光谷地块市场前景分析

1、光谷地块市场前景分析“五一”期间，受集团领导委托，针对武汉光谷大道地块进行了相关的市场数据搜集及在售楼盘实地走访， 现对该地块市场前景进行如下分析。鉴于个人能力及资源有限， 有关数据及观点难免存在一定的局限性，仅供领导决策参考。地块简况：该地块位于光谷大道中环线外，北临正在开发中的当代国际花园，根据规划，地块西北为光谷二中用地，并与万科城市花园相望，西南为房地产开发用地， 南为湿地公园， 东隔光谷大道与中原电子产业园区相望。地块可开发面积 230 亩，可建 25 万平方米，容积率 1.6。地块位于规划中武汉科技新城的中心区， 交通较为便利， 区域内光电子产业和高校较集中， 周边房地产开发日益热

2、烈， 但地块较缺乏景观元素，周边尚缺乏居住氛围。光谷概况：武汉“中国光谷”于2001 年被国家计委、科技部批准成立，同年 5 月武汉市政府正式批准武汉中国光谷新城规划， 科技新城的规范范围西至中环线，东至外环线，北至东湖南岸，南至汤逊湖北岸，总面积 128km2。2006 年，东湖高新区工商注册企业累计11647 家，比 2005 年增加 1754 家，平均每个工作日新注册 6、7 家企业。全年新认定高新技术企业 131 家，高新技术企业达到 1900 多家。年销售收入过亿元的企业有 70 多家，过 10 亿元企业 8 家。民营企业注册数量达到7000多家。2006 年，高新区从业人员14.5

3、 万人，从业人员主要集中在亿元以上的大企业和高新技术企业中。目前光谷地区总人口约60 万人。据楚天金报报道，光谷地区目前共有高等院校42 所，各类科研院所50 余家，各类专业技术人员20 余万人。根据“十一五”规划，光谷地区至2010 年将达到 100 万人口，其中年增约 10 万人。2006 年 12 月，富士康科技集团入驻光谷，预计将带动15-20 万人就业。光谷地区房地产市场情况：2001-2005 年，光谷地区年均完成房地产开发150 万平方米，2006年完成开发 200 万平方米。根据东湖高新区“十一五”规划，至2010 年，区内新供住宅用地 8 平方公里，预计建成住宅 1200 万

4、平方米建筑面积。若按光谷地区每年新增 10 万人，每人住宅需求 35 平米计，每年新增住宅需求350 万平方米，四年共新增住宅需求1400 万平方米，大致与供应量相当。由于东湖高新区住宅开发用地来源较为复杂，本次调研未能掌握高新区全面的土地供应信息，因此采取对光谷地区52 个在售楼盘进行销售数据统计的方法，试图得出相对准确的住宅供应量数据。光谷在售楼盘销售数据（2007 年 5 月 5 日房产局备案数据）物业名称物业地址物业物业价格开发商总建面总套数住宅已售住宅可售类别卧龙剑桥洪山东湖开发区普通4795 元 /武汉卧龙房地平方米产开发有限公3538815831240280世家珞喻路叶麻店住宅高

5、司宜家汤臣江夏阳光大道特新雅集团武汉别墅不详弘福置业有限36367226107119庄园 18961 号公司洪山东湖新技术4100 元 /光谷坐标开发区关山大道普通湖北长城建设735（一 62939平方米城与南湖南路交汇住宅实业有限公司期）均处洪山民院路与南普通4400 元 /武汉佳境房地谓语城平方米产开发有限责91863456270186湖南路交界处住宅均任公司现代森林洪山马鞍山森林普通4500 元 /湖北现代城市平方米建设发展集团99758913754138花园公园对面住宅均有限公司保利浅水洪山雄楚大道卓普通3800 元 /武汉双环房地平方米产开发有限公105510944771153湾刀泉

6、南路方家咀住宅均司剑桥立方洪山武昌珞瑜路普通4100 元 /武汉卧龙房地华中科技大学新平方米产开发有限公38416244144100寓住宅体育馆对面均司江夏纸坊街古驿普通2000 元 /武汉宏德房地宏德嘉园道 168 号城北小平方米40000528259208住宅产有限公司区旁均江夏藏龙岛科技普通3000 元 /新雅集团达明宜家龙臣平方米35660358176174园内住宅置业有限公司均江夏庙山开发区湖北中天鸿源美院 coast江夏大道邬树别墅不详房地产开发有无备案村，汤逊湖畔限责任公司恒源卓悦洪山卓刀泉南路7000 元 /武汉恒源置业45 号（华师东门公寓平方日有限

