华隆小区前期销售报告

1、期销 售 报中房颐和房地产顾问有限公司2000年2月18日华隆小区前期销售报告i、八 、，刖言周边项目调研周边重点竟争项目物业情况调查三、华隆小区项目情况A、本项目介绍B、本项目优缺点分析四、华隆小区销售建议（1）华隆小区项目销售策划建议A、项目市场定位B、客户定位C、价格定位D、销售时机的选择（2）华隆小区项目建筑策划建 议五、销售执行略六、结论（附代理协议略）华隆小区前期销售报告、八,、刖言1、 中国房地产的近期行走势（1）从近期来看，主要城市的房地产价格还会下降，但幅度不 会太大。（2）房地产交易市场日趋活跃，二手房交易逐步增加，房地产 市场也在逐步饱和。（3）买方市场将成定局（ 4）房

2、地产市场越来越规范，利涧也越来越透明，但相对而言 房地产行业的利涧还是较高。2、 北京房地产的区域特点及走势（ 1）东城：靠政策扶持抢先机（2）西城：以金融街为龙头（3）南城：置死地而后生（4）北城：依靠高科技抢占滩头今年的北京市房地产市场的竟争越来越激烈化，房地产项 目扎堆的现象也是越来越明显，外行业的资金越来越多的流入房地产 行业，北城由于开发较早，一手地也很能找，开发成本也居高不下， 并且中关村，亚运村的房地产项目扎堆严重，商品房积压量很大。由 于市政府对南城开发的大力支持，及南四环的开工，玉泉营立交桥的 修建，南城的市政条件得到了很大的改变，及有关政策的大力扶持， 南城的交通条件也得到

3、了改善。人们对南城的认知度也在逐步的扩 大，对南城的观念也在一步步的改变，因为交通、市政的改善，及物美价廉的一手地，所以在丰台区，宣武区进行房地产项目开发有很大 的发展潜力。二、周边项目调研周边重点竟争项目物业情况调查（1）、天缘公寓物业情况： 此项目位于宣武区最繁华地域，紧临白纸坊桥，及护 城河，居住环境较成熟，周边人较足。建筑面积有71869 平方米，楼高 31 层，地上一、二层是商业用房。（五 层以上分 A、B 两幢）。此项目是接近现房时才开始发 售的。销售价格：起价 65006800 元/平方米工程进度：目前已是现房，周边小区绿化还没有搞好 户型特点：外立面非常漂亮，大户型，朝南的都是

4、 137-193 平方米（二、三居）最小的户型 78 平方米 /二居基本都已 销售完毕。销售卖点：商住两用楼，大厦的外立面。销售情况：据其业务员讲 A 号楼（ 5 层）已销售完，大户型的房屋还有部分剩余发展商为：北京天创房地产开发公司代理销售商：北京成业行房地产信息咨询公司（2）、莲花小区物业情况：莲花小区位于西三环路莲花桥西南，交通很便利，小区占地面积 6.59 公顷，总建筑面积 30.6 万平方米，十栋2628 层的高层塔楼，每五栋联成一体，并一字排开，但小区容积率太高，绿化面积和公共空间相对太小。户型相对而言比较经济实用。莲花小区十栋塔楼同步建设，同步入住，但停车位不足（户均 0.8 个

5、）小区已成规模，学校等配套在规划中也十分齐 全。大户购买占其客群的绝大多数。该项目已开盘很久了，前期报广投入很大，最近由于销售已近尾声，广告投放有所减少。莲花小区已为现房，并且规模还很大，这也 使其知名度无形之中得到了提升。销售价格：起价 6580 元/平方米，特惠户型起价 5880 元/平方米，按 揭为 工行 7 成 15 年。工程进度： 99 年底全面入住。 户型特点：户型全，适应面广 销售情况：销售率已达近 80%。 发展商为：北京房地产开发公司（天鸿集团） 代理销售商：北京宝信房地产信息咨询公司（3）、中加大厦物业情况： 中加大厦地处大观园的西侧，紧临护城河，居住 环境较成熟，周边人较

6、足。周边的景色宜人，视野较好。 大厦外立面较漂亮 ，小区总建筑面积 50000 平方米，共 20 层， 有底商，小区配套齐全。“中加大厦”原名是“中加苑”，因 地理位置虽然在二环内，但却在交通死角之处，并且当初开盘 时间和“鹏涧家园” 的开盘时间相冲突，而且价格又高，房 屋面积大部分是东西朝向，只有二套房屋是正南正北的，户型面积又大，所以在房改中没有占到什么便宜，房屋也就积压下来。此项目也是“北京密云云湖度假村”（该公司在北京密云 开发的“云湖度假村”获得很大的成功）进军北京房地产市场 的第一 站。销售价格： 均价 6700 元/平方米（起价） 6100 元/平方米 7500 元/平方米（最

