物业管理服务整体方案

1、物业管理服务物业管理服务 整体方案整体方案 东莞星玺物业概况东莞星玺物业概况 东莞星玺广场，整体占地面积为32200，建筑面积 87000 ，商场整体三层。 商场主要设施有正门200以上的音乐喷水池，首层独立 停车场车位高达700泊，变压器1250kva4台、2000kva2台，高 压配电房2个，低压配电房2个；主要设备包括有垂直观光电 梯3部，货梯4部，自动扶梯22部；中央空调机房2处主机 7台； 内部配置监控系统；消防水泵系统；消防控制中心等。 营业时间：10：00-22：00 10：00-22：30（周末及国家法定节假日） 餐饮商铺按另行制订营业时间 东莞星玺项目概况 东莞星玺拟定架构

2、与人员配置 物业管理服务中心组织职能分工图 经营秩序维护 消防安全管理 交通车辆管理 紧急事件处理 安全督察 给排水系统管理 电梯管理 基础设备管理 空调系统管理 工程遗留跟进 供配电系统监督 策划推广配合 零星维修 物业管理服务中心 安全管理 客服服务 工程维修 商铺交接 装修审批及监督 标识管理 病媒生物防治 清洁维护 绿化管理 物业管理服务中心 安全管理部工程维修部客户服务部 培训教官/消防专员 安管领班 安管员/车管员 安管经理 保洁/绿化 客服主任/助理 客服经理 工程经理 工程技工 工程师 注明：培训教官必须持有安全主任资格证书。 物业管理服务中心人员架构图 东莞星玺物业人员配置一

3、览表东莞星玺物业人员配置一览表 部门部门职位职位人数人数说说 明明备注备注 服务 中心 物业总监1全面负责星玺物业管理服务工作，保障商场整体正常运作； 行政主任1负责内部指导性文件编写，往来文件管理，与甲方对接 人事专员1负责人员招聘、薪酬社保、人事资料管理、员工培训 行政助理1负责考勤排班管理，各类资料存档，文具管理 工程 维修部 工程经理1负责星玺主体设施安全/设备运行保养/零星维修工作 工程师3 负责星玺各类工程问题解决现场技术指导 【强电工程师1/弱电工程师1/暖通工程师1】 工程技工18 实行三班工作制，每班8小时，每周休息1天； 早班： 6人 配电房1中央空调1技工4 中班： 同上

4、 晚班： 3人 配电房1维修机动2 顶休：3人 保修项目 施工单位 负责 仓 管1每周休息1天；负责工程物资保管发放，并做好工程设施设备台帐 安全 管理部 安管经理1负责星玺安全/消防/车场管理全面工作； 培训教官 消防专员 2负责星玺安全管理部门培训考核、消防安全管理与日常岗位督导 安管领班3 实行三班工作制，每班12小时，每周休息1天； 早班： 30人 【领班1门岗12监控2巡逻6机动4人】（含顶休5人） 晚班： 20人 【领班1门岗8监控2巡逻3机动2】（含顶休4人） 安管员47 车管员9实行两班12小时工作制，白班4人，夜班3人，顶休2人 客户 服务部 客服经理1负责星玺客服全面工作，

5、处理各类有效投诉及商户回访 客服主任1负责各类关系协调，现场处理与跟进重要事务 客服助理11 负责电话接听，对反映问题分类协调相关部门处理；负责商铺交 接、装修办理、区域巡视，对商户问题现场跟进 早班：5人 中班：4人 顶休：2人 保洁绿化 实行专业外判负责 合合 计计/102102 东莞星玺物业管理服务 费用测算 物业人员成本测算表物业人员成本测算表 部门部门职位职位人数人数工资标准工资标准社保社保福福 利利合计合计 服务中心 物业总监112000.00600.003000.0015600.00 行政主任15000.00600.001500.007100.00 人事专员14000.00600

6、.001000.005600.00 行政助理13500.00600.00500.004600.00 工程维修部 工程经理18000.00600.002000.0010600.00 工程师36000.00600.001500.0024300.00 工程技工183000.00600.00500.0073800.00 仓 管12500.00600.00500.003600.00 安全管理部 安管经理16000.00600.002000.008600.00 培训教官/ 消防专员 25000.00600.001500.0014200.00 安管领班34000.00600.001000.0016800.0

7、0 安管员473000.00600.00500.00192700.00 车管员92500.00600.00500.0043200.00 客户服务部 客服经理16000.00600.002000.008600.00 客服主任15000.00600.001500.007100.00 客服助理113500.00600.00500.0050600.00 合合 计计102102476200.00476200.00 备注备注福利主要包括：双薪、交通、餐补、通讯费、节假日加班。福利主要包括：双薪、交通、餐补、通讯费、节假日加班。 注明：前期介入人员根据双方协商配置。注明：前期介入人员根据双方协商配置。 公共