7、公司虎泉）均学府华庭江夏纸坊街城关普通不详泰祥房地产开284803112503村住宅发有限公司富丽畅馨普通2300 元 /武汉市富丽园江夏武昌大道平方米房地产开发有86500480238189园住宅均限公司观澜逸墅江夏汤逊湖藏龙普通120 万元 /武汉鸣鸿科科技园内住宅套 高发展有限公司洪山鲁磨路附 6写字5800 元 /武汉联峰房地联峰时代平方米产开发有限公号楼均司世界城尚洪山东湖开发区公寓不详利嘉置业（武未开盘都光谷广场东汉）公司梓洲花苑洪山关山二路与商住3400 元 /武汉市科达房平方米地产开发有限3467032125252城市绿洲雄楚大街交汇处楼均公司天伦华公

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10、洪华房新庄路的交界1387551267869318城住宅平方米 均 地产开发公司处银河湾二洪山光谷藏龙花园3200 元/武汉市鑫万国房地产发展有269000948723225期岛科技园洋房平方米 均限公司紫菘枫林洪山雄楚大街普通4888 元/武汉紫菘房地与民院路交汇产建筑集团股不详上城住宅平方米 均处东份有限公司洪山东湖新技武汉洪顺房地术开发区雄楚普通3700 元/543182洪福家园产开发有限公98954766大街 156 号住宅平方米 均司（717 所对面）洪山雄楚大街普通4000 元/湖北新鑫鼎物绿汀雅境456 号（洪山供业发展有限公15100016631135407住宅平方米 均电局后

11、面）司美加湖滨洪山中国光高尚3600 元/斯米克集团美加置业（武汉） 133566927598232新城谷汤逊湖畔住宅平方米 均有限公司洪山华中科技东创仕际大学正前门商住3200 元/武汉东湖创业不详(已售完 )（关山路、东楼平方米 起 股份有限公司信路交汇处）当代国际洪山关山二路普通4500 元/武汉当代科技与城市中环线产业集团股份21746816961013575花园住宅平方米 均交汇处有限公司江夏藏龙岛洋武汉藏龙房地藏龙新城湖大道特 6 号普通2000 元/41046产开发有限公47938456(已售完 )（湖北经济学住宅平方米 均司院对面）光谷宇峰洪山关山二路普通3300 元/湖北宇峰

12、房地47981634373261家园19 号住宅平方米 均 产开发公司江夏湖口村湖普通2800 元/武汉顺民房地佳源花都北教院新校地产开发有限责10296022889531215住宅平方米 均址对面任公司江夏江夏大道普通85万元/武汉新大陆物梅南山居业发展有限公133000112976931特一号住宅套 起司洪山珞瑜路与普通4000 元/南益置业（武巴黎豪庭关山二路交汇28500065457183住宅平方米 起 汉）有限公司处国际企业洪山光谷关山写字3180 元/武汉东湖高新集团股份有限2723468956898中心二路特一号楼平方米 均公司物业名称物业地址物业物业价格开发商总建面总套数住宅已

13、售住宅可售类别洪山东湖高新技万科城市术开发区关山一普通4800 元/武汉市万科房7511732392852326花园路南端大学园路住宅 平方米 均 地产有限公司（一期）1 号学雅芳邻洪山雄楚大道卓普通3500 元/武汉市洪华房刀泉路交汇处东地产开发有限16039517471449171(已售完 )住宅 平方米 均南面公司保利花园洪山关山一路 74普通3600 元/保利（武汉）号( 原湖北电机房地产开发有13183134782851333(已售完 )住宅 平方米 均厂)限公司华工镜湖江夏藏龙岛科技普通2700 元/武汉华工大学园( 已售科技园发展有683662842768园住宅 平方米 高完)限

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15、10广场后门住宅 平方米 高 有限公司售完 )南域花语普通3200 元/武汉凌鑫房地城( 已售洪山烽火村产开发有限公不详住宅 平方米 均完)司光谷未来江夏庙山开发区普通2600 元/武汉福达置业( 两湖大道与江143972626514112阳光海岸住宅 平方米 均 发展有限公司夏大道交汇点 )山水华庭洪山庙山两湖大普通2900 元/武汉市铸久置道中南政法前行58648404237147云顶居住宅 平方米 均 业有限公司300 米（以上建筑面积不包括部分未开盘面积，总套数包括商业和写字楼物业套数）根据以上数据统计， 52 个在售楼盘总供应量至少达到 480 万平方米，加上部分未开盘量，以上楼盘总

