某地产公司精装修施工管理作业指引

1、某地产公司精装修施工管理作业指引精编版精装修施工管理作业指引编制 日期审核 日期批准 日期作业指引目的规范公司项目的精装修工程的管理，确保高品质地实现精装物业产品。、 适用范围适用于本公司开发的所有项目精装修施工管理。、 职责3.1 工程部3.1.1 组织装修施工图纸会审；3.1.2 负责组织施工过程中装修工程材料验收；3.1.3 负责落实施工样板，按施工样板进行施工；3.1.4 负责组织装修施工质量、成本、进度、安全文明的管理工作；3.1.5 负责组织施工单位对装修工程的各子分步、分项、隐蔽工程进行验收，精装完工后组织竣工验收。3.2 总工室 / 设计管理部3.2.1 负责组织装修设计方案

2、/ 施工图纸设计；3.2.2 负责组织装修工程材料设备的选型定样及封样工作；3.2.3 根据装修指标进行限额设计，并在方案设计阶段同核算部评审。3.3 招标中心 / 招标专职机构3.3.1 负责组织精装修工程施工单位的招采工作。3.4 供应部3.4.1 负责材料设备的采购工作，根据需要参与验收。3.5 核算部3.5.1 前期制定装修指标，并在设计阶段进行成本控制，避免开工后提出成本超标，影响现场组织及进度。关键活动描述4.1 装修工程前期4.1.1 工程部根据项目总体控制计划提出装修进场时间要求，并确认进场装修的条件；总工室/ 设计管理部根据项目总体控制计划提出装修出图计划；招标中心 / 招标

3、专职机构提出装修工程招标计划。4.1.2 工程部组织装修施工图会审、交底并收集各部门资料，总工室 / 设计管理部、装修公司等参与，并提出图纸会 审意见。工程部负责图纸会审纪要的完善、深化图纸、交设计单位完善装修施工图及补充图。4.1.3 招标中心 / 招标专职机构根据项目总体控制计划编制相应的装修工程招标计划 ，按招标程序组织设计、 项目人员对装修公司进行考察，工程部参加技术标的评定，具体操作要求及程序见工程招标管理流程 。4.1.4 施工图完成后，总工室 / 设计管理部根据产品标准与选型定板作业指引完成相关材料设备的选型定样及封 样工作，作为现场样板制作的依据。4.1.5 总工室 / 设计管

4、理部、工程部负责对需要专项审查的装修图纸进行完善，交开发部做专项审查，专项审查通过 交工程部执行。4.1.6 装修施工单位确定后，工程部组织精装施工单位对图纸认真审图，并根据需要进行图纸的二次深化设计，经装 饰设计师审核确认。4.1.7 供应部对工程部进行甲供材料、设备合约的交底。4.1.8 工程部按计划提供施工进场条件，做好土建移交工作面验收工作。1) 土建移交工作面验收原则a) 书面确认原则： 所有的移交验收， 均要求工程部、 施工单位、 接受方进行现场验收， 并办理书面验收文件， 书面验收文件一式四份。b) 全数验收原则：精装修房屋的土建移交工作面验收要求按照房间编号全数验收，并形成每户

5、的验收记录。 住宅公共部位交楼验收可以进行综合验收。2) 土建移交工作面验收程序a) 土建总包按照土建移交工作面记录表要求及国家相关质量验收标准组织自检；b) 总包在自检验收合格后，提请工程部组织验收，工程部组织验收合格后(需形成验收报告) ，组织办理精 装修房屋中间移交验收，要求每户全数检查，形成一户一表，工程部存档一份，总包单位一份；c) 精装修房屋土建移交工作面的主要内容为合同附图符合性、 室内土建施工质量、 土建给排水管道施工质量、电气施工质量、 住户铝合金门窗安装质量、 公共部位 (阳台、 私家花园等) 涂料施工质量， 重点检查内容：? 房间土建施工质量：地面、墙面、顶棚、房间大小头

6、、外墙渗漏、室内卫生等；? 装修单位对照合同附图和装修设计图纸，进行合同附图符合性验收；? 装修单位需和土建总包办理室内平水线交接确认记录；? 装修单位需和土建总包办理门洞口尺寸移交确认记录；? 厨卫间需进行蓄水移交试验验收；? 阳台、露台部位需进行排水倒坡验收；? 给排水管道需进行试压及通球试验；? 电气工程需进行通电测试。d) 总包及分包施工单位对于精装修房屋土建移交工作面验收中提出的问题必须在规定时间内整改完毕。否 则，甲方会安排其它单位整改，按实际发生费用另加15%管理费，从总包工程款中扣回。e) 中间移交验收后，并不免除施工单位的质量责任，施工单位仍需按照房屋质量保修协议相关要求进行

