房地产企业开发项目全程税收风险防范及纳税筹划

1、1 许明信许明信 2 税收增长如税收增长如“脱缰野马一日千里脱缰野马一日千里” 20102010年全国税收收入总额年全国税收收入总额7.7397.739万亿万亿 同比增长同比增长26.4%26.4% gdpgdp增长率增长率10.3%10.3% 税收增速是税收增速是gdpgdp的的2.562.56倍倍 征管与稽查环境征管与稽查环境 偷税是企业和老总最大的风险偷税是企业和老总最大的风险永远的痛永远的痛 税务局常常错误执法税务局常常错误执法 纳税人往往无奈执行纳税人往往无奈执行 3 某公司正在紧张运行中，忽有人大吼一声：某公司正在紧张运行中，忽有人大吼一声： 都不许动！抢劫都不许动！抢劫! ! 快

2、把钱交出来！快把钱交出来！ 肃然无声中，财务老张轻拍胸口，松了一肃然无声中，财务老张轻拍胸口，松了一 口气：口气：“吓死了，我还以为是税务局的吓死了，我还以为是税务局的!”!” 4 这税务稽查啊，其实跟这税务稽查啊，其实跟 人生一样一样的，这税人生一样一样的，这税 务一来，一走，一年赔务一来，一走，一年赔 进去了；这税务一来，进去了；这税务一来， 不走，一辈子赔进去了不走，一辈子赔进去了 。嚎。嚎。 5 20102010年，在税务检查中发现甲企业年，在税务检查中发现甲企业20092009年取年取 得一张金额为得一张金额为400400万元的材料发票为假票，万元的材料发票为假票， 开发产品尚未达到

3、完工条件，检查人员要开发产品尚未达到完工条件，检查人员要 求按求按400400万乘以万乘以25%25%补税罚款加收滞纳金，补税罚款加收滞纳金， 是否正确，企业该如何应对？是否正确，企业该如何应对？ 如果如果20092009年度已达到完工条件并已销售年度已达到完工条件并已销售80%80% 呢？完工年度汇缴结束后，取得的成本发呢？完工年度汇缴结束后，取得的成本发 票该如何处理？票该如何处理？ 6 第一节第一节 公司设立与征地环节公司设立与征地环节 一设立房地产公司一设立房地产公司 1 1工商管理部门对抽逃出资的处罚工商管理部门对抽逃出资的处罚 2 2开发资质的取得开发资质的取得 3 3股东借款与税

4、务风险（定性为分利）股东借款与税务风险（定性为分利） 4 4注册子公司注册子公司/ /分公司？法人股东分公司？法人股东/ /自然人股东自然人股东 5 5出资方式的涉税问题出资方式的涉税问题 6 6个人股权转让的涉税个人股权转让的涉税 二土地使用权的取得二土地使用权的取得 1 1取得转让土地使用权的不同方式取得转让土地使用权的不同方式 （1 1）直接购买土地使用权）直接购买土地使用权 7 （2 2）拆迁方式取得（货币补偿、实物补偿）拆迁方式取得（货币补偿、实物补偿） 拆迁补偿税前扣除的合法有效凭证拆迁补偿税前扣除的合法有效凭证 拆一还一各税的计税依据拆一还一各税的计税依据 账务处理：账务处理：会

5、计准则会计准则 借：开发成本借：开发成本4000 4000 贷：主营业务收入贷：主营业务收入40004000 借：主营业务成本借：主营业务成本2125 2125 贷：开发产品贷：开发产品21252125 会计制度会计制度：借：开发成本：借：开发成本21252125，贷：开发产品，贷：开发产品21252125 营业税收入申报营业税收入申报 万，所得税年报视同销售收入万，所得税年报视同销售收入40004000 万，视同销售成本万，视同销售成本21252125万。土地增值税的计税收入万。土地增值税的计税收入 40004000万万; ;开发成本（开发产品）计税成本与账面成本存开发成本（开发产品）计税成

