申港置业安徽合肥N1007地块策划定位报告117P

1、n1007地块策划定位报告 新联康（中国）有限公司/2010.12 申港置业申港置业 / / 安徽合肥安徽合肥 立地条件分析 竞争形势分析 区域客户分析 项目整体定位 项目产品建议 报告思路报告思路 本项目必须要以跳出区域市场的眼界去思考 本项目必须结合开发企业的实际需要去思考 目标设定 u 企业层面目标： 提升品牌形象，打造高端物业，加速资金回笼 u 项目层面目标： 成为北一环的标杆项目，实现现金流的平衡 项目目标项目目标 限制条件 u项目拿地成本较高，决定了项目未来的定价势必趋高 u本案占地面积较小，且由于日照间距系数问题，故提高了规划设计的要 求。 立立 地地 条条 件件 分分 析析 宗

2、地处在庐阳区核心地段，紧邻财富广场、庐阳区政府，未来升值潜力较大。 宗地距离淮河路步行街约2.6公里。 宗地周边小区众多，配套设施较为完善，居住氛围浓厚。 宗地区位宗地区位 宗地位于合肥的核心地段，且居住舒适度较高。 庐阳区 包河区 瑶海区 蜀山区 宗地 北一环未来将打造成未来的商办新街区 合肥市将沿北一环濉溪路重点打造 北门商业购物中心、北门商务办公中 心、北门娱乐休闲中心等三大商务中 心。 合肥市将在双岗地区依托北一环濉 溪路新天地国际广场、英国乐购、北 京华联、百大合家福等37家购物超市， 打造10万平方米的北门商业购物首选 地；依托新天地国际广场、置地汇丰 广场、万豪广场、众城国际广场

3、、国 金大厦等商务楼宇，发展总部经济， 打造北一环40万平方米的总部基地； 依托东方魅力、锦绣国际、天皇玉宫 等26家娱乐场所和银瑞林国际大酒店 等35家酒店宾馆，打造北门娱乐休闲 福地。 板块规划板块规划 板块目前生活配套较为齐全，但商业配套类型相对 单一，缺乏高档次的百货商厦。 板块现状板块现状 庐阳区区政府 南国花园 小学 合家福 寿春中学 财富广场 乐购新天地 南国幼儿园 祥源 广场 合肥北一环，这里商业写字楼云集，亳州路、蒙城路及阜阳路纵穿而过， 不仅有财富广场、乐购这样的写字楼、商业网点，还有庐阳区政府等行政机构， 可谓“商务一条街”。 在配套方面，幼儿园、小学、中学一应俱全，而像

4、合家福、乐购这样的大 型超市也已在北一环落地。 置地汇丰广场 本案 社区医疗中心 周边环境周边环境 q 地块周边有很多高档写字楼如财富广场、置地汇丰广场，未来在地块的西侧祥源广场也会有大型 写字楼推出，而像第16研究所、庐阳区区政府也有大量的高素质人才。但在本地块的东南面有一 个加油站，另外西南面有旧仓库，将对本项目的档次产生一定的影响。 周边众多高档写字楼，但项目周边有旧仓库和 加油站，对项目的档次有一定的影响 q 地块南侧近临北一环（城市主干道，双向8车道），北侧为临泉路（城市东西向次主干道，双向6车 道），道路通达性好。 q 北一环路段交通便利，14、131、232、22、21、705、

5、126等多路公交经过，可直达城区的各个地方。 而北一环是最早实现无红灯畅通工程的一环路段，故宗地的交通优势非常明显。 周边交通周边交通 道路通达性好、公交配套完善 东侧界首路 南侧北一环 西侧颖上路 北 侧 临 泉 路 q 宗地紧邻北一环，北一环将会被打造成未来的商办综合街区，而宗地周边的如蒙城路、阜阳路能 直接通往合肥市中心，而北面的临泉路开往火车站仅4公里，车行时间不到15分钟，大大节约了商 务人士的出行时间。 周边交通周边交通 市中心 宗地 宗地周边道路状况良好，可达性强 q土地已经全部拆迁完毕，但北面离南国小区多层仅土地已经全部拆迁完毕，但北面离南国小区多层仅2020米，而地块土米，而

6、地块土 地平整，可快速开发。地平整，可快速开发。 宗地现状宗地现状 北 望 南 望 东 望 西 望 q 本地块规模较小，开发条件比较局限，但周边有高档写字楼、研究所以及庐阳区区政府，利于客户 的挖掘。 地块经济指标地块经济指标 地块规模较小，但周边有巨大的潜在客源地块规模较小，但周边有巨大的潜在客源 项目计量单位数量 总占地面积亩41.68 总建筑面积万平米6.7 绿化率40% 容积率2.3 建筑密度22% 图例 南国小区荣事达集团 财富广场乐购新天地广场 庐阳区区政府 南国幼儿园 寿春中学 第16研究所祥源广场 1 2 4 3 5 6 7 8 宗地 1 2 345 6 7 8 宗地 区域发展