7、 相应的保修责任。4.2 装修工程施工阶段4.2.1 工程部组织施工单位进场施工，并对装修施工公司进行合约、材料、质量标准、安全文明交底和培训。4.2.2 工程部负责材料的进场验收工作，并移交施工单位进行保管。4.2.3 施工单位完成施工样板后，总工室 / 设计管理部装饰设计师负责现场施工样板的签字确认，施工过程中，总工室/ 设计管理部负责对品质的把控及装修设计变更的管理。4.2.4 工程部负责现场施工的进度和质量控制及安全文明检查工作，跟进设计变更，对合约外的现场签证进行管理。4.3 装修工程验收和移交阶段4.3.1 工程部负责组织设计、施工单位对装修工程的各子分步、分项、隐蔽工程进行验收，

8、必要时会同装饰设计师一 同进行验收。4.3.2 精装完工后，由工程部组织竣工验收并完善竣工资料。4.3.3 在交物业公司前，工程部组织整改工作，移交相应的图纸、资料及装饰工程实体至物业公司。精装工作节点要求及注意事项流程说明责任部门时间要求支扌寸性文件/记录表格/备注准 备 阶 段开 工 准 备资 料 准 备交楼标准总工室/设计管 理部齐全资料提交至工 程部应保证在开工前20天一户一图（合同附图）总工室/设计管 理部齐全资料提交至工 程部应保证在开工前20天销售平面图销售策划部齐全资料提交至工 程部应保证在开工前20天甲供材供货 合同供应部精装总包进场前2个 月注意供货期，及时订货；木地板、座

9、厕、 浴缸需提前招标，为土建提供安装要求厨柜图总工室/设计管 理部0之前需进行图纸二次深化， 注意核实水电位置装修图纸总工室/设计管 理部0之前注意核实水电位置材料明细表总工室/设计管 理部精装总包进场前2个 月精装总包合 同工程部精装总包进场前15 天现 场 条 件砌体户型样 板、水电户型 样板、抹灰样 板验收工程部户型样板完成后2天 内户型砌筑施工样板验收表工序样板验收记录/复合样板验收 记录注意空调洞位置、门洞尺寸；座厕、浴缸、 地漏排水管，镜前灯、厨房水电位置；窗 台大理石部位不作抹灰外墙淋水整 改完成工程部精装总包进场前15天室内永久性 用水具备工程部交楼前 3个月带水压施工，以尽早

10、发现管网渗漏点用电点明确工程部精装总包进场前15 天注意土建总包与精装总包协议的签订室内平水线 交接工程部精装总包进场前15天流程说明责任部门时间要求支扌寸性文件/记录表格/备注电梯验收通 过工程部精装总包进场前15天室外施工道 路完成工程部精装总包进场前15天其它材料样板供应部 总工室/设计管 理部精装总包进场前1个 月施工 准 备开工令工程部按现场进度装修图纸会审工程部精装总包进场后7天 内设计图纸会审记录合冋培训、技术交 底、成品保护培训工程部精装总包进场后7天 内精装重要分项工程施工要点精装成品保护要求土建移交工作面交 底工程部精装总包进场后7天 内施工组织设计方案审批工程部精装总包进

11、场后7天 内1、 注意审核管理人员配置、劳动力情况、 现场平面布置、重要分项工程施工方案2、精装施工工序节点控制点签定工程部精装总包进场后7天 内明确相应奖罚土建移交工作面工程部土建移交工作面后 2 天内住宅中间移交验收记录表材料申报审核工程部按材料供应期的时 间要求顾客要求变更协议签订工程部、客户服 务部主体结构封顶前材料验收工程部材料进场当天注意首批材料的对版分项精装工程技术交底工程部分项精装样板开工 前7天阶施段工分项精装样板施工及验收工程部分项精装样板完工 2 天内流程说明责任部门时间要求支持性文件/记录表格/备注分项/分部工程施工段划分工程部分项/分部工程大面 积开工前7天分项/分部

