合肥市恒盛豪庭营销方案114p

1、 2010年营销方案年营销方案 安徽恒茂安徽恒茂恒盛豪庭恒盛豪庭 20102010，恒盛，恒盛豪庭豪庭- 一切皆为恒盛地产品牌的突破、超越！一切皆为恒盛地产品牌的突破、超越！ 汇报汇报 contentscontents part 1 -part 1 -合肥合肥20102010年市场预期年市场预期 part 2 -part 2 -工程节点与推售价格工程节点与推售价格 part 3 -part 3 -营销策略与计划安排营销策略与计划安排 part 4 -part 4 -项目项目20102010年营销费用年营销费用 “恒盛恒盛豪庭豪庭”通过通过2009一系列的营销推广与销售运作，截至一系列的营销推广

2、与销售运作，截至2010.1月底月底 共计推出：b1、 b2、 b3、 b4、 b5、 b6 推出房源：894套 共计销售：844套（截止2010.1.31） 剩余：50套（截止2010.1.31 ） -3-3个月、销售超个月、销售超800800套、销售率达套、销售率达95%95%，成，成 为合肥市中心的销售冠军，初步树立瑶海区乃为合肥市中心的销售冠军，初步树立瑶海区乃 至整个合肥的形象价值标杆！至整个合肥的形象价值标杆！ 1 1号作品的市场地位初步确立号作品的市场地位初步确立 20092009营销总结营销总结 恒盛地产强势登陆合肥的第一年恒盛地产强势登陆合肥的第一年 恒盛品牌实力获得初步认同

3、的一年恒盛品牌实力获得初步认同的一年 项目品质初步传达于市场的一年项目品质初步传达于市场的一年 客户建设与市场建设初步展开的第一年客户建设与市场建设初步展开的第一年 营销目标圆满超额的一年营销目标圆满超额的一年 历来的市场给我们的启示- 取得成绩的时候，总要考虑未来的困难 20072008-2009市场，风云变幻 2010，需要立足项目，勘探市场 【土地市场【土地市场】 土地土地 2007年1-11月份2008年1-11月份2009年1-11月份 面积（亩）5707.65962793.8115557.6863 同比-51.05%98.93% 金额（万元）933729.987604757.316

4、51028.817 同比-35.23%173.01% 平均地价（万元/亩）163.59216.46297.07 同比32.32%37.24% 2009年合肥地价上涨迅速，平均成交地价297万元/亩，0909年年1-111-11月的土地成交月的土地成交 面积同比上涨了面积同比上涨了98.93%98.93%，成交金额同比上涨了，成交金额同比上涨了173.01%173.01%，平均成交地价同比上，平均成交地价同比上 涨了涨了37.24%37.24%。 地价持续走高，土地成交总量亦回复至地价持续走高，土地成交总量亦回复至0707年的水平年的水平 【土地市场【土地市场】 土地土地 地王频现，地王频现，7

5、00700万元万元/ /亩的地成为常态亩的地成为常态 地块名称地块名称地块坐落地块坐落 土地土地 用途用途 容积容积 率率 土地面积土地面积 ( (平米平米) ) 总成交价总成交价 ( (万元万元) ) 单位地价单位地价 ( (元元/ /平平) ) 楼面地价楼面地价 ( (元元/ /平平) ) 受让方受让方 土地地土地地 王王 hjq070hjq070 经开区繁 华大道与 云外路交 口西南角 居住、商 业 2.033335026000026000078003900 绿城集 团 土地总土地总 价地王价地王 n0909n0909 庐阳区桐 城路与庐 江路交口 西南 居住、商 业6.312747.3

6、30840.5624193.824193.83840.47 安徽德 嘉置业 地面地地面地 价地王价地王 zwqtb-zwqtb- 034034 政务区， 东至翡翠 路，西靠 匡河路， 居住1.5 140673. 7 1080327679.65119.7 绿地集 团 楼面地楼面地 价地王价地王 e0910e0910 瑶海区瑶海区合 裕路与枞 阳路交口 东南角 商业3.01000.51396.513964.34655自然人 地面地地面地 价第三价第三 瑶海区瑶海区e0910e0910地块，经过135轮次叫价，以931万元/亩价格拍出，土地总价1396.5万元，楼面地价为4655元/ 平米。由211

7、万元/亩飙升至931万元/亩，溢价达到341.23%341.23%，不仅一举创下了年度溢价最高的纪录，同时也成，不仅一举创下了年度溢价最高的纪录，同时也成 为为20092009年度土地单价排行榜的年度土地单价排行榜的“季军季军”， 20092009年合肥商品房市场年合肥商品房市场-量、价齐升量、价齐升 20092009年合肥，急速反弹、量价齐升，商品房总销量突破年合肥，急速反弹、量价齐升，商品房总销量突破10001000万方。万方。 价格：价格： 全合肥：全合肥：价格年涨幅为价格年涨幅为20%20%（1 1月的月的39643964元元/ /平米平米- 11- 11月底月底4759.484759

8、.48元元/ /平米）；平米）； 瑶海区：瑶海区：价格年涨幅为价格年涨幅为23%23%（ 1 1月的月的38533853元元/ /平米平米- 11- 11月底月底4785.34785.3元元/ /平米）；平米）； 销售量：销售量： 全合肥全合肥20092009年年1111月底，商品房总销量月底，商品房总销量1012.081012.08万平米，突破千万平米，瑶海区万平米，突破千万平米，瑶海区 的销量在的销量在20092009年年1010月以后突飞猛进，占到合肥的销量由月以后突飞猛进，占到合肥的销量由5%5%升至升至10%10%。 商品房市场商品房市场 区域楼盘调查区域楼盘调查 典型楼盘一：万达广

