广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议－中地行

1、k k区规划及产品建议区规划及产品建议 二二五年六月二十日五年六月二十日 占地约3.5万 容积率7 总建约24.5万 商业建筑面积约4万 幼儿园建筑面积约0.2万 住宅建筑面积约20.3万 高度控制有可能建超高层 基本资料基本资料 备注：根据发展商提供资料推算 现状市场供货分析现状市场供货分析 在售在售 面积面积 60 以下 60 90 9090 130130 130130 150150 150150 180180 180 220 220 250 250 300 300 400 400 以上 合计 数量数量10346221854185424882488182618261144138154261

2、49300 比例比例11%7%20%20%27%27%20%20%12%1%2%0.3%0.2%100% 注：以上面积统计主要是近2年珠江 新城可参考之项目。包括：保 利香槟、力迅上筑、马赛国际 公寓、双城国际、星汇国际、 新城海滨、凯旋新世界、金碧 华府、利雅湾、碧海湾、星辰 大厦共11个项目。 结论：结论： 近几年珠江新城在售户型面积集中在近几年珠江新城在售户型面积集中在9090180180，这是珠江新城比较受落的户，这是珠江新城比较受落的户 型面积区间。项目处在珠江新城中区位置，面积区间应在此范围内。型面积区间。项目处在珠江新城中区位置，面积区间应在此范围内。 未来市场供货分析未来市场供

3、货分析( (近两年近两年) ) k1k1地块地块 主力户型主力户型 140-200140-200 主力户型主力户型 200200 主力户型主力户型 200200 主力户型主力户型 110110150150 主力户型主力户型 150150 主力户型主力户型 138138148148， 占占6868 主力户型主力户型 8517585175 小复式，商小复式，商 务公寓务公寓 恒烨恒烨 发展 商 项目地理位置 占地 （） 总建 （） 容积 率 户数产品类型主力户型动工日期 中海 集团 地铁上盖 项目 猎德路与花城大 道交界 3.3万17万5.15/ 商住 高层 138148为 主，占68 已动工，

4、预计年底 对外发售 珠江公园 项目 金穗路与猎得路 交界 2万14万7/超高层/ 进行国际 招标，04 年已动工 合景 集团 珠江公园 项目 珠江公园北面的 d74、5、7地 块 2万13万6.5/高档产品/ 保利 集团 东区项目g1-1地块2万 15143 9 6.811242高层 110-120的三 房，140-155 的四房 方案研究 中 珠实 集团 东区项目 花城大道南l3-1 地块 1.34 万 5.34万4/商住小户型（未定）/ 广控 地产 珠江公园 项目 金穗路海居路交 界d5-3、d5-8 2.2万14万7/高层180-200 方案研究 中 恒烨 地产 马场路项 目 马场路与花

5、城大 道交界（n1-1） 地块 约1万约6万6/ 小复式 或商务公寓 60以下 方案研究 中 未来住宅用地规划一览表未来住宅用地规划一览表 结论：结论： 未来几年珠江新城住宅面积比较分散，根据区片的不同，西区集中在未来几年珠江新城住宅面积比较分散，根据区片的不同，西区集中在6060以下的商务以下的商务 公寓，中区以公寓，中区以110110150150为主力户型，东区则以为主力户型，东区则以180180200200的大户型为主。的大户型为主。 面积（）面积（）套数套数比例比例 79554% 1271108% 1381381101108%8% 14114173873856%56% 14814855

6、554%4% 16624018% 比例1308100% 中海珠江公园地块户型面积比例中海珠江公园地块户型面积比例 备注：以上统计为约数，实际以中海公布为准 珠江新城容积率分析珠江新城容积率分析 项目地块名称 占地面积 （万） 规划建筑面 积（万） 规划容 积率 实际建筑面 积（万） 现实容 积率 金碧华府l5-22.8124.29124.29 碧海湾i751.39810.87.73 星汇园e2-1、e 2- 22.8920.257.01206.92 凯旋新世界 l4、l 8- 1 、 l 8 -2 、l 8- 3 、 l 8 -4、 l8-5、l 13 11.129.532.66292.61