12、工程施工及验收工程部分项/分部工程完工2天内精装修重点检查一览表木门安装施工样板确认表木门重点检查一览表按审核确定的施工工序实 施精装大面积施工及验收工程部按施工组织设计方 案中申报工序装修房屋模拟验收记录表室内空气检测工程部验 收 阶 段产品交付工程部、物业公司三、支持性文件5.1流程及作业指引5.1.1工程招标管理流程5.1.2项目工程管理流程5.1.3产品标准与部品选型定板作业指引5.1.4材料设备采购管理流程5.1.5工程验收管理作业指引5.1.6设计变更管理作业指引5.2表单及模板（参考）5.2.1精装修施工工序（参考）5.2.2精装重要分项工程施工要点5.2.3精装成品保护要求5.

13、2.4户型砌筑施工样板验收表5.2.5土建移交精装工作面记录表526 土建移交精装修工作面交接单5.2.7 精装修重点检查一览表5.2.8 木门重点检查一览表5.2.9 住宅中间移交验收记录表某地产公司精装修施工管理作业指引精编版精装修施工管理作业指引编制 日期审核 日期批准 日期作业指引目的规范公司项目的精装修工程的管理，确保高品质地实现精装物业产品。、 适用范围适用于本公司开发的所有项目精装修施工管理。、 职责8.1 工程部8.1.1 组织装修施工图纸会审；8.1.2 负责组织施工过程中装修工程材料验收；8.1.3 负责落实施工样板，按施工样板进行施工；8.1.4 负责组织装修施工质量、成

14、本、进度、安全文明的管理工作；8.1.5 负责组织施工单位对装修工程的各子分步、分项、隐蔽工程进行验收，精装完工后组织竣工验收。8.2 总工室 / 设计管理部8.2.1 负责组织装修设计方案 / 施工图纸设计；8.2.2 负责组织装修工程材料设备的选型定样及封样工作；8.2.3 根据装修指标进行限额设计，并在方案设计阶段同核算部评审。8.3 招标中心 / 招标专职机构8.3.1 负责组织精装修工程施工单位的招采工作。8.4 供应部8.4.1 负责材料设备的采购工作，根据需要参与验收。8.5 核算部8.5.1 前期制定装修指标，并在设计阶段进行成本控制，避免开工后提出成本超标，影响现场组织及进度

15、。关键活动描述9.1 装修工程前期9.1.1 工程部根据项目总体控制计划提出装修进场时间要求，并确认进场装修的条件；总工室/ 设计管理部根据项目总体控制计划提出装修出图计划；招标中心 / 招标专职机构提出装修工程招标计划。9.1.2 工程部组织装修施工图会审、交底并收集各部门资料，总工室 / 设计管理部、装修公司等参与，并提出图纸会 审意见。工程部负责图纸会审纪要的完善、深化图纸、交设计单位完善装修施工图及补充图。9.1.3 招标中心 / 招标专职机构根据项目总体控制计划编制相应的装修工程招标计划 ，按招标程序组织设计、 项目人员对装修公司进行考察，工程部参加技术标的评定，具体操作要求及程序见

16、工程招标管理流程 。9.1.4 施工图完成后，总工室 / 设计管理部根据产品标准与选型定板作业指引完成相关材料设备的选型定样及封 样工作，作为现场样板制作的依据。9.1.5 总工室 / 设计管理部、工程部负责对需要专项审查的装修图纸进行完善，交开发部做专项审查，专项审查通过 交工程部执行。9.1.6 装修施工单位确定后，工程部组织精装施工单位对图纸认真审图，并根据需要进行图纸的二次深化设计，经装 饰设计师审核确认。9.1.7 供应部对工程部进行甲供材料、设备合约的交底。9.1.8 工程部按计划提供施工进场条件，做好土建移交工作面验收工作。1) 土建移交工作面验收原则a) 书面确认原则： 所有的

17、移交验收， 均要求工程部、 施工单位、 接受方进行现场验收， 并办理书面验收文件， 书面验收文件一式四份。b) 全数验收原则：精装修房屋的土建移交工作面验收要求按照房间编号全数验收，并形成每户的验收记录。 住宅公共部位交楼验收可以进行综合验收。2) 土建移交工作面验收程序a) 土建总包按照土建移交工作面记录表要求及国家相关质量验收标准组织自检；b) 总包在自检验收合格后，提请工程部组织验收，工程部组织验收合格后(需形成验收报告) ，组织办理精 装修房屋中间移交验收，要求每户全数检查，形成一户一表，工程部存档一份，总包单位一份；c) 精装修房屋土建移交工作面的主要内容为合同附图符合性、 室内土建

