深圳新洲地块写字楼项目设计方案建议书66PPT

1、2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 用市场和客户的角度谈设计的专业问题用市场和客户的角度谈设计的专业问题 而非用建筑专业本身而非用建筑专业本身 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:

2、69031789 第一卷：市场分析及前期回顾 第二卷：产品打造建议 定位定位 产品产品 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 2007年宏观政策法规 政策方向法律政策名称目的影响时效性影响时效说明 货币政策 六次加息 吸纳存款，控制资金流向资本 投资市场； 短期加息并未有影响 五次提高准备金率 调控政策 15%政策性住房比例 商品房中建设经济适用房，解 决中低收入者居住问题 长期 政策性调控每个项目中经济适用房比例，在未来两年对市场的 影响才会显现，提供经济房给中

3、低收入者，在保证大多数中低 收入者有房住的情况下，限制价格哄抬上涨 限外令 限制规范外商直接投资长期 产业投资指导目录，对产业经济发展起指导作用 ，短期内不会对房 地产市场产生影响 深圳市闲置土地处置工 作方案 加快已批用地尽早开发长期 促使闲置土地加快开发，避免拖延开工时间，开 发商集中在未来某个时间集中放量 提高第二套住房贷款首付 针对个人住房贷款，打击房地产投 机行为 长期 对于市场上的以投资客为主的小户型项目极为不利，对于一 人购买多套单位的情况能起到抑制作用 征收城镇土地使用税 个人投资商铺、写字楼等商业用房 必须交纳土地使用税 短期 收费标准虽然较之前的土地使用费有较大的增加，但纳

4、税人 实际承担的费用仍较少 a a20072007新政一览新政一览 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 a a20072007新政分析新政分析 房地产新政策主要加强对房地产市场的打击力度，特别是规范住宅市场，限 制住宅市场开发，增加投资住宅市场的困难，从而避免价格上涨。 政策法规对市场的影响时效性是长短之分，时效较短的政策会在一段时间后 被市场规避，而长期政策则会在未来一两年甚至更长时间显现出影响。 * 房地产新政分析房地产新政分析 * 2008-2009年中国

5、房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 a a20072007新政分析新政分析 国土局规范外资购房政策释疑国土局规范外资购房政策释疑 境外个人想要购买商业或办公或者境外机构想要购买住宅，应该符合的条件： 境外机构和个人购买非自用商品房，必须要取得两证，一个是外商投资企 业批准证书，一个是营业执照，营业执照中要有房地产投资的营业范围。 限制境外个人购买商业用房 由于成立外商投资房地产企业流程复杂，并且受到的限制颇多，故境外个人包括港澳台、 华侨购买商业用房壁垒很高，因而这条政策对境外人士购买

6、商业用房起到了极大的限制作用。 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 a a20072007新政分析新政分析 新政前新政后 首付比例 借款人申请个人商业用房贷款的 抵借比不得超过60，首付不得 低于40% 商业用房购房贷款首付款比例不得低于50% 贷款期限 贷款期限最长不得超过年 贷款期限最长不得超过年 贷款利率基准利率，无优惠 贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档 次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限 和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原 则

7、自主确定 商住房实际操作中按照住宅的标准执行 对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比 例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业 性用房贷款管理规定执行 对商业用房贷款的规定对商业用房贷款的规定 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 a a20072007新政分析新政分析 * * 2007 2007年年底出台的政策奠定了年年底出台的政策奠定了0808年政策的基调年政策的基调* * 年度第六次加息明显反映政府对房地产态度：稳定年度第六次加息明显反映政府对房地产

8、态度：稳定 2008年贷款增量与年贷款增量与07年持平：货币规模稳定年持平：货币规模稳定 对深圳普通商品住宅目前的价格水平对深圳普通商品住宅目前的价格水平（福田18000、南山和罗湖17000、宝安 12000、龙岗11000），政府是认同的政府是认同的，它与深圳的经济发展水平和土地供应状 况是相适应的，不希望它涨，也不要奢望下跌不希望它涨，也不要奢望下跌。 支撑房地产市场持续发展的因素将长期存在，房价上涨趋势不可避免支撑房地产市场持续发展的因素将长期存在，房价上涨趋势不可避免 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载