7、新城海滨l14、l 9- 55.86172.90 保利香槟i3-1、i 3 - 2 、 i 3 -31.57.615.077.75.13 中海k 2 项 目 k2-2、k 2- 3 、 k2-4 3.3278.18175.15 力迅上筑 l9-1、l 9- 2 、 l 9 - 3、l 9- 4 2.7459.75.008.813.21 南国花园 n1-2、n 1- 3 、 n4-1、n 4- 2 、 n4-3 9303.33 利雅湾k3-11.815.88.78 珠江别墅 h1-1、h 1- 2 、 h1-3、h 1- 4 6.1312.2652.004.070.66 根据对珠江新城内占地 超

8、过1.3万以上的小 区进行容积率的对比分 析，我们发现： 西区的容积率普遍西区的容积率普遍 高于东区；高于东区； 东区项目容积率东区项目容积率低低 于于规划容积率；规划容积率； 要把项目售价高于要把项目售价高于 同区位项目，则须牺同区位项目，则须牺 牲部分容积率牲部分容积率。 户型比例考虑户型比例考虑 k区的推出时间将是珠江新城的成熟期，根据内部消息， 届时比较多的项目将以150大户型为主要产品推出市场 （如广控项目、合景项目、保利项目、中海项目等） 本项目地块占地较大，如果全部建成大户型，市场上的 大户型产品同质化严重，竞争激烈大户型产品同质化严重，竞争激烈 本项目的容积率相对较高，决定了本

9、项目较难做到珠江 新城最高端产品，本产品面积与楼价水平需迎合目标客 户群的需求 户型比例设置建议户型比例设置建议 面积（）户型比例 1151293房35 % 13014031房15% 15016031房10 % 85922房7 % 18022041房30 % 1051153房3 % 通过计算，总户数约1390户 平均面积约150 规划原则规划原则 地块 为长方形（长宽比例1.75:1），故整体规划建议用围合式设计 楼宇高差设计应注重“天际线”的设立 南方人比较注重“东南风”，故东南的楼宇高度应为相对西北的楼 宇较低，为整个小区引入东南风 小区南面设置一梯两户是为了扩大“朝南”和“望花园”的优势

10、； 若设置两梯四户，则南向单位没有景观支持，而且临路，南向单位 的价值不高；北向单位虽有景观支持但朝向差，缺陷明显。这样，4 户的价值都不能最大限度的发挥出来。 规划原则规划原则 幼儿园的外观设计结合园林进行，为小区塑造有价值 的景观，现实建筑园林化的生态设计 建筑外立面的设计结合园林绿化进行，实现建筑园林 化的生态设计 为保证项目的档次，最大限度的扩大项目住宅的价值， 小区南面的楼宇不设立商业，首层作架空层绿化 商业分布建议商业分布建议 西面、北面的商业价值较高，故商业设立在西面和北 面的裙楼； 商业面积要求40,000万平方米左右，故在裙楼的首层、 二层、三层、四层设立即可。 总规划图-方

11、案一（不设超高层） n 利雅湾 中海k区项目 冼村路 花城大道 幼儿园幼儿园 303030303030 28 2020242420 30 120120 120120 120 120120120 120 120 180 150 150150150 120 120 120 120 120120 150150 90 90 90 90 110110 150220 150 220200200200200200200 180180 180 180 180 150150 150 150 30 180 180 30 150 150 a bc d e f g ijk l m n o h 150150 12012

12、0 规划后（方案一）的基本资料规划后（方案一）的基本资料 栋别住宅层数单层面积（）总面积（万） a267201.872 b265401.404 c266001.56 d266001.56 e265401.404 f266001.56 g267601.976 h294001.16 i194000.76 j234000.92 k234000.92 l193700.703 m193700.703 n266601.716 o247201.728 住宅总建19. 946万 商业总建4万 幼儿园总 建 0.2 万 占地3.5万 容积率6.899 备注：项目的容积率备注：项目的容积率 相对较高，以上规划相对

