长春经开区南部区域服务业发展规划报告_107页_2010年

1、长春经开区南部区域服务业发展规划（含商业规划）报告汇报稿深圳市新摩尔商业管理有限公司2010年6月2日4项目委托方：长春经济技术开发区管委会项目承担方：深圳新摩尔商业管理有限公司项目领导小组：组长：长春市市长助理、长春经济技术开发区党工委书记 吴德金长春经济技术开发区管委会主任 张焕秋副组长：长春经济技术开发区管委会副主任 赵 旭长春经济技术开发区管委会副主任 王大鹏课题负责人：深圳新摩尔商业策划有限公司董事长 杨宝民课题组成员：深圳新摩尔商业管理有限公司 韩晓鹏、赖格园、张泰、严屴、江禾、张健政长春经济技术开发区管委会 关大维、刘波、华景斌、赵东明、陈德智、陈铁志、邹亚非、杨松望、安晖、郑燕

2、、王平摘 要历经18年的艰苦创业，长春经济技术开发区坚持国务院提出的“三为主、二致力、一促进”的发展方针，迎难而上，开拓奋进，社会经济取得了长足发展，已经成为各区域中最具活力，发展最快的增长源。在新的历史条件下，长春经开区要落实“北部建区，南部建城”的战略部署，不仅要继续发展现代工业，而且要积极打造东北亚服务业示范区。通过规划发展服务业，进一步优化经开区产业结构，增强经济增长模式、提高收入水平、增加就业人口，增加长春经开区持久的地方税收来源，增强长春经开区的经济文化辐射能力，实现经开区经济跨越式发展，发挥经开区在长吉图甚至在东北亚区域服务业发展的引领、示范和带动作用。通过三个月时间对长春经开南

3、区调查研究，深圳市新摩尔公司在长春经开区服务业办公室的大力支持下，按照长春市服务业发展规划思路与原则，并参考各区以及南部新城服务业专题规划，完成了长春经开区南部区域服务业产业规划初步方案。初步确定了经开南区服务业的总体定位、产业发展方向与空间布局：总体定位：长春东部副中心城市 商贸会展之都以“退二进三”、长吉一体化为契机，优化产业空间结构，形成“大制造、大流通、大商业”为主导的产业发展格局，以大制造促进大流通，以大流通带动大商业。以房地产业为载体，以发展生产性服务业为重点，大力发展商贸物流业、会展业、科技服务业、现代零售业、商务服务业、金融服务业等重点产业，形成立足长春经开区、引领长吉图、服务

4、东北亚的现代服务业核心示范区，打造长春东部副中心，建设长春东城核心商圈。服务业产业发展方向：“大力发展五大重点产业、培育三大关联产业、完善三大配套产业“的产业发展思路。即依托先进制造业，重点发展商贸物流业、会展业、科技服务业、房地产业、现代零售业；重点培育金融服务业、信息服务业、商务服务业；完善社区服务业、文化服务业、公共服务业等配套产业。总体布局：“一街一带两轴三心”。一街：临河商业街；一带：伊通河北海公园滨水景观、游憩商业带；两轴：南湖大路商务发展轴、仙台大街商业发展轴，三心：金源中东商贸中心、东方广场中央商务中心、长春国际会展中心。 同时，我们对现代零售业发展提出了完整的规划思路。我们认

5、为商业已经不是孤立商业项目的竞争，目前长春已经进入了商圈竞争时代，经开区要主动打造长春东城核心商圈，通过比较分析基础条件，建议以东南湖大路和赛得广场为核心打造长春东部核心商圈。运用杨宝民先生提出的洋流布局理论，对临河街、东南湖大路、自由大路、珠海路、仙台大街、昆山路、东方广场等主要商业街区明晰商业定位，提出了“两圈一带五街一集群”的商业空间布局，合理分布重大商业项目，形成以点连线，以点带面的发展格局。 对于即将转型开发的医药产业园，我们给出了沿着仙台大街建设文化特色综合体，沿着会展大街建设商务餐饮综合体和商住楼，服务会展中心的功能定位建议。对于长石公路和长吉南线扇状区域，我们根据区位特点提出了

6、发展特色市场的思路。在核心商业区的创新开发模式上：鉴于长春经济开发区需要持久的税收来源，现代服务业今后将是重点税收来源。我们建议突破常规措施，及早收储核心商业区土地，部分优质地块采取联合房地产开发方式，降低负债，增强融资能力。完全以土地出让模式建设核心商业区难以把控业态，我们需要借鉴国内成功的开发模式，建议部分边缘土地以出让方式为主，其他以现有土地为基础组建核心商业区开发公司，引进外来投资，根据规划要求建设好核心商业区，形成核心商业街区和主题商场以及购物中心组成的商业旺区。 关于新型业态规划：一是发展保税名品商业街区和保税贸易中心；二是今后经开北区交通便利风景优美的区域选址发展奥特莱斯；三是填

7、补经开区品牌商业街区的商业空白，以昆山路和金川街为主打造品牌商业街区。长春经开区服务业规划不仅注重产业规划，而且注重服务业产业规划的可操作性，提出了阶段性工作任务和重点项目。对于具体服务业项目，我们提出了招商思路和具体招商目标建议，鼓励以商招商。在项目基础上我们建议长春经开区允许著名服务业企业创办高端服务业园区，可以鼓励采取官助民办的模式，发展文化产业园区和两岸保税共同市场等。政府主要在税收奖励方面和土地政策方面给予倾斜支持，事先需要评估这类项目能够带来稳定的税源。针对长春经开服务业发展的实际，我们提出了主要产业发展的目标和具体政策措施，最后提出了经开区盈利模式研究成果。长春经开区南部区域服务

