【商业地产PPT】中原深圳市宝城22区城市综合体项目分期开发探讨42PPT

1、深圳中原物业顾问有限公司 2007年2月 城市综合体开发战略城市综合体开发战略 宝城宝城2222区项目分期开发探讨区项目分期开发探讨 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 经过与发展商的深入沟通，已在项目总体 定位上达成共识，但仍需基于项目旧城改造特 点对整体开发战略予以定性研究，并进一步明 确一期各类物业的指标分配，在分配中重点考 虑地铁的规划影响以及资金快速回收等因素和 要求。 前言 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 2009年房地产营

2、销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 项目整体开发战略 地缘分析 项目整体及各地块定性分析 开发谋略 形象定位 一期各类物业的指标分配 完善的城市综合体（住宅/商业/写字楼/公寓） 90/70适用整体或一期的户型配置 主要内容 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 第一部分：项目整体开发战略第一部分：项目整体开发战略 深圳中原深圳中原事业

3、四部事业四部 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 地缘分析位置特性 宝安新中心区 灵芝公园灵芝公园 新安公园新安公园 创业路创业路 广深高速广深高速 新安路新安路 本案 宝安公园宝安公园 公园路公园路 商业中心 非房地产热点区域 老区商业中心一级辐射 第一批旧改核心区 占据公园稀缺资源 周边配套成熟 交通通达性高 根据新宝安的发展规划和新 cbd中心区的建设要求 ，未来 的25、26区将定位成宝安旧城 的商业中心区，将出现建筑面 积约为50万平米的商业建筑群； 与中心区的

4、商业中心现代化、 高档化的定位有所不同，老城 的商业中心更加强调大众化、 生活化。 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 地缘分析26区旧改 中中 洲洲 地地 块块 长长 城城 地地 块块 本本 案案 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 依据宝安中心组团规 划和新安旧城控制性 详细规划

5、，将23、25、 26、27、22工业区改 变为商业、居住和配 套设施用地。 本案为公共设施配 套完善的高尚住宅小 区。规划定位以高品 位的住宅和商业为主， 建成交通便捷、现代 商业和园林居住相得 益彰的都市生活服务 区。 区域性泵站 加油站 邮政设施 小学、幼儿园 大型超市 地缘分析规划方向 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 地缘分析双地铁口（规划） 地铁地铁5 5号线站号线站 （规划）（规划） 地铁地铁1010号线站号线站 （内部消

6、息）（内部消息） 本案 规划中的双地铁站点 将极大的提高本项目 的居住和商业价值。 因具体位置暂不确定， 规划时应充分考虑适 应的灵活性。 就开通的深圳地铁1号 线商业而言，繁花商 业中心的均试图将商 业能在地下与地铁站 接驳，引导人流。 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 地缘分析道路及公园改造（规划） 2222区周边道路改造：区周边道路改造： 根据深圳市宝安区新安旧城 ba102-04片区控制性详细规划 灵芝公园改造灵芝公园改造：（根

7、据新宝安的发展规划和新cbd中心区的建设要求 ） 根据政府规划将把城堡改造成文化活动场所，并拆除靠创业路的临时建筑，建设 球馆和其它健身场地。 在大门入口处左侧的山坡上，新建了一个可容纳400多人的“歌唱天地”，游人 在这里可以尽情地歌唱。分布在逍遥宫附近的28台大彩电组成了一个“影视长 廊”，每部电视一个频道，游人可以根据自己的兴趣选择节目。 另据悉，灵芝公园整个地下部分将改造成大型购物商业街。 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 项目

8、整体分析经济指标 总占地：20.7万m2 总容积率：3.8 总建面：76万m2 其中： 商住混和建面61.6万m2 配套共建等3.03万m2 其他不确定11.37万m2 一期： 总占地：9.1万m2 总建面：34.58万m2 其中：住宅25.38万m2 商业5万m2 办公2万m2 配套1.2万m2 公建1万m2 容积率5.4,建筑面积11.3万 m2 容积率4.3,建筑面积2.2万 m2 容积率5.2,建筑面积12万 m2 容积率0.4,建筑面积1 万m2 容积率0.1,建筑面积0.03 万m2 容积率0.4,建筑面积0.9万 m2 容积率0.9,建筑面积0.3万 m2 容积率0.8,建筑面积

9、0.8万 m2 容积率1.9建筑面积2.3万 m2 容积率2.2,建筑面积2.5万 m2 容积率5.7,建筑面积33.8万 m2 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 项目分析人流/车流 人流 车流 商业旺角 商业价值带 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 一等 住宅 景观佳 视野阔