7、 本案有利点 项目处在合肥庐阳区北一环。北一环将被打造 成未来商办新街区。 宗地临近主干道，距离市中心仅2.3公里，车行 仅需10分钟。 便利交通 宗地分析宗地分析 客源储备 由于区域内有高端企业的入驻，故有足够的高 素质客源储备。 企业密布 由于区域将打造成商办新街区，像ibm、 siemens等12家世界500强企业都已入驻 。 生活配套 周边生活配套较为齐全，乐购、合家福等大型 超市坐落于宗地周边。 规划限制 宗地占地面积较小，周边限制性建筑较多，未来 规划难度较大。 形象提升 目前宗地周边有老厂房以及加油站坐落，故对于 项目的高端形象的树立与展示将产生一定的负面 作用。 本案不利点 宗

8、地分析宗地分析 配套设施 板块目前生活配套较为齐全，但商业配套类型相 对单一，缺乏高档次的百货商厦。 土地属性 区域规划 庐阳区为合肥市中心中的市中心，而北一环则被打造成合肥市未来的商 办街区，宗地处于北一环板块的核心地段，配套较为齐全、交通便捷。 本案具备打造区域高端项目的立地条件 宗地核心价值：区位资源+未来规划 结结 论论 竞竞 争争 形形 势势 分分 析析 普普 通通 住住 宅宅 市市 场场 分分 析析 合肥商品住宅市场受政策影响有限，临近年底淡季，成交量有所回落，同时一些高端楼盘的成交拉高了 近期整体市场的成交均价。 市场环境研究 北一环北二环 代表项目 多特公寓 瑞龙公馆 金域蓝湾

9、 融侨观邸 大富绿洲 北环阳光花园 望城公馆 中国铁建国际城 价格（元/平米）7300-100006000-7000 周边配套配套较为齐全目前配套缺乏 周边在售项目分布图周边在售项目分布图 中国铁建 国际城 大富绿洲 北环阳光 花园 望城公馆 多特公寓 翡丽城 金域蓝湾 融侨观邸 瑞龙公馆 本案 区域项目总建 (万平米)容积率建筑类别在售主力面积（平米) 北一环 多特公寓2.13.2高层二房87 瑞龙公馆8.33.5高层二房84、三房110 金域蓝湾17.72.7小高层、高层二房75 融侨观邸8.94.2高层二房80、三房98 北二环 大富绿洲23.34.4高层二房90、三房113 北环阳光花

10、园191.8多层、小高层二房81、三房123 望城公馆4.53.3高层二房87、三房117 中国铁建国际城2003.12高层、联排别墅二房85、三房98 北一环在售项目除金域蓝湾之外，都为10万平米的以下的小型社区。 由于容积率基本都在3.0以上；整体社区以混合型为主，产品形态高层产品占市场绝对 主导。 区域周边项目以二房80-87平米、三房110-123平米为主力户型。 在售项目产品概况在售项目产品概况 在售项目大多为本土开发商开发、建筑风格各异但用材一般、外立面用材基本以 涂料为主、基本都有中央景观但整体表现效果较差。 项目开发商建筑风格外立面用材景观特色社区自有配套 多特公寓 浙江祥源投

11、资集团有 限公司 art-deco涂料无景观底商 瑞龙公馆 安徽瑞吉置业有限公 司 现代简约真石漆中央景观底商、酒店 金域蓝湾 香港金瑞集团-合肥 永瑞置业有限公司 新古典主义涂料中央景观幼儿园、会所 融侨观邸 安徽融侨金辉置业有 限公司 art deco 干挂石材、真 石漆 有水景、中央景观会所 大富绿洲 安徽大富房地产开发 有限公司 现代简约涂料中央景观会所、社区中心、商业街 北环阳光花 园 合肥市金马房地产开 发公司 现代古典真石漆中央景观幼儿园、小学、社区中心 望城公馆 永华房地产开发有限 公司 新古典主义涂料中央景观底商 中国铁建国 际城 中国铁建房地产集团 合肥置业有限公司 新古典

12、主义真石漆有水景，中央景观集星级酒店、商业街院、学校 在售项目产品力表现在售项目产品力表现 瑞龙公馆中国铁建国际城 大富绿洲 在售项目户型没有太大亮点，大多项目户型基本都赠送面积，但除去融侨 观邸赠送面积较大之外，其它项目附加值并不高。 在售项目户型分析在售项目户型分析 融侨观邸三房98平米 融侨观邸二房80平米 瑞龙公馆二房84平米 中国铁建国际城二房85平米中国铁建国际城三房98平米多特公寓二房86平米 在售项目现场表现在售项目现场表现 宗地周边在售项目如融侨观邸和中国铁建国际城的售楼处现场表现力较强， 其它项目现场表现力大多都一般，售楼处空间不大，大多没有打造景观示 范区和样板房。 在售

