12月世X深圳盐田区沙头角中心区项目可研报告40P

1、深圳盐田区沙头角中心区项目深圳盐田区沙头角中心区项目 可研报告可研报告 深圳地产深圳地产 2010年年12月月 项目综述：沙头角盐田区政府南部项目综述：沙头角盐田区政府南部+中轴线两侧中轴线两侧+海边，海边， 总建面约总建面约35万平米，由万平米，由6宗地捆绑挂牌出让。宗地捆绑挂牌出让。 项目指 标 用地面积 计容建筑面 积 不计容可售 建筑面积 商业办公商务公寓酒店艺术中心 合计总建 筑面积 89177.16 345270 120008969510万10万5.5万1万35.7万 n10万平米 公寓= 10万平米住宅万平米住宅 +无无90/70限制限制+不限购不限购 n9万平米 商业+ 5.5

2、万平米酒店 =9万平米万平米1/2层临街商业层临街商业+ 2.5万万 平米持有型集中商业平米持有型集中商业+3万平米万平米 酒店酒店 n10万平米 办公= 6万平米可售万平米可售 办公办公+4万平米企业总部万平米企业总部 n1万平米 艺术中心=1万平米文万平米文 化地标化地标+项目优质配套项目优质配套 n挂牌地价总额：29.63亿，计容楼面地价8582元/平米 莲塘 深盐二通道深盐二通道 盐田港 盐田港后 方陆域 沙头角中心区沙头角中心区 中英街中英街 明斯克航母明斯克航母 盐田区政府盐田区政府 本项目本项目 本项目区位图 可研报告内容可研报告内容 一、一、项目概况项目概况 二、二、市场分析与

3、定位市场分析与定位 三、三、产品解决方案产品解决方案 四、四、项目经营分析项目经营分析 五、五、总结与建议总结与建议 1.11.1 项目概况项目概况- -项目基本状况项目基本状况 n 项目总建面约项目总建面约3535万平米万平米, ,挂牌地价总额：挂牌地价总额：29.6329.63亿，计容楼面地价亿，计容楼面地价85828582元元/ /平米。平米。 项目详细分类指标项目详细分类指标 项目位置 行政区盐田区 地段沙头角中心区，盐田区政府正对面 占地面积 代征地面积0m0m2 2 计容积率 面积 可售面积34.269534.2695万万m m2 2 净地面积89177.16m89177.16m2

4、 2-住宅面积0 0万万m m2 2 小计89177.16m89177.16m2 2-商务公寓1010万万m m2 2 容积率-办公楼1010万万 -商业7.76957.7695万万m m2 2 地价 地价总额 底价29.6329.63亿元亿元 -酒店5.55.5万万 -艺术中心1 1万万 测算价29.6329.63亿元亿元 不可售面积0.25750.2575万万m m2 2 计容楼面地 价 底价85828582元元/ /平平 小计34.52734.527万万m m2 2 测算价85828582元元/ /平平 不计容积 率面积 可售面积 0.60.6万万m m2 2 可售楼面地 价 底价843

5、58435元元/ /平平 不可售面积0 0万万m m2 2 小计 0.60.6万万m m2 2 测算价84358435元元/ /平平 土地使用权归属国有土地土地规划用途 商业服务业设施用地、地下空间（社会停车场 +商业） 转让方式挂牌出让 成交时间（年/月/日/时）2010年12月9日15时 项目基本信息项目基本信息 用地面积 计容建筑面 积 不计容可售建 筑面积 商业办公商务公寓酒店艺术中心 合计总建 筑面积 89177.16 345270 120008969510万10万5.5万1万35.7万 1.11.1 项目概况项目概况- -项目基本状况项目基本状况 n 项目位于盐田区政府正对面，总建

6、面约项目位于盐田区政府正对面，总建面约3535万平米，由万平米，由6 6宗地捆绑挂牌出让。宗地捆绑挂牌出让。 明思克航母 主题公园 本地块本地块 盐田区 政府 1.1.2 2 项目概况项目概况- -出让条件出让条件 n 酒店总建面酒店总建面5500055000平米（其中会议中心平米（其中会议中心50005000平米）酒店部分的设计、建造和设施需达到平米）酒店部分的设计、建造和设施需达到 五星级酒店以上标准，并于建成后两年内通过评定，限整体转让五星级酒店以上标准，并于建成后两年内通过评定，限整体转让 。 n 在项目建成后，需将该中心区办公用房中的在项目建成后，需将该中心区办公用房中的4 4万平方