7、高价）工程进度：目前已是现房，周边小区绿化还没有搞好 户型特点：基本全部房屋都是东西朝向销售卖点：大 厦的标准，住宅的价格销售情况：已接近 65%， 发展商为：北京中加苑房地产开发公司 投资商：北京密云云湖度假村 代理销售商：自已销售（4）、恒昌花园物业情况： 恒昌花园位于北京街，西二环路的黄金交汇点，周国家机关单位较多，其中小区内有 3 幢楼是由单位 集体购买。并且这几幢的物业都是自管，物业费用相当的低， 只有临河边的楼才是真正的对社会出售的。其户型其大， 并且都是跃层，最主要的是其销售价格高，但这些在前几年 还有社会集团购买力的支持下此项目还可以运作，但 98 年住 房改革后 ，由于此项目

8、最初立项是外销房，价高，税高，房 屋滞销，至到去年初已将项目转成内销项目，此项目滞销 的局面才打开，再加上一些新颖的促销方式，及降价等才将 剩余房屋销售出。销售价格：均价 6980 元/平方米工程进度：目前已是现房，但周边小区绿化还没有搞好 户型特点：全跃层销售卖点：零付款入住（ 100%按揭）所剩余房屋按照不分朝向，不分 楼层，统一价格，外销房的标准内销房的价格。销售情况：基本已经销售完毕，目前剩户型基本都是大面积跃层，二居 120 平方米，发展商为：北京坤厚房地产开发股份有限公司 投资商：北京国发兴业投资中心 代理销售商：北京建亚房地产信息咨询公司（5）、华源小区物业情况： 华源小区地处宣

9、武区广安门外太平桥华源里，占 地平方米，建筑面积 平方米， 共有 幢塔楼，周边小区环境脏乱，通三环及广安门外大街 的路没有修建，路况不好，售楼中心也搬离“建银大 厦”进驻现场。他们也是北京市第一个提出 SOHO 家 庭办公概念的，但没有能将此概念坚持到底，期房销售主要是靠低价，大量直销等方式打开局面。并且此 小区的装修标准也是比较高的（起价） 4650 元/平方米 7400 元/平方米（最销售价格：均价元/平方米高价）工程进度：1、2、3 号楼目前已是现房，户型特点：外窗弧形，单元三面采光，三面通风销售卖点：西二环至西三环间最终的物业销售价格，坐销和直销两种方式的结合销售情况：1、2、3 号楼

10、销售率达 78%。发展商为：北京华世房地产开发公司代理销售商：北京善其事房地产咨询公司（ 6 ） 、广华轩物业情况：广华轩位于广外大街地处西二环，临街，交通便利，有 15 条公交线。总建筑面积 90000 平方米，共 4幢塔楼，有商业 用房，此小区外立面做的是相当漂亮。此项目按正常的速度，早就应该完工，造成这种现象的原因是前年的下半年该房地产开发公司资金不足，并且还想转让2幢楼，最后没有谈成。（此项目在期房时销售进度非常 慢，至到现房才开始打破这种局面）销售均价： 6600 元/平方米（起价） 5800 元/平方米7500 元/平方米（最高价） 工程进度：项目已全部封顶，其中有二幢楼已做完外装

11、。 户型特点：户型设计较好，面积适宜，并且户型面积覆盖面较广一居 65-68 平方米，二居的面积在 78.05-136 平 方米，一梯 810 户，二居室的户型比较大占到 40%。一居室的户型比占到 15%。销售情况：接近 85%，其中 1、2、3 号楼基本售空。 发展商为：北京广华轩房地产开发有限责任公司 代理销售商：北京建亚房地产信息咨询公司（7）、依莲轩物业情况： 依莲轩位于宣武区西二、三环之间的莲花池地工巧 匠，由四栋高层独立式碟式公寓及 裙楼围合 成半封闭式居住小区。占地面积 1.65 万平方米，总建筑面积 9.6 万平方米。拥有 5500 平方米的绿化面积，依莲轩配套一般，市政配套

12、齐全。南邻马连道南路。 到二环、三环只5 分钟车程，交通便利。销售价格：均价 6000 元/平方米（起价） 5100 元/平方米 8500 元/平方米（最高价）按揭最高可达七成十年。工程进度：一期为一栋楼，现已即将封顶，其佘的楼座还未开工户型特点：户型种类较多，户内功能分区十分合理，动静、干湿彻底分离，户型设计注重私密性，开放式橱房和客厅封闭阳台巧妙地解决客厅的采光问题，卧式大小合适，户型实用性较好。销售情况：一期已售出近 70%销售卖点：由于其户型 在当地相对而言较合理，现场销售大厅小巧玲珑，样板房布置得很有情调，考虑十 分周到，充分显示了户型的优点。工地现场井然有序，现场气氛好，楼书较精美