13、项目价格分析在售项目价格分析 北一环板块楼盘都为毛坯房源，成交均价在7500-8000元/平米左右。 北二环板块由于生活配套较为缺乏，地段也较为偏远，故在均价上比北一环板块在售项目要 低。 区域项目 总建 (万/平米) 均价 (元/ 平米) 在售主力面积 （平米) 主力总价 (万元) 北一环 多特公寓2.18000二房87二房70 瑞龙公馆8.37500二房84、三房110二房63、三房82.5 金域蓝湾17.77500二房75 二房56.2 融侨观邸8.910000二房80、三房98二房80、三房98 北二环 大富绿洲23.3预计7000二房90、三房113二房63、三房79.1 北环阳光花

14、园19预计7000二房81、三房123二房56.7、三房86 望城公馆4.56800二房87、三房117二房59.1、三房79.6 中国铁建国际 城 2006000二房85、三房98二房51、三房58.8 区域案名案名70以下70-8080-9090-100100-110110-120120以上以上 北一环 多特公寓 瑞龙公馆 金域蓝湾 融侨观邸 北二环 大富绿洲 北环阳光 花园 123 望城公馆 中国铁建 国际城 各项目户型产品面积二房的主力面积段设置集中于80-100平米，而三房面积的房型 则较为分散，但130平米的三房为市场的空白点。 主力面积段研究主力面积段研究 一房二房三房四房 区域

15、案名50以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110以上 北一 环 多特公寓 瑞龙公馆 金域蓝湾 融侨观邸 北二 环 大富绿洲 北环阳光 花园 望城公馆 中国铁建 国际城 目前各项目户型产品面积主力总价段集中于50-80万元。 总价段研究总价段研究 毛坯装修 在售项目去化分析在售项目去化分析 从去化来看，整个区域像中国铁建国际城由于有超出区域的产品力，有一年21.9万平米的突出表现，而 融侨观邸则凭借高附加值以及良好的产品力取得了三个月2.16万平米的表现。总体来看，该区域产品力 不错的楼盘年均去化在7万平米左右。 从项目剩余推量来看，北一环项目所剩体量都不多，

16、未来宗地西面的祥源翡丽城将有20万平米左右的住 宅体量推出，而北二环如大富绿城、北环阳光花园、中国铁建国际城都有较大的体量未推出。 区域2项目 总建 (万/平米) 首期 推盘时间 已推量 （万/平米） 已售量 （万/平米） 销售率 （%） 年去化量 (万平米) 未推 (万平米) 剩余量 (万平米) 北一 环 多特公寓2.1 预计 2011.01 000%02.12.1 瑞龙公馆8.32010.066.35.181.57% 5.1（6个月）23.2 金域蓝湾17.72007.0216.715.4292.75%4.1112.3 融侨观邸8.92010-094.42.1649.25% 2.16（三个

17、 月） 4.56.8 北二 环 大富绿洲23.3 预计 2010.12 000%023.323.3 北环阳光 花园 192009.125.024.70%4.713.9814.3 望城公馆4.52010.093.60.6417.94%0.640.93.9 中国铁建 国际城 2002009.0840.0227.3768.41%21.9159.98172.6 按目前各个项目的去化水平及工程进度预估，未来可能与本项目有竞争项目为融侨观邸、 大富绿洲、中国铁建国际城、翡丽城。 项目销售周期销售截止 多特公寓2011q3 瑞龙公馆2011q2 金域蓝湾 2011q2 融侨观邸2012q2 大富绿洲2013

18、q4 北环阳光花园2013q4 望城公馆2011q2 中国铁建国际城2016q4 翡丽城 2013q4 时间2010q42011201220132014201520162017 在售项目销售周期分析在售项目销售周期分析 区 域 地块出让 时间 地块位置 总建 （亩） 容积 率 规划 用途 受让方 北 一 环 2010-05 a地块濉溪路 310号 b地块界首路 20号 a地块72.235 b地块8.335 a地块 5.0 b地块 3.2 商业 住宅 合肥祥源 房地产开 发有限公 司 2010-06 凤台路与界首 路交口西北角 44.983.4 商业 住宅 合肥金宏 置业投资 有限公司 北 二

19、环 2010-06 阜阳北路与官 塘路交口西北 角 32.31 3.0 住宅 安徽宝佳 置业有限 公司 合计157.86 目前本案周边含住宅土地属性的地块分别被祥源、金宏以及宝佳拍得，北二环的地块离本 案位置较远，不具备竞争力，故未来本案的潜在竞争主要来自祥源以及金宏这2个项目。 后续随着其他地块的出让，还有可能出现其他的竞争对手。 未来竞争地块分析未来竞争地块分析 祥源 宗地 金宏 宝佳 北一环周边主要竞品北一环周边主要竞品 开 发 商：合肥汇博房地产开发有限 公司 地理位置:合肥市庐阳老城区界首路 与义井路交汇处 总 建：2.1万平米 容 积 率：3.2 物 业 费：未确定 开盘日期：预计