7、米作为盐田区总部企业办公用房，万平方米作为盐田区总部企业办公用房， 其出售或出租需经盐田区产业主管部门（区贸工局）书面审定，符合盐田区总部经济和其出售或出租需经盐田区产业主管部门（区贸工局）书面审定，符合盐田区总部经济和 招商引资要求。招商引资要求。 n 艺术中心艺术中心1000010000平米，限整体转让。平米，限整体转让。 n 竞得人承诺在取得项目用地的三个月内，将其深圳公司注册地迁入盐田区；项目建成验竞得人承诺在取得项目用地的三个月内，将其深圳公司注册地迁入盐田区；项目建成验 收后半年内，将其全国或区域总部迁入该中心区，并致力于在盐田区长期发展。收后半年内，将其全国或区域总部迁入该中心区

8、，并致力于在盐田区长期发展。 n 竞得人总部迁入盐田后，应为盐田区经济社会发展做出贡献，对总部迁入后的年纳税额竞得人总部迁入盐田后，应为盐田区经济社会发展做出贡献，对总部迁入后的年纳税额 做出书面承诺。做出书面承诺。 本地块本地块 1.1.3 3 项目概况项目概况- -宗地现状宗地现状 n 临海的地块上有部分租用给明思克航母主题公园，明思克航母公园将会搬迁。临海的地块上有部分租用给明思克航母主题公园，明思克航母公园将会搬迁。 n 地块看山面海，位于盐田区政府中轴线上，视野非常开阔。地块看山面海，位于盐田区政府中轴线上，视野非常开阔。 项目北面的盐田区政府大楼及梧桐山 地块现状大部分为绿地 项目

9、南面的海 项目南面的海 项目东南面的楼盘-皇家海湾公馆 滨海栈道 项目西面的楼盘-蓝郡 1.1.4 4 项目概况项目概况- - 区位及片区概况区位及片区概况 n 本项目位于盐田沙头角组团，处于盐田核心区域，是盐田区的行政文化中心。本项目位于盐田沙头角组团，处于盐田核心区域，是盐田区的行政文化中心。 n 本项目所处片区的发展目标是：借助盐田港区和东部旅游区的发展动力，推进产业结本项目所处片区的发展目标是：借助盐田港区和东部旅游区的发展动力，推进产业结 构升级和城市更新改造，完善城市设施，提升城市综合服务能力。片区的功能定位是：构升级和城市更新改造，完善城市设施，提升城市综合服务能力。片区的功能定

10、位是： 以综合服务为主导，集行政办公、商业商贸、居住及配套于一体的以综合服务为主导，集行政办公、商业商贸、居住及配套于一体的综合性城市中心区综合性城市中心区。 本项目本项目 n 本项目交通便利，通过东部沿海高速、梧桐山隧道可快速到达罗湖区，盐排高速快速本项目交通便利，通过东部沿海高速、梧桐山隧道可快速到达罗湖区，盐排高速快速 连接龙岗、宝安等地。连接龙岗、宝安等地。 n 另据最新消息称，政府与盐田港集团已初步谈好，梧桐山隧道有望年底取消收费，这另据最新消息称，政府与盐田港集团已初步谈好，梧桐山隧道有望年底取消收费，这 样从福田、罗湖至盐田的道路通将更加方便、便捷。样从福田、罗湖至盐田的道路通将

11、更加方便、便捷。 1.1.5 5 项目概况项目概况- - 区位及交通状况区位及交通状况 莲塘 深盐二通道深盐二通道 沙头角中心区沙头角中心区 中英街中英街 明斯克航母明斯克航母 本项目本项目 盐排高速盐排高速 盐田港 盐田港后 方陆域 本项目区位图 盐盐 田田 食食 街街 1.1.6 6 项目概况项目概况- -周边未来交通规划周边未来交通规划 n 地铁地铁8 8号线在本项目规划有号线在本项目规划有1 1个地铁站点，与本项目个地铁站点，与本项目3 3号地下接驳，本项目未来可成为地号地下接驳，本项目未来可成为地 铁口上盖物业。铁口上盖物业。 n 地铁地铁8 8号线已通过立项审批，并将于号线已通过立

