海门中南世纪锦城营销推广方案

1、谨呈：海门中南世纪城开发有限公司谨呈：海门中南世纪城开发有限公司 中南国际海门项目组中南国际海门项目组 2011年年3月月 第二季度任务 part 2 整体框架整体框架 存在问题与分析 part 3 应对策略 part 4第二季度推广计划 前前 言言 通过前期中南世纪锦城营销推广策略报告， 我们分析出项目整体的机会和最大优势在于： 政府 主导下的城市南进所带来的区域发展远景是项目最大 的优势。 本篇报告旨在回答如何围绕这一优势，进行全方 位的推广，以顺利实现二季度的销售目标，同时树立 整个项目的品牌形象。 第二季度任务 part 1 二季度任务 海门市场近期土地成交以工业用地为主，近期不会有大

2、 量竞争对手出现。 南部区域目前除东恒盛与西部集团外无其他竞争项目； 海门市场120平米以下中小户型较受欢迎，大户型去化速 度相对较慢； 海门受新政影响小，购房刚需依旧旺盛。 市场背景市场背景 part 1 二季度任务 以极短的时间强势炒作，通过宣传南部新城区区域价 值，形成市场认同； 在较短的时间内，建立项目形象； 并对1期4栋楼的销售，直接起到促进作用。 二季度目标二季度目标 part 1 二季度任务|推盘计划 二季度主要是处于预约阶段， 共四栋楼，一共有327套。 part 1 二季度任务|产品分析 一期产品优势：一期产品优势： 1、特色休闲步行商业街； 2、一期内配有高档会所； 3、紧

3、邻张謇大道，交通畅达； 4、一期内有办公商业等，未来较为繁华。 5、社区超大水域面积。 6、小区人车分离，最大楼间距达105米。 7、绿地率高达35.9%，营造出生态景观。 产品劣势：产品劣势： 1、项目周边配套尚未形成。需要较大的 推广力度。 二季度产品为2#3#4#5#四栋楼，均 为高层； 位于会所正后方，对面为商业街。 临张謇大道与南海路，交通便利； part 1 二季度任务|户型配比 二季度推售产品中120平米以上户型占比达到90%以上，对客户购买力要求较高。 中南世纪锦城2-5#楼最终户型配比 户型编号套数面积段（m2)比例房型备注 a2980-908.95%2房2厅1卫（中间套）

4、c、d158120-14048.77% 2房2厅1卫加入户花园（中 间套、西端） e108141-14833.33%3房2厅2卫 f291708.95%3房2厅2卫（东端） part 1 二季度任务|户型分析 a户型户型 优势： 1.向南主卧，全赠送大飘窗。 2.大面积客厅，连接宽阔观景阳台。 3.户型布局合理，空间利用率高。 4.总赠送面积达5平米 part 1 二季度任务|户型分析 c户型户型 优势： 1.南北通透，双向阳台。 2.向南主卧，270度观景飘窗。 3.次卧带全赠送飘窗 4.大面积客厅，连接宽阔观景阳台。 5.赠送超大入户花园。 6.总赠送面积超13平米。 part 1 二季度

5、任务|户型分析 d户型户型 优势： 1.向南主卧，270度观景飘窗。 3.南向次卧，同样尊贵。 4.大面积客厅，连接宽阔观景阳台。 5.赠送超大入户花园。 6.总赠送面积15平米左右。 part 1 二季度任务|户型分析 e户型户型 优势： 1.南北通透，双向阳台。 2.向南主卧，270度观景飘窗。 3.阔绰客厅连接南向观景阳台。 4.赠送超大入户花园。 5.空中花园可改造成卧室。 6.总赠送面积19平米左右。 part 1 二季度任务|户型分析 f户型户型 优势： 1.宽阔客厅彰显尊贵，连接南向观景阳台， 南北通透。 2.向南主卧，270度观景飘窗，自带卫生 间，私密性强。 3.北向次卧带观

6、景飘窗。 4.赠送超大入户花园。 5.空中花园可单独利用。 6.总赠送面积达19平米。 part 1 二季度任务|产品整体分析 区位：区位： 一期产品处于地块的东北侧位置，与老城区距离最近，是项目开发的起点，也是南部新城开发的起点位 置。是”城市南进的第一步” 配套：配套： 项目内部配套会所，整体形象较为高端。 小区内有休闲商业步行街，商业配套便 规划：规划： 小区内引入圩角河活水，区内水域面积广阔，具备生态景观价值。 人车分流，最大楼间距达百米。 一期内绿地率达35.9%，建筑密度仅19%。给人以更多的绿色空间。 户型：户型： 一期 产品户型配比以大户型为主，占90%以上，小户型产品较少，对

7、客户购买力有较高要求。 一期产品户型较多赠送入户花园、飘窗等，最大赠送面积19平米以上，有较高的附加值。 南北通透户型，南北向双阳台设计，通风采光好，户型实用。 a户型（户型（ 2房房2厅厅1卫）卫） 8090平米 首次置业、投资首次置业、投资 c户型（户型（ 3房房2厅厅1卫）卫） 100120平米 首次置业、改善首次置业、改善 型、投资型、投资 d户型（户型（ 3房房2厅厅2卫）卫） 120130平米 改善型改善型 e户型（户型（ 3房房2厅厅2卫）卫） 130140平米 改善型改善型 f户型（户型（ 4房房2厅厅2卫）卫） 150160平米 改善型改善型 乡镇客户、城南企业管理人员、乡镇