20、2011年1月 交房日期：2012年7月 成交均价：预计8000元/平米 近期动态： 多特公寓预计将于2011年1月开盘，2梯 4户，户型有71平米的一房，86-87平米 的二房，105-117平米的三房，预计价 格为8000元/平米。 多特公寓多特公寓 与本案距离最近的楼盘，未来对本案客源将会有一定的截流。 面积房型上市套数销售套数销售率 71一房4200% 86-87二房8400% 105-117三房4200% 合计16800% 现场表现现场表现 多特售楼处于多特售楼处于1212月月4 4日开放，但售楼处较小，给客户感觉压抑，日开放，但售楼处较小，给客户感觉压抑， 目前已积累目前已积累30

21、0300组客户。组客户。 多特公寓优势多特公寓优势 在客源方面，由于是北一环的黄金地段，凭借着目前较为成熟的配套以在客源方面，由于是北一环的黄金地段，凭借着目前较为成熟的配套以 及未来良好的规划，故多特公寓吸引了周边首改客源以及投资客的目光。及未来良好的规划，故多特公寓吸引了周边首改客源以及投资客的目光。 市场竞争分析市场竞争分析 地段地段 距离市中心仅一 步之遥 升值空间升值空间 由于北一环未来有良好的规 划，所以使得不少买房者看 重楼盘的升值空间 注：红色主力在售，绿色未开盘。 开 发 商：安徽融侨金辉置业有限公司 地理位置:合肥市宿州路与沿河路交口 总 建：8.9万平米 容 积 率：4.

22、2 物 业 费：1.25元/平米/月 开盘日期：2010年9月30日 交房日期：2013年5月 成交均价：10000元/平米 近期动态： 在售6#、7#的79-110，4#的80-111平户型， 均价10000元/，附加值较高，最大赠送面积 可达到30平米，1#楼楼王即将推出105、163 、186、246户型，目前正在认筹中。 融侨观邸融侨观邸 1 2 3 4 5 6 7 该盘为本案的最大竞争对手，高附加值，而价格则具有一定的行情代表性 面积房型上市套数销售套数销售率 79-81二房1547146.1% 97-99二房21511453% 110-111二房937580% 合计46226056

23、.3% 现场表现现场表现 sp活动： 1、11月6日举办缤纷彩陶diy欢乐活动。 2、11月13日高尔夫品鉴会在其售楼处举办，特邀请元一高尔夫国家职业教练，赵优虎先生， 为大家讲解高尔夫知识其中包括高尔夫的起源、高尔夫礼仪、高尔夫相关规则等。 3、11月20日由安徽融侨金辉置业有限公司举办的2011年度“融侨之星”成人组海选活动在 位于合肥市宿州路与沿河路交口融侨观邸售楼处举行。 售楼处装修考究，现场表现力较好。售楼处装修考究，现场表现力较好。 融侨观邸优势融侨观邸优势 品牌品牌现场表现力现场表现力 融侨品牌开发商售楼处大气以及大量的 sp活动 在客源方面，由于距离省政协近，故有很大部分客源来

24、自省政协的公务在客源方面，由于距离省政协近，故有很大部分客源来自省政协的公务 员，也有少数来自外地的投资客来购买融侨观邸。员，也有少数来自外地的投资客来购买融侨观邸。 市场竞争分析市场竞争分析 地段地段 距离市中心仅一 步之遥 高附加值高附加值 附加值搞，赠送大量面 积最大可达30平米 区域市场以高层为主的中小型社区为主，产品规划除个别突出楼盘外同质化明 显，且表现不力。 产品需求方面：该板块90平米左右的二房需求最大，接着则是是110平米左右 的三房需求最大。 北一环所有楼盘都为毛坯交付，成交均价集中在7500-8000元/平米。 从去化率来看，整个区域销售情况较好，大多项目销售率达到70%

25、以上，从去 化速度看多数在年均5万平米左右。 从项目剩余推量来看，本案所处区域未来竞争较少，目前主力的竞品为融侨观 邸，而北二环由于价格优势也会截流本案的一定客源。 区域市场总结区域市场总结 区域普通住宅市场项目较少，且多为尾盘销售，虽然未来区域将会有 其他地块面市，但总体竞争并不激烈，且大多楼盘产品力一般且表现 不力，市场存在突破点与机会点。 一环其他区域重点项目研究一环其他区域重点项目研究 重点个案分析 万科金域华府万科金域华府 开 发 商：合肥一航万科地产有限公 司 地理位置:蜀山区长江西路与合作化南 路交叉口西南侧 总 建：48万平米 容 积 率：3.56 开盘日期：2010年10月

