汉阴县御景龙城广场项目汇报

1、御景龙城广场御景龙城广场 项目汇报项目汇报 汉阴县商业布局的具体情况 县城内无大型商业（如主力店），存在较大市场空白；县城内无大型商业（如主力店），存在较大市场空白； 商业集中度较高，各类商业主要集中于核心商圈，核心商圈商业集中度较高，各类商业主要集中于核心商圈，核心商圈 之外的商业分布则较为散乱；之外的商业分布则较为散乱； 主体商业区基本上仍集中于老城区，凤凰大道两旁发展仍不主体商业区基本上仍集中于老城区，凤凰大道两旁发展仍不 成熟；成熟； 1、商业物业分布情况 沿街商业及小型商场约占总体比例的沿街商业及小型商场约占总体比例的90%90%，为汉阴商业，为汉阴商业 构成的主体；构成的主体； 商

2、业步行街作为汉阴发展起步阶段的商业物业，仅占总商业步行街作为汉阴发展起步阶段的商业物业，仅占总 体比例的体比例的2%2%； 小型商场超市是目前汉阴最高级的商业物业形态，典型小型商场超市是目前汉阴最高级的商业物业形态，典型 代表为爱万家超市、民生超市、好邻居超市及睿正百货商代表为爱万家超市、民生超市、好邻居超市及睿正百货商 场；场； 2、商业物业经营面积情况 汉阴县各类商业经营商品基本上以中低档商品为主；汉阴县各类商业经营商品基本上以中低档商品为主； 相对各类商业物业，中小型商场、商业步行街经营高档相对各类商业物业，中小型商场、商业步行街经营高档 商品的比例更高；商品的比例更高； 社区商业高档商

3、品比例最少，低档商品比例最高；社区商业高档商品比例最少，低档商品比例最高； 3、商业物业经营商品档次情况 中小型商场内以日用百货类商品比例最高，约占中小型商场内以日用百货类商品比例最高，约占 70%70%左右，餐饮娱乐比例不足左右，餐饮娱乐比例不足1%1%； 商业步行街、沿街商业中餐饮类、娱乐类比例最商业步行街、沿街商业中餐饮类、娱乐类比例最 高；高； 4、商业物业业态分类 情况情况 5、业态分布特征情况 汉阴县商业业态十分匮乏，总体经营档次偏低、商业发展汉阴县商业业态十分匮乏，总体经营档次偏低、商业发展 水平较低。由于缺乏集中化及规模化的经营，导致各种业水平较低。由于缺乏集中化及规模化的经营

4、，导致各种业 态分布散乱，目前只有少部分商业形态（如餐饮、娱乐、态分布散乱，目前只有少部分商业形态（如餐饮、娱乐、 建材等）形成初步的集约经营，典型代表为建材等）形成初步的集约经营，典型代表为“小吃一条小吃一条 街街”、及北城大道上的沿街建材市场。据调查结果认为，、及北城大道上的沿街建材市场。据调查结果认为， 汉阴县业态分布呈现如下特点：汉阴县业态分布呈现如下特点： 6、经营状况情况、经营状况情况 汉阴县各商业形态总体经营状况普遍维持于中等偏下的汉阴县各商业形态总体经营状况普遍维持于中等偏下的 水平，大部分商家在微微赢利或收支平衡的状态下经营；水平，大部分商家在微微赢利或收支平衡的状态下经营；

5、 相对各商业形态，休闲娱乐类、餐饮类经营状况较好以相对各商业形态，休闲娱乐类、餐饮类经营状况较好以 上的商家所占比例最高建材装饰类经营状况最不佳；上的商家所占比例最高建材装饰类经营状况最不佳； 食品类、其他类大部分商家经营状况一般。食品类、其他类大部分商家经营状况一般。 7、核心商圈、核心商圈 汉阴县县城规模较小，目前只形成以汉阴睿正商场为中心，四周辐射 半径约300米的核心商圈。范围包括东城街、南街、后街、新街、马 道巷主干道。主营百货、副食品、珠宝首饰、服装鞋类箱包、小商品、 餐饮等多种业态，是汉阴县最大的综合性商圈。 汉阴县的商业中心自解放前即已存在，其辐射范围不仅覆盖整个县城， 同时辐