8、客户、城南企业管理人员、 公务员、私营业主公务员、私营业主 乡镇客户、市区企业管理人员、乡镇客户、市区企业管理人员、 公务员、私营业主公务员、私营业主 市区事业单位员工、政府官员、市区事业单位员工、政府官员、 私营业主、市区企业管理私营业主、市区企业管理 人员。人员。 市区政府官员、私营业主、企市区政府官员、私营业主、企 业高管、企业主业高管、企业主 市区政府官员、企业高管、事市区政府官员、企业高管、事 业单位员工、私营业主业单位员工、私营业主 购房目的可能客户 从产品角度进行客户推导从产品角度进行客户推导 part 1 二季度任务|客户分析 中南世纪城客户启示中南世纪城客户启示 中南世纪城客

9、户主要 集中在北部乡镇及市中 心的位置。 南部乡镇和西部乡镇 相对较少。 市中心客户中占34%。 从此比例可以看出， 周边乡镇至市区购房， 占一半以上的客户量。 part 1 二季度任务|客户分析 中南世纪城客户启示中南世纪城客户启示 中南世纪城已购客户 的职业主要以私营业主 为主，占48%。 私营业主是中南世纪 城的购房主力，同样也 可能是世纪锦城的购房 主力。 part 1 二季度任务|客户分析 一期客户分类一期客户分类 核核 心心 客客 户户 重要客户重要客户 游离客户游离客户 核心客户核心客户(50-60%)(50-60%)： 南部新城区附近首次置业或需过渡居住的 人群 老城区二次置业

10、人群 企事业单位管理人员、公务员 私营企业主 重要客户重要客户(30-40%)(30-40%)： 乡镇进城置业客户 本地或上海、浙江投资客户 游离客户游离客户(10-20%)： 居住在其它片区或乡镇的客户 part 1 二季度任务|客户分析 chapter 2存在问题与分析 问题一：问题一：如何快速确立市场对南部新城的认同？如何快速确立市场对南部新城的认同？ part 2 存在问题 项目最大的优势在于政府主导下的城市南进政策，所带来的区域发展远 景。 目前对南部新城的炒作还未达到深入人心的程度。 问题二：问题二：如何快速树立项目形象？如何快速树立项目形象？ part 2 存在问题 世纪锦城项目

11、定位海门高端项目，那么如何一入市就快速树立项 目高端形象？ 因为7月就要开盘，如何在短短三个月时间内，完成树立形象的 任务？ 问题二问题二：如何达到1500组的蓄水目标？ 7月将开盘的套数为327套，以中南国际经验看，至少需要 1000组左右的预约客户。因为是项目的一期，需要制造热销 的氛围，所以建议达到1500组的蓄水。 如何在三个月内完成1500组的蓄水？ chapter 3应对策略 在推导应对策略之前，我们先进行项目swot分析 part 3 应对策略 通过前期的营销推广报告推导，我们将项目所在区域概括 为海门未来“七大中心”，是未来城市发展核心区： 区域特征 商务中心 休闲中心 居住中

12、心 第一居所 娱乐保健 活力之城 城市未来商务办公聚集区 市民公园、滨江公园休闲首选 商业中心 体育中心 文化中心 显赫身份 商务交际 繁华之城大型超市、五星级酒店 临近海门最大的体育会展中心 学校云集、图书馆、博物馆、 美术馆 最大规模、最高品质人居标准 行政中心 人文气息 7大“中心” 行政机构聚集、市级配套众多 part 3 应对策略 part 3 应对策略|swot分析 优势（s） 区位优势： 1.处于南部新城核心区，也是城市南进的起点，也是海门融入大上海的起点。 2.连接老城区与新城区，片区位置优越。 配套优势： 1.临近市政府，周边众多城市级配套。 2.七心合一，行政、医疗、文体、

13、商业、商务、休闲中心等环绕左右。 交通优势： 1.距苏通大桥15分钟车程。交通便利。 2.崇海大桥通车后，将融入上海一小时经济圈。 生态景观优势： 1.圩角河贯穿而过，给小区带来自然活水。 2.区内绿化绿高，使小区绿化优势凸显。 品牌优势： 1.海门首家上市公司，品牌优势。 产品优势： 1.规划合理，高附加值的产品，是海门宜居的典范。 2.赠送飘窗、入户花园等，赠送面积较大。 3.大部分户型为南北通透设计。 4.小区绿化率高，楼距大，景观视野好。 客户优势： 1.中南世纪城的成功销售，为项目积累了较多的客户。 项目的主要优势在于项目处于城市南进的核心位置，也是未未来海门 乃至整个上海北翼的桥头

14、堡 part 3 应对策略|swot分析 劣势（w） 配套： 周边配套的成熟尚需时日。 形象： 周边尚有大量民房未拆迁，影响项目的整体形象。 景观： 未出具体形象，难以给客户形成直观印象。 产品： 产品大户型占比较多，而大户型的销售去化难度较大。 客户： 项目预计入市价格会处于高位，对客户购买力要求较高。 项目最大的劣势在于周边配套的成熟尚需时日 part 3 应对策略|swot分析 项目最大的机会在于城市化给南部新城带来的人口增长，由 此产生近500万方的住房需求。 机会（o） 城市发展： 地块所处的区域是海门融入上海必经之地，也是海门经济腾飞的另一次契机。 随着区域经济的发展，项目的价值将