12、项审批，并将于20152015年前建设，预计年前建设，预计20202020年前通车。年前通车。 1.1. 本项目自身土地条件较好，拥有一线海景资源，视野开阔，景观好。本项目自身土地条件较好，拥有一线海景资源，视野开阔，景观好。 2.2. 本项目处于盐田城市中心区，周边配套设施完善，医院、学校、书城等生本项目处于盐田城市中心区，周边配套设施完善，医院、学校、书城等生 活配套设施一应俱全。活配套设施一应俱全。 3.3. 本项目交通条件优越，东部沿海高速、梧桐山隧道及盐排高速可使项目通本项目交通条件优越，东部沿海高速、梧桐山隧道及盐排高速可使项目通 达罗湖、福田、龙岗等区域。达罗湖、福田、龙岗等区域

13、。 4.4. 本项目手续完善，地块干净，可即刻开发。本项目手续完善，地块干净，可即刻开发。 5.5. 本项目有本项目有3535万平米，具有一定的规模优势，产品提升空间及操作空间较大。万平米，具有一定的规模优势，产品提升空间及操作空间较大。 1.7 1.7 项目分析项目分析- -结论结论 可研报告内容可研报告内容 一、一、项目概况项目概况 二、二、市场分析与定位市场分析与定位 三、三、产品解决方案产品解决方案 四、四、项目经营分析项目经营分析 五、五、总结与建议总结与建议 2.1 2.1 市场分析（盐田区）市场分析（盐田区） 数据来源：深圳市国土资源和房产管理局网上“销售公示”及“已签预售合同”

14、 公示 说明：剔除别墅数据 盐田区整体住宅市场量价走势盐田区整体住宅市场量价走势 n 0808年盐田区住宅成交面积年盐田区住宅成交面积13.913.9万平米，环比下降万平米，环比下降20%20%；成交金额；成交金额37.637.6亿元，环比上涨亿元，环比上涨53%53%； n 0909年盐田区住宅成交面积年盐田区住宅成交面积19.419.4万平米，环比上涨万平米，环比上涨40%40%；成交金额；成交金额53.253.2亿元，环比上涨亿元，环比上涨41%41%； n 1010年年1-111-11月盐田区住宅价格已经达到月盐田区住宅价格已经达到1567415674元元/ /平米，相比平米，相比09

15、09年下降年下降12%12%。 2.1 2.1 市场分析（盐田区）市场分析（盐田区） 盐田区住宅市场成交主力盐田区住宅市场成交主力 n 住宅产品呈现明显的两极化分布；住宅产品呈现明显的两极化分布； n 08-1008-10年，年，盐田住宅项目成交主力为盐田住宅项目成交主力为9090平米平米以下、总价低于以下、总价低于150150万的首置产品，其次为万的首置产品，其次为220220 平米以上、平米以上、800800万以上的高端产品。万以上的高端产品。 0801-1011 0801-1011 盐田区面积段盐田区面积段- -总价段成交矩阵（套数）总价段成交矩阵（套数） 50 万万 50-80 万万

16、80- 100万万 100- 120万万 120- 150万万 150- 180万万 180- 200万万 200- 400万万 400- 600万万 600 800万万 800- 1000 万万 1000 万万 合计合计 709247641103217204300001874 70-9010184227248423178326800001370 90-1250132538685735400000276 125- 144 0000111413091241 144- 180 000000011630151026197 180- 220 000000017138253138 22000000006

17、103661220333 合计合计9349613623185092568524711198972514229 2.2.2 2 市场分析（住宅、商务公寓）市场分析（住宅、商务公寓） n 区域住宅（商务公寓）产品两极化特征明显，资源型楼盘不仅能够实现较高价格同时也能区域住宅（商务公寓）产品两极化特征明显，资源型楼盘不仅能够实现较高价格同时也能 保持稳定销售速度，普通住宅产品依靠低价走量。周边无可比地价案例。保持稳定销售速度，普通住宅产品依靠低价走量。周边无可比地价案例。 半山溪谷半山溪谷 1.8万万/平米平米 东港印象东港印象 1.5万万/平米平米 幸福海幸福海 1.3万万/平米平米 和亨城市广场