9、场 万达概况万达概况 规划用地面积：规划用地面积：11.0711.07公顷公顷 建筑面积：建筑面积： 70.3570.35万平米万平米 业态规划：业态规划： 国际购物中心：国际购物中心：1818万平米（万千百货、一条近万平米（万千百货、一条近 400400米长的米长的3 3层室外步行街）层室外步行街） 室外商业步街：室外商业步街：5 5万平米室外商业步行街、滨河万平米室外商业步行街、滨河 酒吧街，酒吧街， 写字楼：超高层双塔楼写字楼：超高层双塔楼 六星级酒店：六星级酒店：5 5万平米（威斯汀酒店）万平米（威斯汀酒店） 中央景观豪宅：约中央景观豪宅：约3030万平米万平米 运营计划运营计划 大型

10、商业中心将于2011年2月22日前竣工并开业； 五星级酒店、办公于2012年2月22日前建成并投入使用； 住宅等其他部分应于2012年2月22日前竣工。 万大型购物中心、国际连锁超市、五星级酒店、酒店公寓、五星级影城及高档住宅为一体的超大型城市综万大型购物中心、国际连锁超市、五星级酒店、酒店公寓、五星级影城及高档住宅为一体的超大型城市综 合体项目。合体项目。 区域楼盘调查区域楼盘调查 写字楼写字楼 酒店 万千百货 精装住宅毛坯住宅 底商 步行街 （图示物业类型分布）（图示物业类型分布） 区域楼盘调查区域楼盘调查 预售住宅预售住宅 超高层：48层 预计：23万平米 高层：33层（1栋） 26层（

11、2栋） 预计：7万平米 商业销售动态（步行街）：商业销售动态（步行街）： 一楼50000元/（主力60平米） 二楼30000元/ （主力50平米） 沿街商业：60000-70000元/平方米（100-300平米） 区域楼盘调查区域楼盘调查 2010.2.6 2010.2.6开盘开盘 推案：推案：1#1#、3#3#，85-15185-151（两房、三房、四房）（两房、三房、四房） 销售均价：销售均价：8000-90008000-9000元元/ /平米平米 成交均价：成交均价：7500850075008500元元/ /平米平米 总计总计560560套，开盘当天销售套，开盘当天销售315315套，受

12、高价限制，解筹率只有套，受高价限制，解筹率只有40%40%。 区域楼盘调查区域楼盘调查 n具体销售动态：具体销售动态： 推出：推出：1#、3#，共计560套 户型：户型：（108、133）四房 、 108的三房、(85-92）两房；133、151的四房附加一个空中花园) 销售：销售： 2010.1.232010.1.23认筹认筹-在指定银行预存1万元现金、凭凭条排队领号认筹； 2010.2.62010.2.6开盘开盘- 价格：价格：1#：均价8000元/平米（靠马路）、3#：均价9000元/平米。 成交：成交：开盘当天800多组认筹客户，成交315套（截止下午18：00时），解筹率约40%，8

13、5 108小面积受欢迎，大面积销售难度较大，车位销售约100个（较好）。 优惠：优惠：开盘当天交定金10万，当天成交优惠5000元/套，一次性付款97折，按揭99折，车位8万 元/个，如果开盘当日住宅与车位一起买，整体房价再优惠2万元/套。 总结：总结：购买住宅大多客户持有投资心理，认为跟着万达走肯定升值，但过高的价格导致解筹率较 低，客户普遍接受的价位在不超过8000。 其他：其他：未来可能推出精装修，价格未定（140-200平米） 客户高价值物业投资心理强，接受价格有预期，高价格高优惠措施效果好。客户高价值物业投资心理强，接受价格有预期，高价格高优惠措施效果好。 典型楼盘二：华润紫云府 区

14、域楼盘调查区域楼盘调查 基本资料基本资料 技术数据：技术数据：占地69.24亩，容积率 4.2，建筑密度22%，绿化率 40%，项目总建筑面积20万平米 目前营销动向：目前营销动向： n2009.122009.12月首次开盘：月首次开盘： 1#1#、3#3# 推案：推案：共532套（含1#楼商业10套）、总建筑面积 58645平米（含商业1568平米） 优惠：优惠：会员享受0.5%优惠，认筹2万抵3万 价格：价格：对外报价6200，成交均价6050元 综述：综述：开盘火爆，基本销售完毕，截止2010.2.5共 计备案94套。 n2010.12010.1月份二次推盘：月份二次推盘：2#2# 推案

15、：约推案：约3 3万平米、约万平米、约260260套套 优惠：会员优惠：会员0.5%0.5% 价格：据测算为价格：据测算为66006600元元/ /平米的销售均价，折算赠送平米的销售均价，折算赠送 面积后均价面积后均价62006200元元/ /平米。平米。 区域楼盘调查区域楼盘调查 9 1 5 6 3 7 10 8 2 第一批第一批 第一批第一批 第二批第二批 已推量：约已推量：约8.88.8万平米万平米 余量：约余量：约1010万平米万平米 20102010年华润推出的产品（单位：）年华润推出的产品（单位：） -产品线丰富，39-146平米，一房至六房，在产品线上对本案构成压力 5#楼：93

16、、118、125 6#楼：95、102、115、146 7#楼：75、85、89、106、112、119、145 8#楼：95、102、120 9#楼：95、102、120 10#楼：39、46、77、78、83（单身公寓+两房） 区域楼盘调查区域楼盘调查 区域楼盘调查区域楼盘调查 周边其余楼盘（截止周边其余楼盘（截止2010.1.31)-2010.1.31)-不构成竞争压力不构成竞争压力 楼盘网备均价（元/平米）销售率 万和新城市5331.6392% 南都云庭4680.2695% 金恒蓝岸5361.2989% 中祥新东城5089.4891% 御景湾5372.7698% 华润约华润约1010万