9、qq:69031789 b b写字楼市场分析写字楼市场分析 2007供应特点分析:供应格局被打破、出现供应新形式供应格局被打破、出现供应新形式 供应格局被打破：供应格局被打破： 福田区供应绝对霸主地位不保；南山和宝安区则维持着较为稳定的供应， 一跃成为深圳写字楼市场的两股重要力量。 供应出现新形式探索供应出现新形式探索 ： 已入伙由开发商持有出租经营项目锘铂广场和众鑫科技大厦通过重新进行 装修，转而对外出售 ； 挑战“住宅禁商”，宏发中心大厦批售是住宅类性质，但却是不折不扣的 写字楼 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后

10、付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 b b写字楼市场分析写字楼市场分析 07年初深圳写字楼市场高开高走，成 交量逐月攀升，随后便因为供应不足而 使得成交下滑 ； 进入七月，政策调控开始，成交立即 再度大幅下滑 ； 年底在新量刺激下成交有所回升 ； 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 b b写字楼市场分析写字楼市场分析 07年全年的成交价格是不断的起伏， 但总体而言还是一路走高的； 价格最高的第三季度也是成交最

11、为乏 力的季度，除了供应问题和政策调控外， 这种交易局面也可能凸现了写字楼市场 进入了“有价无市”的时代 ； 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 财富大厦，43578 江胜大厦，35000 蔡屋围北商圈，205000 华强广场，80000 中航苑改造项目，230000 明年广场，80000 天利中央广场2期，61800 港中旅地块，54000 星河发展中心，38000 天虹中心地块，100000 和记黄埔高交会地块，80000 嘉里写字楼地块，100000 卓越

12、世纪中心地块，120000 中洲地产项目，68000 荣超红荔路地块，84000 上海宾馆南面地赍，不详 满京华大厦，30000 金地岗厦西综合体，100000 地业后海项目，80000 绿景大厦，95481 蒙蒂大厦，30000 金运大厦 金谷号 中心区中心区 中心西区中心西区 罗湖区罗湖区 南山区南山区 海岸城西座，000 其他其他 20082008年将是继年将是继0505年后的又一次供应高峰期，竞争将主要集中于福田中心区年后的又一次供应高峰期，竞争将主要集中于福田中心区 * 写字楼未来供应格局写字楼未来供应格局 * b b写字楼市场分析写字楼市场分析 2008-2009年中国房地产策划大

13、全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 区域区域竞争项目竞争项目总建面总建面 规划信息规划信息入市时间入市时间租售方式 福田福田 中心区中心区 星河发展中星河发展中 心心 100000100000 丽姿卡尔顿酒店约丽姿卡尔顿酒店约3 3万平米，甲级写字楼约万平米，甲级写字楼约6 6万平米，万平米， 商业裙楼约商业裙楼约2 2万平米，只租不卖万平米，只租不卖 20082008年底年底只租不售只租不售 江胜大厦江胜大厦143329143329 计容积率面积计容积率面积100207平米，办公面积平米，办公面

14、积55207平米，平米， 酒店面积酒店面积39823平米平米,a栋栋39层，层，b栋栋30层层 20092009年年销售销售 大中华新天大中华新天 地地 148000148000 四栋建筑呈四栋建筑呈l l形排布，办公形排布，办公4.54.5万平米，公寓万平米，公寓4.54.5万平米，万平米， 商业商业3 3万平米，万平米， 20092009年年销售销售 嘉里发展大嘉里发展大 厦厦 20082008年年只租不售只租不售 港中旅地块港中旅地块20082008年年只租不售只租不售 华强北华强北中航广场中航广场 180000180000 总高总高280280米，米，5858层，包括写字楼、精品住宅、

15、大型主层，包括写字楼、精品住宅、大型主 题式商场等。其中，写字楼题式商场等。其中，写字楼4545层，精品豪华住宅层，精品豪华住宅3939层，层， 大型主题商场大型主题商场7 7层。层。 20082008年底年底销售销售 罗湖罗湖 京基金融中京基金融中 心心 380000380000 共共8888层，办公及商务公寓层，办公及商务公寓20.520.5万平米，商业万平米，商业6.56.5万平米，万平米， 住宅及住宅配套设施住宅及住宅配套设施1111万平米万平米 20082008年年销售销售 南山南山 海岸大厦西海岸大厦西 座座 8500085000写字楼面积约写字楼面积约5 5万平方米万平方米, ,