8、业发展规划（含商业规划）可研报告目 录第一部分 经开南区服务业发展规划总体说明 1一、规划背景1二、规划依据2三、规划范围3四、规划原则4五、规划目的6第二部分 经开南区服务业发展基础和发展环境9一、经开南区服务业发展基础9 1、经济产业基础9 2、投资环境基础10 3、园区规划基础114、服务业发展基础11二、经开南区服务业发展的优劣势15三、经开南区服务业发展的机遇与挑战18第三部分 经开南区服务业发展的指导思想和发展重点 24一、总体思路24二、发展定位24三、发展目标25四、发展策略26五、发展重点 34 1、服务长吉一体化，对接长吉图，瞄准东北亚，做强做大现代物流业 352、完善配套

9、设施和相关服务，进一步发展会展业 363、提升生活品质，稳步推进发展房地产业 374、大力发展商贸零售业，打造长春东城核心商圈 385、鼓励企业自主创新，发展科技和信息服务业 406、培育金融产业，完善金融服务体系 427、配合转型发展，建设高端商务服务业 47六、产业细分 50第四部分 经开南区服务业发展空间布局52一、总体空间布局 521、一街：临河商业街 542、一带：伊通河北海公园滨水景观、游憩商业带 543、两轴：南湖大路商务发展轴、仙台大街商业发展轴 544、三心：金源中东大市场商贸中心、东方广场中央商务中心、长春国际会展中心55二、功能分区规划 57三、医药产业园和东方广场东侧地

10、块功能研究 59四、商业规划 64 1、总体布局：三圈一带五街一集群 642、商业街区业态定位 653、详细规划 674、核心区开发思路 765、主要商业项目分布 816、酒店规划布局 837、长春经开区重点服务业项目和创新机制 858、商业规划实施阶段 88第五部分 经开南区服务业发展保障体系91一、组织管理体系 91二、政策体系 93第六部分 招商策略与盈利模式研究 100一、招商策略与目标 100二、现代服务业盈利模式建议 103附件：1第一部分 经开南区服务业发展规划总体说明一、规划背景随着经济全球化与信息技术的发展，新一轮全球性产业转移正在进行，服务业逐渐成为继制造业转移后的新的产业

11、转移热点，其中金融、保险、咨询、管理和法律等专业服务更是成为产业转移的重点领域。中国服务业25年里增加值年均增长10%，服务业占全社会就业人员的比重由12.2%升到29.3%。但仅占经济总量的四成左右，低于印度的52%，更远低于发达国家的70%以上的水平。总体看来，总量不足和结构不合理是中国服务业的基本特征之一。2007年3月19日，国务院公布了加快发展服务业的若干意见，要求尽快使服务业成为国民经济的主导产业，并使之成为吸纳城乡新增就业的主要渠道。长春经济技术开发区经过近20年的发展，已进入工业化发展的中后期，经济的增长则需要具有智力要素密集度高、产出附加值高、能源消耗低、环境污染少的现代服务

12、业来推动，需要实现由工业型经济向服务型经济转变，通过发展服务业来推动新一轮经济的增长。另外，东北振兴、长吉图开发开放先导区及长吉一体化发展战略的实施，为经开区服务业的发展带来了新的契机。因此，为承接发达国家及沿海发达地区的产业转移、优化经开区产业结构、增强经济增长模式、提高收入水平、增加就业人口，实现经开区经济跨越式发展，推进长吉一体化，实现长吉图区域现代服务业发展的示范、引领目标，根据国务院关于加快发展服务业的若干意见、长春市服务业发展规划（20082012年）的主导思想，配合长春经济技术开发区新一轮发展战略的实施，特编制长春经开南区服务业发展规划。在分析南区发展环境基础上，梳理服务业发展方

13、向，明确服务业发展思路与定位，提出发展目标、产业布局、商业发展特色及相关政策保障措施。二、规划依据-国家颁布的规划法、土地法、环保法等法律法规；-商务部关于国家级经济技术开发区经济社会发展“十一五”规划纲要；-长春市城市总体规划和土地利用总体规划（待修编批准）；-长春市服务业发展规划-长东北开发开放先导区总体规划；-长春经开区总体规划、“十一五”规划；-省、市政府关于加快发展服务业的要求与政策；-长春经开区新一轮发展战略研究（初稿待修编审批）三、规划范围服务业重点规划范围：伊通河以东，自由大路以南，卫星路以北，吉林大路以南。商业规划范围：经开区建成区50平方公里图1 规划范围示意图四、规划原则

14、1、符合城市功能定位与发展方向以长春市“双心、两翼、多组团”的城市空间结构发展方向为指导，提升长春核心城区外围区域功能的承接能力，舒缓中心城区的承受能力，促进核心城区与外围区域的协调发展。同时按照经开区“南北联动快发展，九八三二创新高”的发展定位及“两条主线，三个结合，四大转换”的战略原则，加快 “八大产业”发展及“三大商圈”的形成。2、符合长春市服务业发展规划发展思路 遵照长春市服务业发展规划，坚持“以扩大总量、优化结构、产业升级为主线，以产业化、市场化、社会化为方向，以促进生产性服务业发展为重点，以体制和机制创新为突破口，坚持集聚发展，实施项目带动，培育特色品牌，努力形成三次产业融合互动、