26、交房日期：2012年8月 成交均价：12000元/平米 近期动态： 万科金域华府在售一期1#、3#、4#楼， 1#楼108、124户型，3#为181、209 户型，；4#为164户型，均价11000 元/ 为精装修房源，装修品牌为西门子电器， toto等同档次品牌，fotile厨具。 1 3 4 万科金域华府户型万科金域华府户型 164平方米三房二厅二卫204平方米三房二厅二卫 金域华府户型方正，南北通透，另有飘窗面积赠送 万科金域华府现场表现万科金域华府现场表现 万科金域华府样板房装修考究、大气，而它的装修万科金域华府样板房装修考究、大气，而它的装修 品质也得到了市场的肯定品质也得到了市场的

27、肯定 面积房型上市套数销售套数销售率 108-113三房1297860.4% 124-129三房655990.7% 面积房型上市套数销售套数销售率 173-180三房6035% 213四房604371.6% 面积房型上市套数销售套数销售率 108-113三房1297860.4% 124-129三房655990.7% 164-180三房1806435.6% 213四房604371.6% 合计43424456.2% 1#3# 合计合计 万科金域华府面积配比及成交结构万科金域华府面积配比及成交结构 万科金域华府10月24日开盘，去化率仅为56.2%。 面积房型 上市套 数 销售套数销售率 164-1

28、74三房1206150.8% 4# 万科金域华府优势万科金域华府优势 品牌品牌装修品质装修品质 万科品牌开发商合肥标杆性的装修品质 在客源方面，市区的私营老板以及公务员为主力购买客户，而城西由于在客源方面，市区的私营老板以及公务员为主力购买客户，而城西由于 缺乏高品质项目也有部分客源来购买万科金域华府。缺乏高品质项目也有部分客源来购买万科金域华府。 市场竞争分析市场竞争分析 物业物业 万科品牌物业 9#-12#楼万达公馆楼万达公馆 9# 10# 11# 五星级酒店五星级酒店 12# 南淝河南淝河 写字楼与商场写字楼与商场 住宅公寓住宅公寓 南淝河与包河南淝河与包河 1# 2# 万达广场规划有5

29、万平米六星级威斯汀 酒店，5万平米室外商业步行街和滨河酒吧 街，10万平方米的超高层双塔写字楼；18 万平米的国际购物中心，30万平米的中心 豪宅万达公馆，东临南淝河，西临包河公 园，同时将南淝河与包河水系的贯通。 开 发 商：大连万达集团 地理位置:包河区芜湖路与马鞍山路交汇 处 总 建：70万平方米（其中万达公馆4 栋） 容 积 率：5.0 开盘日期：2010年6月 交房日期：2012年9月 成交均价：13000元/平米（装修3000） 万达公馆万达公馆 高容积率及较少的绿地率使得开发商在景观方面的营造相对比较捉襟见肘，但万达依然在极小的空间将南淝 河与包河贯通，水景的营造将进一步为万达公

30、馆加分。 artdeco立面、石材贴面，使得万达公馆的外立面形象宏大且具有艺术气质，在合肥市场首屈一指。 万科公馆立面以及景观打造万科公馆立面以及景观打造 万达公馆样板房万达公馆样板房 三房两厅二卫194平米三房两厅三卫227平米 三房两厅三卫253平米 三房两厅四卫283平米 目前万达广场在推的户型大于目前市场主 力供应面积，但依然去化良好 万达公馆户型万达公馆户型 面积房型上市套数销售套数销售率 194-201194-201三房887484.1% 241-247241-247三房13211284.8% 257257三房886675% 283283三房444193.1% 合计35229383

31、.2% 目前万达广场在推的标准户型总价已突破市场行情，但凭借其品牌以及地段优势， 依然去化良好。 面积房型上市套数销售套数销售比例 195-201三房887484.1% 257三房886675% 合计/17614079.5% 面积房型上市套数销售套数销售比例 241-247三房13211284.8% 283三房444193.1% 合计/17615386.9% 9# 11# 万达公馆面积配比及成交结构万达公馆面积配比及成交结构 万达公馆优势万达公馆优势 品牌品牌宣传策略宣传策略 万达品牌开发商“高举高打”的媒体策略， 树立项目形象 在客源方面，购买万达公馆的客户以本地私营业主为主，在外地工作的在

32、客源方面，购买万达公馆的客户以本地私营业主为主，在外地工作的 私营业主，以及对万达品牌一直比较推崇的外地投资客户。私营业主，以及对万达品牌一直比较推崇的外地投资客户。 市场竞争分析市场竞争分析 户型稀缺户型稀缺 区域缺少大户型 产品 市场竞争分析市场竞争分析 项目融侨观邸万科金域华府万达公馆 区位北一环西一环 东一环 周边生态环境古逍遥津公园 基本无基本无 规划高密度社区高密度社区高密度社区 建筑风格artdeco新古典主义artdeco 营销展示2套样板房实景区、4套样板房实景区、4套样板房 主要产品形态高层高层超高层 户型面积（）二房80、三房98三房108 124三房241-247 总价