15、逐步提高。 海门未来10年间，将新增城市人口16万，产生住房需求达500万平米。 政府导向： 南部新城是政府重点推动的城市建设方向。 随着政府周边配套的投入使用，区域成熟度将逐步提高。 市场结构： 海门市场受宏观形势影响较少。市场结构以刚性需求为主，比较稳定。 市场竞争： 项目周边无大宗土地交易。 part 3 应对策略|swot分析 威胁（t） 城市发展： 政府对南部新城的推进速度和力度，影响着项目的核心优势。 政府导向： 政府宏观政策尚存不确定性，会对客户信心产生一定的影响。 市场结构： 宏观市场的影响，可能会使部分返乡客户产生观望心态。 市场竞争： 本项目开盘时，会与中南世纪城客群有一定

16、重叠。两个项目会存在争夺客源现象。 周边有东恒盛等项目的开发，对本案产生一定的竞争。 part 3 应对策略|营销推广策略 问题一：问题一：如何快速确立市场对南部新城的认同？如何快速确立市场对南部新城的认同？ 以高端活动起势，造成全城影响力的活动，以海门城市南进为主要 活动主题，辅以媒体推广，以此作为南部新城推广之开端。 通过电视、报纸等主流媒体高频率炒作片区概念，描绘南部新城区 未来发展前景，形成舆论和认同； 通过具有一定权威性的活动和意见领袖，来影响普通市民，如举办 新城发展论坛活动。 part 3 应对策略|营销推广策略 问题二：问题二：如何快速树立项目形象？如何快速树立项目形象？ 从中

17、南集团回报海门，中南集团另一力作角度，从集团品牌推广过 渡到项目形象。 通过电视、报纸、大牌等主流媒介发布项目入市信息，通过推广调 性的把控拔高项目形象； 通过高品质销售物料的展示，宣传项目形象； 通过项目奠基活动或参与大型社会活动（如金花节活动）快速树立 形象及口碑。 part 3 应对策略|营销推广策略 问题三：如何实现预约问题三：如何实现预约1500组的目标？组的目标？ 预约时间：从4月开始预约,持续三个月。 除计划中的媒体推广及活动之外，建议采用以下促进预约的方式： 使用销售vip卡的形式，预约即可送卡。并凭卡参与抽奖，在开盘 前两周，举办抽奖活动。奖品可用家电等方式。 part 3

18、应对策略|媒体策略 媒体策略媒体策略 中南世纪城媒体效果借鉴中南世纪城媒体效果借鉴 从中南世纪城执 行的效果来看，短 信、大牌、开机画 面、报广、夹报、 直邮等有较好的传 播效果，可以在世 纪锦城的推广中借 鉴使用。 part 3 应对策略|媒体策略 媒体策略媒体策略报纸报纸 日常推广选择海门日报、如有开工奠基、大型活动等事 件，可选择江海晚报和南通日报做一下宣传，扩大 影响面。 part 3 应对策略|媒体策略 媒体策略媒体策略电视电视 日常推广建议做电视游字； 重大事件如奠基仪式等联系南通电视台报道。 part 3 应对策略|媒体策略 媒体策略媒体策略户外（大牌、灯箱、横幅、道旗）户外（大

19、牌、灯箱、横幅、道旗） 开盘之前拿下市区所有空闲高炮及大牌，为项目造势。建材大楼 上面大牌建议投入三个月（现有大牌资源划分见附件）； 另建议增加解放路与长江路交界口处、大千香堤雅境处、德胜液 化气站（三面）、三星过街广告位、沿江公路大港路交界口、s336 与s222线交界处、农工商超市大牌； 解放路沿路灯箱广告，秀山路灯杆广告，南海路（瑞江路至海兴 路段）灯杆广告，欧尚超市周边灯杆广告； 市区主干道横幅。 part 3 应对策略|媒体策略 媒体策略媒体策略定点渠道直投（定点渠道直投（dm/短信短信/杂志）杂志） 私营业主、高端会员数据库 对应人群：私营业主、财富阶层； 专业类杂志南通楼市 对应

20、人群：关注购房的人群； 其他行业类杂志南通美食、家纺类杂志 对应人群：消费 场所人群和家纺商人等。 part 3 应对策略|活动策略 1 1、开工奠基仪式、开工奠基仪式 通过现场气氛和格调的掌控提升项目形象，圆满完成开工奠基仪式，并通过 此事件炒作南部新城。 2 2、金花节活动、金花节活动 第十六届中国海门金花节暨江海开发经济合作洽谈会将于2011年4月中旬举 行，初定为4月15日至16日。 合作方式需项目公司领导协助联系金花节组委会商议。 活动策略活动策略造势为主造势为主 part 3 应对策略|活动策略 3 3、南部新城发展高峰论坛活动及短信互动活动、南部新城发展高峰论坛活动及短信互动活动

21、 目的：通过举办海门新城发展论坛活动，吸引媒体及公众的注意力。提升社 会对南部新城的关注度，将海门新城区位优势及未来发展潜力传递给目标受 众。 4 4、预约客户南通、常熟参观活动、预约客户南通、常熟参观活动 活动目的：展示中南城市运营商的综合实力 活动方式：组织预约客户，分批参观南通新城区、常熟新城区，让客户能真 切的感受城市新区未来的巨大发展潜力。 活动策略活动策略造势为主造势为主 chapter 4第二季度推广计划 part 3 二季度推广计划|客户分析 推广启示推广启示 l推广对象上，私营业主仍为主要对象之一； l企事业单位管理人员、公务员也是主要推广对象； l推广区域方面，除传统市区、

