成都国际金融中心策划初案

1、谨呈：中建材投资有限公司谨呈：中建材投资有限公司 四川远程房地产营销代理有限公司四川远程房地产营销代理有限公司 国际金融中心国际金融中心(暂定名暂定名)策划初案策划初案 项目地址：天府新城金融后台服务中心 方案架构方案架构 市市 场场 篇篇 定定 位位 产品优化产品优化 推推 广广 篇篇 项项 目目 篇篇 我们处于怎样的市场环境？我们处于怎样的市场环境？ 第一章第一章 市场篇市场篇 l 2008年3月30日成都市高新区披露了天府 新城总体建设规划。 l 根据规划，天府新城不仅仅是高新技术 产业的聚集地，更是成都开放、时尚、国际、 宜居的一座新城。 l 天府新城，位于天府大道两侧，包括高新区 南

2、部园区的站南组团和大源组团。 l 总用地面积37平方公里，规划总建筑面积 6000万平方米，就业人口60万人(其中软件及服 务外包产业20万30万人），总居住人口60万 人。 l 城市定义：国际城南 天府新城天府新城 市场概况市场概况 成都市高新区天府新城总成都市高新区天府新城总 体建设规划体建设规划 l 规划明确了天府新城的城市建设定 位：科技城南、商务城南、国际城南、时 尚城南、宜居城南。 l 到2010年，天府新城软件及服务外包产 业产值将达400亿元，出口达5亿美元，从 业人员将达10万人以上 l 到2015年，软件及服务外包产业产值将 达1500亿元，出口达15亿美元，从业人员 将达

3、20万30万人 成都市高新区天府新城总体建成都市高新区天府新城总体建 设规划设规划天府新城五大定位天府新城五大定位 科技城南：十大科技板块区域科技城南：十大科技板块区域 产业发展延伸区域、创新孵化园i期 和ii期、金融后台后备区、软件及服 务外包产业后备园区、金融后台后备 园、企业孵化加速园、四川大学国家 大学科技园和30所研发园、天府软件 园（一、二、三期）、金融后台园、 软件培训学校等十大板块。 商务城南：让信息商务城南：让信息2424小时畅通无阻小时畅通无阻 目前已建成金融后台服务方面等16个 区域性商务总部项目，以及成都世纪成都世纪 城新国际会展中心、金融后台服务中城新国际会展中心、金

4、融后台服务中 心园区心园区等10余个现代服务业项目。 国际城南国际城南 打造10个国际化载体，率先实现天府新 城国际化，吸引欧洲人来建写字楼吸引欧洲人来建写字楼 今后将着力打造国际化新城，建设国际 文化体育休闲中心、国际医院、国际社 区、国际总部商务园、欧盟中心（国际 合作孵化园）、国际购物商圈、国际学 校、国际会展、国际软件及服务外包基 地。 时尚城南：打造时尚城南：打造2424小时不夜城小时不夜城 以总部商务园、金融后台园 、企业总 部园、创新孵化园、天府新城中央公园、 天府软件园后备区等6个重要特色园区 为载体，打造时尚宜业宜居的24小时 “不夜城” 宜居城南：修建开放式住宅楼盘宜居城南

5、：修建开放式住宅楼盘 以开放式和半开放式住宅楼盘为主，打造开放楼盘，尤其 是临街或临干道的楼盘全修成开放式楼盘。 在道路交通网络上，新城建设将强化道路功能细分，加密 路网，提高天府新城的机动车交通承载能力。 天府新城天府新城; 成都新中心成都新中心; cbd核心区核心区; “五横三纵五横三纵” ; 地铁一号线地铁一号线; 1、1个世纪城会展中心、个世纪城会展中心、10个个5星级星级 品牌酒店；品牌酒店； 2、7个城市乐园、个城市乐园、2个高尔夫球场、个高尔夫球场、 30亿天堂岛海洋公园、亿天堂岛海洋公园、2万平米现代万平米现代 艺术馆诠释宜居生活；艺术馆诠释宜居生活； 3、16个世界级购物中心

