房开企业土地价款含税不含税在不同环节的计算口径(20201229231015)

1、 房开企业收入确认问题 1. 土地增值税清算收入的确认 根据国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管 规定的公告(国家税务总局公告 2016年第70号)规定，适 用简易计税方法的房地产开发企业纳税人，其转让房地产的 土地增值税清算收入不含增值税应纳税额，即 土地增值税清算收入=含税销售收入+ (1+5%) 采用一般计税方法计税的房地产开发企业纳税人，其转 让房地产的土地增值税清算收入不含增值税销项税额，即: 土地增值税清算收入=含增值税销售收入-销项税额=含 税销售收入-销售额X税率=含税销售收入-(全部价款和价 外费用-土地价款以及拆迁补偿费用)+(1+11%)X 11% 根据上述分析，按

2、规定允许土地价款扣减销售额而减少 的销项税额，应调增土地增值税清算收入，不是调减纳税人 在土地增值税清算时确认的土地成本。 2. 采用一般计税方法，计算缴纳土地增值税的影响分析 (1) 按照土地增值税暂行条例实施细则规定，对从事 房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与 房地产开发成本之和加计 20%扣除。按规定选择“允许以本 项目土地价款扣减销售额而减少的销项税额 ,应调增土地 增值税清算收入”，而不是选择“调减纳税人在土地增值税 清算时确认的土地成本”，虽收入调增和土地成本调减数额 大小一样，但是计算“其他扣除项目”时，土地成本可以加 计 20%扣除，进而放大土地成本调减数额为

3、原数额的 （2）根据国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的 通知 （国税函 2010220 号）第三条第 （一） 项规定，财务 费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提 供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业 银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用， 在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发 成本”金额之和的 5%以内计算扣除。 第（二） 项规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息 支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取 得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额 之和的 10%以内计算扣除。 因此，按规定允许以本项目土地

4、价款扣减销售额而减少 的销项税额，应调增土地增值税的清算收入，而不是选择调 减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本，进而影响 房地产开发费用”或“其他房地产开发费用”的计算基 数，选择“调增土地增值税清算收入”比选择“调减纳税人 在土地增值税清算时确认的土地成本”，在计算土地增值税 时，“房地产开发费用”或“其他房地产开发费用”扣除金 额大。 (3) 通过上述两项分析，按规定允许以本项目土地价款扣 减销售额而减少的销项税额，应调增土地增值税的清算收入， 而不是选择调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成 本，既影响了房地产开发企业一般计税方法计税项目在计算 土地增值税的可扣除成本，又影响了土

5、地增值税计算的增值 额。 同时考虑到土地增值税实行四级超率累进税率，以增值 额与扣除项目金额的比例确定企业适用的税率，所以上述因 素还影响了土地增值税清算适用的税率。 案例分析 甲房地产开发企业为增值税一般纳税人，开发的 A 项目 是按一般计税方法计税，土地增值税清算时，取得项目销售 收入( 含增值税 )88.8 亿元。假设增值税允许扣除的土地价款 和拆迁补偿费用为 27.75 亿元，房地产开发成本 15 亿元， 甲企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提 供金融机构证明，房地产开发费用按“取得土地使用权所支 付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算 扣除，不考虑其他情况

6、，则： (1) 土 地 增 值 税 清 算 收入 =88.8-(88.8- 27.75) + (1+11%)X 11%=88.8 -6.05=82.75(亿 (2) 计入取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成 本 ( 开发土地和新建房及配套设施的成本) 中土地价款和拆 迁 补 偿 费 用 为 27.75 亿 ， 不 是 25 亿 元 27.75- (27.75 + 1.11 X 11%)，贝廿： 其他扣除项目 =( 取得土地使用权所支付的金额 +开发成 本)X 20%=(27.75+15) X 20%=8.55(亿元)，并不是 8 亿元 (25+15) X 20%。 (3) 房地产开发费用 =(27.75+15) X 10%=4.275(亿元 ) 。 3. 其他需要关注事项 (1) 在计算土地增值税清算收入 ( 不含税销售额 ) 时，含税 销售额减除的不是销售发票上注明的增值税额，而是根据含 税销售额减去上述差额计税办法计算出的销项税额，换算为 不含税销售额。 (2) 财政部关于印发增值税会计处理规定的通