22、北部、东部乡镇外，南部乡镇与西 部乡镇也应作为重点推广区域； l开盘之前推广主要以造势为主，推品牌及区域概念。 part 3 二季度推广计划|排期 4月 6月 5月 销售线： 建议建议5.15.1开始启动预约，配合媒体主要有硬广、开始启动预约，配合媒体主要有硬广、dmdm、短信、游字、横幅等；、短信、游字、横幅等； 建议将中南世纪城老业主及集团内部员工均作为推广对象。建议将中南世纪城老业主及集团内部员工均作为推广对象。 亮相造势 part 3 二季度推广计划|4月 媒体排期媒体排期活动方案活动方案阶段目标阶段目标推广思路推广思路 1/ 通过软文及活动对“南部”片区的炒作，确立区位价值； 2/

23、户外广告明确项目属性及树立形象。 part 3 二季度推广计划|4月 媒体排期媒体排期活动方案活动方案推广思路推广思路阶段目标阶段目标 推广思路：炒作先行推广思路：炒作先行 / 户外形象户外形象 / 活动渗透活动渗透 4月份推广主题为： 舞动新城舞动新城 启动未来启动未来 part 3 二季度推广计划|4月 媒体排期媒体排期活动方案活动方案推广思路推广思路阶段目标阶段目标 媒体组合：硬广、软文、电视、夹报、短信 硬广：以软文硬打的形式，图文并茂的说明海门南部新城的规划，媒体选择海门日报。 软文：新城区域价值解读。 城市往南，生活向上 一个现代新城的诞生 集聚众多核心，新城指日可待 为了明天，造

24、城 一个城市的自信心 （注：执行阶段软文推广主题会视情况调整） 电视：以电视专题片，介绍南部新城，媒体选择海门电视台及南通电视台一套。南通一套在海门 范围内收视率也相对较高，选择南通一套作为传播媒体同时可以将广告效果扩大到南通范围内。 夹报：做南部新城解读。 短信：项目公开信息告知。 part 3 二季度推广计划|4月 媒体排期媒体排期活动方案活动方案推广思路推广思路阶段目标阶段目标 时间 第一周第二周第三周 第四周第五周 3.28-4.34.4-4.104.11-4.17 4.18-4.244.25-5.1 阶段性目标南部新城概念深化，对南部新城区区域价值形成市场认同 推广主题舞动新城 启动

25、未来 硬广 4月8日整版 舞动新城 启动未 来 4月14日整版 舞动新城 启动未 来 4月21日整版 舞动新城 启动未 来 4月28日整版 舞动新城 启动未 来 软文 海门城市的未来在 哪里 一个现代新城的 诞生 集聚众多核心， 新城指日可待 为了明天，造城一个城市的自信 心 电视专题片一 奠基活动新闻报 道 专题片二 专题片三 角标 游字中南集团再推钜作，中南世纪锦城耀世公开，接待地址：海门中南世纪城会所 81238688 大牌舞动新城 启动未来 道旗舞动新城 启动未来 灯箱舞动新城 启动未来 夹报中南再推钜作3万海门再铸新城3万 南部区域价值解 读3万 活动项目奠基活动金花节活动 论坛及短

26、信活动 短信项目公开短信10万活动短信10万 活动短信10万 广播 费用预估 part 3 二季度推广计划|4月 媒体排期媒体排期活动方案活动方案推广思路推广思路阶段目标阶段目标 活动一：中南世纪锦城项目开工奠基仪式活动一：中南世纪锦城项目开工奠基仪式 通过现场气氛和格调的掌控提升项目形象，圆满完成开工奠基 仪式，并通过此事件炒作南部新城。 （活动详细方案见附件） part 3 二季度推广计划|4月 媒体排期媒体排期活动方案活动方案推广思路推广思路阶段目标阶段目标 活动二：活动二：“海门南部新城发展高峰论坛海门南部新城发展高峰论坛”活动活动 目的目的：通过举办海门新城发展论坛活动，吸引媒体及公

27、众的注意力。提升社会对南部新城 的关注度，将海门新城区位优势及未来发展潜力传递给目标受众。 方式方式：邀请上海浦东负责规划的领导，国内知名的城市规划专家，经济学家，齐聚海门， 探讨海门发展。 邀请专家邀请专家：中国城市规划学会秘书长 著名规划专家 石楠 浦东新区规划和土地管理局 总规划师 刘伟 南通市规划局专家 郝民立（负责联系海门市规划局） 海门市规划局局长、政府办公室工作人员 论坛地点论坛地点：光华大酒店（靠近项目地点） 邀请媒体邀请媒体：海门电视台、海门日报、南通电视台、南通日报、江海晚报、扬子晚报、南 通楼市、城市规划 part 3 二季度推广计划|4月 活动三：金花节活动思路活动三：

28、金花节活动思路 考虑费用及可行性问题，建议以下几种合作思路： a a、招待酒会、招待酒会 文艺晚会冠名或协办文艺晚会冠名或协办 1、企业标识出现在现场主背景板（或背投背景）之重要位置； 2、集团领导以嘉宾身份出席本次金花节所有活动（前排就坐、vip酒会及vip用餐、演出等）； 3、集团领导以酒会协办身份致欢迎辞； 4、以海门重点企业身份，在酒会现场播集团宣传片； 5、企业标识出现在本次金花节所有宣传推广广告中； 6、活动现场广告位。 b b、投资环境推荐暨项目集中签约仪式、投资环境推荐暨项目集中签约仪式 1、投资环境推荐会加大对南部新城区推荐，将世纪锦城项目作为南部投资典型项目做介绍； 2、项