13、较高，以上规划 方案相对合理，预期方案相对合理，预期 售价相对较高，发展售价相对较高，发展 商的利益可以保障。商的利益可以保障。 总规划图-方案二（西北、西南设超高层） n 利雅湾 西面的景观价值最高，故选择西向栋别（a、n栋）作超高层的设置，但西面朝向较差，西向 户型西晒严重；同时，n栋对北向楼宇的景观有一定影响。 中海k区项目 冼村路 花城大道 幼儿园幼儿园 402828282828 29 1818222218 28 120120 120120 120 120120120 120 120 180 150 150150150 120 120 120 120 120120 150150 90

14、90 90 90 110110 150220 150 220200200200200200200 180180 180 180 180 150150 150 150 30 180 180 40 150 150 a bc d e f g ijk l m n o h 150150 120120 规划后的基本资料 住宅总建20.282万 商业总建4万 幼儿园总 建 0.2万 占地3.5万 容积率6.995 备注：此设置与规划备注：此设置与规划 许可容积率许可容积率“7”接接 近。近。 栋别住宅层数单层面积（）总面积（万） a367202.592 b245401.296 c246001.44 d246

15、001.44 e245401.296 f246001.44 g247601.824 h294001.16 i174000.68 j214000.84 k214000.84 l173700.629 m173700.629 n366602.376 o257201.8 总规划图-方案三（北面设超高层） n 利雅湾 选择北向栋别（、栋）作超高层的设置，能够最大限度的发挥项目的价 值：超高层的高层单位的景观、朝向均一流。 中海k区项目 冼村路 花城大道 幼儿园幼儿园 304030403030 28 1818222218 28 120120 120120 120 120120120 120 120 180

16、 150 150150150 120 120 120 120 120120 150150 90 90 90 90 110110 150220 150 220200200200200200200 180180 180 180 180 150150 150 150 30 180 180 26 150 150 a bc d e f g ijk l m n o h 150150 120120 规划后的基本资料 住宅总建20.282万 商业总建4万 幼儿园总 建 0.2万 占地3.5万 容积率6.995 备注：此设置与规划备注：此设置与规划 许可容积率许可容积率“7”接接 近。近。 栋别住宅层数单层面积

17、（）总面积（万） a267201.872 b265401.404 c366001.56 d266002.16 e365401.944 f266001.56 g247601.824 h294001.16 i174000.68 j214000.84 k214000.84 l173700.629 m173700.629 n226601.452 o247201.728 开发原则开发原则 首先开发有商业的部分，提高首批交楼时小区的成熟度 每期开发尽可能包含大部分户型或面积 超高层产品最后开发 每期开发的产品必须有特色（特别是首期产品），（特别是首期产品），而且 能让市场印象深刻，让产品特色深入民心，从而

18、“高 速”、高价的完成销售。 利雅湾 花城大道 中海k区项目 303030303030 28 1818222218 30 120 120 120120 120 120120120 120 120 180 150 150150150 120 120 120 120 120 120 150150 90 90 90 90 110110 150220 150 220200200200200200200 180180 180 180 180 150150 150 150 120120 150 150 16 180 180 30 150 150 a bc d e f g h ijk l m n o 冼村路

19、 三期开发三期开发 一期开发一期开发二期开发二期开发 开发顺序开发顺序 2梯梯2户户（、栋）（、栋） 客厅。层高4.1米，采光良好，宽阔视野空间 卧室。安静、舒适，私密性高 厨房、卫生间、餐厅。干湿分区，方便合理 150220 150 220200200200200200200 180 180 150 150 ijk l m n 1.客厅。层高4.1米， 采 光良好，宽阔视野空 间 .卧室。 2梯梯2户户（、栋）（、栋） 150220 150 220200200200200200200 180 180 150 150 ijk l m n 2 2梯梯2 2户（、栋）户（、栋） 错层空间，透视图 2梯梯2户户（、栋）（、栋） 板式结构 首层架空，立体化园林，通透 23层二三层退台式空中别墅 层以上为标准大平层设计 150220 150 220200200200200200200 180 180 150 150 ijk l m n 二三层退台式空中别墅 立 面 剖 面 图 首层架空绿化 大标准层单位 私家退台绿化 2梯梯2户（户（ 、栋参考户型、栋参考户型） 2梯梯2户户（ 、栋参考户型、栋参考户型 ） 2 2梯梯4 4户户参考户型一参考户型一 南北对流，花