33、二房80，三房98三房129 148三房313-321 景观有中央景观有中央景观有中央景观 附加值飘窗、观景阳台、露台等飘窗观景阳台 与本案最大竞争对手融侨观邸相比本案可以在生活配套、景观等方面寻找突破口， 而万科金域华府和万达公馆的项目品质以及产品力则是本案所需要学习的。 标杆项目均凭借“一招鲜”的方式，利用各自擅长的产品塑造及营销表现能力在 合肥市场开创出了非凡的品牌号召力。 标杆项目都是各开发公司成熟产品系，都具有突出的优势，形成了体系化的运作。 标杆项目往往借助丰富和频繁的战略性的营销手段来产生项目美誉度，在合肥人 民心中产生一定的向心力。 总结总结 区 域 客 户 分 析 宗地较优的

34、先天条件使本案可以打造为区域最高端项目。 随着合肥北一环商办街区开发建设，未来本案的区位及配套优势将日益明 显。 我们可通过对本案最大竞争对手融侨观邸的客源研究 来对本案未来客源需求提供较强的参考价值 客源需求客源需求 合资企业白领以及省政协的官员为融 侨观邸客户的主要来源 合资企业以及公务员中层干部为主 力客户 客户特征客户特征 客户年龄结构多为中年的成功人士 客户年龄客户年龄 客户家庭结构以三口之家居多，其次是夫妻 客户家庭结构客户家庭结构 购房动机主要为自住 购房动机购房动机 区域客为绝对主力，其它区域客源有待合理拓展与开发。 客源区域 周边高档办公写字楼和政府的白领和中高层干部为主。客

35、源职业 综合以上分析，本案所处区域的普通住宅客户有以下几方面特征 客户结论 客户购房多为自住，投资比例不到10%。购房动机 客户的年龄主要集中在30-40岁。客户年龄 客户家庭结构多为三口之家。家庭结构 姓 名：李先生 年 龄：32岁 职 业：某研究所工程师 家庭现状：三口之家，已结婚，有私家车。 居住现状：90平方米二房 需求房源：离工作近一点的区域，出入方便、并且希望孩子能有好的未来。 购房目的：购房用以结婚并考虑到未来子女需求。希望生活配套齐全，讲求生 活品质。 关 注 点：对小区景观环境和居住便利度要求极高，楼盘需具备升值潜力。 典型客户典型客户1#1# 第一类客源第一类客源舒适改善型

36、的本地客户舒适改善型的本地客户。 姓 名：赵先生 年 龄：50岁 职 业：外企高层管理人员，早年派驻合肥。 家庭现状：二口之家，子女已独立成家，单位配车。 居住现状：三房100平方米。 需求房源：希望能到闹中取静的地方，生活配套一定要齐全，不考虑别墅，因为 楼梯上楼下楼不方便。 购房目的：养老并且可以留给子女。 关 注 点：户型好，环境闹中取静，生活配套齐全。 典型客户典型客户3#3# 第二类客源第二类客源享受生活享受生活 姓 名：陈先生 年 龄：40岁 职 业：庐阳区政府机关干部 家庭现状：三口之家，儿子目前在合肥大学毕业，准备在庐阳区自己开公司。 居住现状：三房110平米。 需求房源：为了

37、方便儿子上班，所以选择庐阳区，另外自己也在庐阳区上班， 所以希望买在自己和儿子工作的周边。 购房目的：考虑未来子女在合肥的发展，以及自己未来也可以养老。 关 注 点：要离自己工作地点近，而且希望出行方便。 典型客户典型客户2#2# 第三类客源第三类客源以工作为考虑重点的三口之家。以工作为考虑重点的三口之家。 项项 目目 整整 体体 定定 位位 swot分析 优势 strength劣势 weak 北一环核心地段 道路通达性好、交通便利 生活配套较为齐全 地块周边有仓库以及加 油站，对本案的形象有一 定的影响。 周边道路为主干道，会 受到一定的噪音和扬尘影 响 机会 opportunity打造品质

38、社区，拉升区域认知，打造品质社区，拉升区域认知， 区域市场产品线较为单一， 且表现不力，本案有机会点 和突破点 利用市场机会点，提高产品力，打造高品质人居物业利用市场机会点，提高产品力，打造高品质人居物业 营建高端会所，吸引眼球，让客户感觉到项目的档次营建高端会所，吸引眼球，让客户感觉到项目的档次 威胁 threaten系统、精准的营销体系系统、精准的营销体系 客源区域性很强，对于外 区域客源的引导仍有待时日 区域项目未来有一定竞争， 而北二环其他项目低廉的价 格势必对本案客源造成一定 分流 体验式营销（样板房、示范区、售楼中心）体验式营销（样板房、示范区、售楼中心） 专业的营销团队和物业团队