29、目集中签约仪式，将锦城项目作为南部投资典范加入签约仪式。 c c、城市建设图片展、城市建设图片展 1、将南部新城区规划及建设作为城市建设重点之一进行展览； 2、在图片展中加入世纪锦城地块规划图及效果图等进行宣传。 d d、参观重大项目开工仪式、参观重大项目开工仪式 1、将参观重大项目开工仪式与世纪锦城开工奠基仪式结合，邀请参与金花节的嘉宾参观世纪锦城开工仪式，制造新闻话题。 e e、研讨会、研讨会 1、利用参与研讨会的相关专家，讨论南部片区发展，展望未来，点评世纪锦城项目发展与意义。用比较权威的意见造势，制 造新闻话题。 f f、邀请明星单独推广、邀请明星单独推广 1、邀请参与金花节的1-2位

30、全国知名的歌手或影视明星，单独参与项目推广活动（需提前与对方经纪公司商议）； 2、形式可以是歌迷（影迷）见面会、送签名照片、现场表演、观众互动等。 g g、其他合作方式、其他合作方式 1、简单的在活动现场发放项目资料； 2、为金花节提供户外媒体支持，户外大牌、高炮分一半版面给金花节做免费宣传。为金花节提供户外媒体支持，户外大牌、高炮分一半版面给金花节做免费宣传。 part 3 二季度推广计划|5月 媒体排期媒体排期活动方案活动方案阶段目标阶段目标推广思路推广思路 1/ 项目造势，制造全城影响力； 2/ 深化项目区位优势，解读项目核心卖点。 part 3 二季度推广计划|5月 媒体排期媒体排期活

31、动方案活动方案推广思路推广思路阶段目标阶段目标 推广思路：核心展示推广思路：核心展示 / 媒体配合媒体配合/活动造势活动造势 此阶段为项目的引爆期，如户外广告、报纸硬广、电视广告 以及一些营销活动等将纷纷登场； 由4月份炒作区位转向城市发展，通过世纪城建立的影响力迅 速打出世纪锦城知名度和项目形象。 5月份推广主题为： 一个城市的未来一个城市的未来 part 3 二季度推广计划|5月 媒体排期媒体排期活动方案活动方案推广思路推广思路阶段目标阶段目标 媒体组合：硬广、软文、夹报、短信、游字、dm 硬广：海门日报整版，开始以硬广的形式，宣传品牌和项目形象 软文：软文以系列稿的形式，全面介绍南部新城

32、的规划 海门的未来在哪里 中南集团的又一力作 中南，为海门铸城 中南，打造海门新地标 （注：执行阶段软文推广主题会视情况调整） 夹报：做南部新城及世纪锦城解读，发放到市区及所有乡镇。 游字、短信：活动、项目进展情况、预约信息告知。 dm：dm发给核心客户和意见领袖，为新城造势。 part 3 二季度推广计划|5月 媒体排期媒体排期活动方案活动方案推广思路推广思路阶段目标阶段目标 时间 第六周第七周第八周 第九周 5.2-5.85.9-5.155.16-5.22 5.23-5.29 阶段性目标南部新城概念深化，项目卖点宣传，树立项目地位，提升品牌形象 推广主题一个城市的未来 硬广硬广硬广 软文

33、为了海门的明天， 超越今天的中南 中南集团又一力作 中南，为海门铸 城 中南，打造海门 新地标 电视 角标 游字预约信息 大牌舞动新城 启动未来 道旗舞动新城 启动未来 灯箱舞动新城 启动未来 横幅预约信息 dm项目卖点解读3万项目卖点解读3万 夹报项目卖点解读3万项目卖点解读3万 活动模型展互动有奖问答 短信预约短信5万 广播 费用预估 活动四：全城互动，有奖问答活动活动四：全城互动，有奖问答活动 活动目的：以互动的方式，提升全城知名度。 活动时间：5月 活动方式： 通过免费短信问答，答对有奖的形式，让海门市民了解南部新 城和南部新城项目。（或通过有奖问卷的形式，进行全城性互 动） 活动五：

34、活动五：“南部新城模型展南部新城模型展”活动活动 目的目的：通过政府的宣传，来提升南部新城发展的公信力。 方式方式：由中南出资，规划局提供方案，为规划局做一个海门南部新城规划模型， 并做展示。 展示地点：展示地点：市民广场 展示时间：展示时间：5 5月份月份两周 part 3 二季度推广计划|6月 媒体排期媒体排期活动方案活动方案阶段目标阶段目标推广思路推广思路 1/ 进一步进行项目造势，项目影响力和口碑传播； 2/ 深化项目区位优势，解读项目核心卖点； 3/ 为开盘大量蓄客。 part 3 二季度推广计划|6月 媒体排期媒体排期活动方案活动方案推广思路推广思路阶段目标阶段目标 推广思路：核心

35、展示推广思路：核心展示 / 媒体配合媒体配合 延续5月份推广思路，做品牌炒作，开盘之后从品牌转 向产品； 6月份推广主题仍为： 一个城市的未来一个城市的未来 part 3 二季度推广计划|6月 媒体排期媒体排期活动方案活动方案推广思路推广思路阶段目标阶段目标 媒体组合：硬广、软文、夹报、短信、游字、dm 硬广：海门日报整版，开始以硬广的形式，宣传品牌和项目形象 软文：软文以系列稿的形式，全面介绍南部新城的规划 北上海，上海北，海门的梦想 更卓越的海门 超越自己，中南只为建设最完美的新城 中南，品质的保证 （注：执行阶段软文推广主题会视情况调整） 夹报：做南部新城及世纪锦城解读，发放到市区及所有