18、和亨城市广场 1.8万万/平米平米 上东湾上东湾 在售项目在售项目 二手房二手房 东海岸四期东海岸四期 4万万/平米平米 东浦海景花园东浦海景花园 3.1万万/平米平米 蓝郡蓝郡 3万万/平米平米 皇家海湾公馆（公寓）皇家海湾公馆（公寓） 56万万/平米平米 待售项目待售项目 倚山花园倚山花园3期期 n项目位于盐田区政府旁，中轴项目东北侧，以项目位于盐田区政府旁，中轴项目东北侧，以首置首改产品首置首改产品为主；为主； n预计预计1111年初推出，毛坯售价预计在年初推出，毛坯售价预计在1800018000元元/ /平米。平米。 2.2.3 3 市场分析市场分析- -公寓参考项目公寓参考项目 参考

19、项目参考项目1和亨城市广场和亨城市广场 总占地（平米）1.9万万 计容建面（平）9.3万万 容积率4.8 总户数700 住宅建面（平）5.7万万 商业建面（平）2万万 主力产品40平平1房、房、50-80平平2房、房、 120平米左右的平米左右的3房房 销售价格 预计预计11年初推出年初推出 预计售价预计售价18000 开发商创建业创建业 2.2.3 3 市场分析市场分析- -公寓参考项目公寓参考项目 参考项目参考项目2蓝郡蓝郡 n项目位于盐田中轴项目西南侧，项目位于盐田中轴项目西南侧，全复式全复式，主力为，主力为160160300300平，平，赠送率近赠送率近50%50%； n0707年底开

20、盘，目前仍然剩余年底开盘，目前仍然剩余100100套，销售速度慢的主要原因是套，销售速度慢的主要原因是户型面积偏大总价高且大部分单户型面积偏大总价高且大部分单 位无海景资源。位无海景资源。 总占地（平米）3.6万万 计容建面（平）11.4万万 容积率3.15 总户数592 住宅建面（平）11.2万万 商业建面（平）0.24万万 主力产品160-300平复式平复式 销售价格29000元元/平平 开发商东埔实业东埔实业/深圳冠懋深圳冠懋 2.2.3 3 市场分析市场分析- -公寓参考项目公寓参考项目 参考项目参考项目2蓝郡蓝郡 n项目高层单位越过东圃海景花园可以看到香港的山脉、大鹏湾和明思克航母，

21、但大部分单位项目高层单位越过东圃海景花园可以看到香港的山脉、大鹏湾和明思克航母，但大部分单位 无海景资源；无海景资源； n内部公共部位装饰豪华；内部公共部位装饰豪华； n项目有两个泳池，其中一个为引入海水的海水泳池。项目有两个泳池，其中一个为引入海水的海水泳池。 2.2.3 3 市场分析市场分析- -公寓参考项目公寓参考项目 参考项目参考项目2蓝郡蓝郡 n项目典型户型：项目典型户型：188188平平4 4房房 2.2.3 3 市场分析市场分析- -公寓参考项目公寓参考项目 参考项目参考项目2蓝郡蓝郡 n项目典型户型：项目典型户型：208208平平3 3房房 n项目位于项目位于明思克广场西侧明思

22、克广场西侧，中轴项目西南，一线临海；，中轴项目西南，一线临海； n0606年开发，年开发，再改类产品为主再改类产品为主，目前，目前二手房售价二手房售价3.13.1万万/ /平。平。 2.2.3 3 市场分析市场分析- -公寓参考项目公寓参考项目 参考项目参考项目3东浦海景花园东浦海景花园 总占地（平米）0.5 总建面（平）1.7万万 容积率2.3 总户数102 住宅建面（平）1.6万万 主力产品 120-140平三房平三房 180-200平四房平四房 销售价格 06年开盘年开盘 目前二手房价格目前二手房价格 3.1万万 开发商东埔实业东埔实业 n东浦海景花园东浦海景花园二期主要以二期主要以12

23、0-140120-140平平3 3房和房和180-200180-200平平4 4房为主。房为主。 2.2.3 3 市场分析市场分析- -公寓参考项目公寓参考项目 参考项目参考项目3东浦海景花园东浦海景花园 2.2.3 3 市场分析小结（住宅市场分析小结（住宅/ /商务公寓）商务公寓） 住宅市场小结住宅市场小结 n区域住宅产品两极化特征明显区域住宅产品两极化特征明显，住宅主力产品为资源型豪宅和普通住宅，资源型楼盘不资源型楼盘不 仅能够实现较高价格同时也能保持稳定销售速度仅能够实现较高价格同时也能保持稳定销售速度，普通住宅产品依靠低价走量； n盐田区域住宅市场资源型多为大户型，相比于目前市场上大户