6、本与账面成本存 在差异。在差异。 8 （3 3）购买整体资产（先分立后购入）购买整体资产（先分立后购入） （4 4）购买股权）购买股权 （5 5）合并）合并 财税财税20081752008175号号 （6 6）租赁取得）租赁取得 （7 7）联合开发）联合开发 2 2取得土地使用权环节涉及税种分析取得土地使用权环节涉及税种分析 3 3承诺负担对方税收，该如何处理承诺负担对方税收，该如何处理 9 第二节第二节 前期报批报建阶段前期报批报建阶段 一前期报批报建准备工作一前期报批报建准备工作 1 1、规划设计户型影响土地增值税、规划设计户型影响土地增值税 2 2、前期工程支出、前期工程支出 3 3、取

7、得、取得许可证许可证( (国有土地上房屋征收与补国有土地上房屋征收与补 偿条例偿条例, ,国务院令第国务院令第590590号号) ) 4 4、立项审批、规划审批、立项审批、规划审批 5 5、征地拆迁，申办并取得、征地拆迁，申办并取得拆迁许可证拆迁许可证 6 6、建设项目报建登记，申请招标，办理招标、建设项目报建登记，申请招标，办理招标 投标手续投标手续 10 二财务预算、融资、可行性分析二财务预算、融资、可行性分析 1 1、预算部门、工程部门、预算部门、工程部门: :建安成本建安成本/ /配套配套/ /装修支出测定装修支出测定 2 2、销售部门销售价格的确定、销售部门销售价格的确定 3 3、土

8、地使用税单项计算、土地使用税单项计算 4 4、企业所得税准确测算（利润、企业所得税准确测算（利润/ /所得额，按比例换算）所得额，按比例换算） 5 5、土地增值税预征，是否清算与征管环境有关、土地增值税预征，是否清算与征管环境有关( (蓄水池蓄水池) ) 6 6、营业税金及附加、营业税金及附加 7 7、期间费用测算、期间费用测算 8 8、项目投资额度，资金计划、项目投资额度，资金计划 11 三融资渠道三融资渠道 商业贷款商业贷款 统借统还（集团公司或核心企业）统借统还（集团公司或核心企业） 委托贷款委托贷款 个人个人 商业信用商业信用 投资投资 联合开发（固定收益、分红）联合开发（固定收益、分

9、红） 12 核核 心心 企企 业业 统统 借借 统统 还还 金融机构金融机构 集团公司集团公司 ( (核心企业）核心企业） 子公司子公司1 1 子公司子公司2 2 子公司子公司3 3 利率利率8%8% 分拨贷款分拨贷款 收息收息8% 统借统还协议统借统还协议 13 企业集团登记管理暂行规定企业集团登记管理暂行规定 企业集团应当具备下列条件：企业集团应当具备下列条件： （1 1）企业集团的母公司注册资本在）企业集团的母公司注册资本在50005000万元人万元人 民币以上，并至少拥有家子公司民币以上，并至少拥有家子公司 （2 2）母公司和其子公司的注册资本总和在亿）母公司和其子公司的注册资本总和在

10、亿 元人民币以上；元人民币以上； （3 3）集团成员单位均具有法人资格。）集团成员单位均具有法人资格。 统借统还税前扣除的合法凭证：统借统还税前扣除的合法凭证： 14 委托中介银行贷款委托中介银行贷款 中介金融机构中介金融机构 关联方关联方a a ( (资金提供方资金提供方) ) 关联方关联方b b 关联方关联方c c 关联方关联方d d 委托贷款委托贷款 借借 款款 付付 息息 避避 开开 关关 联联 方方 借款方借款方 15 变借款为投资变借款为投资 变借款为商业信用变借款为商业信用 分配股息分配股息 延期收款不延期收款不 收息收息 避免资本弱化避免资本弱化 应收应收/ /应付账款应付账款