36、乡镇。 游字、短信：活动、项目进展情况、预约信息告知。 dm：dm发给核心客户和意见领袖，为新城造势。 part 3 二季度推广计划|6月 媒体排期媒体排期活动方案活动方案推广思路推广思路阶段目标阶段目标 时间 第十周第十一周第十二周 第十三周第十四周 5.30-6.56.6-6.126.13-6.19 6.20-6.266.27-7.3 阶段性目标南部新城概念深化，项目卖点宣传，树立项目地位，提升品牌形象 推广主题一个城市的未来 硬广预约硬广预约硬广开盘硬广热销硬广 软文 北上海，上海北， 中南的梦想 超越自己，只为成 就更卓越的中南 超越自己，只为建 设最完美的新城 中南，品质的保 证 电

37、视 角标 游字预约信息预约信息预约信息预约信息热销信息 大牌舞动新城 启动未来 道旗舞动新城 启动未来 灯箱舞动新城 启动未来 横幅预约信息 dm预约信息3万开盘信息3万 夹报项目卖点解读3万预约信息3万开盘信息3万热销信息3万 活动 预约客户南通、常 熟参观活动 开盘活动 短信预约短信5万活动短信5万预约短信5万开盘短信10万 广播 费用预估 part 3 二季度推广计划|6月 媒体排期媒体排期活动方案活动方案推广思路推广思路阶段目标阶段目标 活动六：活动六：预约客户预约客户“南通、常熟新城区参观南通、常熟新城区参观”活动活动 活动目的：展示中南城市运营商的综合实力 活动方式：组织预约客户，

38、分批参观南通新城区、常熟新 城区，让客户能真切的感受城市新区未来的巨大发展潜力。 part 3 二季度推广计划|6月 媒体排期媒体排期活动方案活动方案推广思路推广思路阶段目标阶段目标 活动七：活动七：预约预约客户抽奖活动客户抽奖活动 活动目的：加强对预约客户的吸引力，促进预约 活动方式：按预约卡号进行抽奖。现场辅以现场最新情况 介绍，以及演艺活动。 奖品建议：奖品建议以家电为主。一等然建议做双开门冰 箱或大彩电。 part 3 二季度推广计划|物料建议 楼书（做细化楼书，用一个体系来详细解读项 目） 户型单页、宣传折页 手提袋 海报 信封、信纸、档案袋 名片 做一个整体模型给政府 销售物料建议

39、销售物料建议 part 3 二季度推广计划|礼品建议 来就送（3-5元） 纸巾盒 预约送（30-40元） 真皮钥匙包 高档记事本 签约送（100元左右） 水晶汽车香水座 礼品建议（定制）礼品建议（定制） part 3 二季度推广计划|开盘前费用预算 内容单价数量总价 1 新增户外（临时大牌、灯杆 等） 约30万 2硬广1.811约20万 3软文0.612约7万 4游字约10万 5短信约3万 6夹报1.59约13万 7dm1.54约6万 8电视约20万 9活动（含礼品）约30万 10印刷品相关物料约10万 总计约总计约150万万 注：实际执行阶段媒体排期、投放频次等如有调整，费用预算会进行相应调

40、整。注：实际执行阶段媒体排期、投放频次等如有调整，费用预算会进行相应调整。 附 件 (大牌划分、画面表现、市场部分) 大牌划分 位置尺寸（米）项目 1车管所15*3世纪城 2宁启高速18*6锦城三个月 3长久公路18*6锦城三个月 4项目西面18*6锦城西南面 5北海路24*7世纪城 6球馆3.6*14世纪城 7文峰（不需要） 8海南市场24*5锦城 9沿江公路（东）大视野18*6/2面世纪城 10沿江公路(西) 星尚18*6/4面锦城路南2面 11江滨15.6*6.05/25.6*6.05世纪城 12s222线10*4锦城 13解放路吴良才楼顶27*5.5世纪城 大牌画面 围挡画面 围挡画面

41、 2011年3月25日 contents 全国宏观分析 海门土地市场成交情况 海门商品房市场成交情况 竞争项目动态 媒体检测 1.26新政要点： 首次明确提出“房价控制目标”，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。 各地政府需制定“房价控制目标”并在一季度公布，标志着中央政府继续调控、遏制房价上涨 的强大决心。此外，调控目标从国发10 号文的“遏制部分城市房价过快上涨”明确为“房价控制 在合理水平（所有城市）”，这表明全国主要城市房价趋稳甚至结构性下跌的可能性正在加大。 p 行政手段继续升级，限购范围更广且更加严厉。“国办发1 号文”公布了更加严厉的行政手段， 特别是限购政策更

42、加严厉（已有2 套住房的当地户籍居民家庭、1 套住房的非当地户籍居民家 庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，不得购房），涉 及城市更广（包括直辖市、计划单列市、省会城市在内35 个大中城市甚至更多城市都将限购）。 p 经济、金融、税收等手段全面升级。“国办发1 号文”继续强化差别化信贷政策，二套房首付 从50%提高到60%（各地还可结合“房价控制目标”进一步提高）；个人转让住房营业税从差 额转为全额征收；2011 年商品住房用地供应不得低于前两年均值，大力推广“限房价、竞地价” 方式出让土地等。 p 落实约谈问责机制，确保相关政策落实到位。“国办发1 号文”