39、专业的营销团队和物业团队 策略：打造品质社区，拉升区域认知；系统、精准的营销体系 项目整体定位项目整体定位 区域市场高端项目区域市场高端项目 区域中的高端项目。由于本案的地段优势较为明显，故只要通过较强的 核心产品层的打造以及领先领先市场外围产品层进一步来支撑高端。 因为本项目所针对的客户主要是自住客户，因此宜居，以人为本的设计 理念希望重点突出。 城中心城中心 稀缺高尚宜居社区稀缺高尚宜居社区 项目整体定位项目整体定位 定位区域市场的高端的项目定位区域市场的高端的项目 我们的项目针对的是什么样的客户？我们的项目针对的是什么样的客户？ 是不是意味着只针对高端客户？是不是意味着只针对高端客户？

40、客户职业购房目的 区域客源为绝对主力。外区 域客源导入，尚需时日。 普通住宅多为公司白领以 及政府中高层管理层。 多以居住为主，居住目的 占到90%以上。投资氛围尚 未形成。 客户来源现状 只定位高端客户太过小众，难以保证去化速度只定位高端客户太过小众，难以保证去化速度 项目客户设定项目客户设定 区域领导者的占位 区域高端定位 树立高端客户形象 扩大客户层 市场定位客户定位 我们打造怎么样的产品来引领市场？吸引客户？我们打造怎么样的产品来引领市场？吸引客户？ 产品发展建议产品发展建议 结合本案规模和市场现有客源情况，本案的未来目标客源构成如下： 产品对应80平米二房产品 本地客户：主要为周边区

41、域工作的人，多为30岁以下的年轻一族。 外地客户：用以物业升值 产品对应110平米标准三房产品 本地客户：用以首改的周边区域工作的中高层人士以及研究院、政府中层人士。 产品对应130平米大三房产品 本地客户：再改客户，为外企上班高端人士以及政府的中高层管理层。 本案的地段条件和产品规划在一定程度上已经能够保证本案未来的去化。 稀缺性和唯一性的产品更容易被高端客户所青睐，能够让他们长期持有和保值 增值，且此类客户具有高溢价的承受能力。 客源定位客源定位 房型二房三房三房合计 面积 () 80左右110左右130左右- 比例20%30%50%100% 户型配比户型配比 三房为项目的主力户型，其中1

42、30平米左右的三房占项目比例的 50%。 科学大道 价格定位价格定位 参照项目权重 宗地项目多特公寓融侨观邸万科金域华府万达公馆 评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分 立地条件 区域交通6%90.5490.549.50.579.50.57100.6 区域环境12%91.0891.08101.291.0891.08 区域配套12%91.0891.089.51.1491.08101.2 社区属性 社区规模1%70.0770.078.50.08590.099.50.095 社区景观9%80.7270.6390.81100.9100.9 建筑外观5%80.480.490.4590.459

43、.50.475 户型设计18%91.6291.62101.89.51.719.51.71 社区配套6%80.4880.4890.5490.5490.54 服务品质 施工质量3%100.3100.3100.3100.3100.3 交房时间4%80.3290.3690.3690.3690.36 物业管理6%100.6100.6100.6100.6100.6 营销力度8%100.8100.8100.8100.8100.8 现场表现4%100.490.36100.4100.4100.4 开发商品 牌 1%80.088.50.0859.50.095100.1100.1 其他考量去化速度5%90.4590

44、.4590.4590.4590.45 合计100%8.948.8559.69.439.61 参考项目售 价 8000100001000010000 折算价格9034.44410416.6710604.4510405.83 参考权重35%35%15%15% 加权后数目3162.0553645.8331590.6681560.874 本项目价格 9959.431 万达公馆年度成交价格涨幅为17%，而和平盛世年度成交价格涨幅为12%， 综合考量本案地段、产品及客户等各方面因素，若按12%的年度成交价格涨幅计算，理论上住宅 产品目前的价格可达到9950元/平米,2011第三季度的入市价为10494元/

45、平米，一年销售周期后可 实现的成交价格可达11000元/平米; 价格走势 目前区域公寓市场如多特公寓的价格水平较高均价达到目前区域公寓市场如多特公寓的价格水平较高均价达到80008000元元/ /平米。平米。 本案无论在地段以及产品力上都较该区域的楼盘有一定的优势，预计本案无论在地段以及产品力上都较该区域的楼盘有一定的优势，预计 20112011年下半年上市的话年下半年上市的话 本案建议：均价本案建议：均价1050010500元元/ /平米平米 n价格推导价格推导 价格定位价格定位 项项 目目 产产 品品 建建 议议 规划建议 规划建议一 产品类型配套设施两梯二两梯三两梯四总建筑面积 面积70