15、现代服务业与先进制造业协调发展新格局”的思路，对经开南区服务进行合理谋篇布局，实现经开区新一轮经济的跨越式发展。图长春市服务业总体布局3、坚持统筹发展的原则在空间上，不仅要重视南区的功能布局，又要考虑北区发展布局，同时还要兼顾长春核心城区以及周边南部新城、东部吉林市的区域协调发展关系，更要着眼于长吉一体化的发展高度；在时序上，充分考虑城市未来发展趋势，注重远近结合，以当前已形成的产业、功能布局为基础，进行调整与优化，适度考虑一些具有前瞻性的潜力区域，力求现状与未来、存量与增量有机结合。4、坚持业城联动、协调发展的原则围绕 “九大特色产业园、三大商圈”的区域城市空间布局及“三大支柱、两大主导、两

16、个高新一个新兴产业”的产业发展需要，优化产业结构，推动三次产业相互融合、相互配套、相互拉动，逐步实现服务业的增量升级，形成充满活力、特色鲜明、优势互补的产业发展格局。5、坚持发挥重大设施的支撑作用机场、轻轨、铁路枢纽、通信网络等既构成城市发展的硬件支撑系统，也是现代服务业发展的重大基础设施，围绕这些基础设施形成的产业体系及经济组团往往构成一个地区的独特功能区和重要增长极。作为东北几何中心城市，长春现代服务业功能区发展应充分发挥这些基础设施的支撑作用。今后，根据长春吉林一体化安排，正在建设长春吉林图们高速铁路，为物流发展提供了良好交通基础。五、规划目的1、明晰服务业发展方向经开南区要实施“南部建

17、城”的发展思路及实现新一轮发展战略目标，就必须坚定确立以服务业为主体的产业结构调整主攻方向，率先实现经济发展向现代服务业为主导的服务型经济的转变。如何结合实际，发挥优势基础，在众多服务业中甄选出适宜的发展方向，是事关能否实现资源集约利用，形成产业集成效应，成功实现新一轮产业升级优化所需要解决的首要问题。2、明确服务业发展阶段与发展策略产业的发展必然经历从无到有，从成长到成熟的发展过程。对于过去以工业为带动的经开南区，对服务业的发展应遵循阶段性、渐进式的进程，合理划分出发展阶段及各阶段发展目标、发展策略，做到统筹安排，张驰有度，按照打基础成长成熟发展的步调推进。3、合理布局服务业发展空间以完善城

18、市综合服务功能为目标，在区域范围内规划空间上相对集中，由一个或若干个发展中心或聚集发展区有机聚合而形成主导产业较突出的特定区域，构成由功能区集聚区具体产业项目三级空间分布体系。4、科学界定商业功能空间及业态从满足区域居民生活需要及不断提高的消费需求出发，解决综合性商业聚集区及社区型商业布局问题，合理分布商业综合体、购物中心与主题商场、特色商业街区，打造配套完善、功能齐全、环境高雅、业态丰富的区域性商业中心区，实现传统商业向现代商业过渡。5、确定重点项目与建设步骤我们主要针对各功能区规划符合主导性产业发展方向的重点项目，以重点项目带动局部区域产业发展，形成以点连线，以线带面的发展态势。6、构建服

19、务业发展的政策体系服务业发展需要政策的扶持与引导，也需要系列创新机制来推动。在明晰产业发展方向与空间布局基础上，我们需要制定相关政策措施，以保障发展目标的实现。12第二部分 经开南区服务业发展基础和发展环境一、经开南区服务业发展基础1、经济产业基础在“十一五”期间，各项经济指标保持稳步增长发展势头，2009年度，全区实现地区生产总值342亿元，同比增长20%；实现工业总产值251.6亿元，同比增长19%；实现财政收入61.5亿元，同比增长33.3%。按经开区20万人口计算，2009年人均gdp高达17.1万元人民币，折合美元人均突破2.4万美元。通过实现“政策洼地”到“服务洼地”的转换，大力提

20、升整体服务水平，使招商引资成果进一步扩大。2009年，实际利用外资8.26亿美元，同比增长18.7%；实际利用内资57.6亿元，同比增长20%。全区规模以上企业达到410户，其中销售收入亿元以上工业企业达到64户，年纳税额超过千万元的企业达到59户，世界500强投资兴办的企业达到29户。依托发达的工业优势（第二产业比重占到70%以上），经过十多年的发展，已形成了汽车及零部件、粮食加工业（特别是玉米深加工业）、光电信息、生物医药四大产业联动发展的局面。2009年，实现工业总产值750亿元，同比增长20%，其中亿元以上工业企业总产值720亿元，同比增长11%。国民经济与工业产业的快速发展，使服务业

21、的发展有了良好的经济基础与产业支撑。2、投资环境基础在硬环境建设上，经开区始终坚持基础设施适度先行的方针，完善道路、供水、供电、供热、排污、网络等设施，不断改善城区功能，优化生产、生活的设施环境，高标准地搞好城区绿化、亮化、美化，建设一流的综合性产业区。在软环境建设上，开发区不断提升管委会服务职能，实施以降低企业投资成本、提高投资收益为主要内容的安商富商工程，注重对企业提供三条服务主线，即投资审批中的系列服务，项目建设中的全方位服务，开工投产后的经常性服务。在投资环境评比中，2002年通过iso14001环境质量体系认证，获得了北京华夏认证中心颁发的国内环境管理体系（ems）证书和英国皇家认可