10、二等 住宅 内部景观 视野开扬 三等 住宅 噪音较大 景观待改善 视野一般 商务 氛围 指数好 各区资源评判 住宅综合素质： 二期最佳 一期a+b居中 三期略差 商业商务氛围： d地块比较理想 二期原新一佳形成的 氛围应重视 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 开发谋略打造城市综合体 将灵芝公园作为私藏 （景观天桥连接） 教育作为卖点经营 （引入名校/与b区同期开发/教育带动社区） 以关注未来的眼光布局住宅/商业/写字楼/公寓 （打造城市

11、综合体，尽量用项目整体90/70指标规划1期住宅） 强化社区的整合性 （各期之间的融合/各地块开发的配合） 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 项目整体布局建议 人行主入口 车行主入口 景观天桥 集中式商 业，2层， 共 6000m2 集中式商业，2层，共2万m2 上盖创业型写字楼1栋2.2万m2左右 概念性酒店式公寓1栋1.9万m2左右 特色精品公园一街 单间100m2左右单层6 米高街铺，共6000m2 双层街铺，共5000m2 社区

12、商业街，单间60m2左右 单层6米高街铺，共2000m2 一期另余约4000m2商铺， 建议入沿创业路地下一层 成双面街与双地铁站接驳， 提升整体商业价值 其余部分为高尚舒适性住宅 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 关于三期和新圳河 因开发周期较晚，尚有很多未确定指 标等因素，建议发展方向，为纯粹的 高尚住宅区，尽量少配置商业，以提 升住宅价值及前两期商业价值。 新圳河的改建，如加盖或仅为清理整 治，对项目整体价值的提升影响较大。 确定

13、时间约晚，价值提升约小，即仅 能对后售的单位价格提升有帮助，不 能追溯既往。 建议尽量超“凯旋城”的方向加盖改 建。 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 西岸唯一西岸唯一 7676万公园大城万公园大城 u西岸： 因创业路地段优势融合项目入西岸视野，提升区域认同。 u唯一76万 ： 强调规模优势及唯一，为生活提供“无所不能”！ u公园： 是稀缺资源放大化，也是打造公园般社区的蓝图描绘。 u大城 气势磅礴之城邦，来则震撼！ 项目物业定位 深圳

14、中原深圳中原事业四部事业四部 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 城中央 阔生活 u城市中央：城市中央： 本项目位于老宝城中心区，极易唤起客户的区位认同感，提升 项目价值。 u阔景：阔景： 一期主力户型户型为三、四房大户型，“阔绰”体现客户为高收入 成功人士。亦有“阔景”本项目紧临灵芝公园，小区内有大面积的园 林，业主可以在家看到“满目苍翠”。 u生活：生活： 周边配套成熟，小区内配有大型会所、商业、名校、幼儿园，生活 极其便利。 项目形象定位 深圳中原深圳中原事业四部事

15、业四部 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 公园一品公园一品 或或“公园公园1号号” 公园：公园： 项目西侧紧邻总面积项目西侧紧邻总面积1313万平方万平方 米的灵芝公园。米的灵芝公园。 占据城市永久性稀缺资源；占据城市永久性稀缺资源； 是城市的天然氧吧，空气质量好；是城市的天然氧吧，空气质量好； 永久性无遮挡景观；永久性无遮挡景观； 具有可参与性，是本项目的后花园。具有可参与性，是本项目的后花园。 一品：一品： 本项目体量为本项目体量为7676万平方米，是西万平方米，是

16、西 岸唯一超级大盘，同时也是旧改岸唯一超级大盘，同时也是旧改 第一盘。第一盘。“一品一品”体现项目综合体现项目综合 素质最优，非常大气。素质最优，非常大气。 项目案名建议 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 项目案名备选 灵芝公馆 公园城邦 园城 /都城 /蔚城 宝郡 新都天城 /公园天城 贡院1号 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载

17、qq:69031789 p考虑建筑与灵 芝公园及周围环 境的融合，以 “景观、朝向、 健康”为主题， 整体感觉美观、 大方、新颖，有有 强烈的视觉冲击强烈的视觉冲击 力。力。 p建筑风格统一 协调，运用明快、 简洁的建筑外立 面。 外立面建议 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 公园路一层商业氛围、景桥与住宅的衔接参考 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料

18、库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 城市 综合体 之住宅 与商业 的衔接 处理 参考 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 住宅沿创业路主入口与商业的衔接示意参考图 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 社区正对学校 内

19、步行街面与 招牌示意参考 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 创业路与公园路交汇处的标志性双层商业参考 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 公园路 特色街 标志性 包装 参考 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 第二部分：一期各类物业的指标分配第二部分：一期各类物业的指标分配 深圳中原

