活设施的建设和改造。这将对北京整体城 市面貌、城市形象和城市地位产生深刻的影响。 整体趋势整体趋势 2008年奥运会对整个北京楼市都注入 了强劲的推动力。由于酒店服务式公 寓与酒店相比具有很强的优势：统一 集中管理，提供专业24小时酒店式服

46、务，同时可选用居家自助厨房、自助 洗衣服务相结合，为旅游、商务活动 提供酒店式日租服务公寓或者短期月 租公寓，期限比较灵活，并且相对于 高档酒店更实惠的价格，这都将为酒 店式公寓带来充足的发展机会。 市场价格走势市场价格走势 目前北京的酒店服务式公寓租金从8美元平方米月50美元平方米 月不等，与去年相比酒店式公寓租金每平方米出租价格上涨到了2-3美元。 而目前出租率普遍在80%-90%左右，与去年70%-80%的出租率相比上涨了 10%左右，投资价值明显。 客户需求客户需求 受奥运利好因素的影响，酒店式公 寓的客户明显增加，除固定租客外， 一些外企的重要客户和高级管理人 员的亲朋也成为近期北京

47、酒店服务 式公寓的需求方。部分酒店服务式 公寓为了更加灵活的保证奥运期间 的租金收益，在三季度开始就对签 订长期租约的客户上调了租金报价， 预计四季度一直到明年优质酒店式 服务公寓租金将持续上涨。 不断增长的需求、逐步提高的供应 质量和日益透明的地产市场正逐渐 推进中国服务式公寓市场的发展。 2005年和2006年的交易情况表明， 中国主要城市的服务式公寓市场异 常活跃。国际投资商，特别是美国 的机会基金与经验丰富的业主-运营 商看中此类投资退出模式的多样性， 构成了服务式公寓主要的买方群体。 外资看好北京外资看好北京 2007年度全球酒店交易额将达1100亿美元，较2006年的历史 记录72

48、5亿美元增长52%，投资者对于酒店行业的热情空前高涨。 尽管限外政策接二连三，但由于对于中国宏观经济和房地产市 场的持续看好，境外资本对于投资中国房地产的兴趣依然浓厚， 预计今后进入房地产优质物业持有领域的比例会大幅提高。 外资收购北京的商用型物业，以写字楼、酒店式服务公寓、购 物中心、酒店为主，物业现状为处于运营状态，或者即将完工。 热点区域依旧为cbd、燕莎商圈、金融街、和中关村。 冬天来了么？冬天来了么？ 1-10月北京房地产市场运行情况 来源：北京市统计局 从十月以来北京的期房成交量就迅速 减少，宏观调控政策对房地产热的抑制 作用已经开始逐渐显现，居民买房意愿 不断下降，广州不少高端楼盘的价格都 出现了松动。 北京目前对于高端房产的需求也出现 较为明显的下降，北部和东部地区高总 价房产抛售现象初显。同时，房地产投 资比例明显大幅度下降，从占整体购房 比例的18%，下降到13%左右。 投资还考虑舒适吗？投资还考虑舒适吗？ 问题：问题：传统的酒店式公寓多是标间形式的直套 零居室，单面开窗采光，暗室卫生间，再加上几 乎没有生活功能分区，在传统观念中，这样的房 子是只能用来投资而不能自住的。 应对：应对：从未来的发展趋势看提高居住的舒适度 是区分酒店式公寓产品优劣的一个重要尺度，而 合理的使用面积是保证舒适度的重要指标 。在设 计上应强调紧凑性和合理性，在保