22、委颁发的国际尤卡斯（ukas）证书。2006年又通过iso9001质量管理体系认证，获得了由tuv南德集团颁发的国际质量体系认证证书。在商务部2008年度54个国家级经济技术开发区投资环境综合评价中排名第14位，连续三年在中部9个国家级经济技术开发区中排名第1位。3、园区规划基础园区是企业集聚发展的区域，是生产要素流动的洼地，是对外招商引资的平台，是培育产业优势的载体。经开区积极注重园区的整体规划和建设，在过去的发展中，为了统筹规划布局，遵循南北两区互动发展的原则，南区主要规划建设了五个专业园区：汽车零部件产业园区、光电信息产业园区、生物医药产业园区、快速消费品产业园区和生活服务园区；北区重点

23、发展五大专业园区：装备制造产业园区、生物化工产业园区、专用车产业园区、综合保税及国际合作园区和生活服务园区。4、服务业发展基础在加工制造业和高新技术产业迅速发展的同时，交通运输、邮电通讯、批发零售、餐饮住宿、房地产开发以及仓储物流等第三产业也有了长足的发展。2009年全区第三产业共完成增加值90亿元，同比增长20%，占地区生产总值的26.32%，全区三次产业结构比例已由“十五”时期的0.5：76.5：22.5调整为2009年的0.2：73.5：26.3，第三产业呈增长发展势头。1）商贸物流业长春凭借地缘优势、交通优势及产业基础，物流业也得以快速发展，至2009年年底，长春市物流业收入总额达到8

24、700亿元，物流业增加值达200亿元，同比增长15.8%。物流相关企业已发展到2065户，固定资产投资累计完成201亿元。在市场流通网络建设布局上，全市形成了以5个市级商贸中心、6个区域性商贸中心、273个社区商业网络体系和正在不断完善的8条特色商业街、5个环城物流集散节点组成的流通业空间布局。在未来的发展空间方面，已明确重点建设汽车产业物流园区、综合物流园区、空港物流园区和铁北物流园区的四大物流园区的发展规划。 经开区2008年交通运输、仓储和邮政业产值达10.8亿元，同比增长20%，批发和零售业产值达15.8亿元，同比增长26%，拥有长春京铁物流有限公司、吉林省国际仓储有限公司、吉林省春威

25、工贸集团有限公司、吉林省宇航国际物流有限公司、长春市吉申物流有限公司等一批规模性现代物流公司，拥有中东、北方、顺风三家专业大市场。空港物流园区、综合物流园区、兴隆山市场群规划建设工作已展开，空港保税区也已即将获批。2）会展业自长春国际会展中心落成营运后，对全区乃至全市的经济带动作用明显，促成长春市会展业保持年均30%以上的增长速度。2001年实现营业收入840.20万元，2002年实现营业收入1643.60万元，2003年实现营业收入2156.80万元，2004年实现营业收入3062.40万元。2007 年长春国际会展中心完成营业额1600万元 ，2008年完成营业额1800万元，2009年完

26、成2000万元营业额。与南方发达会展城市相比，我们的会展经营业绩还有较大差距，努力争取2015年达到3000万元以上营业额。2009年全市共举办各类会展活动152项，其中展览79项，会议（论坛）30项，其他节庆、赛事、演出等活动43项，接待参观人流达150万人次。2009年长春市展会直接收入17.78亿元，带动相关产业收入160亿元，会展业的经济带动能力为1：9。 3）信息服务业经开区目前信息服务业主要以电信、网络为主，中国联通、中国网通、中国电信已在长春经济开发区内铺设宽带管线，网络出口带宽20gbps，电信基础设施完善。在软件服务、电子商务和电信增值服务等领域尚存在很大的增长发展空间。4）

27、房地产业经开区房地产业发展起步较晚，商品住宅的开发始于本世纪初，但发展速度较高，至2008年房地产产值达到17.7亿元，增幅达到55%。2009年经开区商品住宅成交量在70万以上，占长春市的11.9%，商品住宅成交均价为4000元/，随着长春市核心主城区土地资源的减少，经开南区土地用途的改变、土地成交价格的抬升及居住环境的改善， 经开南区已逐步成为长春市房地产开发投资的新热点，已吸引万科、中海等品牌公司进驻开发。 经开区自建区以来已取得了骄人成绩，国民经济得到快速发展，服务业发展亦连年增长，但与快速发展的工业相比，服务业的发展仍然存在一些问题有待解决：一是与发达地区经济技术开发区相比，服务业发

28、展水平较低、起步较晚，服务业在地区国民生产总值中的比重与长春市相比也存在差距，产业结构调整的任务艰巨；二是居民收入与gdp增长不协调，人均收入水平偏低；三是产业内部结构需要进一步优化，与整个长春市相比，生产性服务业发展较快，比重较大，而生活性服务业比重低，新兴中介咨询服务业发育不足；四是缺乏统一规划，功能结构有待琉理；五是专业人才匮乏，尤其是高端服务业人才短缺，对服务业的发展形成一定的制约。二、经开南区服务业发展的优劣势1、优势1）区位交通优势经开区处于长吉图开放带动先导区的前沿阵地，是长东北开放开发先导区、核心区和起步区，是长春市的东大门，是长春向东与吉林一体化发展的连接带。按照长春市城市总