24、型多数为双拼户型，在限 购令的制约下，本项目因为商业性质的土地性质而决定项目不限购、不受90/70限制而占 据优势。 项目项目swot分析分析 威胁： 福田中心区等其他区域的市场竞争 劣势： 高端片区形象未建立 区域中心地段，紧临区政府区域中心地段，紧临区政府 一流海景资源一流海景资源 地标建筑地标建筑3535万平大社区万平大社区 商业、酒店、文化配套的综合体物业商业、酒店、文化配套的综合体物业 区域内大型商业中心缺乏区域内大型商业中心缺乏 交通便利的条件有望吸引罗交通便利的条件有望吸引罗 湖东等主城区客户置业，片湖东等主城区客户置业，片 区价格存在提升空间区价格存在提升空间 政府重点关注的地

25、块政府重点关注的地块 优势优势机会机会 商业性质用地，不受商业性质用地，不受90/7090/70限制，限制， 不限购，可发挥空间大不限购，可发挥空间大 梧桐山隧道可能取消收费、地铁梧桐山隧道可能取消收费、地铁8 8 号线的修建使项目达到性更便利号线的修建使项目达到性更便利 2.2.4 4 市场定位市场定位- -商务公寓商务公寓 n建议建议0101地块以首置首改为主、地块以首置首改为主、03 03地块以再改为主。地块以再改为主。 n建议项目公寓可售部分整体均价为建议项目公寓可售部分整体均价为3173131731元元/ /平米。平米。 其中公寓部分带“b标”精装修。 户型户型 面积面积 （平米）（

26、平米） 套数套数套数比套数比 总面积总面积 （平米）（平米） 面积占比面积占比 均价均价 （元（元/ /平米）平米） 3号 地块 4房16016016216244%44%259202592040%40%32000 32000 双主卧4房18018014514540%40%261002610040%40%33000 33000 5房220220595916%16%129801298020%20%36000 36000 小计366366100%100%6500065000100%100%33200 33200 1号 地块 2+1房9090777726%26%6930693020%20%27000

27、27000 3房12012011711740%40%140401404040%40%29000 29000 3+1房14014010010034%34%140001400040%40%30000 30000 小计294294100%100%3497034970100%100%29000 29000 商务公寓合计商务公寓合计660660999709997031731 31731 2.2.5 5 市场分析市场分析- -商业现状商业现状 n 盐田片区商业可分为四个商圈：沙头角商圈、盐田街道商圈、盐田港商圈、大梅沙商圈盐田片区商业可分为四个商圈：沙头角商圈、盐田街道商圈、盐田港商圈、大梅沙商圈 n 沙

28、头角商圈和盐田核心商圈相邻，是盐田区的主力商圈所在，盐田仅有的两个集中商业区沙头角商圈和盐田核心商圈相邻，是盐田区的主力商圈所在，盐田仅有的两个集中商业区 分别在这分别在这2 2个区域；个区域； n 大梅沙作为周边海洋居住社区生活配套，还具有旅游度假商业需求，商业配套特色鲜明大梅沙作为周边海洋居住社区生活配套，还具有旅游度假商业需求，商业配套特色鲜明; ; n 盐田港商圈作为物流区配套，仅为满足相关工作人员生活所需。盐田港商圈作为物流区配套，仅为满足相关工作人员生活所需。 商圈组成定位 沙头角商圈新一佳、佳华商场、服饰、餐饮街铺为主，中低档消费 中英街服装、皮具、生活用品、礼品等街铺，主要吸引

29、旅游消费人群 大梅沙商圈盐田食街、梅沙周边餐饮和酒吧、奥特莱斯基本都是街铺，海滨度假餐饮为主 5公里 3公里 莲塘 大梅沙 商圈 1.5公里 沙头角商圈 中英街 n 本项目处于沙头角商圈，距离新一佳约本项目处于沙头角商圈，距离新一佳约10001000米。米。 n 新一佳与项目之间的深盐路沿线都是街铺，有少量中低档服装专卖店，如安踏等。新一佳与项目之间的深盐路沿线都是街铺，有少量中低档服装专卖店，如安踏等。 n 现有商业档次较低，除新一佳和佳华商场外，没有购物中心或者现代百货商场。现有商业档次较低，除新一佳和佳华商场外，没有购物中心或者现代百货商场。 n 现有业态只能满足区域居民的部分生活配套。