17、平米万平米( (预计预计20102010上市上市1010万平米）万平米） 万达约万达约3030万平米（万平米（预计预计2010上市上市25万平米万平米） 和平盛世和平盛世2828万平米（万平米（预计预计2010上市上市10万平米万平米） 共计约共计约7070万平米，万平米，20102010预计上市在预计上市在30503050万平米。万平米。 20102010年区域重点面临年区域重点面临4545万平米的竞争压力万平米的竞争压力 20102010区域竞争区域竞争 （1）供应增加）供应增加-市场供给将稳步增长，但2010年短期内仍 面临供给不足问题。 1、企业资金实力加强后加快投资、加大供给； 2、

18、国土资源部近期加大“囤地”调查力度； 3、住建部及地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工； （2）需求平稳增长，不排除局部轻微震荡：）需求平稳增长，不排除局部轻微震荡：受价格上涨和担 心政策可能变化的预期，局部交易量短期内看涨，但整体需求 趋于平稳。 预计 2010 年，一些省市交易量受高房价的影响会下降，但作为中部城市 的和合肥，2009年前三季度成交均价在中部五省省会仅高于长沙，相对 于经济的发展、收入的增长，房价仍有上涨空间，整体需求量预计将平稳 增长（不排除局部时期需求的震荡）。 20102010市场市场-供需研判供需研判 2010年上半年：供小于求 +快速回暖的宏观经济 +适度的

19、宏观政策 +合肥房价具备的上涨空间 +局部投资需求拉动 +高品质商品房扎堆推售 +区域性商业配套完善 价格快速上涨条件具备价格快速上涨条件具备 房价上涨进入快车道房价上涨进入快车道 2010年下半年：供应充足/局部供大于求 +房价上涨迅速、均价过高 +政策干预 +刚性需求、投资性需求被压制 + +地价上涨、地价上涨、pp1pp1大幅增长，开发成本加大大幅增长，开发成本加大 +cpi+cpi上涨，通胀呈现、局部保值、增值心理上涨，通胀呈现、局部保值、增值心理 政策介入、价格上涨呈现政策介入、价格上涨呈现 平稳状态，增幅缩小，局平稳状态，增幅缩小，局 部可能微小震荡部可能微小震荡 20102010

20、市场市场价格研判价格研判 8.7%8.7% 20092009 20102010市场市场启示启示1 1 营销启示营销启示1 1：双动机消费、须注重投资价值：双动机消费、须注重投资价值 住宅消费呈现“投资价值、保值购买、居住购买” 混合动机阶段，预期价 值心理感受持续中（结论前提是经济发展与通胀预期双存）。 cpi、ppi、gdp持续走强 营销启示营销启示2 2： 2010.1-2010.62010.1-2010.6是关键，需加强推量是关键，需加强推量 2010.62010.122010.62010.12做提升，以品牌抗市场做提升，以品牌抗市场 一定要抓好目前市场量、价格飙升的机遇，抢在2010年

21、有限性通胀预期（cpi增 幅3%）前；在7-8月前，尽可能的量、价齐跑。 2010.6月之后适合改善型型产品的入市 20102010市场市场启示启示2 2 20102010年下半年、政策可能性介入、价格年下半年、政策可能性介入、价格 上涨增幅将缩小，局部可能微小震荡上涨增幅将缩小，局部可能微小震荡 汇报汇报 contentscontents part 1 -part 1 -合肥合肥20102010年市场预期年市场预期 part 2 -part 2 -工程节点与推售价格工程节点与推售价格 part 3 -part 3 -营销策略与计划安排营销策略与计划安排 part 4-part 4-项目项目2

22、0102010年营销费用年营销费用 2010.2月中月中 7#工程达预售工程达预售 工程工程 条件条件 2010.2.23前 7#预售证 工程工程/营销节点条件细分营销节点条件细分 预售预售 条件条件 工程节点保障工程节点保障 2010.4月底月底 8#、11#工程达预售工程达预售 2010.4中下旬 8#、11#预售证 2010.6月初月初 8#、12#工程达预售工程达预售 2010.6.11 12#、14#预售证 2010.8中下旬中下旬 9#、10#、13#工程达预售工程达预售 2010.8.20 9#、13#预售证 2010.2.283.13开盘2010.4.25开盘2010.6.26

23、开盘2010.9.5开盘 【说明【说明】 预售证提前申领；项目工程进度及时跟进；确保项目开盘前预留预售证提前申领；项目工程进度及时跟进；确保项目开盘前预留1212周认筹时间。周认筹时间。 2010.8月中下旬月中下旬 15#、16#工程达预售工程达预售 2010.9初 15#、16#预售证 2010.11.20开盘 量量 - - 销售任务销售任务 销售任务销售任务 7#-16#7#-16#楼，一共楼，一共9 9栋楼（不含栋楼（不含10#10#） 初步统计初步统计156058156058平方米、平方米、13331333套房源套房源 户型分析户型分析 量量 户型分析户型分析 62平米-188平米（

24、一房、两房、三房、五房皆有），总体产品线非常丰富。 户型分析户型分析 量量 户型比例户型比例 以三房、两方为主，五房豪华户型、以三房、两方为主，五房豪华户型、 一房公寓比例比较少，一房公寓比例比较少，其中： 100-142平米三房：占64.8% 82-90平米两房：占25.9% 一房：占4.7% 五房：占4.7% 注：统计不含10#楼 价价 - - 销售价格预测销售价格预测 2009年整个合肥的价格年涨幅为20%，瑶海区为23%，在2010年整体经济、 楼市运行良好预期之内，以瑶海区的15%的年涨幅为例（扣除2009市场反弹因 素），以（紫云府2010.1成交均价6197元+恒盛豪庭2010.