8、维护保养费用测算公共维护保养费用测算 1. 1. 公共照明系统及低值易耗品费用公共照明系统及低值易耗品费用 灯具个数运行 运行天数 维修个数 维修单价 配件费用小计 (个)时数 (时/天)(天/月)(个/月)(元/件)(个/月)(元/月) 商场内部20000600101012000 广场立面1000030010106000 水景喷泉30092030450 总费用总费用估计1845018450 备注：维修数量按照3%计算；维修单价与配件为估计数。 2.2.变电站设备年检及维护检修费变电站设备年检及维护检修费 功率 需要系数小计备注 kw 高压系统维护及年检费9000kva0.83750外委估算

9、低压配电系统检修费9000kav0.81500 后备发电机养护费1200kw0.8400 总费用总费用56505650 备注：1.高压系统维护及年检费=高压开关柜+机电保护+电缆+变压器=5元/kva.年； 2.低压配电柜及配电箱供电线路检修费以2元/kva.年； 3.后备发电机维护费用以4元/kva.年。 3.3.电梯维护费电梯维护费 台数层站 年检费 维护费 (元/月/台) 小 计 (元/月/台) 电梯33层400+1001500 货梯43层400+1002000 扶梯22400+10011000 总费用总费用1450014500 备注：电梯年检费按照1200元/台.年计；月度维护保养费4

10、00元/台.月。 4. 4. 给排水系统维护费给排水系统维护费 水池容量清洗单价清洗次数小 计备 注 （m）（元/ m）次/年（元/月） 消防水池清洗费40061200 化粪池、隔油池清洗费3005022500 总费用总费用27002700 备注： 消防水池每年清洗一次，化粪池每年抽二次； 5.5.弱电系统维护费弱电系统维护费 商业通道车库小 计 备注 （元/月）（元/月）（元/月） 监控系统 消防报警系统 总费用总费用30003000 备注：弱电系统维护费按总投资1200万的3/年估算。 6.6.通风通风/ /空调系统护养费空调系统护养费 商场车库小 计备注 （元/月）（元/月）（元/月）

11、通风系统维护保养60006000 备注：空调系统按照总投资6/年做维修保养费用；总投资1200万 7.7.市政系统护养费市政系统护养费 小 计 备注 （元/月） 市政设备维护保养500500估算 8.8.公共建筑及公共地方维护保养费公共建筑及公共地方维护保养费 商 场外围道路水池水景车 库小 计 （元/月） 维护保养费4892824464 总费用总费用2446424464 备注：公共建筑及公共地方（土木零星工程）维护费按公共建筑面积0.5元/.月估算。 公共面积按照 48928 计 公共能源损耗费用测算公共能源损耗费用测算 1.1.公共区域照明电费公共区域照明电费 公共面积功率照明时数 照明日

12、数电价电费 需要系数 (kw/)(时/日)(日/月)(元/度)(元/月) 一层商场防火区9232.20.021230.50.8545954.200.8 二层商场防火区14010.60.021230.50.8569739.160.8 三层商场防火区5443.60.021230.50.8527096.060.8 水景喷泉用电60730.50.858710.800.8 消防车道2593.40.0052430.50.856454.450.8 巴士车站7.61230.50.851891.490.8 车 库9.22430.50.854579.390.8 一层商场公共区3719.90.031230.50.8

13、518666.000.8 二层商场公共区4675.30.031230.50.8518666.000.8 三层商场公共区2345.80.031230.50.8518666.000.8 消防控制中心202430.50.859955.200.8 变电房1202430.50.859955.200.8 变电房1202430.50.859955.200.8 总费用总费用250289.16250289.16 注：水景喷泉开放时间 周一至周五 18：0022：00 周六周日及法定节假日 12：0022： 00 按7h/天计 电费按当时、当地供电局公告价格为准 2.2.电梯电费电梯电费 台数电梯功率工作时数工作

14、日数电价电费 需要系数 (kw)(时/日/台)(日/月/台) (元/度)(元/月) 1号变电房电梯 7 751230.50.8518666.000.8 2号变电房电梯301230.50.857466.400.8 1号变电房扶梯222101230.50.8552264.800.8 总费用总费用78397.2078397.20 注：电费按当时、当地供电局公告价格为准 3.3.空调通风系统电费空调通风系统电费 风机总功 率 运行系数 运作时数运作日数电价电费 需要系数 (kw)(时/日)(日/月)(元/度)(元/月) 巴士车站22.90.751230.50.854274.510.8 巴士车站商业22