16、面积应在 600 万平方米以上；其中已开盘而未售的套数总和约 7700 套，加上未开盘部分，以上楼盘未来供应量在一万套以上。以上楼盘的拿地时间， 从 2002 年至 2005 年不等，销售主要集中在 2005 年与 2006 年，从开发规模上， 显示光谷地区房地产业发展仍先于产业发展，开发量超过需求量。 但从销售上看，近年来销售趋旺，显示出消费者对本地区较强的信心。以下是本地区从 2006 年 3 月 2007 年 3 月房产销售量与销售价格的比较图：如图所示，本区域房地产成交较为活跃， 价格也相对到了一个较高的水平。与杭州、苏州等地的工业园区相比较，本区域房价仍有一定的上升空间，但空间有限。

17、目前本区域高品质房产的价格已达到每平米 5000 元以上，且销售较为良好，主要是个性化的产品定位及其稀缺性赢得了消费者的亲睐。光谷虽地处武汉市一隅， 但与武汉城市存在着紧密的人员与交通联系，因此其房地产市场只是相对意义上的独立， 光谷与武汉其它地区存在着居住与工作相互交叉的情况，更有着购房相互交叉的情况。总体上来说，从其它区域来光谷购房以中等收入阶层居多， 主要是看中光谷地区房产良好的性价比，或大学毕业生因“母校情结”而选择在此区域购房；而从光谷去其它区域购房的消费者以高收入阶层居多，主要选择便利的市中心或环境优越的高品质住区。东湖高新区近期土地出让实例：EP（2007）003 号地块，位于武

18、汉市东湖开发区关山一路1 号。土地面积 90842.82 平方米 ( 约 136.26 亩) ，容积率不超过 2.5 ，土地用途为住宅及配套商业，总建筑面积约为227107.05 平方米（含 10000平方米配套商业），挂牌底价为 18904 万元。中建三局竞得，总价 19204万，楼面地价 846 元。EP（2007）005 号地块，位于武汉市东湖开发区流芳新镇，光谷一路同高新四路交汇处。 土地面积 219200.11平方米 (约 328.8 亩)，容积率不超过 1.8，土地用途为住宅及配套住宅， 总建筑面积约为 394560 平方米（含 39456 平方米配套商业），挂牌底价 32880

19、万元。竞得人万科，竞得价 4.99 亿元，楼面地价 1265 元。EP（2007）004 号地块，位于武汉市东湖开发区上马庄。土地面积 86521.9 平方米 (约 129.78 亩)，容积率不超过 2.79，土地用途为住宅，挂牌底价 22850 万元。武汉市洪荣物业发展有限公司竞得，总价23380 元，楼面价 969 元。光谷地区房地产产品状况：光谷地区的房地产品呈现出以下几类特征：一、由于地处城市新区及高知阶层集中的区域，光谷房产追求个性化，讲究生活品质，有更多的户型创新。主要是针对区域内大量的专业技术人员，他们较易接受新事物，追求生活质量，生活方式丰富多彩，收入偏中上。二、光谷房产有较多

20、结构紧凑合理，户内利用率高的房型，如100 平米左右的三室一厅。主要是迎合区域内的工薪阶层或来自武汉市其它区域的购房者， 以良好的性价比为人们提供经济实用的理想居所。三、周边良好的环境及相对较低的容积率要求为景观房产或低密度住宅的营造创造了条件， 使光谷区域出现了大批为富人服务的高端住宅。主要是对针对区域内的企业中高层管理人员或私营企业者。总体来说，光谷片区房产品位较高，个性突出，丰富多采，在武汉市各片区中起着引领的作用。若要在本区域市场竞争中胜出，需找准定位，找到属于自身的个性语言，讲究生活品位，楼盘本身要营造浓厚的文化氛围，物业服务更需细致入微。本地块产品策略探讨：本地块周边楼盘， 如当代

21、国际花园、 万科城市花园等， 规划条件与本地块相似，极易造成产品的雷同。而地块 1.6 的容积率，又是营造低密度住宅，获取较高房产价值的良好条件。因而本地块的经营，有两个方向可供考虑：一是低密度方向，以小高层与大量的低层洋房、 联排别墅相结合，提升居所价值， 以低层洋房作为主打产品， 来体现产品特质并实现收益；二是庭院住宅方向，以高层、小高层与大面积的中庭园林相结合，提升环境价值， 以景观房作为主打产品， 配合商业街的营造来实现经济收益。第一种方案与周边楼盘的定位较为类似，好处是销售定价可以略偏高，建筑成本较低，可以营造很多增值空间，如私家庭院、车位、大面积露台等；第二种方案与金都一贯的风格较吻合，楼盘品位高，个性特色鲜明，但建筑成本较高，有一定的风险性。本报告更倾向于第二种选择，理由是：1、产品具有企业特色及鲜明的个性，可以在市场竞争中占据主动；2、地块西北为中学，南边为湿地公园，东边为工业园区，其余各个方向多为低层住宅， 在本地块建设