25、1成交均价5560元） /2=5805元/平米，价保守预计本案2010年年底的均价为： 58055805（1+15%1+15%）=6676=6676元元/ /平米平米 另外，鉴于瑶海区2010年度： 2010年瑶海区的供应偏紧 区域未来的发展前景 本项目样板房、示范区的落成 竞争楼盘紫云府的带动 销售策略销售策略 年底估计10-15%左右溢价，那么项目的2010年年底价格可为： 58055805元元/ /平米平米x【1+15%+1+15%+（10-15%10-15%）】）】=7256-7546=7256-7546元元/ /平米平米 那么，全年的均价为： 5805+7256/2-5805+754

26、6/2=6530-66765805+7256/2-5805+7546/2=6530-6676 保守目标：全年实现保守目标：全年实现65006500元元/ /平米均价平米均价 冲刺目标：突破冲刺目标：突破68006800元元/ /平米均价平米均价 价价 - - 销售价格预测销售价格预测 销售策略销售策略 销售策略销售策略 15.6万平米量、紫云府的强力竞争、全年 6800元/平米的冲刺目标 组团式推进 平开高走价格策略 组团式推进组团式推进 20102010年年5 5大销售组团：大销售组团： 项目工程进度 价格低开高走 户型产品线的搭配 营销策略需求 推案时间需求 节点市场考量 春节前推案春节前

27、推案 2010销售批次 说明： 整包，不 需要考率 销售 第一批 第五批 第四批 第二批 第三批 20102010年推年推 案（春节后）案（春节后） 销售策略销售策略 20102010年分期销售年分期销售楼栋楼栋建筑面积（平方米）建筑面积（平方米） 第一批销售（2010-2-28/3-13）7#楼10511 第二批销售（2010-4-25） 8#楼19096 11#楼10511 第三批销售（2010-6-26） 12#楼20801 14#楼20646 第四批销售（2010-9-5） 9#楼19096 （10#楼）-不含（10029）-不含 13#楼20801 第五批销售（2010-11-20）

28、 15#楼13950 16#楼20646 合计156058156058平方米平方米(1333(1333套套) ) 组团式销售组团式销售-分分5 5批次销售，每批次批次销售，每批次2424万平米万平米 销售策略销售策略 价价 批差价分解批差价分解-全年均价冲刺全年均价冲刺68006800、保守、保守65006500（成交均价）（成交均价） 注解： 第一批销售：年后均价6000元入市，关键在于平稳入市聚集人气； 第二批销售：适当的差价（涨200-300元）在上半年利用市场迅速营造升值空间； 第三批销售：以样板房为依托实现价值飞跃（涨350-500元），推动2010.6月份价值巅峰的实现； 第四批销

29、售：以较小的差价（150-250元）推出同质楼盘（相对上批次）； 第五批销售：以100元的提升性差价，实现完美收官。 销售策略销售策略 月份2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 工程线7#预售8#、11#预售12#、14#预售9#、13#15#、16#预售 推套数124217372310310 销售目标50601405023040402106021050 合计 总计完成销售总计完成销售11401140套房源，完成全年推货量（套房源，完成全年推货量（13331333套）的套）的85%85%。 销售目标初步分解销售目标初步分解 销售策略销售策略 汇报汇报 contentsconten

30、ts part 1 -part 1 -合肥合肥20102010年市场预期年市场预期 part 2 -part 2 -工程节点与推售价格工程节点与推售价格 part 3 -part 3 -营销策略与计划安排营销策略与计划安排 part 4 -part 4 -项目项目20102010年营销费用年营销费用 2010/我们的我们的定位定位方向方向 品牌品牌/市场市场 城市符号，让世界与合肥更近 安徽占位中部、皖江城市带的规划，合肥接轨国际的引擎已经 启动，必须要有等量齐观的”恢弘手笔与人居品质“，纵观整 个合肥，品牌企业呈现非中心、片区分散化开发。在合肥并没 有真正意义上制高点领袖型项目与企业！ 从整

31、个城市发展的高度来看恒盛，要为城市创造什么？ 从城市人居生活的深度来看恒盛， 要为生活改变什么？ 恒盛品牌主张恒盛品牌主张项目品牌主张项目品牌主张 【品牌】 定位定位 市场突破点市场突破点 【市场】 品牌形象不应仅止于“180万平米、200亿资金、长 江东大街1号作品”，应当立于城市、对接合肥。 必须建立真正意义上的高品质楼盘，占领城市 制高点，满足期待，让市场找到释放口，并确立 自己的市场地位，无法超越的地位。 2010年，应当毫不谦虚的树立恒盛地产在合肥至高 形象。 定位定位 城市是个有机体 过去，城市因人群的聚落而形成； 今天，城市因人的梦想而诞生。 定位的考量，必须站在城市之上、发展之

32、上、文化之上、 巨量规模之上，谋求对城市形成占位！ 站在城市制高点 定位定位 坐镇中心、称雄合肥 180万方，打造合肥第一极 恒盛豪庭，必须牢牢抓住地缘价值带来的中心价值归属，紧扣城市发展，联 动130万平米恒盛坝上街。 借势万达、华润诸商业云集于此独树一帜，打造合肥新的第一极，这些都是 恒盛豪庭的可借之势。 恒盛坝上街恒盛坝上街-第一极的繁华第一极的繁华 / / 恒盛恒盛豪庭豪庭-第一极的生活第一极的生活 定位定位 20102010定位定位-取得恒盛地产在合肥地产的话语主导权取得恒盛地产在合肥地产的话语主导权 必须回归恒盛地产品牌 恒盛地产，为城市创造向往 定位定位 项目的区域认可 项目的城