11、 预收预收/ /预付账款预付账款 16 四利息的十个专题四利息的十个专题 五关于联合开发财务管控五关于联合开发财务管控 六防范税务风险的根本六防范税务风险的根本税收政策的正确理税收政策的正确理 解和运用解和运用 某房地产开发公司某房地产开发公司20112011年年1 1月支付境外设计费月支付境外设计费500500 万，合法扣除凭证是什么？税务机关要求代扣万，合法扣除凭证是什么？税务机关要求代扣 10%10%非居民企业所得税，是否正确？非居民企业所得税，是否正确？ 17 第三节第三节 项目施工建设阶段项目施工建设阶段 一开发成本核算内容一开发成本核算内容 二项目开发成本对象的确定二项目开发成本对

12、象的确定 三、业务部门与财务部门的衔接三、业务部门与财务部门的衔接 四甲供材料与工程甩项四甲供材料与工程甩项 五施工建设阶段各类合同签订与税收管理五施工建设阶段各类合同签订与税收管理 六票据审核管理六票据审核管理 18 建筑工程 大包 自产货物同时 建筑业劳务 分别缴纳营业 税和增值税。 外购货物建筑 业劳务 一律缴纳营业 税 甲方供材 建筑业（装饰 业除外） 甲方供设备不 征税； 装饰业 甲方供材料和 设备均不缴税。 19 建筑 工程 甩项 甲供 材料 自产货物同时 建筑业劳务 商贸公司外购货物 同时建筑业劳务 建筑公司外购货物 同时建筑业劳务 分别纳税 增值税 营业税 建筑业(装饰除外)

13、装饰业 甲供设备不征 甲供不征税 20 根据根据20102010年年1212月月2020日日国务院关于修改中华人民共和国国务院关于修改中华人民共和国 发票管理办法的决定发票管理办法的决定，新修订的，新修订的发票管理办法发票管理办法 第第2222条：开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，条：开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目， 全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。 第第3535条：违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务条：违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务 机关责令改正，可以处机关责令改正，可以处1 1万元以下的罚款；有违法所得万

14、元以下的罚款；有违法所得 的予以没收：的予以没收： （一）应当开具而未开具发票，或者未按照规定的时限、（一）应当开具而未开具发票，或者未按照规定的时限、 顺序、栏目，全部联次一次性开具发票，或者未加盖发顺序、栏目，全部联次一次性开具发票，或者未加盖发 票专用章的；票专用章的； 因此，自因此，自20112011年年2 2月月1 1日起，发票上必须且只能加盖发票专日起，发票上必须且只能加盖发票专 用章，财务专用章不再有效；用章，财务专用章不再有效； 21 山东地税：山东地税：4 4月月1 1日后，开具发票必须加盖发票专用章，不日后，开具发票必须加盖发票专用章，不 得加盖其他印章代替。得加盖其他印章

15、代替。 应对措施应对措施：原来没有发票专用章的，开具发票须尽快安排：原来没有发票专用章的，开具发票须尽快安排 刻制；接收了日期为刻制；接收了日期为20112011年年2 2月月1 1日后开具的，加盖日后开具的，加盖 “财务专用章财务专用章”的发票，须尽快更换；国税发的发票，须尽快更换；国税发 20061562006156号文中增值税发票的印章也适用新的规定。号文中增值税发票的印章也适用新的规定。 国家税务总局公告国家税务总局公告20112011年第年第7 7号：发票专用章自号：发票专用章自20112011年年2 2月月 1 1日起启用。旧式发票专用章可以使用至日起启用。旧式发票专用章可以使用至