16、总高度总高度155155米米20072007年年销售销售 宝安宝安滨海国际滨海国际- -荣超地产宝安中心区首个甲级写字楼荣超地产宝安中心区首个甲级写字楼,2006,2006年年1010月奠基月奠基20082008年年销售销售 以高档写字楼高档写字楼为主，中心区仍将是主力供应区中心区仍将是主力供应区。 数据来源：中原深港研究中心 * *未来近两年推售项目未来近两年推售项目* * b b写字楼市场分析写字楼市场分析 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 c c项目前期

17、定位回顾项目前期定位回顾 中心区写字楼是深圳写字楼最高档次的代表，写字楼配置越来越高，超 甲级写字楼成为未来发展趋势； 中心区写字楼一般为大面积供应，以半层、一层销售为主； 中心区未来供应量依然巨大，竞争激烈，但只租不售的物业逐渐增多； 本项目推出时中心区写字楼以大面积写字楼为主本项目推出时中心区写字楼以大面积写字楼为主 中心区写字楼缺乏小面积单位物业供应中心区写字楼缺乏小面积单位物业供应 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 物业定位物业定位 cbdcbd阳光生

18、态型阳光生态型高端商务平台高端商务平台 区位区位 产品产品 物业打造物业打造：“超甲级超甲级”形象、优化产品结构、中高档配置形象、优化产品结构、中高档配置 档次档次 c c项目前期定位回顾项目前期定位回顾 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 c c项目前期定位回顾项目前期定位回顾 目标消费群的特征：目标消费群的特征： 有较为雄厚的资金实力， 处于快速发展期，现阶段的发展目标不再局限于本地市 场，而是以全国、亚洲、全球作为未来的目标市场！现 阶段正是企业品牌形象建

19、立和维护的关键时期，对于体 现企业品牌的办公环境要求较高。 企业为吸引更多的 优秀人才需要改善办公环境，营造良好的工作氛围，以 保证较好的工作效率，增强员工对企业的归属感。 *目标客户档次定位目标客户档次定位* 目标客户档次定位：目标客户档次定位： 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 c c项目前期定位回顾项目前期定位回顾 * 目标客户研判目标客户研判 * 口碑贡献口碑贡献利润口碑利润口碑 利润贡献利润贡献 费用贡献费用贡献 l利润口碑型：利润口碑型：位于中心区

20、一级辐射区域，享受景田的成熟生活配套； l口碑贡献型：口碑贡献型：作为深圳成熟cbd的中心区，吸引大量中低端企业； l利润贡献型：利润贡献型：中心区的中低端客户； l费用贡献型：费用贡献型：具有资金实力较强的投资客，同时也有较强的议价能力。 波士顿矩阵客户价值分析模型波士顿矩阵客户价值分析模型 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 c c项目前期定位回顾项目前期定位回顾 1 1、对价格的敏感度相对较低，要求灵活的付款方式，、对价格的敏感度相对较低，要求灵活的付款方

21、式， 2 2、对楼宇的形象档次要求高，必须与企业形象相匹配、对楼宇的形象档次要求高，必须与企业形象相匹配 ， 3 3、看好中心区未来发展潜力（地段），、看好中心区未来发展潜力（地段）， 4 4、重视景观因素及生态环境，、重视景观因素及生态环境， 5 5、希望入住大厦的公司与自己公司规模、档次相当，、希望入住大厦的公司与自己公司规模、档次相当， 6 6、看重入伙后物业管理水平，对物业管理费敏感度高。、看重入伙后物业管理水平，对物业管理费敏感度高。 1 1、对价格的敏感度高，、对价格的敏感度高， 2 2、要求有灵活的付款方式，、要求有灵活的付款方式， 3 3、充分考虑周边写字楼的租金价格，、充分考

22、虑周边写字楼的租金价格， 作为未来投资回报率的参照，作为未来投资回报率的参照， 4 4、看重项目的创新设计理念，、看重项目的创新设计理念， 5 5、看好未来发展潜力（地段）。、看好未来发展潜力（地段）。 *目标客户置业特征分析目标客户置业特征分析 * 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 c c项目前期定位回顾项目前期定位回顾 * 项目档次、定位建议项目档次、定位建议 * 【产品品质【产品品质】项目写字楼层高、电梯数量等配置较高，有足够的产品基础在泛a 区造纯a楼