13、，推广概念十分突出，诱导性很强。发展商为：北京依莲轩房地产开发公司代理销售商：自已销售（8）、红莲晴园物业情况： 莲花晴园位于北京市宣武区广安门外小红庙南里，小区地处西二环、三环之间，地理位置优越，交通便利。小区西临莲花河，东眺滨河公园，北为连同二三环的 40 米宽 市级规划路及成片住宅区，环境优良，生活方便，是良好的家居之所。此项目是 1997 年 8 月 7 日正式以危改立项，目前已完成规划及拆迁工作，目前正在开工。项目占地 6 公顷，规划建 筑面积约 25 万平方米。销售价格：均价 6300 元/平方米工程进度：正在打地基（处在正负零阶级）户型特点：户型面积大，二居都在 130 平方米销

14、售卖点：国企，公司实力强大，周边小区配套齐全。销售情况： 10%左右发展商为：北京宣兴房地产开发公司 代理销售商：自已销售（9）、海润花园物业情况： 海润花园位于马连道北街 ,北京海味品公司的旧厂 区上进行改造成的 ,总面积 28000 平方米 ,其中 18000 平方 米的写字楼,10000 平方米的住宅。小区工期非常的快，是因为 此小区 的投资商也是他的建筑商。 98 年其开盘三个月销售50%给整户，99 年销售了 45%的散户。销售均价： 6800 元/平方米工程进度：目前已是现房户型特点： 6 层板楼，二居 85 平方米，三居 125 平方米，没有银行 按揭销售卖点：现房，罕见的 6

15、层板楼，面积合理 销售情况：目前只剩下 6 套房屋，并且楼层均在一、二层 发展商：北京天水房地产开发公司 投资商：北京吉润建筑公司 代理销售商：北京顺驰房地产信息咨询公司三、华隆小区项目情况（1） 本项目介绍 华隆小区位于西二环、三环之间的北京市宣 武区广安门外小红庙北里，处于成熟的大社区内，人气十足，地理位置优越，交通便利。和西客站遥向呼应。北侧有“海润花园”，南靠“依莲轩”同时销售竟争也很激烈。交通便利 ：6 路、46 路、50 路、122 路、309 路、340 路、390 路、410 路、822 路、509 路等公交路线配套齐全： 广安门小学、北京市 15 中学、新安商场、家乐福、（2

16、） 本项目优缺点分析1 本项目优点：A 、 虽然地处西南城，属于经济簿弱地区，但由于西客站的开 发及市政府对南城经济的大力扶持，现在人们对该地 区已经要逐步认可。B、处在成熟大社区中（红莲小区），周边有人气。C、社区配套齐全，小学，中学，商场，公共汽车站一应俱全。D、地处西二环、三环间，黄金地点，交通四通八达。E、本项目因为是期房，规划及户型设计，物业档次，客户定位、销售价格，宣传策略，等等均能取长补短，吸取周 边项目的优点。2本项目缺点：、A 、 地处西南城，此区域位置的房地产项目在全城的认知度 不是太高。B 、周边整体经济配套较差，购买能力不强。C、周边同类房地产项目太多。D、竟争对手的项

17、目目前的工期都领先于我们项目工期。E、目前项目的开发手续不全。F、投入到项目实际运作不有一段时间。四、华隆小区销售建议(1) 华隆小区项目销售策划建议A、销售思路的建议目前宣武区正在开工的房地产项目比比皆是，并且加 上前几年的开发的老项目目前均已是现房，现在老项目在不 断的低价清盘，新项目又在不断的上市，房地产项目竟争是 非常的激烈。为减少和降低投资风险，将 资金快速回收”，这个目 的，我们建议“华隆小区项目”应该是采取速战速决的态度， 尽量将销售工作提前做，项目提前开盘，销售准备工作做得充 分些，仔细些，市场定位做的到位些，规划设计再合理些！最 主要的是“薄利多销”，出奇招占领市场。(类似当

18、年的北三 环项目的“太月园”)B、项目市场定位建议我们的项目周边竟争对手林立，最好的办法就是“拿来主义”和竟争对手作比较，取长补短。将我们的项目定位在 市场薄弱地区，真空地带。我们的项目地处小区内，不临街， 做商业店铺的可能性不大，并且周边的整体社区也不是很 好，没有大型写字楼，外企机构及高科技企业，购买力不是很旺 盛，所以说在这带做外销房的可能性也不是很大，众观周边房地产项目也都是定位于普通住宅，所以说我们的项目应直接定位于普通住宅，并且从某种角度上讲应该是周边项目的一个补充。c、客户定位房地产项目定有一定的地理性，他的客户群无非是他的 周边人群。除非这个地区的认可度达到一定的程度，我们的项