20、深圳中原事业四部事业四部 各物业指标分配 总占地：9.1万m2 总建面：34.58万m2 其中：住宅25.38万m2 商业5万m2 办公2万m2 配套1.2万m2 公建1万m2 总占地：9.1万m2 总建面：34.58万m2 其中：住宅25.38万m2 大型集中式商业：2万m2 中型商业2个：0.6万m2 街铺及公建：0.9万m2 地下室(预留商业): 0.4万m2 办公1栋：2.2万m2 酒店式公寓1栋：1.92万m2 配套1.2万m2 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83

21、513598 qq:69031789 地块景观价值分析： 区 域 景观价值判断 打分 10分 a 可观部分中心 园林，其他景 观基本无。 5 b 可观部分中心 园林及城市景 观。 6 c 尽揽小区中心 园林景观。 8 d 可观部分小区 中心园林景观 相对较好。 7 e 靠近公园、景 观较为优越。 10 b b e e cc a a d d 小学小学 幼儿幼儿 园园 灵芝公园灵芝公园 学学 校校 写字楼写字楼 城城 市市 干干 道道 二期项目二期项目 一期内部资源分析景观/噪音 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网

22、海量房地产资料免费下载qq:69031789 地块噪音影响分析： b b e e ccd d 区 域 噪音价值判断 打分 10分 a 临近小学和商 业中心、噪音 较大。 5 5 b 临近创业路， 车流较大，噪 音较为明显。 4 4 c 小区中心、基 本无噪音 9 9 d 临近幼儿园和 周边工业厂房， 噪音较大。 6 6 e 靠近公园，噪 音较小。 8 8 小学小学 幼儿幼儿 园园 灵芝公园灵芝公园 学学 校校 城城 市市 干干 道道 写字楼写字楼 a a 二期项目二期项目 一期内部资源分析景观/噪音 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 2009年房地产营销策划大全移

23、动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 b b e e cc a a d d 小学小学 幼儿幼儿 园园 灵芝公园灵芝公园 学学 校校 城城 市市 干干 道道 写字楼写字楼 地块景观噪音 综合得 分 权重70%30% a555 b645.4 c898.3 d766.7 e1089.4 通过对地块景观及噪音方面的通过对地块景观及噪音方面的 比较分析表明地块内各区域的比较分析表明地块内各区域的 综合素质排位：综合素质排位： e c e c d d b b a a 第一集团第一集团 第二集团第二集团第三集团第三集

24、团 二期项目二期项目 一期内部资源分析景观/噪音 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 e e 1600016000 cc 1450014500 a a 1080010800 小学小学 幼儿幼儿 园园 灵芝公园灵芝公园 二期项目二期项目 学学 校校 城城 市市 干干 道道 写字楼写字楼 d d 1300013000 b b 1200012000 200720072008200820092009 成长期成长期 二级市场价格走势 三级市场价格走

25、势 20062006 10800 价格价格 时间时间 13000 a a b b cc d d e e 12000 14500 16000 第一集团第一集团 第二集团第二集团第三集团第三集团 四房四房 五房为主五房为主 三房为主三房为主 小三房小三房 二房为主二房为主 e c e c d d b b a a 一期内部资源分析景观/视野/噪音 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 住宅户型配置整个项目满足90/70 将90平方米以上户型尽量布

26、置在一期。 二、三期户型全部为90m2以下户型。其中二期的 景观朝向好的户型可考虑用双拼的形式组合成三房 以上单位。 本项目住宅总建筑面积约为58.87万m2 ，根据 9070政策，90 m2以上户型面积为17.66万m2。 一期住宅总建筑面积为25.38万m2，则90 m2以上 户型占一期住宅面积比例为70%， 90 m2以下户型 占一期住宅面积比例为30%。 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 l 90平方米以上户型面积比为70%，90平方米以下 户型面积比为30%。主要分布在a区朝创业路位 置、b区较差位置、和d区朝向写字楼位置。 l 110-125平方米三房和135-170平方米四房为主

27、力 户型，面积比分别为40%、25%。分布在a区、b 区朝向灵芝公园、小区园景位置。 l 180-220平方米五房为本项目中平面最大面积， 全部位于a区同时朝向灵芝公园、小区园林的最 佳位置，面积比为5%。 一期户型定位和分布说明 稀缺舒适型大户型社区 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 户 型 面积 (m2) 主力面积 (m2)面积比套数套数比 二房二厅78-858020.00% 20.00% 635 27.67% 27.67% 三房二厅 85-908810.00% 50.00% 288 12.58% 51.00% 100-11010815.00%353 15.37% 115-12512025