6、射到汉阴周边的各个乡镇，在汉阴群众中拥有较为广泛的影响 力。目前虽受到城区其它区域部分商业的冲击，但仍然保持着汉阴县 商业的核心地位。新城区广场的兴建，原本是欲打造汉阴县新商业中 心，以取代老商圈的角色，但据目前人群的消费习惯，该项目虽对核 心商圈的消费人群有部分分流，仍无法替代老核心商圈的地位。 8、区域商圈、区域商圈 汉阴县城区内还未形成综合性片区型商业中心（如双楠片 区）和功能型商业中心（如羊西线餐饮一条街）。虽然餐 饮、建材、娱乐等商业业态已经开始集约经营的形式，这 是功能型片区商业中心雏形，但仍处在较为初级的阶段， 发展极不成熟。汉阴县经济指标及人口数量，均制约着区 域商圈的形成，因

7、此，汉阴县城区内除核心商圈外，形成 区域商圈是较为困难的。 汉阴县商业环境总体评价汉阴县商业环境总体评价 综合对汉阴商业房地产市场、商业发展综合对汉阴商业房地产市场、商业发展 水平、商圈等各方面的研究，认为目前水平、商圈等各方面的研究，认为目前 汉阴的商业环境存在以下显著特征：汉阴的商业环境存在以下显著特征： 1 1、汉阴县商业规划落后、汉阴县商业规划落后 缺乏规划指导，布局不合理。由于长期缺乏商贸服务业整体发 展规划的指导，规划与人口增长脱节，建设者完全按照自己的意愿 开发商业地产设施，使商业设施开发建设与规划脱节，商业设施开 发建设与商业经营脱节，导致汉阴县商贸服务业布局显得散乱、无 序，

8、网点设立随意性较大，结构布局不合理，缺乏特色。低档次的 商场、专业店、专卖店、杂货铺重复建设，交通要道与重要商业街 同一，居民居住区与市场混杂，对停车场、绿化、公共厕所、公共 通道以及消防等配套设施建设不够重视。 2 2、汉阴县传统商业比重过大、汉阴县传统商业比重过大 传统商贸业态比重过大，现代业态传统商贸业态比重过大，现代业态 发展不足。连锁专卖店、便利店等新兴发展不足。连锁专卖店、便利店等新兴 业态处于起步阶段，现代百货、大型综业态处于起步阶段，现代百货、大型综 合超市处在空缺状态。合超市处在空缺状态。2011年，现代新年，现代新 型业态网点数只占不到型业态网点数只占不到5%，连锁超市销，

9、连锁超市销 售额占社会消费品零售总额的比例不到售额占社会消费品零售总额的比例不到 8%。至今还没有一家设施现代、功能完。至今还没有一家设施现代、功能完 备的大中型百货商场和大中型综合超市。备的大中型百货商场和大中型综合超市。 整体层次偏低，县域商贸文化中心的功能尚未形成。 汉阴商业特色不明显，街上店铺大多以一间为主，少有3 间以上，千篇一律， 没有形成既体现都市商业形象，又符合规划区域定位没有形成既体现都市商业形象，又符合规划区域定位 和适合不同消费群体的商业层面结构，整体层次偏低。和适合不同消费群体的商业层面结构，整体层次偏低。 3 3、汉阴县商业整体层次低、汉阴县商业整体层次低 4 4、汉

10、阴县新老城区发展不平衡、汉阴县新老城区发展不平衡 中心城区内部老区和新区发展的不平衡。由于历史 和人口等原因，老城区商业区相对成熟，商业业态比较齐 全，市场密布，商家云集，而新城区，包括以西、东部分， 到目前还未形成任何真正意义的商业区，许多街道门面空 置，人气冷清，交易清淡，商业发展速度远远落后于其他 城市建设的速度。 4 4、汉阴县服务业缺乏延伸度、汉阴县服务业缺乏延伸度 服务业与其他产业的融合度较低，服务功能亟待放大。 服务功能的放大与延伸，需要一定的前提条件，其中之一 就是需要有特色产品、优势产业支撑，且服务业与特色产 品、优势产业具有较高的融合度。作为处于十天高速经济作为处于十天高速

11、经济 走廊的中间区域，大流通的功能和区域性的集散功能尚未走廊的中间区域，大流通的功能和区域性的集散功能尚未 充分发挥。充分发挥。 5 5、商业建筑落后、商业建筑落后 1、层高太矮，普遍在3米左右 2、进深窄 3、没有规模 4、荷载小 5、立面形象太差 6、停车难 8、街道狭窄 总体分布零乱，城区内缺乏系统完整的商业规划；总体分布零乱，城区内缺乏系统完整的商业规划； 少量商业类别初步形成集约经营模式，主要集中于核心商圈或县城少量商业类别初步形成集约经营模式，主要集中于核心商圈或县城 周边地带，核心商圈与城区周边之间的中间区域并无集约经营的商业周边地带，核心商圈与城区周边之间的中间区域并无集约经营