23、（即在泛cbd区域以甲级的标准造楼） 【配置设施【配置设施】处处彰显品味：外墙用材、空调、大堂、电梯厅、电梯轿箱装修等 【附加值【附加值】引进先进的设备/超常服务（会所、物管）/环保健康 【市场效果【市场效果】吸引中心区中低档的客户群体，使客户以较低的价格水平享受中心 区的高品质物业。 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 第一卷：市场分析及前期回顾 第二卷：产品打造建议 定位定位 产品产品 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货

24、到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 现实条件：现实条件： 树立项目形象树立项目形象 成本有效控制成本有效控制 资金快速回笼资金快速回笼 实操考虑：实操考虑： 找到最核心的成本投入找到最核心的成本投入 实现最佳的投入产出平衡实现最佳的投入产出平衡 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 攻略攻略 产品策略产品策略80801515+5 5=100100 中高档硬件配置中高档硬件配置 人有我有，配置人有我有，配

25、置 水平要求一般水平要求一般 优化产品结构优化产品结构 我有人无，从产品我有人无，从产品 上提升附加值上提升附加值 拔高项目形象拔高项目形象 从最能体现项目档从最能体现项目档 次的地方着手（大次的地方着手（大 堂堂/外立面外立面/服务等）服务等） 实现项目实现项目 价值最大化价值最大化 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 a a优化产品结构优化产品结构 1. 标准平面优化 优秀案例参考 结构优化方向 2. 标准层高度建议 2008-2009年中国房地产策划大全移

26、动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 地理位置：福田深南大道与香蜜湖路交汇； 项目规模：办公建筑面积26999，商业建筑面积3026； 项目概况：4层为商务会所;28层为健康会所;1-2层为商务配套: 咖啡吧中西餐厅美容美发厅； 户型设计：银座国际的扁梁无柱设计，为客户提供了面积从 68-1134的“百变”“x”办公空间，空间可随意组合； 项目推出“会呼吸的写字楼”概念； 案例借鉴：银座国际案例借鉴：银座国际 产品成功：首次提出产品成功：首次提出“绿色办公绿色办公”概念。在全新概念。在全新 区域取得市场

27、关注区域取得市场关注 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 空中花园设计空中花园设计 生态通风系统生态通风系统 高尔夫球推杆高尔夫球推杆 练习场练习场 空中花园空中花园 成功原因分析成功原因分析 首推首推“生态健康办公生态健康办公”概念概念 项目推出背景：周边写字楼产项目推出背景：周边写字楼产 品成熟，片区市场不成熟，市品成熟，片区市场不成熟，市 场竞争激烈，引入了全新写字场竞争激烈，引入了全新写字 楼概念，提升了项目的品质；楼概念，提升了项目的品质； 首次在深圳

28、写字楼市场推出 “生态健康办公”的概念； “生态健康办公”是写字楼发 展的新趋势，项目顺应其趋势， 并概念深入到项目中； 项目在产品上，有所创新，使 用扁梁无柱设计，并推出部分 跃式办公间； 10、22、26 层送空中花园层送空中花园 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 产品成功：生态花园，阳光空间，外侧回廊产品成功：生态花园，阳光空间，外侧回廊 位于深南大道以北，麒麟路以西。 项目用地面积 4978平方米，总建筑面积30709平方米 ，商 业建筑面积7800多

29、平方米，东南翼高20层，西北翼低16层， 停车数200多辆，用地容积率为4.5，覆盖率为45% 采取双l合抱型格局设计。 错落有次，总体形象清新挺拔。 西北翼与东南翼各在奇数层与偶数层出现的空中庭院西北翼与东南翼各在奇数层与偶数层出现的空中庭院，使标 准层在任何一层均有迷你庭院供休息交流，并通过外侧的回外侧的回 廊廊获得了中国传统庭院的审美意景。 案例借鉴：新豪方大厦案例借鉴：新豪方大厦 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 阳光中庭阳光中庭 电梯厅电梯厅 产品亮