46、0012480266401596062080 规划主入口 建议会所位置 规划次入口 产品类型80110130总合 套数84256240480 套数比%17.532.550100 面积6720171603120055080 面积比%12.231.256.6100 两梯四两梯二 两梯三 日照分析 安置房 n1008地块 小区房 小区房 在满足自身规划布局和日照 要求的前提下也满足了周边 社区的日照要求。 n 主入口 次入口 用地红线 建筑红线 小区入口 景观长廊 会所 组团景观 规划建议二 产品类型面积 配套面积1090 两梯二13000 两梯三49957.47 总建筑面积64047.47 户型

47、类型 套 数 套数 比% 面积面积 比% 8010018.2820713 11015027.31235026 13030054.53840061 总和55010058957100 两梯二 （25f） 两梯三 （25f） 两梯三 （25f） 中心景观 两梯三 （25f） 两梯三 （25f） 两梯三 （25f） n 日照分析 建筑外立面建议 从地块所属整体区域情况来看，周边项目以多层住宅为主，且住宅整体品质较差，为了 突显本案整体品质感，我司建议建筑立面采用以下风格 周边分析 建筑风格 在现代风格的基础上倾注art-deco的精髓，简约流畅的线条，对比强烈的材质与色彩给 人颇具震撼的视觉冲击。 建

48、筑风格 简约、凝练、俊朗、至美的 建筑外立面，简练而不失质 感，动与静、城市与自然、 开放与内敛的动态均衡与生 活完美结合。 空间透视 丰富的立面元素使建筑具有了强烈的时代性和标志性，鲜明地彰显了贵族生活气派而不张 扬、沉稳而不失格调的不凡风度。 景观建议 景观风格 根据本案规划布局，将本案分为入口景观区、中央景观区、北面休闲景观区、社区隔离景观带四 个景观区域来打造。 中央景观 北面休闲景观 社区间隔离带 社区内部隔离带 入口景观 中央景观建议 中央核心景观以对称式景观为主，使整个项目具有宏伟的景观品质。 中央景观 对称式喷泉水景利用向上喷射的水舌和溅落四周的水珠形成的序列性，给人一种 清新

49、、宏伟、壮观的感受。 中央轴线景观 精美构图的花灌木类设置让平面 更富有肌理感。配合地块景观将 竖向景观与平面景观更好的融合 一起。 中央局部景观 在社区边侧可采用富有层次的景观，几何状的水池配植修剪的灌木让业主感 受亲切、怡情、富有趣味性的生活。 局部景观 北面景观建议 该区域为长条形绿地，建议在此区域内以广场、水景结合绿地的手法，打造 一处休闲娱乐的盛宴。 北面景观 在北侧设计一些广场，即增加了趣味性又可供业主进行晨练或者娱乐，并具有良好景观。 北面景观广场 春 北面景观广场四季 夏 秋冬 并在植被的色彩上 采用有色叶类植物 来区分各空间及各 个节气的不同。 北面景观 强化休闲娱乐的景观空

50、间的同 时，可考虑局部设置较为私密 的景观空间。 北面景观局部 入口景观建议 主入口会所门廊可设置较大点，廊柱可装点铁艺或石雕花纹。大门廊设置能 给人宏伟的气势。 主入口景观 将景观亭及景观廊架布置于对称式的横纵景观轴线的节点处，亭廊既有框景 作用又能缓冲景观视线，延伸景观亮点。 景观轴线 次入口景观 因项目南侧地块尚未规划，因此建议此次入口以绿篱墙的形式形成次入口 通道，并与边上的工地做了隔离。 为了将本案与周边社区区分开，建议 在社区之间沿围墙种植高乔绿化。 社区间隔离带 通过小品构架的塑造 层层递进空间感受， 围合或开敞，公共的 或私密的，通透的或 隐蔽的。 景观廊架 北面景观小品也紧跟

51、整个景观调性，选择一些具有艺术气息的雕塑、构架来点缀。 景观小品 围墙的材质与造型更能显得项目的品 质感，建议围墙设计在5米高左右。 围墙景观 双大堂建议 为了体现项目的高档品质，建议设计双大堂，即除入户大堂以外，另行设计地下车 库入户大堂，体现本案人性化的理念。 地面 地下车库 双大堂空间 入户大堂方面，建议增大其层高到5米左右，地面和墙面建议采用石材，同时采用水晶吊灯或贝 壳灯，以此体现项目的品质，此外在功能上建议设计有大堂总管区和休息区，以此来体现项目 的尊贵及人性化。并将外墙以大面积落地玻璃来代替，使得业主在大堂即可观赏社区景观。 地上大堂 地下车库大堂建议精装设计，地下大堂品质丝毫不应输于地上大堂。 地下车库大堂 庭院式地下车库 摆脱常规，让停 车的过程变得有趣。 生态车库 智能化建议 数字化社区设备设施: 无线网络覆盖系统：实现移动网络生活。 社区网站：创建社区网站，提供社会新闻，城市生活指南、物业管理举措、居民建议信 箱等，为大家提供网络交流空间。 智能ic卡：为客户专属定制智能ic卡，此卡作为门禁识别卡、地下车库通行卡、会员资 格卡等，实现社区