6、成就世界级个世界级购物中心成就世界级 消费时尚；消费时尚； 4、9大权威医院、大权威医院、5所重点中、小学；所重点中、小学； 5、11家金融机构启动全案后台服务；家金融机构启动全案后台服务； 商务城南；商务城南； 国际城南；国际城南； 科技城南；科技城南； 时尚城南时尚城南; 宜居城南；宜居城南； 国际城南极具潜力城市 西部金融中心建设规划西部金融中心建设规划(2010-2012年年) 一、基本思路。按照加快发展、科学发展、又好又快发展 的要求，坚持市场化推进与政府引导相结合，做大做强金做大做强金 融产业融产业。 二、总体目标。到到2012年年，西部金融中心建设初见成效初见成效。 三、发展布局

7、。对金融功能区实施整体规划，分步推进。 在成都市科学规划金融总部商务区、金融产业集聚区、金融总部商务区、金融产业集聚区、金金 融后台服务业集聚区融后台服务业集聚区 按照省委、省政府关于建设西 部金融中心的战略部署，省政 府常务会议审议2010-4-6通过 金融后台服务业集聚区。金融后台服务业集聚区。 位于位于高新区天府新城金融后台服务产业园高新区天府新城金融后台服务产业园内，主要引入国内外金融机构内，主要引入国内外金融机构 的各类的各类数据中心数据中心、资金、资金清算中心清算中心、银行卡中心银行卡中心、研发中心研发中心、灾备中心灾备中心、 呼叫中心呼叫中心、单证中心单证中心等后台服务机构，形成

8、以等后台服务机构，形成以金融后台服务、金融创新金融后台服务、金融创新 服务、金融信息服务、金融衍生服务服务、金融信息服务、金融衍生服务为主的金融后台集聚区。同时，规为主的金融后台集聚区。同时，规 划划第二金融后台聚集区第二金融后台聚集区。 结论 93年国务院将成都定为西南地区的科技中心、金融中心、商贸中心和交通、 通信枢纽 成都市高新区政府天府新城总体建设规划将金融后台服务中心金融后台服务中心纳入打造 商务城南之核心板块 四川省政府西部金融中心建设规划(2010-2012年)则明确提出：2012年金 融后台服务中心产业园应初建成效 中建材投资有限公司应借政府打造金融后台服务产业园区之东风顺势而

9、发 新城南写字楼一览新城南写字楼一览2010-4-6 项目名称项目名称开发商开发商 地址地址体量体量价格价格上市时间上市时间 领地国际广场领地国际广场 领地集团领地集团 地址：大源组团（世纪城对门）地址：大源组团（世纪城对门） 预计预计20102010年年 底底 新希望大厦：新希望大厦： 四川新希望房地产开发四川新希望房地产开发 有限公司有限公司 新希望大厦位于人民南路四段新希望大厦位于人民南路四段4545号号 均价均价1900019000元元/ / 新希望国际新希望国际 四川新希望房地产开发四川新希望房地产开发 有限公司有限公司 高新区天府大道与大源三线交汇处高新区天府大道与大源三线交汇处

10、所在区域所在区域 均价均价80008000元元/ / 成都国际科技节能大厦成都国际科技节能大厦 成都中节能环保发展股成都中节能环保发展股 份有限公司份有限公司 高新区天府新城高新区天府新城1010余万余万20102010年年 天合天合凯旋广场凯旋广场 成都天合房屋开发有限成都天合房屋开发有限 责任公司责任公司 高新区人南延线旁开智路高新区人南延线旁开智路118118号号 约约1111万万76007600元元/ /起起20102010年年4 4月月 美年广场美年广场美库美库 四川西美投资发展有四川西美投资发展有 限公司限公司 高新区天府大道中段高新区天府大道中段13881388号，天府号，天府

11、大道和桂环路交界处大道和桂环路交界处 均价均价88008800元左右元左右/ /（一次性付一次性付 款优惠款优惠2%2%，按揭优惠，按揭优惠1%1%） 航兴国际广场航兴国际广场 成都中兴美地投资发展成都中兴美地投资发展 有限公司有限公司 高新区天府大道中段高新区天府大道中段800800号号 89008900元元/ /（科研（科研企业优惠企业优惠5%5%） 蜀都国际广场蜀都国际广场 成都蜀都银泰置业有限成都蜀都银泰置业有限 公司公司 高新区天府新城大源商业商务核心高新区天府新城大源商业商务核心 区区 20102010年年 高新国际广场高新国际广场成都高新置业成都高新置业高新区管委会高新区管委会9