12、的商业 形态存在；形态存在； 餐饮类主要分布于沿街商铺、社区商铺；餐饮类主要分布于沿街商铺、社区商铺； 娱乐休闲类主要集中于北城街两旁；娱乐休闲类主要集中于北城街两旁； 日用百货、服装鞋类、食品类主要集中于核心商圈，部分分散在沿日用百货、服装鞋类、食品类主要集中于核心商圈，部分分散在沿 街商铺、社区商业及北城街；街商铺、社区商业及北城街； 建材装饰类主要分布在新区的沿街商业。建材装饰类主要分布在新区的沿街商业。 6、其他特征 结论 任何一个城市都有高档消费群体任何一个城市都有高档消费群体 任何一个城市吃喝玩乐购永远是消费的主题任何一个城市吃喝玩乐购永远是消费的主题 汉阴缺乏一个吃喝玩乐购的高档

13、场所汉阴缺乏一个吃喝玩乐购的高档场所 汉阴县的整体规划 汉阴县政府对商贸服务业的认识汉阴县政府对商贸服务业的认识 商贸服务业发展水平已成为衡量一个地方经济社会发展水平优劣的商贸服务业发展水平已成为衡量一个地方经济社会发展水平优劣的 重要指标，重要指标， 已成为国内外投资者最关注已成为国内外投资者最关注 的要素之一。商贸服务业是的要素之一。商贸服务业是 人力密集、知识密集的新兴人力密集、知识密集的新兴 服务业，对其他产业具有很服务业，对其他产业具有很 强的带动力，因此强的带动力，因此 ，必须把其作为第三产业的重点来抓，加快发展步伐，全面提升发展水平，必须把其作为第三产业的重点来抓，加快发展步伐，

14、全面提升发展水平， 使之形成发展的新优势。汉阴加快发展商贸服务业正面临着难得的机使之形成发展的新优势。汉阴加快发展商贸服务业正面临着难得的机 遇与挑战遇与挑战 汉阴县商业发展的机遇汉阴县商业发展的机遇 （一）新型工业化步伐加快，为商贸服务业发展提供了更（一）新型工业化步伐加快，为商贸服务业发展提供了更 多的商机多的商机 （二）加快推进城市化，为商贸服务业发展提供了更大的（二）加快推进城市化，为商贸服务业发展提供了更大的 平台平台 （三）汉阴交通区位优势突出，为商贸服务业发展提供了（三）汉阴交通区位优势突出，为商贸服务业发展提供了 更好的基础条件。更好的基础条件。 汉阴县商业规划要点汉阴县商业规

15、划要点 （一）（一）“东拓西延东拓西延”、“南扩北充南扩北充” （二）重点培育发展特色商业街。（二）重点培育发展特色商业街。 （三）精心打造北城街和凤凰大道。（三）精心打造北城街和凤凰大道。 （四）规划建设社区商业中心。（四）规划建设社区商业中心。 汉阴县商业规划要点汉阴县商业规划要点 （六）加快农业现代化步伐，构建现代物流中心。（六）加快农业现代化步伐，构建现代物流中心。 （七）积极发展能增强辐射和服务功能的服务业（七）积极发展能增强辐射和服务功能的服务业 （八）充分发挥在旅游资源方面的特殊优势，大力发展（八）充分发挥在旅游资源方面的特殊优势，大力发展 旅游休闲商业。大力推动主城区中心商业区

16、、特色商业旅游休闲商业。大力推动主城区中心商业区、特色商业 街及两河片区的建设街及两河片区的建设 ，在主城和新区新建一批星级饭，在主城和新区新建一批星级饭 店。店。 为什么汉阴县需要都市综合体？ 从经济结构看，汉阴县的需求相当庞大；大量的从经济结构看，汉阴县的需求相当庞大；大量的 住宅兴建，工业经济的建设，安康、石泉等地也带住宅兴建，工业经济的建设，安康、石泉等地也带 来大量的家庭消费人群。来大量的家庭消费人群。 从经济模式看，汉阴需要以现代经济填补并融入从经济模式看，汉阴需要以现代经济填补并融入 大安康经济圈大安康经济圈. . 都市综合体，是现代城市经济资源集约化的体现，都市综合体，是现代城