33、市认可城市认可 品牌的量的认可 城市城市层面品牌的质品牌的质的认可 项目价值的客户认可客户认可 20092009：市场认可：市场认可 20102010：城市认可（：城市认可（1 1） 项目价值的社会认可社会认可 20102010：客户认可（：客户认可（2 2） 20102010：社会认可（：社会认可（3 3） 现 状 【定位目标演绎【定位目标演绎】-剖析剖析 定位演绎定位演绎 2010.2.23前 7#预售证 演绎结合演绎结合 销售销售 进度进度 2010.4月中下旬 8、11#预售证 2010.8.20 9、10、13#预售证 2010.9月初 15、16#预售证 2010.2.28（3-1

34、3）开盘2010.4.25开盘2010.6.26开盘2010.11.20开盘 定位与推广定位与推广 市场认可市场认可 4月6月 10月 城市认可城市认可客户认可客户认可社会认可社会认可 地段、口碑 运作 品牌、形象及政 治意义运作 圈层、及精神价值的运作品牌的运作 推广推广 目标目标 2010.6.11 12、14#预售证 2010.9.5开盘 恒盛恒盛豪庭核心竞力豪庭核心竞力 最核心的竞争力，最核心的竞争力，“产品、区域地段产品、区域地段”，在，在2010年的诉求当中：年的诉求当中： -最不能丢的：最不能丢的： 长江东大街长江东大街1 1号作品号作品 市中心市中心5050万原味欧洲万原味欧洲

35、 项目核心优势的集中表达项目核心优势的集中表达 主题推进主题推进 主题推进主题推进 恒盛地产，为城市创造向往恒盛地产，为城市创造向往 一种生活俯瞰一个时代一种生活俯瞰一个时代 5050年后，依然精彩年后，依然精彩 2010.36月 城市认可 2010.69月 客户认可 2010.912月 社会认可 作为大盘，业内有“大盘造势”的理论， 作为本项目是否同样有势可造？ “3q”理论 “气势气势”、 “气度气度”、“气氛气氛”营销营销 之道之道 3q 气势气势 我们看下其他豪宅的造势之术 碧海云天碧海云天“总统府总统府”克林顿演讲克林顿演讲 红树东方红树东方“特区报特区报”深圳首个双跨版平面广告深圳

36、首个双跨版平面广告 天琴湾天琴湾开盘当天直升飞机看楼，国际游艇俱乐部开盘当天直升飞机看楼，国际游艇俱乐部 的建立的建立 水榭花都水榭花都8080平米超大模型展，建设部授牌新闻发平米超大模型展，建设部授牌新闻发 布会布会 天琴湾打造“国际海岸顶级别墅最新生活国际海岸顶级别墅最新生活 理念和生活方式。理念和生活方式。” 那么作为本项目，到底该如何造势呢？ 气势可造而不宜生造，应气势可造而不宜生造，应“择势而择势而 造造”“”“顺势而生顺势而生”，天时、地利、人和，天时、地利、人和 是造势秉承的最大造势原则。是造势秉承的最大造势原则。 气势之天时：气势之天时：所谓天时，就是造势的时机，所谓天时，就是

37、造势的时机， 是否能够面面俱到，不至被市场埋没或者中是否能够面面俱到，不至被市场埋没或者中 途流产，是否符合项目开发进度的需要或销途流产，是否符合项目开发进度的需要或销 售时机；售时机；项目的定位直接决定了项目所展现的实力与 价值，需要造势，需要一个引爆点需要一个引爆点，这个时机就是2010.5 之前。 推广执行推广执行 -一爆定江山，一爆定江山，3 35 5月，通过一次月，通过一次 大型活动，一举赢得恒盛地产在合肥地大型活动，一举赢得恒盛地产在合肥地 产的话语权、主导权！产的话语权、主导权！ 借借“皖江规划、城市之势皖江规划、城市之势”，恒盛恒盛 地产借机大手笔运做，运筹合肥、地产借机大手笔

38、运做，运筹合肥、 决胜安徽决胜安徽, 占位合肥高度占位合肥高度 1 1、对话：龙头合肥，旗舰恒盛、对话：龙头合肥，旗舰恒盛 推广执行推广执行 1 1、主题：、主题： 龙头合肥、旗舰恒盛龙头合肥、旗舰恒盛 -皖江规划与合肥发展高端论坛暨恒盛地产战略品牌发布皖江规划与合肥发展高端论坛暨恒盛地产战略品牌发布 会会 活动时间：2010.4.10 邀请人员： 国务院发改委地方司（司长范恒山 ） 国务院知名专家（吴敬琏） 知名大学教授（北京大学、南京大学知名教授） 安徽省政府、部门相关领导 合肥市政府、部门相关领导 报社主编（合肥晚报/新安晚报/商报） 历史文化部门领导 恒盛地产相关领导 主持人： 中央电

39、视台对话栏目主持人：陈伟鸿 推广执行推广执行 气势之地利：气势之地利：结合引爆性事件，采用结合引爆性事件，采用“新闻、报纸、广播、新闻、报纸、广播、 电视电视”等多种手段加以造势宣传。等多种手段加以造势宣传。 合肥电视台合肥电视台第一楼市第一楼市栏目栏目 对话全程直播对话全程直播/重播重播 恒盛地产老业主 恒盛地产蓄水客户 各新闻媒体（报社、电视、电台、网络、广播） 属于一次高端运作，嫁接恒盛地产与合肥城市发展的关联，通过属于一次高端运作，嫁接恒盛地产与合肥城市发展的关联，通过 恒盛地产战略规划、在合肥布局思路、以及相关关联品牌单位的恒盛地产战略规划、在合肥布局思路、以及相关关联品牌单位的 战