12、600-143809600-14380元元/ / 茂业中心茂业中心 成商地产有限公司成商地产有限公司高新区高新管委会旁高新区高新管委会旁3434万万未定未定20102010年下半年年下半年 保利国际广场保利国际广场 保利（成都）实业有限保利（成都）实业有限 公司公司 南高新保税区（世纪城会展中心对南高新保税区（世纪城会展中心对 面）面） 20112011年年 航兴国际广场航兴国际广场 成都中兴美地投资发展成都中兴美地投资发展 有限公司有限公司 高新区天府大道沿线高新区天府大道沿线均价均价89008900元元/ / 拉德方斯大厦拉德方斯大厦 成都高新投资集团有限成都高新投资集团有限 公司公司 高

13、新区人南延线高新孵化园内高新区人南延线高新孵化园内 均价均价1400014000元元/ / 一城中央（暂定名）一城中央（暂定名） 成都德腾置业成都德腾置业高新区人南延线高新孵化园内高新区人南延线高新孵化园内 20102010年年 特拉克斯国际广场特拉克斯国际广场 特拉克斯海外投资管理特拉克斯海外投资管理 ( (成都成都) )有限责任公司有限责任公司 高新区人民南路天府立交东侧高新区人民南路天府立交东侧 最低最低88008800元元/ /最高最高1000010000元元/ / 希顿国际广场希顿国际广场 成都市陇海房屋建设开成都市陇海房屋建设开 发有限公司发有限公司 高新区国际城南核心地位高新区国

14、际城南核心地位 近期近期 写字楼市场写字楼市场 20102012年城南写字楼规划 天府新城作为成都市向南发展目标的核心板块，将扮演重要角色，而未来几年，写字楼 放量也会进入一个高潮期 天府新城写字楼放量：2010年将达44.2万、2011年达164.6万、2012年达323.3万 未来3年会开发建设写字楼项目共计49个，其中商业类写字楼项目有33个，共计约532.1 万平米；产业类写字楼项目有16个，共计约435.9万平米外资开发商项目占总数的8.5% ；国内开发商项目占总数的91.5%。 未来入市的项目中大部分选择规划为甲级写 字楼，产品配置越来越高端，越来越接近国 际水平。大量的甲级写字楼

15、进入市场，将引 领成都市的写字楼整体档次提升。 未来3年高新南区写字楼项目供应量将激增 ，尤其是在2011年后可能出现的井喷，会加 剧区域写字楼物业市场竞争的白热化 趋势 格局 1.1. 5050项目面市供应进入高峰期项目面市供应进入高峰期 2.2. 规划利好成下一轮投资热点规划利好成下一轮投资热点 3.3. 租金提升空置率短期加大租金提升空置率短期加大 区域同质楼盘分析区域同质楼盘分析 物业名称物业名称建筑面积建筑面积销售价格销售价格备注备注 新希望国际新希望国际约28万约8400元/层高较低，约3.4 航兴国际广场航兴国际广场9.3万8900元/ 物管费9.5元/月/； 2号楼已售50%

16、天府软件园三天府软件园三 期期 22万无无 天合凯旋广场天合凯旋广场 约8.1万7600元/ 新古典主义风格； 物管费8元/ 美年广场美年广场10万 8800元/ 成都唯一办公室loft； 层高5； 区域写字楼市场现状区域写字楼市场现状 市场现状： 1、推盘量大，竞争激烈，实现快速销售已经成为很 多写字楼销售经理每天都在思考的紧迫问题； 2、片区项目品质均较高、建筑风格现代、配套完善、 功能齐备。 3、同区域写字楼均价都在万元以内，像美年广 场美库、航兴国际广场、新希望国际等，目前价格 均在八九千每平方米的范围内，而且有些项目还对 入驻企业的不同或付款方式的不同等给予价格上的 优惠。 4、区域

17、市场内五家写字楼均贴着甲级写字楼标签， 但无论其配套或是装饰都达不到甲级写字楼标准。 区域写字楼市场前景区域写字楼市场前景 优势优势 1.区位：国际城南中心区域，区位：国际城南中心区域，cbd核心地带，金核心地带，金 融后台服务产业园区融后台服务产业园区 2.政策规划：两个政策规划：两个规划规划。 3.交通配套：地铁交通配套：地铁1号线开通、领馆区开建、新天号线开通、领馆区开建、新天 府广场新建。府广场新建。 前 景 1.区域写字楼市场增长态势明显区域写字楼市场增长态势明显 2.新城南区域将形成良好的商务氛围新城南区域将形成良好的商务氛围 3.未来未来23年内，成都写字楼仍将以市中心和人民南路