29、体规划（20042020）“双心、三翼、多组团”整体空间结构规划，经开区处于全市未来工业化推进的主要区域。区位独特，经开区的发展对长春乃至吉林省的发展具有重要的战略意义。经开区拥有多维立体的交通网络，102国道、101省道，长吉、机场、绕城高速公路从区内穿过，长吉铁路、长吉城际高速铁路等在区内经过或交汇，区域间联系顺畅、便捷，使商贸、物流业的发展具有了得天独厚的交通条件。2）产业带动优势长春市是中国基础最为雄厚的汽车工业生产基地、中国光电研究的科研基地以及中国玉米生产基地。经开区依托长春市产业发展优势，经过多年努力，已形成专用车及汽车零配件、生物化工、光电信息等优势产业，同时已拉开了“九大特色

30、产业园区”、“八大产业”的战略发展序幕，为生产性服务业发展形成产业带动的先发优势。其中围绕玉米深加工、专用车及汽车零配件的科研业发展具有绝对优势，而保税物流园区的兴建，将带动保税加工、进出口贸易、供销等产业的发展，以长春国际会展中心为核心的会展业，将对经开南区的酒店、商务、餐饮等业态的发展起到极大的带动作用。3）专业批发市场辐射优势经开区拥有中东、顺风、北方三大专业市场，其中中东大市场集百货服饰、家居建材、美食休闲为一体，是一站式购物超级航母，而顺风大市场则以五金机电、生产资料、建材、装潢、钢材、劳保用品等到为主。中东、顺风两大市场错位经营、相互补充，构成长春市的商品集散中心，其辐射范围涵盖整

31、个长春市及周边城市，对经开南区发展现代市场群、打造绿色商品大市场奠定了坚实的基础。4）滨水资源景观优势经开南区西侧与长春母亲河伊通河相依。根据长春市的规划构想，伊通河沿岸区域将成为集城市生态安全功能、多样化的居住功能、市民游憩休闲功能、新型商务功能和城市重要市政廊道五大功能为一体的城市综合发展区，未来的伊通河景观风貌带将成为继净月潭森林公园、新民大街和南湖公园后代表长春城市新形象的地标性景观。伊通河传承着长春市的历史文明，见证着长春城市的变革，也给经开区带来了生命的活力。流经经开南区约3公里的中段河道沿岸，无疑成为发展游憩休闲、生态商务办公及生态居住的最佳选择。2、劣势1）区域功能单一长期以来

32、，经开区主要以发展工业为主，居住、商务、休闲娱乐、文化教育等功能相对淡化，整体上功能较为单一。2）区域生活消费环境不具吸引力一是居住环境，道路、小区绿化以及公共公园绿地比重需进一步加大，居家环境需要改善提高；二是消费环境，整体消费力有限，对商业的发展缺乏消费推动力，主要原因在于收入水平不高、人口数量有限、特色消费场所缺乏，对区域外人群的吸引力有限；三是生活配套设施不足。3）新兴服务业发展落后与长春其他各区相比，经开区服务业主要以生产性服务业为主，高端商务、软件业、服务外包、中介咨询等新兴服务业发展明显不足。4）商业业态分布不集中、高档商业业态缺乏，未能形成核心商圈目前商业业态主要以传统批发零售

33、、超市、百货、餐饮等为主，综合性购物中心、品牌专卖、高档百货、主题餐饮、大型娱乐、高档酒店等业态发展不足，业态规划与业态组合较为粗放，业态分布散乱，缺少具有业态聚集度高、人流吸引力强的消费场所，东城核心商圈的形成有待时日。三、经开南区服务业发展的机遇与挑战1、机遇1）新经济环境下服务业出现新的结构变化及产业转移 随着世界经济进入知识经济时代，知识化、专业化趋势不断加强，使服务业内部结构出现了重大变化，具有知识密集、技术密集、信息密集、人才密集等特点的现代服务业迅速崛起成为支柱产业。一方面，金融服务业、专业服务业、信息服务业、研发及科技服务业等技术、知识密集型服务业增长迅速；另一方面，很多传统行

34、业也不断运用新技术进行改造，技术含量和专业化程度不断提高，服务模式和经营模式不断创新，如连锁化零售企业的大量涌现，已成为零售业最主要的趋势。 随着经济全球化的推进、信息技术的发展以及新兴市场国家基础设施的改善和劳动力素质的提高，现代服务业成为继制造业后国际产业转移的新目标，国际服务业向新兴市场国家转移的趋势明显，服务离岸化、服务外包化成为服务业转移的主要形式。2）发展现代服务业已成为国家推动经济发展的战略重点自20世纪80年代开始，全球产业结构呈现由工业型经济向服务型经济转变的新趋势，全球服务业逐步取得了经济主导地位。服务业的发达程度代表了国家经济社会的发展水平，服务业国际竞争力一定程度上反映

35、了国家综合竞争力的水平。 在我国，为应对国际金融危机，2009年初国家从缓解企业困难和增强发展后劲入手，相继制定出台了汽车、钢铁、电子信息、物流、纺织、装备制造、有色金属、轻工、石化、船舶等十大重点产业调整和振兴规划，电子信息、物流两大现代服务业产业名列其中。在2010年3月5日第十一届人大三次会上，温家宝总理在政府工作报告中再次强调“加快发展服务业”的要求：“进一步提高服务业发展水平和在国民经济中的比重。大力发展金融、物流、信息、研发、工业设计、商务、节能环保服务等面向生产的服务业，促进服务业与现代制造业有机融合。大力发展市政公用事业、房地产和物业服务、社区服务等面向民生的服务业，加快发展旅