40、略发布战略发布 ， 确立在恒盛地产在合肥的领袖地位。确立在恒盛地产在合肥的领袖地位。 气势之人和：气势之人和：充分利用人脉资源及合作伙伴，同时应充分利用人脉资源及合作伙伴，同时应 符合目标客户的行为特征和审美需求，寻找符合目符合目标客户的行为特征和审美需求，寻找符合目 标客户行为、特征和审美需求的有效沟通方式标客户行为、特征和审美需求的有效沟通方式,引发引发 轰动。轰动。 大盘明星的品牌号召力大盘明星的品牌号召力代言人竞猜活动代言人竞猜活动 本项目可选择一位具有国际影响 力的知名人士作为本项目的形象 代言人。 结合形象代言人的选择，举行一 次“项目形象代言人有奖竞猜” 的活动，通过报纸等媒体的

41、传播， 让普通大众参与，在若干知名人 士中选择，结合项目特质竞猜代 言人，在6月份第三批开盘前答 案揭晓。 “猜猜猜猜代言人是谁？代言人是谁？” 努力、挑战、中坚、责任感、努力、挑战、中坚、责任感、 内敛、激情、品味内敛、激情、品味 引爆性活动辅助建议 最成功的名星代言世茂滨江花园世茂滨江花园 现在业内比较流行“大盘居性” 的理论，认为大盘的核心点归结 为人类居住的精神层面。 “3q”理论理论 “气势气势”、 “气度气度”、“气氛气氛”营销之营销之 道道 3q 之气之气 度度 大盘气度的气度又如何营造呢？ 作为大盘气度的营造，存乎气度应造而作为大盘气度的营造，存乎气度应造而 不宜浮造，针对本案

42、，需要抓地脉、走不宜浮造，针对本案，需要抓地脉、走 文脉、思人脉。文脉、思人脉。 活动一：活动一： 思路：结合项目区域，以及粮食二库风水宝地，邀请香港风水大师麦玲玲思路：结合项目区域，以及粮食二库风水宝地，邀请香港风水大师麦玲玲/ /或明贤法师，或明贤法师， 讲解家宅，破解粮食二库风水局。讲解家宅，破解粮食二库风水局。 活动时间：8.22 活动地点：营销中心 思路：通过思路：通过“大东门、东大街、粮食二库、和平路等老照片大东门、东大街、粮食二库、和平路等老照片”在营销中心的展示，发觉城在营销中心的展示，发觉城 市情感记忆点，强化地缘化客户的区域归属感，展示城市文化的同时，促进销售。市情感记忆点

43、，强化地缘化客户的区域归属感，展示城市文化的同时，促进销售。 活动时间：5.1（劳动节期间） 活动地点：营销中心 2 2、寻根长江东大街之、寻根长江东大街之- 图片展图片展 活动二：活动二： 思路：联合思路：联合“政府、规划、文化、历史、媒体政府、规划、文化、历史、媒体” ” 等各个部门的人展开一次关于坝上街故等各个部门的人展开一次关于坝上街故 事、历史人文、发展沿革的论谈、讨论，发掘坝上街的前前后后，在通过营销中心图片展事、历史人文、发展沿革的论谈、讨论，发掘坝上街的前前后后，在通过营销中心图片展 览（线下）览（线下）+ +设置专业恒盛地产坝上街讲坛网站（线上）进行传播炒作。设置专业恒盛地产

44、坝上街讲坛网站（线上）进行传播炒作。 活动时间：5.29（开设线下坝上街论坛、线上设立”恒盛坝上街论坛“网站，同步征集， 坝上街历史、人文典故、图片） 活动地点：营销中心 3 3、联动行动：恒盛地产坝上街讲坛、联动行动：恒盛地产坝上街讲坛 活动三：活动三： 气度之走文脉：气度之走文脉：文脉是指居住满足于人类精 神需求的情感细节营造，无论是项目所具备的优 质学区资源，或者项目原味欧洲所赋予个高贵与 华丽，都可以构成项目的文脉。 2010年年 将原味欧洲贯彻到底将原味欧洲贯彻到底原味欧洲文化节原味欧洲文化节 2010年年 将将38中优质学区贯彻到底中优质学区贯彻到底联合联合38中为城市添绿活动中为

45、城市添绿活动 活动一：活动一： 思路：思路：7.187.18，在售楼处进行，利用现场场地，强化现场人气氛围（欧洲风情表演、文化展示）。，在售楼处进行，利用现场场地，强化现场人气氛围（欧洲风情表演、文化展示）。 1 1、原味欧洲文化节、原味欧洲文化节/ /欧洲文化展示周欧洲文化展示周 活动二（活动二（3838中系列中系列1-1-公益性）公益性） 恒盛地产恒盛地产- 联动联动3838中系列活动：中系列活动：感恩合肥，联合感恩合肥，联合3838中为城市添绿行动中为城市添绿行动 思路：以思路：以“绿色生活，你我共享绿色生活，你我共享”的植树节活动借助与的植树节活动借助与3838中的联动活动进行营造造势

46、，中的联动活动进行营造造势， 可结合认养等细节进行。可结合认养等细节进行。 活动时间：3月12日（周五） 活动地点：待定 活动二（活动二（3838中系列中系列2-2-联动性）联动性） 恒盛地产恒盛地产- 联动联动3838中系列活动：设立恒盛地产中系列活动：设立恒盛地产3838中五一劳动奖金中五一劳动奖金 思路：借助思路：借助2010.5.12010.5.1，设立，设立6 6万元奖金，评选万元奖金，评选1010位位3838中中1010位五恒盛地产五一劳动奖金获得位五恒盛地产五一劳动奖金获得 者，颁发者，颁发60006000元元/ /位奖金，并聘位奖金，并聘1010位教职员工为恒盛地产学区顾问（学