16、20112011年年1212月月3131 日。本公告发布之前印制的套印旧式发票专用章的发日。本公告发布之前印制的套印旧式发票专用章的发 票，可继续使用。票，可继续使用。 22 新版发票专用章汉字为简体仿宋，新版发票专用章汉字为简体仿宋， 印色为红色印色为红色 23 1 1、合同、发票、计税依据、合同、发票、计税依据 （1 1）销售）销售自产货物自产货物同时提供建筑业劳务同时提供建筑业劳务 （2 2）销售）销售外购货物外购货物同时提供建筑业劳务同时提供建筑业劳务 增值税纳税人增值税纳税人 建筑业纳税人建筑业纳税人 2 2、甲方分包工程、甲方分包工程 3 3、甲供材料营业税由谁承担？、甲供材料营业

17、税由谁承担？ 4 4、哪些货物不涉及营业税？、哪些货物不涉及营业税？ 24 一、发票管理一、发票管理企业税务管理的难点、重点；税务检企业税务管理的难点、重点；税务检 查的突破口查的突破口 二、征管环境二、征管环境以票控税以票控税 国税发国税发200880200880号：在日常检查中发现纳税人使用不符号：在日常检查中发现纳税人使用不符 合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得 允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财 务报销。务报销。 单张金额单张金额1010万以上必查，万以上必查，1010万

18、以下抽查。万以下抽查。 房地产、建筑业是假发票、虚开发票的高发行业，真票房地产、建筑业是假发票、虚开发票的高发行业，真票 假开，假票真开。假开，假票真开。 25 三、合法入账凭证的种类三、合法入账凭证的种类 1 1、财政收据（非税收入收据、捐赠收据、财政监制；、财政收据（非税收入收据、捐赠收据、财政监制； 不含资金往来结算收据）不含资金往来结算收据） 2 2、税务监制发票、税务监制发票 国税发票：增值税普通国税发票：增值税普通/ /专用发票；普通发票（代码第专用发票；普通发票（代码第 一位是一位是“1”1”） 20102010年年1010月月1 1日起，旧版发票停止使用，山东省国家税日起，旧版

19、发票停止使用，山东省国家税 务局通用机打务局通用机打/ /手工手工/ /定额发票、机动车定额发票、机动车/ /二手车销售二手车销售 统一发票统一发票 地税发票：第一位代码地税发票：第一位代码“2”2”，旧版发票可以使用至，旧版发票可以使用至 20112011年年3 3月月3131日。日。 3 3、自制原始凭证、自制原始凭证 4 4、合同、合同+ +收据收据+ +判决书判决书/ /调解书调解书/ /公证书公证书 26 四、票据审核要点四、票据审核要点 1 1、票据种类是否合规（视收款方应交何种税而定）、票据种类是否合规（视收款方应交何种税而定） 根据收款方经营主业来判断根据收款方经营主业来判断

20、2 2、票据来源是否合法（发票来源地与开票单位所在、票据来源是否合法（发票来源地与开票单位所在 地相符）普通发票代码第地相符）普通发票代码第2-52-5位，东营代码位，东营代码37053705， 淄博淄博37033703，潍坊，潍坊37073707，滨州，滨州37163716，济南，济南37013701等等 发票所属年份，普通发票第发票所属年份，普通发票第6-76-7位。位。 3 3、票据与经济合同经济业务是否相符（交易双方名、票据与经济合同经济业务是否相符（交易双方名 称、劳务称、劳务/ /货物）货物） 27 （1 1）某建筑公司总包价款为）某建筑公司总包价款为10001000万，将一部分工

21、程分包万，将一部分工程分包 给其它单位，分包方销售自产防水材料并提供建筑劳给其它单位，分包方销售自产防水材料并提供建筑劳 务，合同中约定，防水材料为务，合同中约定，防水材料为200200万，工程费是万，工程费是4040万，万， 分包方应如何开具发票，如何纳税；总包方如何开具分包方应如何开具发票，如何纳税；总包方如何开具 发票，计税依据是多少，如何纳税申报？发票，计税依据是多少，如何纳税申报？ 如果分包合同中未分别约定材料价款和工程款，分包如果分包合同中未分别约定材料价款和工程款，分包 方又该如何纳税？方又该如何纳税？ （2 2）某建筑公司承揽设备安装工程，设备价款为）某建筑公司承揽设备安装工程