28、.00%529 23.06% 四房二厅 135-14314015.00% 25.00% 272 11.86% 18.56% 160-17016510.00%154 6.71% 五房二厅180-2202005.00% 5.00% 63 2.77% 2.77% 一期总体户型比例 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 红色为二房红色为二房 蓝色为蓝色为85-90m285-90m2三房三房 绿色为绿色为100-125m2100-125m2三房三房 黑色为四房黑色为四房 黄色为五房黄色为五房 a d c b 一期一期 二期二期 户型分布示意图 初步预估：初步预估： 需需1414个单元，建议为个单元，建议为

29、a:4a:4* *1 1栋栋+6+6* *6 6栋栋 b:3b:3* *1 1栋栋+4+4* *1 1栋栋+6+6* *4 4栋栋 d:3d:3* *1 1栋栋 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 住宅户型配置一期满足90/70 l严格根据90/70政策，则90平方米以上户型占一 期住宅面积比例为30%， 90平方米以下户型占一 期住宅面积比例为70%。 l景观朝向好的户型可考虑用双拼的形式组合成三 房以上单位。 l四房、五房的面积比方案一相对缩小，以增加大 户型的套数。 组合方式实现舒适型大户型社区 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 实际设计时，可以考虑多种组合的可能性，诸如通过实际设计时，可

30、以考虑多种组合的可能性，诸如通过1 1个个8585+75+75单位单位的组合，实的组合，实 现现160 的大户型的大户型; 1个个75+65 单位的组合，实现单位的组合，实现140 的大户型，丰富产品的多的大户型，丰富产品的多 样性。样性。 针对本项目，由于地位位置、容积率、周边环境、市场竞争、地块素质针对本项目，由于地位位置、容积率、周边环境、市场竞争、地块素质 等的各项差异，结合本项目定位，本项目一期户型配比如下：等的各项差异，结合本项目定位，本项目一期户型配比如下： 户型 面积区间 （ ） 主力面 积（）面积比套数 套数 比 套数 合计备注 二房2*2*170-797520% 35 67

31、7 27%27%不组合 三房 小3*2*180-898515%448 18% 58% 不组合 中3*2*2105-11511030% 65 692 28%不组合 大3*2*2120-13012515%305 12% 80 二房+45 一房组合 四房4*2*2135-14414015%272 11%11% 75 二房+65 二房组合 五房5*2*2155-1651605%79 3%3% 85 三房+75 二房组合 合计住宅总销售面积253800平米，2473 100%100% 一期户型配比 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 一期户型配比（报批用） 户型 面积 （ ） 主力面积 （） 面积比套数套

32、数比 套数合 计 一房1*2*140-48455% 70 305 10%10% 二房 2*2*163-68657%272 9% 51% 2*2*272-787510%351 11% 2*2*270-797520%677 22% 2*2*278-828010%305 10% 三房 3*2*180-89853%79 3% 39% 3*2*180-898515%448 14% 3*2*2 105- 115 11030%30692 22% 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 a d c b 一期一期 二期二期 红色为二房红色为二房 蓝色为蓝色为85-90m285-90m2三房三房 绿色为绿色为100-1

33、25m2100-125m2三房三房 黑色为四房黑色为四房 黄色为五房黄色为五房 户型分布示意图 初步预估（按组合后）：初步预估（按组合后）： 需需1515个单元，建议为个单元，建议为 a:4a:4* *1 1栋栋+6+6* *6 6栋栋 b:5b:5* *1 1栋栋+6+6* *6 6栋栋 d:3d:3* *1 1栋栋 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 关于一期地下室 建议设2层，即“半地下室地下室”： 按照商业0.6个/100m2、住

34、宅1户1个，估算车 位数在3000-3600个，须地下室面积在10-12万 m2，一层较难完成。 建筑首层整体抬高，满足半地下室要求。 部分地下室为商业预留面积。 考虑未来的发展趋势，本项目地处商业中心区 一级辐射带，车位价值增值较大。 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 深圳中原宝安深圳中原宝安2222区项目专组区项目专组 20072007年年2 2月月 汇报完毕，谢谢大家！ 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 何谓家天下？ 我爱我家。以家的概念构筑社 区的温馨和牵挂，使社区赋予了 传统的美德。家天下，承袭中古 时代的韵味，强调

35、项目与众不同 的文化概念，使现代原本松散的 家庭结构，有了一丝丝温暖。 “伦理社区”，从现在开始！ 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 家概念的传播 家天下充满阳光的亲情社区。 家天下尊老爱幼的文明社区。 家天下与业主共同协造的威海生活典范。 家天下为生命而喝彩。 家是永恒的胜局，是传播神圣的 美。“家天下”正是传播了这种 美，传达了社区的文化品位。 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 家天下，从现在开始 一切从家国开始，方有梦想天下！ 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 项目概况 位置：威海旅游度假区长江街南侧工商行政管理周边。 规划设计：多层、小高层、商业网点。