43、再次提出落实约谈问责机制， 并将“执行差别化住房信贷、税收政策不到位”等情形纳入问责范围，有利于保证了相关政策 的严格执行。 part 1 宏观市场政策|国家政策 1.26影响解读： p 标志着调控政策的进一步升级和深化。2010 年1 月、4 月、9 月，中央政府先后多次出台 调控措施，调控逐步升级。此次调控政策力度更严、范围更广，且出台时间早于各界预期，标 志着房地产政策环境的进一步升级和深化，将对2011 年的房地产产生显著影响。 p 市场短期需求和价格将受到显著影响。此次调控政策密度、严厉程度、出台时间均超出市 场预期，特别是限购等行政措施的采用，将对市场短期需求产生显著影响，加之扩大

44、供给等政 策的配合，将大大改变普遍存在的房价上涨预期，短期内需求显著下降不可避免。 p 2011 年全国商品房销售面积下降和价格结构性下跌可能性加大。限购范围将至少包括35 个大中城市（2010 年销售面积和销售额占全国比重分别为35.6%和51.6%），预计此类城市 销售面积将受到显著影响（2010 年北京、上海等城市下降30%以上），带动全国销售面积下 降。房价方面，限购城市的房价出现结构性下跌可能性加大，新兴城区、高档物业等将受到更 大影响。 part 1 宏观市场政策|国家政策 央行决定，自2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别 上调0.25个百分

45、点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。 业内认为，此次对称上调存贷款利率，意在平抑1月份较快的信贷增势，引导信贷资金用在实体经济 最关键的领域。不过，有专家认为，加息并不会代替准备金率的上调，后续存款准备金率工具仍会如 期出手。 预计二三月cpi重回5%以上 中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，不出所料，新春伊始央行再次加息。目前，通 胀依然是我国经济中的首要问题，预计二三月cpi将重回5%以上，甚至可能突破6%，央行此时加息旨 在以此管理通胀预期、防止通胀恶化，也有利于扼制房产泡沫，促使房价理性回归。 第一套房贷款百万利息接近翻倍 以10万元的存款为例，同样是三个月期、半年期、一年

46、期、二年期、三年期和五年期，比加息前分 别增加到期利息87.5元、150元、250元、700元、1050元和2250元。 而北京中原提供数据显示，自去年4月中旬调控以来， 第一套房贷款百万利息接近翻倍。经过几次 加息及优惠取消，目前第一套房大部分贷款20年的利息总支出已经超过了80万，相比加息及调控前增 加了30多万。 今年还将加息3-4次 兴业银行资金营运中心资深经济学家鲁政委表示，今年还将加息3至4次，加息成为常态的金融调控 措施，将有效防止第二波通胀。 央行加息0.25个百分点 part 1 宏观市场政策|国家政策 一、从2011年2月9日起，上调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住

47、房公积金存款 利率上调0.04个百分点，由0.36%上调至0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.35 个百分点，由2.25%上调至2.60%。 二、从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款 利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利 率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。 三、从2011年2月9日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市， 贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行 公积金贷款利率上调 5年期以上再上调0.2% part

48、1 宏观市场政策|国家政策 济南：即日起至2011年12月31日，济南市及非本市户籍居民家庭，只能在本市市区范围内新购一套 新建商品住房。 长春：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明 的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍 居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳 证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市内向其售房。 青岛：对已有1套住房的本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方 及未成年子女)、能够提供本市1年以上纳

49、税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住 房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非 本市户籍居民家庭、无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向 其售房。 北京： 对已经拥有一套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年 以上在本市缴纳社会保险及个人所得税的家庭，限购一套住房。对于已经拥有两套及以上住房的本市户 籍居民家庭，拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭，及无法提供有效暂住证及连续5年以上在本市 缴纳社会保险及个人所得税纳税证明的非本市户籍家庭，暂停在本市购房

50、。 部分城市限购令细则一览 part 1 宏观市场政策|国家政策 部分城市限购令细则一览 成都：在成都市主城区暂时实行住房限购政策。成都市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可 以再购买第2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)，暂停购买第3套住房；外地户籍居民家庭在成都 市主城区无住房的，可凭该市纳税证明或社会保险缴纳证明在该市主城区购买1套住房，暂停购买第2套 住房；不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市主城区购买住房。 贵阳：即日起至2011年12月30日内，对已有一套住房的当地户籍居民家庭、能够提供一年以上(含 一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍

51、居民家庭，限购一套住房；对已拥有两套及以上住房的当地 户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上(含一年)纳税证明或社会 保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停出售贵阳市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房。 南京： 对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房；拥有1套及 以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房；无法提供1年以上(含1年)本市纳税证 明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。 无锡： 本市居民限购第三套房，外地市民有一年以上纳税证明或社保证明的限购1套住房，符合政 策引进

52、的外地高层次人才限购1套住房。 part 1 宏观市场政策|国家政策 新国八条出台及加息等政策出台后，各银行也相应采取了相应的措施，标志着调控政策的 进一步升级和深化，市场短期需求和价格将受到显著影响。 2011 年全国商品房销售面积下 降和价格结构性下跌可能性加大。总体来说，国家打压房地产的力度不减，市场形势较为严 峻。 但是，此次出台的国办发1 号文与2010 年的相关政策类似，主要针对商品住宅市场。特 别是限购政策目前仅针对住宅，而对商业地产并无限购，在住宅市场相对低迷的情况下，商 业地产有机会优势。总体而言，新政对商业地产的影响要稍微小点。 part 1 宏观市场政策|国家政策 con