30、点：阳光中庭，阳光走廊，阳光办公产品亮点：阳光中庭，阳光走廊，阳光办公 回廊回廊 阳光中庭阳光中庭 案例借鉴：新豪方大厦案例借鉴：新豪方大厦 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 项目位置：中心区 占地面积：5917.30平米 建筑面积：93730.00平米 绿化率： 20 % 楼层状况： 35层 总 户 数： 207 通过花园，将一层分割为通过花园，将一层分割为1/41/4 双卫生间双卫生间 高区空中花园高区空中花园 通过花园，将一层通过花园，将一层 分割为分割

31、为1/21/2，各自独享，各自独享 中低区空中花中低区空中花 园园 案例借鉴：安联大厦案例借鉴：安联大厦 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 关键字：关键字： “肺空间肺空间”、人性化生态化办公、人性化生态化办公 产品成功：赠送空中花园，各单元独立办公产品成功：赠送空中花园，各单元独立办公 以绿色办公、以绿色办公、“肺空间肺空间”、城市文脉、环保节能及阳光办公、城市文脉、环保节能及阳光办公 等五大设计理念等五大设计理念 绿色办公。在建筑的竖向不同高度，安联大厦设

32、计了28个空 中花园和1个屋顶花园，形成了立体休闲空中花园群，顺应回 归自然的潮流。 由两座建筑实体和中庭构成，其中中庭为150米，上下贯穿， 产生竖向气流带动空气流通，与室外自然空间相融，形成独 特的建筑“肺”空间。结合板式造型和巧妙的横向透风设计， 保证了大厦的每一个角落都能享受自然的新鲜空气。 案例借鉴：安联大厦案例借鉴：安联大厦 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 项目位置：福田区 车公庙深南大道南侧 占地面积：3308.30平米 建筑面积：32400.

33、00平米 标准层面积:1044平米 绿化率：20 % 楼层状况：28层 总 户 数： 48户 形象定位:别墅感商务空间 案例借鉴：本元大厦案例借鉴：本元大厦 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 中庭是四至二十七层的超高中庭， 每三层一个200平米空中花园，设 计理念采用大开间的办公空间 每层两户 超宽柱距最长达14.4米，既保证了 空中花园及中庭的阔绰公共空间， 又使大厦达到72%的高实用。 走道少，增加走道少，增加 使用率使用率 共享错层空中共享错层空中 花园

34、花园 案例借鉴：本元大厦案例借鉴：本元大厦 产品成功：透空中庭，每三层送露台花园，各单元独立办公，高使用率产品成功：透空中庭，每三层送露台花园，各单元独立办公，高使用率 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 案例借鉴小结：案例借鉴小结： 项目项目产品亮点产品亮点成功点成功点规划排布规划排布可借鉴点可借鉴点 银座国际银座国际项目在产品上，有所创新，使用扁 梁无柱设计，并推出部分跃式办公 间； 在当年的非热点片区 中，首推“生态健康 办公”概念。引领写 字楼市场 非热

35、点片区，通过产品创非热点片区，通过产品创 新新,引领市场引领市场 新豪方大厦新豪方大厦西北翼与东南翼各在奇数层与偶数 层出现的空中庭院 外侧回廊和空中花园采取双l合抱型格局设计回廊设计、空中花园回廊设计、空中花园 安联大厦安联大厦建筑的竖向不同高度，安联大厦设 计了28个空中花园和1个屋顶花园， 形成了立体休闲空中花园群，顺应 回归自然的潮流。 板式造型和巧妙的横 向透风设计，保证了 大厦的每一个角落都 能享受自然的新鲜空 气 工字型排布，板式造型和工字型排布，板式造型和 巧妙的横向透风设计巧妙的横向透风设计 本元大厦本元大厦本元大厦建筑中庭是四至二十七层 的超高中庭，每三层一个空中花园， 设

36、计理念采用大开间的办公空间 带花园的情况下实现 高使用率 透顶中空，赠送花园，独透顶中空，赠送花园，独 立办公，高使用率立办公，高使用率 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 1.结构优化方向： 阳光走廊；阳光走廊； 阳光电梯厅；阳光电梯厅； 错层送露台花园错层送露台花园 ； 回廊设计，有效利用走道；回廊设计，有效利用走道； 自由分割与组合；自由分割与组合； 使用率达使用率达70%70%以上以上 a a优化产品结构优化产品结构 2008-2009年中国房地产策划大