36、游业，积极拓展新型服务领域”。3）东北振兴战略的历史性机遇东北地区振兴规划提出“加快区域合作进程，建立区域协调互动机制，打破行政壁垒，加速要素资源合理流动，加强基础设施共建共享，推动区域合作，促进协调发展”，“深入挖掘哈大和沿海经济带一级轴线的发展优势，促进二级轴线集聚发展，形成三纵五横”的空间发展格局（“三纵”指哈大经济带、东部通道沿线、齐齐哈尔至赤峰沿线；“五横”指沿海经济带、绥芬河至满洲里、珲春至阿尔山、丹东至霍林河、锦州至锡林浩特），通过“建设以大连经济区、辽中经济区、长吉经济区和哈大齐工业走廊为核心区域的哈大经济带”、“推进城市经济区（带）建设和边境口岸城镇发展，支持有条件地区规划设

37、立边境贸易区”，“形成以线串点、以点带面的区域发展新格局”。东北振兴战略是国家继沿海开放、西部大开发之后的重大战略举措。规划的出台，使东北地区的发展振兴有了指导性纲领，成为实现东北地区全面振兴的重要切入点，使东北地区迎来了新一轮经济发展的历史性机遇。4）长吉图开放合作区带来的国际化合作机遇长吉图开发开放合作区是我国沿边开放开发的重要区域、我国面向东北亚开放的重要门户、东北亚经济技术合作的重要平台、东北地区新的重要增长极。长吉图开发开放合作区一头连着两个特大型城市，一头连着国家级对外开放的边境地区，区位优势独特、资源丰富、产业支撑能力强，必将成为带动和辐射大图们经济圈及东北亚区域的引擎。“长吉图

38、开放合作区”的构建，给经开区提供了全新的国际化合作平台，使产业经济辐射半径进一步由腹地伸向延边，也必将推动经开区商贸物流业的发展及其他经济体的交流与合作。5）长吉城市一体化战略的发展机遇针对新的城市经济发展态势， 吉林省提出了统筹推进全省城镇化的战略，做强做大长春、吉林两大中心城市，率先实施长吉一体化。这无疑给经开南区的现有的服务业布局、市场需求产生重大的影响，经开南区是长春市向吉林市辐射的起点，这对这一区域的公共服务设施建设和基础设施建设带来了新的契机。2、挑战和威胁1）产业升级和人居环境改善的迫切需求目前，经开南区高端服务业发展相对滞后，高端商务、金融保险、商务会展、信息服务、科技服务、中

39、介咨询等现代服务业产业规模小、发展方式较粗放、专业化国际化程度较低，尚缺乏完备的产业链条和集群效应强的优势服务业。人居环境方面，与国内外先进城市相比，南区硬件设施及软环境薄弱，城市规划建设和管理水平相对落后，城市生态环境建设尚有差距，社会事业和民生福利水平有待提高。因此，如何满足产业升级和人居环境改善的迫切需求，成了经开南区服务业发展的最大挑战。2）大连、沈阳与长春在竞争高端服务业资源和影响力从软件发展到会展业以及物流业，大连和沈阳都在与长春存在竞争关系，其中沈阳和长春在竞争区域性中心城市，目前沈阳处于领先位置。3）省内的城际竞争长吉图开放合作及长吉一体化发展战略，对长春市是机遇，对于吉林市及

40、其他城市同样是个机遇，各城市均将会采取有效措施，推动服务业的快速发展。具体来说，经开南区服务业的规划发展将受到吉林市在资源与需求方面的有力挑战，如何整合各自优势资源、制定行之有效的发展措施，将直接影响到竞争的优劣地位。4）市内相邻各区间的区域竞争二道、净月、南部新城均着手进行产业调整，二道区大规模发展批发市场和生产资料相关市场，争取生产性服务业的发展机会；净月与南部新城均想在高端服务业方面建立核心优势。经开南区将面临与相邻区域之间的服务业资源争夺。如何进行市场细分、适当错位发展，共享部分公共资源，与二道区和净月区开展合理竞争，主动争夺东城核心商圈地位。第三部分 经开南区服务业发展定位与发展重点

41、一、总体思路坚持以科学发展观为指导，按照经济社会可持续协调发展的要求，整合优势资源，采取可持续发展模式，加强政策扶持，推进示范应用，全面推动“区域、产业、环境”的协调发展；以促进生产性服务业发展为重点，以信息科技为支撑，以重点项目为带动，不仅要服务经开区玉米深加工和专用车等主导产业，培育新兴产业，优化产业结构，而且要服务长春吉林一体化的大局，站在长春吉林一体化高度，布局保税物流和会议会展等重大项目，推动产业升级，拓宽就业渠道，转变经济增长方式，增强经济增长动力，加速经开南区服务业“市场化、产业化、社会化”发展进程。二、发展定位1、总体定位 长春中心东城 商贸会展之都 东北亚服务业集聚区 以“退