17、市经济资源集约化的体现， 是一个城市现代化的象征与标志。是一个城市现代化的象征与标志。 为什么不在老城区新建商业中心 老城区地块人口密度大 拆迁成本太高 地块关系复杂 被拆迁人地位关系较高 钉子户要价高 容易引起群体事件 地块规模小 基础配套不完善 没有中心，何来城市？ 城市需要一个中心，就像春熙路是成都的 中心，建设路是城东的中心，双楠是城西 的中心。汉阴县缺少的正是这样一个中心 一个灵魂。 汉阴缺少的正是矗峰建设的。 矗峰应该站在城市地产的高度来进行地产开发。 即站在城市运营的高度，以城市规划建设者的姿态来主动 把握地产方向，将其建设成为汉阴的地标。 项目介绍 地块位置处于城区西北方向，属

18、城区未来发展区域； 依托老城区入口、必将成为未来城市的中心 周边项目在三年内将逐渐形成汉阴富裕阶层居住地； 周边配套将逐渐完善；完全有条件取代老城区 在住宅竞争白热化的条件下，开发商应另辟蹊径寻在住宅竞争白热化的条件下，开发商应另辟蹊径寻 找风险小、利润大的发展方向；找风险小、利润大的发展方向； 本项目稀缺的地理位置，做商业开发可以做到利润本项目稀缺的地理位置，做商业开发可以做到利润 最大化；最大化； 本项目独特的地势条件，更有利于商业开发；本项目独特的地势条件，更有利于商业开发； 从区域发展来看，在项目交付营运时，周边已有足从区域发展来看，在项目交付营运时，周边已有足 够的人气来支撑他够的人

19、气来支撑他 综上所述：个人认为，从地理条件，项目 条件、未来发展趋势本项目商业完全有条 件成为汉阴未来发展的商业中心 御景龙城广场的御景龙城广场的 经济效益和社会效益经济效益和社会效益 为汉阴县为汉阴县“建设两个中心商业区建设两个中心商业区” 的战略实施做出贡献，的战略实施做出贡献， 带动汉阴县新商业中心的发展带动汉阴县新商业中心的发展 将极大增加国家和汉阴县的税收；御景龙城广场将极大增加国家和汉阴县的税收；御景龙城广场 投入营业后年营业额投入营业后年营业额2个亿，年营业税等税就可个亿，年营业税等税就可 达达1500余万余万 可为社会提供近可为社会提供近800个工作岗位，帮助政府分忧个工作岗位

20、，帮助政府分忧 解难；解难； 为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求做贡为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求做贡 献。献。 在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着御景龙城广场在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着御景龙城广场 的开发建设而赢得一定的经济效益：一是可以通过经济获的开发建设而赢得一定的经济效益：一是可以通过经济获 得利润，逐步收回投资；二是御景龙城广场地处汉阴未来得利润，逐步收回投资；二是御景龙城广场地处汉阴未来 商业中心和商务中心，投资方在这一地区拥有高档物业，商业中心和商务中心，投资方在这一地区拥有高档物业， 必将提高其市场竟争力和企业的知名度，从而巩固和扩大必将提高其市场竟

21、争力和企业的知名度，从而巩固和扩大 企业经营范围；三引进知名酒店管理集团，其对酒店建成企业经营范围；三引进知名酒店管理集团，其对酒店建成 后的经营管理，必将推进汉阴县酒店业经营水平、服务水后的经营管理，必将推进汉阴县酒店业经营水平、服务水 平及总体经济效益的逐步提高平及总体经济效益的逐步提高 推动汉阴县城经济发展战略的需要推动汉阴县城经济发展战略的需要 改革开放以来，汉阴城区经济发展持续增长，目改革开放以来，汉阴城区经济发展持续增长，目 前已经到了一个能否再上新台阶的关键时期。御前已经到了一个能否再上新台阶的关键时期。御 景龙城广场的建设将成为汉阴周边地区经济发展，景龙城广场的建设将成为汉阴周