37、全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 a a优化产品结构优化产品结构 回廊设计，人行回廊设计，人行 通道更便捷通道更便捷 错层露台花园，阳光走廊错层露台花园，阳光走廊 进深进深2.8米以内不计容积率米以内不计容积率 建议将现有空间进行划分， 适应目标客户需求 划分后单位面积区间在95-195 136 189 95 195140 146 95 195 140 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载/p>

38、 qq:69031789 项目名称项目名称标准层面积标准层面积走廊宽走廊宽 度度 层高层高净高净高 江苏大厦江苏大厦170017001.81.83.453.452.52.5 航天大厦航天大厦148214821.81.83.83.83.03.0 安联大厦安联大厦200020002.02.03.953.952.82.8 新华保险大厦新华保险大厦180018001.81.83.63.62.82.8 兴业银行大厦兴业银行大厦120012001.51.53.503.502.62.6 新世界中心新世界中心171017101.61.64.024.022.82.8 万轩国际万轩国际172017201.91.9

39、3.73.7 天利中央广场天利中央广场3.63.62.62.6 海岸城海岸城200020003.753.75 现代国际现代国际4.2/6.64.2/6.6 江胜大厦江胜大厦4.24.2 港中旅港中旅4.24.2 目前高端写字楼层高基本为目前高端写字楼层高基本为3.95-43.95-4.2 2米米 保证办公空间净高保证办公空间净高2.82.8米以上米以上 2. 标准层高度建议： a a优化产品结构优化产品结构 本项目标准层高建议：本项目标准层高建议：3.6-4.03.6-4.0米米 保证办公空间净高为：保证办公空间净高为：2.82.8米以上米以上 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版

40、！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 b b形象提高建议形象提高建议 1.1. 外立面：外立面：建筑形象建筑形象、立面色彩立面色彩、材料选择材料选择 2.2. 公共空间：大堂、电梯间、公共走道、卫生间、架空层等公共空间：大堂、电梯间、公共走道、卫生间、架空层等 3.3. 车位建议车位建议 4.4. 物业服务物业服务 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 p 符合建筑物本身的功能需要

41、; p是一种文化的特征; p注重的是美感,而不要强调某种风格; p它是写字楼的“脸面”; p需要与周边的环境相融合，新洲路沿线建筑的协调感。 对写字楼购买客户而言，外立面是考虑是否购买的第一位主要因素 （仅排在地理位置这一客观因素之后） 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 希望英龙集团能在 后续的房地产开发中采 用白派建筑白派建筑作为自己品 牌的象征，逐渐创立自 己的品牌形象。 图片是悉尼的一些建筑，由建筑大师harry seidler（已故）设计， 是典型的澳

42、大利亚风格。深圳的气候与之相近，日照光线也比较强， 更能反映白色建筑在光线下明暗面所产生的对比。东面新洲路百叶的 做法是希望在立面上形成三角形的有韵律感的效果 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 节能及环保 深圳正在兴建生态城市，政府不鼓 励全玻璃幕墙形式的建筑。 沿新洲路方向的玻璃建议甲方采用沿新洲路方向的玻璃建议甲方采用 low-e中空玻璃，此面有三角形遮中空玻璃，此面有三角形遮 阳百叶，沿西侧设挑板，也起到遮阳百叶，沿西侧设挑板，也起到遮 挡西晒的功能。挡

43、西晒的功能。 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 商业外立面与写字楼整体风格相协调 加强裙楼使用材料的处理， 营造高端商业氛围 沿街面落地玻璃处理，增加昭示性 二楼预留统一的广告位 灯饰等外立面细节处理 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 利用夜间照明体现利用夜间照明体现 考虑因素：考虑因素： 城市夜景已是城市最美的风景，通过灯光

44、效果更能勾 勒出建筑的线条与灵魂。 建议要点：建议要点： 不可以影响建筑的白天景观 物业维修方便； 不可采用彩色及大量的动态变化光色； 光色方面建议采用：黄、白两种光色 选择灯具的原则是必须符合设计的配光要求、灯具 造型美观与建筑外观材质及造型协调匹配、品牌及 质量安全 选择智能控制照明方式，可以节电在2050%以上。 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 p 写字楼的第二门面; p高度是最能反映气派的元素; p一般大面积采用玻璃幕墙来营造舒适感; p地面、墙面铺