18、天府大道两侧为中心年内，成都写字楼仍将以市中心和人民南路天府大道两侧为中心 4.城南商务写字楼仍是影响成都市商务写字楼格局的主导力量，城南商务写字楼仍是影响成都市商务写字楼格局的主导力量， 5.市场竞争极度激烈之下，项目成败就只有市场竞争极度激烈之下，项目成败就只有“八仙过海，各显神通八仙过海，各显神通”了。了。 我们具备怎样的条件？我们具备怎样的条件？ 第二章第二章 项目篇项目篇 项目概况项目概况 商业商业 国际金融中心国际金融中心 写字楼写字楼 1. 项目处于项目处于cbd核心区域，规划中金融后台服务产业园区核心区域，规划中金融后台服务产业园区 地段优越；地段优越； 2. 以写字楼产品为主

19、体，适合项目地段的商务形态；以写字楼产品为主体，适合项目地段的商务形态； 3. 完善的商务配套及休闲功能区，提升项目品质；完善的商务配套及休闲功能区，提升项目品质； 地块地块 案名定位案名定位 案名：国际金融中心(暂定) 定位：城南国际纯正甲级 金融服务中心 国际金融中心 项目优劣势分析项目优劣势分析 优势优势 cbd商务中心区核心位置 规划中金融后台服务产业园区，但目前在 建项目均未有配套形态写字楼 在建商业写字楼中，均未达到甲级写字楼 标准 良好的市政、景观资源 周边成熟的市政及商业配套 交通路网发达 劣势劣势 地块较小 周边同类高档、大体量 项目较多 区位优势相对较弱 机会点机会点 规划

20、中金融后台产业园区 新世纪会展中心成熟业态 成都市委市政府入驻将大力带动更多企业入 驻 地铁一号线开通、领馆区开建、新天府广场 新建 城南写字楼是市场投资热点 威胁威胁 国际城南未来三年内放量达532 万平方米，市场竞争激烈 来自在建项目的威胁，特别新希 望国际、航兴国际等威胁 区域内潜在竞争大 产品特点产品特点 大多与金融后台服务中心需求差之千里大多与金融后台服务中心需求差之千里 大多贴有甲级写字楼标签，但均未到达甲级写字楼标准大多贴有甲级写字楼标签，但均未到达甲级写字楼标准 基本上没有中央空调基本上没有中央空调 物业公司多为自设，引入知名物管写字楼不多物业公司多为自设，引入知名物管写字楼不

21、多 采光、通风设计方面有待改进采光、通风设计方面有待改进 同质化严重，差异化的产品开发是市场出路同质化严重，差异化的产品开发是市场出路 专业会议系统缺乏专业会议系统缺乏 延展商务中心功能，配套写字楼会所延展商务中心功能，配套写字楼会所 增加产品附加值，配置中央空调、品牌电梯增加产品附加值，配置中央空调、品牌电梯 提升项目形象及附加值，引进品牌物业管理公司提升项目形象及附加值，引进品牌物业管理公司 新型高科技含量的建筑材料应用新型高科技含量的建筑材料应用 打造纯正甲级写字楼打造纯正甲级写字楼 专业配套金融后台服务中心需求专业配套金融后台服务中心需求 市场特点市场特点 项目取向项目取向 纯正甲级写

22、字楼 国际城南写字楼标志性建筑，外观色彩、立面效果、建筑高度等 均能彰显项目品质 国际金融后台服务型专业写字楼：满足金融企业后台服务需求 配套一居室、二居室小户型住宅项目（根据后期发展可再进行定 位分析） 项目定位（初步）项目定位（初步） 技术经济指标技术经济指标 项目项目单位单位数量数量 总占地面积总占地面积16666.62 规划控制指标 容积率容积率6.0 规划限高规划限高m156 使用性质使用性质商业金融业用地 (兼容住宅20%) 金融后台服务中心，金融后台服务中心，是指为金融机构提供服务和支撑的功能模块和业务部门，如数据 中心、清算中心、银行卡中心、呼叫中心、灾备中心等，其与金融机构直