53、tents 全国宏观分析 海门土地市场成交情况 海门商品房市场成交情况 竞争项目动态 媒体检测 2010年下半年土地市场的成交量逐渐放缓，步入2011年，随 着土地市场的放量逐渐加大，成交量也慢慢放大。 n2011年第一季度 共成交32宗土地， 其中工业工业性质 的为16宗。商住和 居住性质的面积共 为45.1万平米，之 中商品房的面积为 40.6万平米 数据截止至3月11号 part 2 海门土地市场分析|量 注：土地包括商办、住宅、保障性住房 跟拆迁安置房 p2011年第一季度总共成交土地73.4 万方，环比上年第四季度下降了68.4%， 同比去年第一季度上涨36.3%； p2011年第一

54、季度土地成交均价为 1487元/平，环比上涨57.1%，总体看来 第一季度的成交均价较高。这是因为第一 季度成交的土地多为居住和商住性质，工 业性质所占比例较小。 part 2 海门土地市场分析|季度走势 2011年始新政频出，开发商拿地热情有所降低。同时两会后政府一再要求保证各地的保障性住房， 而海门工业性质的用地成交依旧占主导地位，共达到55%，占整个土地成交的一半；商住占比达到24%， 其次是商业14%，而商品房住宅仅占7%。 part 2 海门土地市场分析|土地性质 编号成交日期位置性质容积率 面积价格 受让方 平方米总建面积 成交单价 （元/平米） 成交总价 （万元） 楼面价 （元/

55、平米） m- 22510140 2011-1-2临江新区扬子江路北侧工业0.71992213945.4 230458 328.6 江苏巨洋电池新材料有限公 司 m- 22510139 2011-1-2海门镇江海路东工业21285525710.0 460591 230.0 南通易搏瓶盖有限公司 c-22411038 2011-1-6 正余镇人民路西侧、欣乐房 地产集团有限公司用地线东 侧 商业1.139054295.5 35561389 3232.7 南通佳兴房地产有限公司 c-22410137 2011-1-6 正余镇人民路东侧，欣乐房 地产集团有限公司用地线西 侧 商业1.124122653

56、.2 3290794 2990.9 欣乐房地产集团有限公司 r-22410136 2011-1-6 海门市开发区医院北、民生 河西侧 居住2.117163603.6 27547 131.0 海门市沪海房地产发展公司 m- 22510141 2011-1-12正余镇鑫杨大道西侧工业1.11000011000.0 232232 210.9 南通美感邦塑业有限公司 m- 22610147 2011-1-26 临江新区争妍颜料公司东侧工业0.73352823469.6 230771 328.6 南通嘉禾化工有限公司 m- 22610146 2011-1-26 临江新区望江路北、临东路 东 工业0.7

57、11334 7933.8 230.0 261 328.6 南通联普化学有限公司 c-22510145 2011-1-26 海门市张謇大道西、规划支 路南侧 商业2.8 13033 36492.4 1200.0 1564 428.6 江苏南通三建集团有限公司 r-22510144 2011-1-26 海门市海西小区二期b地块 （一期西侧、二期a地块北 侧） 居住1.1 6638 6969.9 250.0 166 238.1 海门市地产开发服务中心 cr- 22510142 2011-1-26 海门镇南海路南、瑞江路西 侧 商住2.2 40157 86337.6 2406.0 9662 1119.

58、1 华艺置业海门有限公司 c-22710148 2011-1-28 海门市红海路南、宏伟北路 西侧 商业1.3 12624 16411.2 1722.0 2174 1324.6 黄建平 cr- 22810149 2011-1-29 包场镇沿河路北、通吕运河 南侧 商住1.7 11424 19420.8 2613.0 2985 1537.1 江苏浩宸江建置业有限公司 m- 22910150 2011-1-30海门港宝钢钢构公司东侧工业0.7 53333 37333.1 204.0 1088 291.4 宝钢钢构（江苏）有限公司 part 2 海门土地市场分析|成交明细 编号成交日期位置性质容积率

59、 面积价格 受让方 平方米总建面积 成交单价 （元/平米） 成交总价 （万元） 楼面价 （元/平米） cr-2311105 2011-2-16 海门市人民东路南、鸥江路 西侧 商住1.3 13048 16962.4 240.0 313 184.6 海门市沪海房地产发展公司 cr-2311108 2011-2-16 麒麟镇广南村、天久公路南 侧 商住1.4 8058 11281.2 626.0 504 447.1 南通同宇房产有限公司 cr-2311107 2011-2-16 麒麟镇天久公路南侧、汤正 公路东侧 商住2.2 4284 9424.8 908.0 389 412.7 倪耀辉 cr-2

60、311106 2011-2-16 麒麟镇天久公路南侧、麒兴 路西侧 商住1.4 1564 2189.6 560.0 88 400.0 南通市鼎鼎置业有限公司 m-2301101 2011-2-22正余镇通吕公路南侧工业1.0 6782 6782.0 232.0 157 232.0 江苏雄风科技有限公司 m-2301103 2011-2-22余东镇通用机械厂西侧工业1.0 5403 5403.0 231.0 125 231.0 海门市海纳机械有限公司 m-2301102 2011-2-22三阳镇天久公路北侧工业1.0 21501 21501.0 230.0 495 230.0 海门圣帕斯电梯配件