36、 项目地块 占地面积：80040平方米 总建筑面积：128064平方米 其中：多层： 70840平方米 小高层： 47224平方米 商业网点：10000平方米 容积率：1.72 绿化率：39% 停车位：280个 其中：地下停车位：130个 地上停车位：150个 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 威海环翠省级旅游度假区(张村镇)位于威海市区西海岸， 是距市区最近和最有发展潜力的行政区域之一，是一个 以工业为主体、商住旅游业为两翼的新型工业新区，其 发展定位是“威海市环翠区的新城区”、“韩国加工制造业 的集中区”、“国内转移资本的聚集区”、“高新技术产业 的 密集区”和“休闲旅游度假区”。 项目地

37、块的区位价值区域定位 环翠区新城区、韩国加工制造业的 集中区、高新技术产业密集区、 休闲旅游度假区。 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 人均财政收入、引进国内外资金、出 口创汇、固定资产投资、居民纯收入 等多项经济指标位居威海市前列，是 威海市经济发展速度最快、最具发展 活力的区域之一。 项目地块的区位价值 经济现状 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 项目地块的区位价值发展潜力 从经济技术开发区到旅游度假区的环海公路将开通，及直接从经 济技术开发区至度假区的穿山的公路也在政府的规划中，将度假 区与中心区和经济技术开发区联系更加紧密，特别是据传环翠区 政府将向度假区迁移，这对本项目的所在区域的提

38、升将起着非常 重要的作用。 区际联系逐渐加强，形成城市发展互补优势。 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 项目所在区域商业比较成熟，沿长江路商业繁华， 分布了大量专业市场和大型商场超市及沿街商铺， 形成该区域最有价值的商圈，商业价值优势也十分 明显，这对本项目开发部分商业物业将有重大的意 义。 项目地块的区位价值 初级商圈价值 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 项目所在区域配套相对成熟，商业、学校、医院林立， 度假区医院、众康堂大药房、建城购物广场、威海第七中 （初中）、利百佳超市、三联家电、威海糖酒超级市场、威 海国际渔具城，为项目开发奠定一定的生活配套基础。 项目地块的区位价值 城市配套正逐

39、渐形成 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 项目价值标号分析 价值指标优一般较差很差 区位地位 配套设施 交通状况 商圈价值 景观环境 生活条件 周边环境 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 项目价值标号分析 我司初步认为本项目宜开发中低档综合项目，以住宅 为主，兼顾商业项目开发，最大程度上创造利润空间。 本项目不具备做高档住宅的条件；本项目不具备做高档住宅的条件； 本项目商圈价值较为明显；本项目商圈价值较为明显； 本项目周围开发的大多为低档项目；本项目周围开发的大多为低档项目； 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 项目优势因素 区位优势 项目位于度假区的中心位置，

40、生活配套齐全，生活圈已经形成，大环项目位于度假区的中心位置，生活配套齐全，生活圈已经形成，大环 境相对较好。境相对较好。旅游资源丰富（里口山自然风景区、中央电视台威海影 视城、世界渔村等）。 商圈优势 项目周围成熟商圈已经形成，商业价值非常明显。项目周围成熟商圈已经形成，商业价值非常明显。如渔具城、百货超 市等。 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 项目优势因素 规模优势 项目占地面积120亩，规模较大，一方面降低开发成本，另一方面有利 于市场造势，也有利于打造精品项目。 地价优势 本地块地价相对低，若结合商业项目开发，价值相对较高。本地块地价相对低，若结合商业项目开发，价值相对较高。同时也 反

41、应了本项目的开发潜力及可塑性。 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 项目劣势分析 项目外围基本上没有什么景观优势，因此项目内部景观配套必须做项目外围基本上没有什么景观优势，因此项目内部景观配套必须做 好。好。 项目所在区域建区不久，各项城市建设尚未成型。项目所在区域建区不久，各项城市建设尚未成型。 除除4040亩外，另亩外，另8080亩需拆迁，拆迁成本过高，阻力过大，建议由政府亩需拆迁，拆迁成本过高，阻力过大，建议由政府 出面解决。出面解决。 紧邻长江街，污染、噪音比较大，规划时注意住宅的安排。紧邻长江街，污染、噪音比较大，规划时注意住宅的安排。 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 项目机会点分析