45、设高级花岗石或大理石体现档次 ; p编制企业水牌营造商务氛围 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 楼盘名称 大堂高度 （米） 建筑高度 （米） 大堂高度/ 建筑高度 （） 航天大厦1499.614.06 诺德中心12193.26.21 卓越大厦1087.211.47 国际商会中心182168.33 世界金融中心18174.910.3 地王大厦293847.55 项目高度项目高度:100:100米米 p取样本的平均比例取样本的平均比例9.65%9.65% 本项目应

46、达到本项目应达到:9.65 :9.65 米以上米以上 p取标准层高度取标准层高度4.24.2米的米的2323倍倍 本项目应达到本项目应达到8.412.68.412.6米米 因此因此, ,本项目大堂高度建议在本项目大堂高度建议在10121012米。米。 建议将1、2层上下打通，增加大堂高度。 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 楼盘名称大堂面积（平米） 华润大厦800 凤凰大厦500 嘉里中心 300 新世界中心1200 世界金融中心 400 罗湖商务中心700

47、喜年中心700 目前深圳甲级写字楼的大堂面积最少在目前深圳甲级写字楼的大堂面积最少在 300300平米以上平米以上, ,主要面积段在主要面积段在500-1000500-1000平平 米。米。 考虑因素：考虑因素： p底层商业价值大大于写字楼底层商业价值大大于写字楼 p自身条件限制自身条件限制 建议项目大堂面积在建议项目大堂面积在300-500300-500平米平米 本项目大堂面 积约为180， 建议将外部蓝 色部分通过设 计上的处理与 内部大堂形成 一体，视觉上 增加大堂面积。 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载

48、qq:69031789 楼盘名称大堂功能配套大堂面积 华润大厦纯商务大堂800 凤凰大厦会客厅,洽谈室500 嘉里中心面包屋300 喜年中心票务,休憩座700 新世界中心纯商务大堂1200 诺德中心纯商务大堂800 本项目大堂面与扶梯分隔开，避免商 业人群对商务办公氛围造成破坏，使 大堂功能倾向于纯商务大堂。 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 楼盘名称天花地面墙面 华润大厦木板造型地砖 墙砖（内） 玻璃（外） 世界金融中 心 铝板

49、造型大理石 大理石+涂 料+不锈钢 凤凰大厦铝板造型进口大理石大理石 新世界中心铝板造型黑色大理石意大利洞石 安联大厦 玻璃（自 然采光） 大理石 大理石+玻 璃幕墙 诺德中心木板造型 大理石、微 晶石 大理石 项目裙楼为3层，高度有条件设计 到10-12米内，因此建议： p天花： p地面：大理石 p墙面：大理石+玻璃幕墙 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 考虑因素：考虑因素： u大堂是客户最能感知到物业价值、体验尊贵感的的地方，因此体现高品质至 关重要； u

50、我们的目标客户处于蓬勃发展阶段，追求物业的形象所带来的面子感，大堂 整体调性应符合他们的特点，体现品质感 建议要点：建议要点： u装饰适当融入星级的装饰标准，选用高档材料，如水晶灯等、同时减少材料 品种，设计简约、大气，体现尊贵感和豪华感； 可引入、植物盆景、雕塑小品等室内小品 u大堂一侧可考虑设置休息区，供来访者使用，体现项目人性化； 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 ： 设置泛大堂，规避项目 大堂面积偏小的缺陷， 体现开发商注重品质， 让项目在同质产品中脱

51、 颖而出。 ： 需要注意雨篷的设置； 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 将公共道路绿化与项目外小广场进行统一规划，便于提升整体效果；将公共道路绿化与项目外小广场进行统一规划，便于提升整体效果； 设计：适当运用水景、绿化、地面图案处理，设计：适当运用水景、绿化、地面图案处理， 营造高档的商务与商业氛围。营造高档的商务与商业氛围。 关键词：商务性关键词：商务性 休闲性休闲性 引导效果引导效果 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货

52、到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 电梯间电梯间 考虑因素：考虑因素： 电梯间融合甲级写字楼的特色，同 时与大堂整体效果融合； 建议要点：建议要点： 设计风格简约，大气，避免细部的 复杂处理，方便后期物业管理。 电梯厅作为除大堂外客户最关注的 公共空间，选材考究，建议采用高 档大理石不锈钢装饰材料，融合 与大堂相协调的地面装修，形成特 有商务特质。 关键词：阳光、生态、宽敞、品质 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:6