23、接金融活动 相对分离，可兼容金融机构行政办公中心。 特性： 数据交换流量大，要求传输速率快； 对数据运行高效、安全、稳定、可靠； 对数据利用、数据部署、数据采集要求高； 对数据整合、灾难恢复要求高； 金融后台中心需求金融后台中心需求 1.全光纤全光纤1g到桌面网络系统：目前尚无同配置写字楼先例到桌面网络系统：目前尚无同配置写字楼先例 2.纯光纤接入宽带网络系统纯光纤接入宽带网络系统 3.3g网络全域覆盖网络全域覆盖 4.双市电电源接入，或设双市电电源接入，或设100kva发电系统，确保停电时服务器及传输线路不掉电发电系统，确保停电时服务器及传输线路不掉电 5.独立一层或二层用于金融企业服务器（

24、小型机或中型机）存放，该楼层防鼠、防尘、独立一层或二层用于金融企业服务器（小型机或中型机）存放，该楼层防鼠、防尘、 防静电、防火、防盗级别高防静电、防火、防盗级别高 6.全楼层红外线数字监控系统全楼层红外线数字监控系统 7.中央空调系统中央空调系统 8.采用环保节能型建筑材料，建设绿色环保节能型专业写字楼采用环保节能型建筑材料，建设绿色环保节能型专业写字楼 9.多语言同声翻译会议系统（专业会议楼层）多语言同声翻译会议系统（专业会议楼层） 10. 其他未列入配套按相应标准执行其他未列入配套按相应标准执行 金融后台服务型专业写字楼配套金融后台服务型专业写字楼配套 第三章第三章 推广篇推广篇 以怎样

25、的姿态入市？以怎样的姿态入市？ 核心 地段产品 竞争市场 定位分析定位分析 新城市中心区新城市中心区 cbd之心之心 城市发展方向城市发展方向 市政广场景观市政广场景观 国际会展中心国际会展中心 路网发达路网发达 目前最优，目前最优， 未来最具潜力未来最具潜力 1g光纤到桌面网光纤到桌面网 络系统络系统 双电源接入系统双电源接入系统 服务器专管方案服务器专管方案 花房通风系统花房通风系统 写字楼会所写字楼会所 独立洗手间独立洗手间 具备明显的设计亮具备明显的设计亮 点，有较好产品竞点，有较好产品竞 争力争力 片区租售状况好片区租售状况好 片区竞争激烈片区竞争激烈 同质化严重同质化严重 差异化竞

26、争是市场差异化竞争是市场 突破口突破口 投资热点投资热点 供应量大供应量大 区域租售长线看好区域租售长线看好 为市场追捧，有很明为市场追捧，有很明 显的市场潜力显的市场潜力 项目地段潜力及项目地段潜力及 市场看好为项目市场看好为项目 核心价值，可以核心价值，可以 充分挖掘并作为充分挖掘并作为 定位方向。定位方向。 核心要素：核心要素： 投资潜力投资潜力 以树立项目和发展商形象及以树立项目和发展商形象及 实现项目效益最大化为出发点。实现项目效益最大化为出发点。 总体客户定位总体客户定位 买家买家 用家用家 职业炒家职业炒家 职业投资客职业投资客 灰色收入者灰色收入者 个体经商人士个体经商人士 机

27、关高层机关高层 高成长新兴行业企业高成长新兴行业企业（it、 管理咨询等） 金融类企业在成都的总部 机构 注重投资回报注重投资回报 注重投资潜力注重投资潜力 注重投资保障注重投资保障 注重硬件配套注重硬件配套 注重项目形象注重项目形象 注重发展商实力与信誉注重发展商实力与信誉 对形象很关心对形象很关心 对硬件要求高对硬件要求高 对服务很在意对服务很在意 对细节很关注对细节很关注 客户素描客户素描 楼宇电视广告楼宇电视广告 商会直邮商会直邮 联合推介联合推介 广告宣传广告宣传 定向传播定向传播 财经类专栏广告财经类专栏广告 用户用户 投资者投资者 地产专栏广告地产专栏广告 财经类场所公益广告财经类场所公益广告 “国际金融中心国际金融中心”新闻发布会新闻发布会 “阳光会所阳光会所”展示、开放展示、开放 相关活动相关活动 事件营销 现代健康办公行（与媒体合作）现代健康办公行（与媒体合作） 与与cbd相关的事件炒作相关的事件炒作 事件事件 项目自身项目自身 社会资源社会资源 第四章第四章 服务团队服务团队 智慧创造传奇智慧创造传奇 夏开