42、 环翠区区政府将加大对旅游度假区的建设，这将大大提高本项目的环翠区区政府将加大对旅游度假区的建设，这将大大提高本项目的 区位优势，也刺激了该区域的房地产市场。区位优势，也刺激了该区域的房地产市场。 从经济技术开发区到旅游度假区的环海公路的规划，加快了区域与从经济技术开发区到旅游度假区的环海公路的规划，加快了区域与 区域之间的紧密联系，为旅游度假区的发展带来新的机遇，同时一区域之间的紧密联系，为旅游度假区的发展带来新的机遇，同时一 定程度上也会吸引大量的置业者到度假区来投资置业定程度上也会吸引大量的置业者到度假区来投资置业 随着旅游度假区经济的发展和大量日韩公司的进驻，带动该区域的随着旅游度假区

43、经济的发展和大量日韩公司的进驻，带动该区域的 人口发展很膨胀，同时也刺激了房地产市场的需求，为本项目的开人口发展很膨胀，同时也刺激了房地产市场的需求，为本项目的开 发带来无限的机会。该外来务工者居多，大多是东北人，特别是黑发带来无限的机会。该外来务工者居多，大多是东北人，特别是黑 龙江的打工族最多，他们在旅游度假区工作多年，有一定的积蓄，龙江的打工族最多，他们在旅游度假区工作多年，有一定的积蓄， 喜欢在此定居，因此未来房产市场需求依然巨大。喜欢在此定居，因此未来房产市场需求依然巨大。 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 项目机会点分析 根据我们定向调查的结果表明，希望在威海购房者占到根据我们定向

44、调查的结果表明，希望在威海购房者占到70%70%以上，说以上，说 明未来旅游度假区的的房地产开发还有一定的市场。明未来旅游度假区的的房地产开发还有一定的市场。 随着环渤海经济圈的形成和威海城市地位的逐渐提高，外地投资置随着环渤海经济圈的形成和威海城市地位的逐渐提高，外地投资置 业者的数量将不断增多，因此开发旅游型地产在该区域还有一定的业者的数量将不断增多，因此开发旅游型地产在该区域还有一定的 机会。机会。 张村过去是个乡镇，如今建区后，面临着城市化改造，必将有大量张村过去是个乡镇，如今建区后，面临着城市化改造，必将有大量 的农业人口成为城市居民，因此他们对商品房有一定的需求，这对的农业人口成为

45、城市居民，因此他们对商品房有一定的需求，这对 本项目开发无疑是个有利的机会。本项目开发无疑是个有利的机会。 旅游度假区较之威海其他几个区域商品房价格相对低得很多，在房旅游度假区较之威海其他几个区域商品房价格相对低得很多，在房 价上有很大的优势，增长潜力也较大，因此吸纳大量的中低层消费价上有很大的优势，增长潜力也较大，因此吸纳大量的中低层消费 者，另一方面也将吸引大量的投资者和度假者。者，另一方面也将吸引大量的投资者和度假者。 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 综合分析：威海旅游度假区的房产开发在 外 部环境上存在很大的机会点，但必须把握时 机和开发定位，方能将这些机会很好的利用。 深圳中原深圳

46、中原事业四部事业四部 项目困难点分析 近几年来，威海房地产开发速度过快，市场承受能力相对较小，未近几年来，威海房地产开发速度过快，市场承受能力相对较小，未 来开发存在一定风险。来开发存在一定风险。 威海市人口较少，其本市人口消化力不够，特别是度假区，因此市威海市人口较少，其本市人口消化力不够，特别是度假区，因此市 场必须向外转移，结合旅游地产的开发模式，吸引外地投资置业者。场必须向外转移，结合旅游地产的开发模式，吸引外地投资置业者。 本项目开发部分商业虽然符合项目的地段特征，但市场风险依然存本项目开发部分商业虽然符合项目的地段特征，但市场风险依然存 在，从目前几个运做的专业市场来看并不是很成功

47、，因此必须对商在，从目前几个运做的专业市场来看并不是很成功，因此必须对商 业这一块需要一个准确的评估和判断。业这一块需要一个准确的评估和判断。 旅游度假区空置房较多，市场泡沫成分很大，因此开发时宜走精品旅游度假区空置房较多，市场泡沫成分很大，因此开发时宜走精品 路线和特色路线，避免市场上的产品产生雷同，化解市场风险。路线和特色路线，避免市场上的产品产生雷同，化解市场风险。 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 准确定位 制胜在先 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 从4c的角度来把握客户需要，从4p的角度来制定营销工具 企业的市场战略 企业营销系统 4p produ