53、9031789 楼盘名称走道净宽 走道净 高 有无中央空 调 装修状况 华润大厦1.22.7无 地面：地毯（米 色） 墙面：墙纸 深圳国际商 会中心 1.82.5有+新风 地面：大理石 墙面：浅绿色磨 砂玻璃 凤凰大厦1.62.4有 地面：进口石材 墙面：乳胶漆 江苏大厦1.42.6无 地面：地砖 墙面：ici 安联大厦1.32.6无 地面：地砖 墙面：ici 诺德中心1.82.5有 地面；微晶石 墙面：艺术玻璃 目前高档写字楼的公共走道大部分都有中央空调，但降低了走道的净高；净宽在1.21.8米之间。 为突出本项目在层高上的 优势，以及未来的发展趋 势，建议： 中央空调：如能做到阳光 电梯厅

54、，则建议不采用 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 考虑因素：考虑因素： 与大堂、电梯间统一风格。 建议要点：建议要点： 设计风格简约，大气，避免细部的复杂 处理，方便后期物业管理。 注重顶部灯光的处理和造型的简约 公共走道作为接触最多公共空间，选材 考究，建议采用高档大理石墙纸， 融合与大堂相协调的 装修，形成 特有商务特质。 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-835

55、13598 qq:69031789 考虑因素：考虑因素： 细节决定成败，洗手间设计是最容易忽视的 细节，但却是客户实在感知到的地方。 建议要点：建议要点： 设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔 距离； 设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性 化服务，如整装室或化妆间； 在基本装修方面，地面和墙面选用高档石材， 配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式 水龙头，选用名牌洁具如科勒、美标、 toto等； 预备4个蹲位以上的空间。 卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求 协调统一。 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下

56、载qq:69031789 公共导视系统公共导视系统 考虑因素：考虑因素： 体现一个项目在细节上的体 贴入微，展示项目的品质 感和国际商务感 建议要点：建议要点： 指位明确； 采用国际统一图标； 造型精雅； 材质商务感强 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 聘请名家塑

57、造公共展示空间聘请名家塑造公共展示空间 写字楼的大堂、电梯厅及公共走道、电梯外观及轿 箱等公共空间是项目形象得要展示的重要部分； 建议聘请专业设计公司（如诺德中心聘请香港梁志 天）进行塑造，可保证项目的档次、品味在细微之 处也得到体现。 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 仲仲 量量 联联 行行 全球写字楼全球写字楼 一线一线物业品牌物业品牌 全球写字楼全球写字楼 二线二线物业品牌物业品牌 国内写字楼国内写字楼 一线一线物业品牌物业品牌 专业写字楼物管 公司，费

58、用高， 品牌影响力大 中档物业管理公 司，费用较低， 物管品牌影响力 较小 国内最早涉及顶 级写字楼物管， 费用较低，国内 影响力较大 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 考虑因素：考虑因素： 良好的物管形象有利于项目的保值 及项目的销售： 建议要点：建议要点： 物管公司建议选择世界著名一线品 牌物管顾问，确保大厦整体经营管 理，借助其品牌给予客户物管信心， 提供国际化的酒店式服务。 -前台一站式服务，体贴周到的安排。 -高质素的人员组成和严密的管理架 构，确保

59、突发事件第一时间得到有 效解决； -对业主使用的实际性服务和物业保 值乃至升值的保障 仲仲 量量 联联 行行 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 c c硬件配置设施硬件配置设施 电梯电梯:品牌、轿厢尺寸、候梯时间品牌、轿厢尺寸、候梯时间 空调空调:品牌、系统类型、运营方式、计量方式品牌、系统类型、运营方式、计量方式 智能化设施智能化设施:5a智能智能 配套设施配套设施:会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 楼盘名称数量品牌容量内饰 华润大厦9+2迅达 1350kg 22 人 地面：大理石 天花：玻璃、不锈钢 墙面：不锈钢 卓越时代广场16进口三菱 1350kg18 人 地面：高档石材 天花：不锈钢 墙面：石材和不锈钢 凤凰大厦10+2通力 1350kg18 人 地面：微晶砖 天花：不锈钢 墙面：不锈钢+玻璃 新世界中心