22、边地区经济发展， 乃至全县经济建设起到推动作用乃至全县经济建设起到推动作用 实施行业精品战略，进行结构的调整实施行业精品战略，进行结构的调整 目前汉阴县各类酒店数量并不少，但软硬设施堪称一流、目前汉阴县各类酒店数量并不少，但软硬设施堪称一流、 服务水平今消费者满意的精品中高档酒店并不多、经营结服务水平今消费者满意的精品中高档酒店并不多、经营结 构不尽合理的问题。彭都名人大酒店的建立将对缓解此类构不尽合理的问题。彭都名人大酒店的建立将对缓解此类 矛盾起到应有作用（填补了汉阴县五星级酒店为空白的状矛盾起到应有作用（填补了汉阴县五星级酒店为空白的状 况）。况）。 进一步推动对外开放，完善城市的功能进

23、一步推动对外开放，完善城市的功能 御景龙城广场适时建设，对增加新城区商业区和汉阴商务御景龙城广场适时建设，对增加新城区商业区和汉阴商务 中心服务设施、完善城市功能；对进一步推动天府新区等中心服务设施、完善城市功能；对进一步推动天府新区等 各方面的交流，进一步巩固和扩大汉阴经济发展成果，具各方面的交流，进一步巩固和扩大汉阴经济发展成果，具 有重大意义。有重大意义。 推动商务活动的发展推动商务活动的发展 御景龙城广场位于汉阴县未来商务与商业中心，建成后可御景龙城广场位于汉阴县未来商务与商业中心，建成后可 为周围各大商务及其他机构公务人员提供商务活动、商住为周围各大商务及其他机构公务人员提供商务活动

24、、商住 用房和休闲、娱乐场所。用房和休闲、娱乐场所。 优化土地资源配置，确保土地的增值优化土地资源配置，确保土地的增值 城区是汉阴县的未来政治、文化、商业中心地带，也是建城区是汉阴县的未来政治、文化、商业中心地带，也是建 设中的商务中心所在地。御景龙城广场建设所处商业中心设中的商务中心所在地。御景龙城广场建设所处商业中心 地带，对于带动周边物业价值起到重要作用，也会对地价地带，对于带动周边物业价值起到重要作用，也会对地价 起到提升作用。御景龙城广场的建设，有利于房地产资源起到提升作用。御景龙城广场的建设，有利于房地产资源 的优化配置，有利于房地产业的流动开发和确保土地更大的优化配置，有利于房地

25、产业的流动开发和确保土地更大 增值。增值。 能进一步推动旅游业的发展能进一步推动旅游业的发展 汉阴是一座拥有悠久历史的名城，旅游资源也极汉阴是一座拥有悠久历史的名城，旅游资源也极 其丰富。目前，但欠缺开发。兴旺的旅游业将带其丰富。目前，但欠缺开发。兴旺的旅游业将带 动各种政治、经济文化活动，也会为汉阴酒店业动各种政治、经济文化活动，也会为汉阴酒店业 提供了充分的发展机遇。反之，建设管理、服务、提供了充分的发展机遇。反之，建设管理、服务、 设施一流的高档酒店对旅游业的进一步发展也会设施一流的高档酒店对旅游业的进一步发展也会 起到应有的推动作用。起到应有的推动作用。 御景龙城广场 的设计思路 御景

26、龙城广场，将以一种全新的商业模式，御景龙城广场，将以一种全新的商业模式， 在汉阴县打造风行中国的休闲商业新模式、在汉阴县打造风行中国的休闲商业新模式、 高品质的原味新都市，同时御景龙城广场高品质的原味新都市，同时御景龙城广场 将根据地方特色，融合周边配套、小吃文将根据地方特色，融合周边配套、小吃文 化、等自然、人文景观，打造全新的、多化、等自然、人文景观，打造全新的、多 业态并存的城市新中心。业态并存的城市新中心。 总体设计思路总体设计思路 御景龙城广场是将城市中的商业、办公、酒御景龙城广场是将城市中的商业、办公、酒 店、会议、餐饮、娱乐和休闲等各个功能店、会议、餐饮、娱乐和休闲等各个功能 复合、互相作用、形成价值链的高度集合复合、互相作用、形成价值链的高度集合 化化超市、百货、超市、百货、 休闲、美食、休闲、美食、 娱乐、酒店综合体娱乐、酒店综合体 御景龙城广场荟萃陕南一流餐饮、休闲、娱乐品御景龙城广场荟萃陕南一流餐饮、休闲、娱乐品 牌精华；不仅在城市发展中起到改善人居环境、牌精华；不仅在城市发展中起到改善人居环境、 形成城市新中心，推动汉阴县城市化进程的作用，形成城市新中心，推动汉阴县城市化进程的作用， 同时其商业集群效应