22、，设备价款为300300万，万， 安装费安装费6060万，如果设备由该建筑公司外购，发票应如万，如果设备由该建筑公司外购，发票应如 何开具，如何纳税？如果设备由建设方自行采购呢？何开具，如何纳税？如果设备由建设方自行采购呢？ （3 3）哪些货物不涉及建筑业营业税？）哪些货物不涉及建筑业营业税？ 甲供设备、甲供装饰材料、分包工程中的自产货物甲供设备、甲供装饰材料、分包工程中的自产货物 28 4 4、票据形式是否合规（抬头）、票据形式是否合规（抬头）汇总开具发汇总开具发 票必须附清单票必须附清单 5 5、付款方向与支付方式、付款方向与支付方式 6 6、真伪检查、真伪检查 20102010年度开发项

23、目未完工，税务检查发现有年度开发项目未完工，税务检查发现有 10001000万假发票计入开发成本，应该如何定性处万假发票计入开发成本，应该如何定性处 罚？如果是费用发票呢？罚？如果是费用发票呢？ 29 五、合法凭证一定是发票吗，收据是否可以税前列支？五、合法凭证一定是发票吗，收据是否可以税前列支？ （1 1）费用合法真实）费用合法真实 （2 2）费用与生产经营有关）费用与生产经营有关 （3 3）符合有关扣除标准）符合有关扣除标准 （4 4）费用本身不具）费用本身不具“经营活动经营活动”特征（收款方既不交增特征（收款方既不交增 值税，也不交营业税，如赔偿款）。值税，也不交营业税，如赔偿款）。 六

24、、汇算清缴结束后，取得上年度的发票，如何处理，是六、汇算清缴结束后，取得上年度的发票，如何处理，是 否可以税前扣除？否可以税前扣除？ 某开发项目某开发项目20102010年度完工，年度完工，20112011年年6 6月取得完工项目的成月取得完工项目的成 本发票本发票10001000万，是否可以在万，是否可以在20102010年度扣除？年度扣除？ 30 第四节第四节 预售阶段预售阶段 一商品房预售条件一商品房预售条件 二预售商品房的会计核算与纳税要求二预售商品房的会计核算与纳税要求 三、按揭贷款三、按揭贷款 四竣工验收环节四竣工验收环节 五现房销售条件及会计核算处五现房销售条件及会计核算处 六销

25、售和装修分离筹划节税是否有效六销售和装修分离筹划节税是否有效 七代收款项的税务处理七代收款项的税务处理 31 地产企业后续支出的税务处理地产企业后续支出的税务处理 后续支出 1、配套设施 已经预提过的配 套设施 就预提数与实际 发生数二次调整 未预提过的配套 设施 二次调整 2、日常维修、保 养费用（第15条） 直接在当期扣除 3、前期已发生， 后期取得发票 视同后续支出， 不允许追溯 二次调整 如果已经预提 10%，冲抵后视 同后续支出 就预提数与取得 发票差额二次调 整 32 八会计与税法收入确认条件八会计与税法收入确认条件 九企业所得税季度预缴九企业所得税季度预缴 国税函国税函20086352008635号号 实际利润额实际利润额= =会计制度利润总额会计制度利润总额- -不征税不征税/ /免税收入免税收入- -税法亏税法亏 损损+ +房地产企业预计毛利房地产企业预计毛利 季度预缴是否可以扣减期间费用、税金及附加？是否可季度预缴是否可以扣减期间费用、税金及附加？是否可 以弥补以前年度亏损？以弥补以前年度亏损？ 十年度汇算清缴十年度汇算清缴 1 1未完工年度未完工年度调整预计毛利调整预计毛利 销售未完工产品收入是否可以作为三费扣除基数？销售未完工产品