18、施工质量、 土建给排水管道施工质量、电气施工质量、 住户铝合金门窗安装质量、 公共部位 (阳台、 私家花园等) 涂料施工质量， 重点检查内容：? 房间土建施工质量：地面、墙面、顶棚、房间大小头、外墙渗漏、室内卫生等；? 装修单位对照合同附图和装修设计图纸，进行合同附图符合性验收；? 装修单位需和土建总包办理室内平水线交接确认记录；? 装修单位需和土建总包办理门洞口尺寸移交确认记录；? 厨卫间需进行蓄水移交试验验收；? 阳台、露台部位需进行排水倒坡验收；? 给排水管道需进行试压及通球试验；? 电气工程需进行通电测试。a) 总包及分包施工单位对于精装修房屋土建移交工作面验收中提出的问题必须在规定时

19、间内整改完毕。否 则，甲方会安排其它单位整改，按实际发生费用另加15%管理费，从总包工程款中扣回。b) 中间移交验收后，并不免除施工单位的质量责任，施工单位仍需按照房屋质量保修协议相关要求进行 相应的保修责任。9.2 装修工程施工阶段9.2.1 工程部组织施工单位进场施工，并对装修施工公司进行合约、材料、质量标准、安全文明交底和培训。9.2.2 工程部负责材料的进场验收工作，并移交施工单位进行保管。9.2.3 施工单位完成施工样板后，总工室 / 设计管理部装饰设计师负责现场施工样板的签字确认，施工过程中，总工室/ 设计管理部负责对品质的把控及装修设计变更的管理。9.2.4 工程部负责现场施工的

20、进度和质量控制及安全文明检查工作，跟进设计变更，对合约外的现场签证进行管理。9.3 装修工程验收和移交阶段9.3.1 工程部负责组织设计、施工单位对装修工程的各子分步、分项、隐蔽工程进行验收，必要时会同装饰设计师一 同进行验收。9.3.2 精装完工后，由工程部组织竣工验收并完善竣工资料。9.3.3 在交物业公司前，工程部组织整改工作，移交相应的图纸、资料及装饰工程实体至物业公司。9.4精装工作节点要求及注意事项流程说明责任部门时间要求支扌寸性文件/记录表格/备注准 备 阶 段开 工 准 备资 料 准 备交楼标准总工室/设计管 理部齐全资料提交至工 程部应保证在开工前20天一户一图（合同附图）总

21、工室/设计管 理部齐全资料提交至工 程部应保证在开工前20天销售平面图销售策划部齐全资料提交至工 程部应保证在开工前20天甲供材供货 合同供应部精装总包进场前2个 月注意供货期，及时订货；木地板、座厕、 浴缸需提前招标，为土建提供安装要求厨柜图总工室/设计管 理部0之前需进行图纸二次深化， 注意核实水电位置装修图纸总工室/设计管 理部0之前注意核实水电位置材料明细表总工室/设计管 理部精装总包进场前2个 月精装总包合 同工程部精装总包进场前15 天现 场 条 件砌体户型样 板、水电户型 样板、抹灰样 板验收工程部户型样板完成后2天 内户型砌筑施工样板验收表工序样板验收记录/复合样板验收 记录注

22、意空调洞位置、门洞尺寸；座厕、浴缸、 地漏排水管，镜前灯、厨房水电位置；窗 台大理石部位不作抹灰外墙淋水整 改完成工程部精装总包进场前15天室内永久性 用水具备工程部交楼前 3个月带水压施工，以尽早发现管网渗漏点用电点明确工程部精装总包进场前15 天注意土建总包与精装总包协议的签订室内平水线 交接工程部精装总包进场前15天流程说明责任部门时间要求支扌寸性文件/记录表格/备注电梯验收通 过工程部精装总包进场前15天室外施工道 路完成工程部精装总包进场前15天其它材料样板供应部 总工室/设计管 理部精装总包进场前1个 月施工 准 备开工令工程部按现场进度装修图纸会审工程部精装总包进场后7天 内设计图纸会审记录合冋培训、技术交 底、成品保护培训工程部精装总包进场后7天 内精装重要分项工程施工要点精装成品保护要求土建移交工作面交 底工程部精装总包