42、二进三”、长吉一体化为契机，优化产业空间结构，形成“大制造、大流通、大商业”为主导的产业发展格局，以大制造促进大流通，以大流通带动大商业。以房地产业为载体，以发展生产性服务业为重点，大力发展商贸物流业、会展业、科技服务业、现代零售业、商务服务业、金融服务业等重点产业，形成立足长春经开区、引领长吉图、服务东北亚的现代服务业核心示范区，打造长春东部现代化新城区，建设长春东城核心商圈。2、主导产业以大制造、大流通、大商业为主导，积极拓展共生产业链。大制造即围绕现代制造业，大力发展科技服务、信息服务、会展等生产性服务业，以产品研发、工业设计、软件开发、通信网络、会议会展为主，全力打造东北亚科技研发中心

43、、信息枢纽中心、国际会展中心；大流通即以专业市场为基础，进一步做强做大商贸物流业，培育绿色商品市场，形成服务东北亚的现代市场集群与商品配送中心；大商业即以现代零售、酒店、餐饮为主，打造集高端现代购物中心、现代零售、特色商业街区、高档商务酒店、高档餐饮、休闲娱乐为一体的长春东城核心商圈。三、发展目标1、核心目标建设长春东部现代化新城区，打造长春东城核心商圈，成为引领长吉图、服务东北亚的高端现代服务业核心示范区。2、基本目标实现“三个协调”、“四个转型”：实现南区与长春各区的联动协调发展、实现区域内各服务业产业间的协调发展、实现人与自然环境的和谐协调发展；促进由（工业）区向城区的转型，促进由工业基

44、地向服务中心的转型，促进由资源消耗向资源节约、环境友好的转型，促进“服务管理型”向“环境创造型”职能的转型。服务业增加值力争年均增长15%以上；生产性服务业占全区服务业增加值比重每年提高一个百分点以上；服务业从业人员占全社会从业人员的比重提高到40%以上。3、阶段目标2012年，建立适合现代服务业发展的机制和相关保障制度，创造服务业发展良好环境，全区服务业增加值力争比2009年翻一番。2015年，重点项目建设完成，服务业增加值占开发区gdp比重力争每年增加1%以上，超过30%。2020年，培育服务业龙头企业，打造5家服务业营业额超过100亿元的龙头企业，全区服务业增加值力争超过1300亿元。四

45、、发展策略1、基本策略体系“战略”推动国家东北振兴战略的实施，为整个东北地区经济发展带来重大机遇； 长吉图开发开放区战略为长春市、经开区搭建了参与国际经济技术合作的发展平台，长春吉林一体化为重大服务业项目布局带来直接的机遇；长春经开区已明确提出“南部建城，北部建区”的发展方向，提升现代服务业的主导产业地位，规划建设南湖大路商圈及会展中心临河街东方广场商圈，推动会展、商业、酒店、现代物流、科技信息业的发展。“转型”促动落实“退二进三”工作的实施，充分利用现有工业用地、工业区，促进产业转型、升级、产业链延伸和功能完善，以科技研发、商贸物流、现代零售、会议会展、总部经济为重点形成新型生产性服务功能区

46、；以规划发展金融、网络信息、特色街区、购物中心、酒店、中介服务等形成生活性服务功能区；以长春龙嘉机场、铁路枢纽站为依托，构筑空港物流与保税物流。“产业”联动进一步做强做大汽车零配件、生物医药、光电信息产业等制造业，提高科技含量，提升自主创新能力，延展产业链条，以此带动生产性服务业发展；通过发展金融、证券、电子商务网络、物流服务业，进一步促进制造业发展，使制造业与服务业形成联动发展格局。“龙头”驱动完善商务及投资发展环境，积极引进服务业名牌企业，培育与发展服务行业龙头，完善上、下游产业链，带动各产业经济板块的发展。“总部”带动通过政府规划推动、总部企业的示范带动，营造经开区总部企业集聚良好形象，

47、大力吸引跨国公司和国内外知名大企业集团来经开区设立地区总部、研发中心、采购中心、营销中心、信息中心等高职能级部门，形成以研发、信息、设计、采购、营销为主导的区域总部经济中心，鼓励总部企业在布局上重点落户南湖大路核心商业区、自由大路和东方广场等区域。长春经开区要进一步完善优势产业链条，提高总部机构业务与本地产业的融合度，大力引进和发展法律、会计、咨询、广告、设计、创意、策划等专业服务业，建立健全有经开区特色、规范、诚信和与国际接轨的中介服务体系，强化都市综合服务功能，优化产业配套环境，增强总部经济的植根性。2、南区服务业发展模式创新坚持规划先行原则采用国际通行的“先策划后规划设计，先规划设计后建

48、设”的城市开发模式，建立前瞻性、科学性、完整性的规划体系，优化产业发展空间。推进市场化运作模式一是实行行政管理职能与经营管理职能相脱离，借鉴沿海发达地区工业园区的成功经验，成立独立法人资格的股份制开发投资公司，开发区管委会行使行政管理职能，开发投资实体公司则行使企业管理职能，相互独立，各负其责，以保证区域开发建设的同时，有效减轻管委会的管理及资金压力。二是积极推进国有企业改革，实行股份制改造，促使其成为真正的市场竞争主体，通过上市、合资、参股等形式，逐步实现企业股权多元化。三是降低经营性服务业的市场准入门槛，鼓励非国有经济实体在更广泛的领域参与服务业发展，在市场准入、土地使用、信贷、税收等方面