19、 目处在宣武区广安门外，西客站附近（西二环、三环之间）。 这个地区目前在北京的认知度不是很高，无论是写字楼，还是 住宅。从整个北京区域划分来看，这个地带应是以住宅为主。 所以“华隆小区”的客户定位也应在普通住宅上。D、价格定位目前而言打开期房销售的绝招就是好房低价 ,所谓低价 就是在保证发展商合理的利涧下 ,以略低于市场上同类项目的价 格及符合市场价值要求向社会上进行出售。以下项目是本项目最具有竟争力的，他们的价格对我们项目具 有非常强的冲击力：项目期房现房（均价）（起价）（均价）（起价）（均价）广华轩5800 元6800 元华源小区4650 元5800 元4800 元依莲轩4860 元600

20、0 元5100 元红莲晴园5415 元6300 元海润花园5850 元6200 元6400 元6800 元目前我们的项目还是期房，要想和别人成型的、快完工的项目去竟争，必须我们的项目要有一定的优势，别人所没有的长处。除了硬件外还要在软件包装上下一番功夫。在所有的竟争中价格的竟争是最有效的，也是最有直接效果的。所以我们建议“华隆小区”的价格策略定在：“低开低走”迅速打开 局面，抢占市场。以迅雷不及掩耳 低价倾销。期房开盘价定4500元左右，均价定在5500-5800元。这种价格在这地带绝对应是属于倾销，如果按这种价格销售：“华隆小区” 5 幢楼售完 大致需要 16-24 个月。E、选择销售时机的

21、建议目前华隆小区的开发手续已经拿到规划要点及方案审 定，按照目前工期进度及开发手续的进度，我们认为“华隆小区” 的时间定在 5-6 月份，这时工程进度有不一定的现场气氛，手续 也办得有一定程度，有一定的说服力。并且 56 月也是房 地产销售的旺季。（这时间也能符合发展商尽快在第一时间回收 资金的原则）（2）华隆小区项目建筑策划建议1华隆小区规划现存优缺点 华隆小区由北京食品工贸集团总公司食品开发公司开发， 1998年 3 月审批的老项目，按照目前小区规划数据及指标如下： 规划建设用地： 40820 平方米， 总建筑面积： 135589 平方米， 容积率： 3.32、绿地率： 14%， 居住总人

22、口： 4242 人、总户数： 1354 户 停车位： 420 个每户所占停车位： 0.31由于本规划是三年前设计的，比较显著的 缺点 有：1 14%的绿化率，应改进规划使其达到 30%以上。2 户型设计中功能布置除少数外均有较大的缺陷。3 规划设计、户型外观较呆板。4 汽车在现代人的生活中占有较大的份量，平均每户所占停车位为 0.31，比较紧张。优点：户型面积比例较合理2华隆小区周围项目的规划要点 对华隆小区有直接影响的有依莲轩、红莲小区等，有间接影响的 有广华轩、华源新第等。其中依莲轩、广华轩两项目一期销售情况良 好，即将推出的二期将对华隆小区有较大的冲击。以下重点谈一下对 本项目冲击最大的

23、依莲轩项目的规划要点。依莲轩占地 1.65 万平方米，建筑面积 9.6 万平方米，容积率高达6，小区采取屋顶花园形式来弥补绿化率的不足，通过地下停车库来增加停车位，达到平均每户停车位 0.5，基本满足现代人的生活需求。规划中小区动静分区、人车分流都解决的比较好，户型设计也较为合 理，立面外观生动活泼。依莲轩属于商住楼，小区的入口和商业入口混在一起，对小区封 闭式管理有较大影响，屋顶花园在建设中有一定难度，工程造价相应 也会较高，由于容积率较高，地面的绿化面积较少，不利于小区居民 户外活动。综上所述，依莲轩虽然规划设计、户型设计都比较成功，但未必 是一个好的居住场所，只要我们做华隆小区时，针对依莲轩在规划设 计上扬长避短，我们应该能比依莲轩做的更好。依莲轩户型特点：户型名称户型优点户型缺点户型面积（平方米）使用面积A型1动静分区明确2. 面积使用率咼3. 朝向最佳4. 销售情况最佳无明显缺点三居室130. 80面积适中96. 455.现场有样板间促进 销售C型1. 经济实用2. 动静分区明确3. 除一个卧室朝向欠 佳外，其余较好4. 销售情况较好起居室和餐厅共计21。02平方米，面积 偏小。两居室93. 43面积经济69. 00E型1. 各部分使用方