48、ct price promotion place communication convenience cost customer 4c 提高(增加)市场占有率 投资收益最大化 打败竞争对手 企业营销实战 c& &p定位系统 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 市场定位市场定位 -orientation-orientation c&pc&p营销定位系统营销定位系统- customer- customer 是否有购房意向？ 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 只有实施多项定位，寻求郊区项目上的突破，开发符合市场 的产品，才能从根本上规避本项目的开发风险。 郊区化房地产开发伴随着城市发展的进程， 针对郊

49、区项目的开发定位，应从多个方面 进行考量。升值潜力，乃是制胜的法宝。 挺进郊区化 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 “郊区”是中心城市行政边界以外的邻接地域，主要是城市 化地区核心以外的城市边缘。30分钟车程的称为城乡结合部， 30分钟车程以上的称为远郊，一部分为景区等。位于这些区 域内的住宅统称为郊区住宅。 何为住宅郊区化？ 距离市区距离市区3030分钟车程左右分钟车程左右 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 郊区住宅远离城市，大大避免了城市的噪音、尾气污染，有 的高端化郊区别墅住宅更位于风光秀丽的景区，空气清新， 视野开阔、风光媚丽，是具有田园气息的住宅。 何为住宅郊区化？ 空气清新，环境优

50、美空气清新，环境优美 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 郊区住宅由于土地供应充足，土地价格低，使得开发商成规模 化开发成为可能。目前，国内郊区化住宅的规模主要在20万平 方米以上甚至数百万平方米，聚集着数以千计乃至更多的住户。 何为住宅郊区化？ 社区规模大，人口多社区规模大，人口多 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 因为远处郊区，为满足住户的日常生活需求，社区的配套设 施譬如学校、银行、超市、邮局、会所等成为开发商必备的开 发内容之一，而大面积的土地也为配套设施的建设提供了可能 。 何为住宅郊区化？ 配套齐全配套齐全 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 由于郊区住宅首先是城市中高产阶级为逃离市中

51、心不断恶化的 环境所作的一种选择，那么它首先在环境和舒适度方面要超过 市中心的公寓。因此环境优美，布局分散，低密度和户型舒适 是这类住宅的特点。 何为住宅郊区化？ 低容积率、低密度低容积率、低密度 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 郊区化经典大盘赏析 名 称：星河湾 规 模：占地约80平方米；国际大师亲手 设计交楼标准；星河湾番禺执信 中(小)学占地8万多平方米。 类 别： 别墅、小高层、高层 位 置： 番禺迎宾路沙溪大桥南岸 总 户 数：7250户 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 郊区化经典大盘赏析 名 称:西安紫薇田园都市 立地位置:长安科技产业园内 项目背景: 2002年中国住宅创新夺

52、标评审会 上获：“社区规划示范楼盘“，在 2002年全国人民环境住宅规划设 计评比中荣获环境金奖。 规 模:2200亩总占地面积 类 别:多层、小高层、高层、别墅 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 郊区化经典大盘赏析 万科-东海岸 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 郊区化经典大盘赏析 名 称:广东.碧桂园.凤凰城 立地位置:离广州市中心公里 坐车30分钟时间 项目背景:碧桂园集团的第九个楼盘 规 模:1.2万亩 定 位:中产阶级经济型别墅 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 住宅郊区化趋势判研究 城市化进程已经完成城市化进程已经完成 郊区化是发达国家城市居住区位变化的共同趋势 在城市化后期具有一

53、定的必然性。 完全住宅郊区化的国际标准之一 根据地理学家诺瑟姆“s”形曲线原理，中国沿海率先进 入城市化增长期全国正处在城市化中期加速发展阶段， 2003年，全国城镇人口达6.7亿，城市化水平达47.6% 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 住宅郊区化趋势判研究 城市中心房价下降，郊区房价上升城市中心房价下降，郊区房价上升 城市发展到一定阶段发生的逆城市化现象“城市空心化” “城市空心化”结果城市中心住宅贬值、郊区房产升值 当前的“住宅郊区化”不是国外的“城市空 心化” 目前国内一类城市还未达到，全国更不可能 完全住宅郊区化的国际标准之二 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 城市空心化现象首先出现

54、在西方城市化水平较高的发达国家，原因 多方面。首先，城市化水平的提高，在城市快速发展的同时，出现 了日益严重的“城市病”，交通拥挤、住房紧张、污染严重、社会 秩序和治安状况不良等等，燃起了人们对亲近自然生活的渴望；其 次，高速公路、地铁、地下管网等城市基础设施向外延伸并进一步 完善，使城市空心化成为可能。 美国20世纪50年代“城市空心化”现象 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 中产阶级耗不起，成功的富人更耗不起， 只有闲人花得起。 距离市区车程距离市区车程1.51.5小时左右小时左右( (国际标准国际标准) ) 在国内，对于白领或富人而言，时间都是最大的成本， 每天1-2小时的往返车程，输掉