47、区形象代言人），位教职员工为恒盛地产学区顾问（学区形象代言人）， 有义务就学区政策在项目客户联谊会上做发言或报告，其活动图片可以被项目做宣传之用。有义务就学区政策在项目客户联谊会上做发言或报告，其活动图片可以被项目做宣传之用。 活动时间：4月30日（周五） 活动地点：待定 活动三（活动三（3838中系列中系列3-3-公益性）公益性） 恒盛地产恒盛地产- 联动联动3838中系列活动：学习讲座中系列活动：学习讲座 思路：思路：20102010年暑假年暑假. .，针对买了恒盛豪庭房子的业主，针对其有子女在，针对买了恒盛豪庭房子的业主，针对其有子女在3030中就读的，可以中就读的，可以 免费在售楼处举

48、办关于如何提高学习兴趣或提高学习方法类的讲座，邀请合肥名校教育专免费在售楼处举办关于如何提高学习兴趣或提高学习方法类的讲座，邀请合肥名校教育专 家现场演讲，现场提供相关咨询。参与者均可获赠学习类书籍家现场演讲，现场提供相关咨询。参与者均可获赠学习类书籍1 1套。套。 活动时间：7月4日（周日） 活动地点：营销中心 气度之思人脉：气度之思人脉： “事在人为”“以人为 本”，从产品到服务，从客户到营销团队， 人的因素始终贯穿其中，一个服务的理念， 一个宣传介绍的细节，决定着大盘气度的真 实体现。 营销团队的培训：营销团队的培训：贯彻始终贯彻始终 业务员除了要掌握案场接待知识外，建议进行相关培训，并

49、为业务员除了要掌握案场接待知识外，建议进行相关培训，并为 业主提供服务。业主提供服务。 培训内容： 个人理财介绍银行方面培训 个人保险介绍保险公司公司培训 个人律师介绍相关法务人员培训 作对于大盘如果以气势做为他的 战略需求那么气氛的营造就他的 战术体现。 “3q”理论 “气势气势”、 “气度气度”、“气氛气氛”营营 销之道销之道 3q 之气之气 氛氛 曾流传这样一种说法，大盘必然先造气势，则气氛顺 势而成，以碧海云天为例，还有一种说法是高档大盘 应先培育气氛，待气氛累积气势，则气势神韵天成！ 所谓高档大盘必定于普通住宅有过人之处，相比之下 产品更为复杂多样，细节更为丰富，而作为项目的气 氛营

50、造，可分为二种：即静态气氛营造和动态气氛营即静态气氛营造和动态气氛营 造造二种。 说到底，气氛的营造是一种技术，说到底，气氛的营造是一种技术， 是一种策略的执行力的表现是一种策略的执行力的表现 所谓静态气氛营造是指通过形象包装及 现场物品展示， 所见，亲身体会，经 过对比，肯定后产生的口碑传播效果， 具体表现手段有：围墙、楼书、广告、围墙、楼书、广告、 售楼处、样板房、道旗、销售员服装等售楼处、样板房、道旗、销售员服装等 等等，这些都能让人直接感受到项目的特 殊氛围。 让合肥影响世界让合肥影响世界 恒盛欲打造合肥“城市代言” 零距离对话金彩生活 恒盛地产，为城市创造向往恒盛地产，为城市创造向往

51、 长江东大街长江东大街1号作品号作品 市中心市中心50万原味欧洲万原味欧洲 整体节点整体节点 关于物料的设想：关于物料的设想： 主要设计三本楼书，分别对应三个不同的阶段及主题： 2010.12010.6：入主恒盛一寓，博弈整个世界入主恒盛一寓，博弈整个世界 博弈博弈-城市认可 2010.62010.10：一种生活俯瞰一个时代一种生活俯瞰一个时代/ /九九五登极，合肥会记住五登极，合肥会记住 登峰登峰-客户认可 2010.102010.12：5050年后依然精彩年后依然精彩 辉煌辉煌-社会认可 三本楼书从三本楼书从“价值与眼光、繁华与生活、品质与未来价值与眼光、繁华与生活、品质与未来”三个层面三

52、个层面 来满足不同阶段的推广需要。来满足不同阶段的推广需要。 一个精致奢华的样板空间 对于冲动型客户具有一锤定音的功效 活动执行活动执行 关于样板房：关于样板房： 前提：前提： 1、确保2010年6.15日前交付； 2、确保样板房的品质。 建议：做建议：做2 2套样板房套样板房 第一套：第一套：4#4#楼楼301301室：室：146146平米、平米、3 3房房2 2厅厅2 2卫卫 第二套：第二套：8#8#楼楼301301室：室：188188平米、平米、5房房2厅厅2卫卫 备注：备注：样板房的施工周期也很紧张，建议对现场工程进度、样板房施工做严格计划管理，如 下： 设计：设计：2010.3201

53、0.3月底前完成设计；施工月底前完成设计；施工2 2个月：个月：6.146.14前完成；样板体验周：前完成；样板体验周：6.14-6.206.14-6.20； 8#8#、12#12#开盘：开盘：6.266.26。 活动执行活动执行 关于样板房：关于样板房： 另外建议：另外建议：在8#做一套188平米的 样板房 目的：为初定2010.9.5开盘的9#、 （10#）、13#楼服务 完成时间：2010.8.23日前完成 风格：欧式古典风格：欧式古典 146146 6.146.14前完工前完工 8.238.23前完工前完工 188188 活动执行活动执行 3 3房房2 2厅厅2 2卫：卫：146146