30、现有业态只能满足区域居民的部分生活配套。 n 相当比例的消费需求需要到罗湖或者福田才能满足。区域外人口在此消费的比例很少。相当比例的消费需求需要到罗湖或者福田才能满足。区域外人口在此消费的比例很少。 新一佳新一佳 肯德基肯德基 佳华佳华 商场商场 06年出售的街铺均价为3.8万/ ；目前街铺售价4-5万/； 目前租金250-400元/。 目前街铺售价约为5万/； 目前租金150-250元/。 2.2.5 5 市场分析市场分析- -商业现状商业现状 n 沙头角沙头角集中商业：佳华沙头角店相当于盐田的华强北，目前除超市外的散柜租金约集中商业：佳华沙头角店相当于盐田的华强北，目前除超市外的散柜租金约

31、100100元元/ / 平米。平米。 百丽、花花公子、淑女坊、蜘蛛王、依贝尔、红蜻蜓、步步高、宝岛眼镜等代表商家代表商家 1f：黄金、珠宝、化妆品、烟酒茶、手机 2f：超级市场 3f：少女装、淑女装、中老年装、休闲装 4f：男装、皮鞋、皮具、运动用品、童装、床上用品 业态分布业态分布 中档档次档次较好经营状况经营状况 100招商率招商率4层层数层数 4000单层商业面积单层商业面积5m层高层高 中庭面积中庭面积88柱间距柱间距 项目项目 规划规划 沙头角邮局/三家店：53、85、103、103b、202、205、208a、208b、238、 239、358、363、364等 公交站点及路线公交

32、站点及路线 距最近的繁华商业区距离: 0 km,距区域商业区 0 km； 所在区域的性质:商业繁华地带商业繁华地带 位置情况位置情况 位置位置 与交与交 通通 为沙头角商业繁华区，区域租金相对最高项目周边状况项目周边状况 停车位停车位 2006年11月开业日期开业日期扶手梯6部电梯及扶梯电梯及扶梯 16,000经营面积经营面积约140m临街长度临街长度 深圳市盐田区沙头角官吓路63号瀚海东岸群楼1- 4f 项目位置项目位置 佳华沙头角店佳华沙头角店项目名称项目名称 项目项目 概况概况 2.2.5 5 市场分析市场分析- -商业参考项目商业参考项目 n 本项目商业体量较大，可辐射整个盐田区，以及

33、莲塘片区、大梅沙人口。盐田区常住人口本项目商业体量较大，可辐射整个盐田区，以及莲塘片区、大梅沙人口。盐田区常住人口 约约2323万；莲塘户籍约万；莲塘户籍约3.53.5万，暂住人口约万，暂住人口约1010万。万。 n 从区域商业现状和可辐射人口数量来看，该项目商业具备操作可行性。从区域商业现状和可辐射人口数量来看，该项目商业具备操作可行性。 n 为提高商业可售比和商业价值，建议商业以街铺形式沿街面排开，局部节点放大。为提高商业可售比和商业价值，建议商业以街铺形式沿街面排开，局部节点放大。 n 建议商业销售均价区间为建议商业销售均价区间为3000030000元元/ /平方米。平方米。 辐射大梅沙

34、辐射大梅沙 辐射莲塘辐射莲塘 核心核心 消费消费 人群人群 2.2.5 5 市场分析市场分析- -商业定位商业定位 2.2.6 6 市场分析及定位市场分析及定位- -办公办公 n 市场概况：市场概况： 整个盐田区只有“海港大厦”一座稍微像样的写字楼，已有10年以上历史，档次和配套均明 显落后，公共空间陈旧，电梯配置标准低，运行速度慢，拥挤不堪。 写字楼多为自建或者政府行为，市场供应量非常少。 写字楼几近零的空置率，租金70-80元/平米接近南山水平。 客户行业高度集中，物流、船务、报关等占主导。 盐田的部分非制造生产类企业对高档办公场所的需求非常迫切。 目前从盐田区政府了解，在盐田区注册的工厂