55、的是时间、金钱、效率和商机 完全住宅郊区化的国际标准之四 住宅郊区化趋势判研究 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 试看中国城市发展“八大病症” 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 城市发展理念缺乏可持续性 绝大多数城市特别是大城市正在走一种高成本低效 率的“逆城市发展一般规律”、无法持续的发展道 路。 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 住房群体在城市的分布结构不合理 高收入者或社会经济地位相对高的居住群体集中在 城市中心区，而中低收入者被逐步向非中心区特别 是郊外分散。而在国外，中低收入者多数居于中心 区的外围，离工作地方较近。 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 对汽车进入家庭的速度预估不足 在

56、城市建设时考虑的是只走公共汽车和少数的作为 奢侈品的小汽车，根本没有预估到家庭汽车将会成 群结队地拥上大街 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 市中心房屋密度过低 在世界大城市中，中国是单位国土面积的人口密度 较低的，几年前北京仅2000人左右(km)2，上海也 不过4000人左右 (km)2 ，这种房屋建设的低密度 破坏了城市进化的正常秩序。 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 市中心建许多封闭式小区 这是一种 “移花接木”的错误 ，“封闭式小区” 是西方郊区化的产物，国内房地产商们的原版移植、 拿来主义，使城市的住房间道路阻隔，阻碍了交通 网络高密度的过程。 深圳中原深圳中原事业四部事业四部

57、把公交优先等同于公共汽车优先 公交优先是指公共交通运输的各种工具优先，其中 在大城市特别是国际大都会发挥着核心公共交通的 作用的是地铁，中国的大城市发展地铁严重滞后， 且一些地方上的地铁项目多是修轻轨为主 。 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 “病”之危害 不及时改变以上高成本低效率的城市发展模式，中 国的大城市在交通上将面临普遍性危机，将对中国 的城市化将产生巨大的负面影响。 一是应对市中心区楼房和道路实施一揽子“加密计划”。 二是应建设较多的由中心城区向郊外辐射的大路，把推进市区的高密 度化与郊区的相对稀疏化结合，优化居住结构。 三是集中化休闲的场所(如绿化带森林公园大广场)应向中心区的外

58、 围、郊区化转移,以引导人流动向，从而纾解中心区的交通拥堵压力。 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 结论：住宅郊区化，虽不 是遥不可及，但与我们有距离！ 中国所谓的住宅郊区化浪潮，并未真正来临！只是浪潮席卷前的温 热、风暴来袭前的预告，不是狂风骤雨式，而是毛毛细雨式。是偶 尔的“郊区起义”，不是“造城运动”，住宅郊区化，离我们还有 一段距离！ 随着中国经济的进一步发展、轿车的逐步普及以及城市 的规范化发展，住宅郊区化的旺期才会慢慢到来。 危机即转机，关键在于定位！ 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 定位不是对产品本身做实质改变，而 是对市场的发现！好的定位容易形成 竞争优势！但其不是竞争优势！

59、 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 本项目定位应结合郊区化地产开发 模式及旅游地产开发模式，同时适 应本土化经营路线。 新城市中心 生态养生名宅 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 项目命名建议 迪尚捷年家天下 家天下 欧洲小镇 威海新都 第一家庭 品茗生活 小城故事 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 主推项目名称 家天下家天下 “齐家，治国，平天下齐家，治国，平天下” 家者，乃成功之基石也； 家者，乃拳拳之心也； 家者，乃一杯浓浓的茶也。 古往今来，纵谈经纬，家无不成就芸芸众生不老最后的归宿。在中 国，家不只是种概念，不仅仅是房子的空壳，它更象征着中国传统的伦 理观念。 家，是靠山，是人类历史的里程碑。 家，属于人类共生的团体，是恒久不变的信仰。 家，是建筑的灵魂，也是建筑的社会法则。 本项目以本项目以“家家”的理念进行开发，更符合了当代养生居住的潮流。的理念进行开发，更符合了当代养生居住的潮流。 深圳中原深圳中原事业四部事业四部 项目市场定位 集生活休闲娱乐购物养生度 假 为一体的新城市中心生活圈。 旅游度假区是目前威海房产开发最不成熟的区域，未来开发存在 很大机遇，同时也伴随很大的风险主要是因为政府对该区域的 规划力度不够，市场不确定因素较多。 同时该区域低档项目开发几近饱和，因此完全开发低档住宅虽然 风险较小，但利润不高，