15、.90.751230.50.854274.510.8 车 库27.70.751230.50.855170.480.8 车库商业27.70.751230.50.855170.480.8 一层商场公共区74.40.751230.50.8513887.500.8 二层商场公共区93.50.751230.50.8517452.710.8 三层商场公共区46.90.751230.50.858754.350.8 1层走道/商铺空调285.10.751230.50.8553216.770.8 2层走道/商铺空调481.40.751230.50.8589858.120.8 3层走道/商铺空调236.70.75

16、1230.50.8544182.420.8 中央空调机房4859.50.751030.50.85755895.230.8 总费用总费用1002137.101002137.10 注：空调开放时间为每年4月1日至1月1日，运行系数暂定（12-3）/12=0.75 电费按当时、当地供电局公告价格为准 4.4.柴油发电机燃料费柴油发电机燃料费 发电机功 率 耗油量比重运行时数油价燃料费备注 (kw)(升/时.kw) (kg/升)(时/月)(元/吨)(元) 发电机2*600 总费用总费用20002000试运行用油 5.5.公共水费公共水费 公共面积 日用水量 月用水量水价水费备注 m2(m3/日)(m3

17、/月)(元/m3)(元/月) 商场公共区域489289.78298.293.51044.015 商场洗手间8024403.58540 水景喷泉2003.5700 园林绿化1303.5105 总费用总费用10389.0210389.02 注： 商场公共按照1m3/10000m2计，每日2次拖洗； 商场洗手间用水按照平均20000人次计，用水量0.004m3/人次； 水景每月两次清洗水池并换水，水景储水量100m3； 园林绿化用水按照1m3/日计； 水费按当时、当地自来水公司公告价格为准 东莞星玺广场费用测算总表东莞星玺广场费用测算总表 【单位：元单位：元/ /月月】 序号序号科科 目目金额金额备

18、备 注注 a维护保养费维护保养费 1公共照明及易耗品費用18450.00前两年经营期间不发生费用，由施工单位质保 2变电站设备年检及维修费5650.00前两年经营期间不发生费用，由施工单位质保 3电梯维护费14500.00前两年经营期间不发生费用，由施工单位质保 4给排水系统维护费2700.00前两年经营期间不发生费用，由施工单位质保 5弱电系统维护费3000.00前两年经营期间不发生费用，由施工单位质保 6通风系统维护费6000.00前两年经营期间不发生费用，由施工单位质保 7市政系统护养费500.00前两年经营期间不发生费用，由施工单位质保 8公共建筑及地方维保费24464.00前两年经营

19、期间不发生费用，由施工单位质保 总计总计0.000.00 b公共能源费 1公共区域照明电费250289.16 2电梯电费78397.20 3空调通风系统电费1002137.10 4发电机燃料费用2000.00 5公共水费10389.02 总计总计1343212.471343212.47 c清洁消杀费清洁消杀费 1公共区域清洁94500.00主管1人2500，领班3人6000；保洁员50人（含顶休）； 平均工资1720元/人 石材保养60000.00主要通道石材抛光打蜡；按照10000/月计；6元/ 日常消耗品5000.00芳香剂、清洁剂、洁厕剂、消毒剂、不锈钢油等；月 度购置5000元计 2消

20、杀费10000.00按照0.15元/m2计 总计总计169500.00169500.00 d绿化养护费绿化养护费 1绿化养护费15000.00商场内绿化租赁按照15000元/月，三楼养护5000/月 总计总计15000.0015000.00 e工资及福利工资及福利 1基本工资 2年终双薪 3社会保险 4住房公积金 5餐费补贴 6加班费 总计总计476200.00476200.00 f f行政办公费行政办公费 f差旅交通费2000.00广州东莞往返 2业务通讯费2000.00办公电话含网络费 3日常办公用品/低耗品3000.00笔、墨、纸张使用；打印机租赁等 4员工饮水费及办公水电费6000.0

21、0按照3桶/人.月计 5员工宿舍租金及水电费42000.00安管宿舍6套，工程人员3套，管理人员5套，租金平均标 准3000元/套（含水电） 6制服折旧4250.00夏装350元/2套.人；冬装650元/2套.人；按24个月折旧 7书报订阅及办公印刷费2000.00印刷品主要包括值班记录、工作日志等 8招聘及培训费3000.00按照10%的人员流失率计，每月辞职招聘人员10人 9员工年度体检费1275.00按150元 /年.人计 11治安联防公关费5000.00按照60000元/年估(春节、端午、重阳、元旦) 12财务审计费500.00按6000元/年计 总计总计71025.0071025.00 g保险费保险费 1公众责任险15000.00保额1.2亿元/年；费率0.15% 2停车场责任险3500.0060元/年.泊计算（700泊） 总计总计18500.0018500.00 h固定资产折旧费固定资产折旧费 1固定资产折旧费12500.00一次性投入30