54、 时尚欧洲时尚欧洲 活动执行活动执行 活动执行活动执行 5 5房房2 2厅：厅：188188 古典奢华古典奢华 活动执行活动执行 活动执行活动执行 何谓动态氛围营造，是指运用软性服 务及细节事件活动的整合营造，来达 到凸显高档项目独特气质的目的。具 体表现有品牌活动、节假日活动、关 系营销等。 倾城合肥倾城合肥 2010 2010 时尚品牌发布会时尚品牌发布会 美女，用t型台上俊男靓女的迷人风 采吸引大众的眼球，必定成为一种真正 意义上的“注意力经济”； 届时，明星云集、绚丽恢弘的场面在各 类媒体上整合出击，为企业提高市场亲 和力，加深品牌信任度提供了绝佳的展 示机会，主办方华丽高雅的美好形象

55、也 将之深入人心。 此活动作为必要时机的选择 节假日活动一节假日活动一 1 1、端午节客户活动、端午节客户活动 -大型龙舟制做，客户登龙舟领取端午礼品大型龙舟制做，客户登龙舟领取端午礼品 思路：利用营销中心水池设计定制一艘与水池大小适应思路：利用营销中心水池设计定制一艘与水池大小适应 的龙舟，龙舟里可以粽子为礼品赠送看房客户，由客户的龙舟，龙舟里可以粽子为礼品赠送看房客户，由客户 亲至龙舟内领取。亲至龙舟内领取。 活动时间：6月16日（周三） 活动地点：营销中心（水景池内设） 龙 舟 2 2、9.229.22：中秋节客户：中秋节客户party2party2 思路：中秋业主回馈，与业主及家人共度

56、佳节，沟通互动、节目表演、可准备业主礼品思路：中秋业主回馈，与业主及家人共度佳节，沟通互动、节目表演、可准备业主礼品 （比如印上具有恒盛地产（比如印上具有恒盛地产/ /恒盛豪庭恒盛豪庭logologo的月饼礼盒）。的月饼礼盒）。 活动时间：9.22 活动地点：五星级酒店（希尔顿） 节假日活动二节假日活动二 品牌活动一品牌活动一 1 1、恒盛地产双盘联动、恒盛地产双盘联动 -恒盛恒盛豪庭与恒盛豪庭与恒盛坝上街双盘联动（营销现场可结合国庆购房优惠）坝上街双盘联动（营销现场可结合国庆购房优惠） 思路：将两大项目结合：思路：将两大项目结合： 制作大东门长江东大街区域城市规划沙盘（夸张突出恒盛双盘、万达

57、项目等）；制作大东门长江东大街区域城市规划沙盘（夸张突出恒盛双盘、万达项目等）； 坝上街项目信息介绍；坝上街项目信息介绍； 相关相关招商进展进展；招商进展进展； 助推恒盛豪庭。助推恒盛豪庭。 活动时间：10.1 活动地点：营销中心 2 2、20102010年，恒盛地产年，恒盛地产1515年开发历程红酒会活动年开发历程红酒会活动 思路：在年底举办一场声势浩大的品牌活动进行项目展示、进行品牌维系，为恒盛地产思路：在年底举办一场声势浩大的品牌活动进行项目展示、进行品牌维系，为恒盛地产 在合肥其他项目的运作打下客户基础。在合肥其他项目的运作打下客户基础。 活动时间：12月底 活动地点：营销中心 重点：

58、规格、档次 品牌活动二品牌活动二 “3q”理论为高档大盘理论为高档大盘 营销之营销之“道道” “道道”是一种思想、是一种思维的角度、是一个纲是一种思想、是一种思维的角度、是一个纲 “道道”还需要还需要“术术”来体现、表达来体现、表达 对于恒盛豪庭，希望能将大盘营销的理念对于恒盛豪庭，希望能将大盘营销的理念 完整运用其中完整运用其中 实现合肥市场的突破实现合肥市场的突破 2010/推广安排推广安排 战术战术/执行执行 20102010推广推广-战术战术 2010-2010-执行两大战术执行两大战术 战术一：战术一： 项目老变新、子品牌深化（组团名）项目老变新、子品牌深化（组团名） 战术二：战术二

59、： 针刺式推广，会战式营销、组合销售、脉冲式去化针刺式推广，会战式营销、组合销售、脉冲式去化 20092009年推案年推案 宽宅宽宅7#楼楼 第一批 第五批 香榭丽组团香榭丽组团 波尔多组团波尔多组团 布拉格组团布拉格组团 ”原味欧洲，宽宅“带 动实现去化 价值依托：小区边沿， 配套商业 价值依托：景观设计的布 索尼广场、布索尼乐泉， 最后销售单位 价值依托：中心会所、 angle泳池、中心景观皆能 所享。 -金装庭院 恒盛豪庭整个项目可以看做一个恒盛豪庭整个项目可以看做一个“宽宅宽宅”，宽宅之下，考虑原味欧洲组团名。，宽宅之下，考虑原味欧洲组团名。 第四批 威尼斯组团威尼斯组团 价值依托：中

60、心组团 优势 第二批 第三批 20102010推广推广-战术战术 战术一：战术一： 项目老变新、子品牌深化（组团名）项目老变新、子品牌深化（组团名）-方向方向2 20092009年推案年推案 宽宅宽宅7#楼楼 第一批 第五批 华庭组团华庭组团 景庭组团景庭组团 朗庭组团朗庭组团 ”原味欧洲，宽宅“带 动实现去化 价值依托：小区边沿， 配套商业 价值依托：景观设计的布 索尼广场、布索尼乐泉， 最后销售单位 价值依托：中心会所、 angle泳池、中心景观皆能 所享。 -金装庭院 恒盛豪庭整个项目可以看做一个恒盛豪庭整个项目可以看做一个“宽宅宽宅”，宽宅之下，考虑关于，宽宅之下，考虑关于“庭庭”组团