49、给予支持。四是由内向型向外向型发展，进一步增进东北亚地区的合作。推进“多核生长”模式在巩固已有优势产业基础上，积极推进“多核生长”发展模式，在划分不同组团、园区等集聚中心的同时，在其功能集聚中心区域内形成工业、居住、休闲娱乐、商务、信息等不同类别的多功能分区，形成集聚条件下的“多核生长”。推行生产性企业的服务外包鼓励和引导制造业将内部的研发、营销、运输、售后服务等环节从企业剥离，实现专业化分工，促进生产性服务业发展。鼓励企业实行主辅分离，将非核心服务业务外包，符合条件的经报批后，给予相关扶持政策。3、差异化发展策略与老城区相比：长春核心商圈依旧会在红旗街和重庆路，我们需要重点打造长春东部区域性

50、商业中心，与二道等周边各区竞争长春东部核心商圈地位。 与高端服务业：会议展览作为服务业的龙头之一，带动高端服务业发展，通过建设配套五星酒店和会议展览商业街区，完善长春国际会展中心硬件，举办高端国际化展览为经济开发区发展提供牵引动力。会展发展带动就业人数万人以上，我们无法成为整个长春的金融cbd, 但是依托长春经济开发区发达的工业基础及长吉图一体化发展机遇，不断落户重大项目，可以吸引金融证券区域性公司和上市服务机构聚集经开区核心商务区。与生产性服务业、与二道区相比：不仅要建设生产资料市场与二道区形成生产资料市场群，而且要充实研发中心、职业教育，积极发展面向生产制造业服务的信息服务以及物流等内容，

51、为各大园区提供人才与科研成果，提供高水平服务。长春经济开发区重点要建立科研中心民营化，科研成果产业化的体制，加快发展生产性服务业的发展步伐。与多功能综合新城区、与南部新城区相比：更多物流大型项目要放在北部新城区，南区应该聚集更多高端服务业资源，建成长春东城核心商圈，形成商业繁荣，金融咨询企业聚集的局面。凸现现代化城市氛围，能够让高级人才在经开区落户生活。4、品牌塑造策略以区域特色树立品牌形象长春经开区利用制造业优势，借产业调整之机，大力发展现代服务业，打造“制造经开”、“服务经开”两大名片；以长春国际会展中心作为对外展示窗口，增强商务、商业、休闲娱乐功能，增建五星级酒店、城市商业综合体、特色商

52、业街、研发中心等标志性建筑，形成区域特色；广开宣传渠道，以“东城门户、服务经开”、“东北亚高端服务业核心示范区”等诉求多层次、多视角地进行区域营销推广，树立品牌形象。以企业及产品品牌形成品牌效益围绕规划确定的重点服务业发展领域，重点发展会展、高端商务、商贸物流与科技研发等，形成永不落幕的会展中心、东北亚商贸物流中心、区域总部发展中心与科技研发基地；加快中东、顺风等品牌企业的培育扶持力度，积极引进国内外品牌企业进驻，鼓励服务业企业之间的兼并重组，对品牌服务企业在用地、税收、人才引进等方面进行专向优惠，像培育制造业品牌企业一样，培育一批在省内和国内具有很高知名度和影响力的服务业品牌企业，形成区域品

53、牌聚集效应。以行业标准及诚信体系赢得口碑长春经开区要积极支持建立服务业行业同业商协会组织，加快制定相关商务服务业行业服务指标体系。认真贯彻国家标准化管理委员会等六部委关于推进服务标准化试点工作的意见，制订或修订物流、运输、商贸、餐饮、金融等行业服务标准。对新兴服务业行业，鼓励行业协会、龙头企业先行制订服务标准。广泛推行服务承诺、服务公约，不断提高服务质量，规范服务行为。大力推进商业信用体系建设，建立现代服务业信用信息库，积极探索建立重点行业、重点企业的信用约束机制的失信惩戒机制。通过行业标准制定与执行、诚信体系的建设，形成行业与企业品牌口碑，推动区域品牌建设。5、分区发展策略优先启动核心发展区

54、。核心发展区为自由大路以南、珠海路以北区域。依托现有商业、商贸市场、商务、金融基础，尽快形成现代商贸市场、高端商务、高档酒店、高端商业、特色街区等高端现代服务业集聚的区域，国际知名品牌聚集区域，长春东部新城商圈核心区域，东北亚现代市场集群与商品配送中心区域。同步推进引导发展区。引导发展区为珠海路以南、卫星路以北区域。该区域与核心区同步推进，引导临河街商业、区域内房地产、社区生活配套服务及展会服务企业的健康发展，完善会展中心周边区域商业、酒店、餐饮及相关中介配套服务，重点发展高端商务酒店、高档美食餐饮、休闲娱乐街区、高档住宅，兼具中高端商务与科研，通过商住、商业集聚人气，通过会展吸引人气，与核心发展区形成互动与融合。 图 分区发展示意图五、发展重点根据相关技术分析与产业定位，结合长春市服务业发展规划（20082012年）中提出长春市重点发展“金融服务业、现代物流业、旅游业、会展业、信息服务业、中介服务业、商贸服务业、科技服务业、文化服务业”九大领域及高新区、经开区“优先发展商务服务、物流服务、信息服务、科技服务、中介咨询服务等与先进制造业密切相关的生产性服务业”的规划思路。形成“大力发展五大重点产业、培育三大关联产业、完善三大配套产业”的产业发展思路。即依托先进制造业，重点发展商贸物流业、会展业、科技服务业、房地产业、现代零售业；重点培育金融服务业、信息服务业、商务服务业；完善社区