35、目前基本都在罗湖区租用写字楼，办公的市场 潜在需求巨大。 n 产品定位：总面积产品定位：总面积1010万平米，万平米，1 1号地结合商务公寓可以做成商务、办公街区（参考案例：北京号地结合商务公寓可以做成商务、办公街区（参考案例：北京 建外建外sohosoho），），3 3万平米办公用作企业总部的预留万平米办公用作企业总部的预留;3;3号地做号地做2 2栋栋23f23f的塔楼办公。的塔楼办公。 n 售价建议：企业总部按照售价建议：企业总部按照1500015000元元/ /平预留价格，其余办公均价为平预留价格，其余办公均价为2700027000元元/ /平。平。 项目名称楼层层数大堂高度电梯数量空

36、调 租金 ( (元元/ /月月 ) ) 租赁情况 海港大厦海港大厦( (主楼主楼) )26268 86 6 中央空中央空 调调 707099%99% 海港大厦海港大厦( (附楼附楼) )17178 83 3自装自装70708080100%100% 保税区综合办公保税区综合办公 楼楼 7 76 61 1 中央空中央空 调调 6060100%100% 物流中心大楼物流中心大楼6 64.54.51 1自装自装353560%60% 可研报告内容可研报告内容 一、一、项目概况项目概况 二、二、市场分析与定位市场分析与定位 三、三、产品解决方案产品解决方案 四、四、项目经营分析项目经营分析 五、五、总结与

37、建议总结与建议 地块设计限制地块设计限制 n无90/70要求，商业指标不受限购令制约； n限高：18-200米，建筑密度60%； n竣工时间要求：2015年12月前。 n为实现项目开发的统一标准、统一风格，竞得人就该项目中心绿化带等 产权属区政府地块的规划设计、投资及建设，与政府另行签订代建协议， 约定具体规划、建设与管理要求。 3.1 3.1 规划设计限制规划设计限制 3.2 3.2 产品解决方案产品解决方案设计强排方案设计强排方案 20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年 一期3号地3 万平米 公寓 3号地2.97 万平米街铺 +6万平米办 公 二期

38、1号地3.5万 平米公寓 +2.8785万 平米街铺 三期2号地、4号 地商业+5号 地地下商业 共31320平 米 四期1号地3.5万 公寓+酒店 开发 4万平米 企业总 部 销售销售 金额金额 10.6810.68亿亿32.5832.58亿亿23.423.4亿亿1515亿亿一期一期 二期二期 三期三期 四期四期 3.2 3.2 产品解决方案：充分利用项目海景、中心区、中央产品解决方案：充分利用项目海景、中心区、中央 公园等资源，打造地标物业，合理分期，满足现金流的公园等资源，打造地标物业，合理分期，满足现金流的 同时亦追求高利润。同时亦追求高利润。 - 高端海景公寓3万平米： 大户型，一期

39、启动产品 - 公寓裙楼为高端时尚街 区1-2f商铺2.97万平米 ，与相邻的4期超高层物 业中的商业一并形成商 业购物中心区，一期全 部销售； - 海景办公物业6万平米， 一期全部销售 - 关键词：海景、地标性 、稀缺性 产品方案 案例：北京建外 soho 案例：北京三里屯 village 标杆：芝加哥 trump大厦 标杆：芝加哥 aqura大厦 芝加哥 navy pier - 超高层综合体地 标建筑：1-5层 集中商业、6-24 层酒店、25-61 层商务公寓 - 集中商业持有， 利用酒店指标， 不占用可售资源 - 关键词：海景、 地标性 1 1期期 4 4期期 - 办公、商务公寓、街铺商

40、业 - 二期：商业2.85万平米、商务 公寓3.5万平米全部销售 - 关键词：灵活办公居住 2 2期期 - 艺术中心、街铺商业 - 三期商业1.784万平米+6000平 米地下商业先培育后销售 - 关键词：内街、渗透性、多元 活力 3期期 - 海滨风情商业街区 - 三期商业7370平米先培育后销售 - 关键词：邮轮码头、风情性 3 3期期 可研报告内容可研报告内容 一、一、项目概况项目概况 二、二、市场分析与定位市场分析与定位 三、三、产品解决方案产品解决方案 四、四、项目经营分析项目经营分析 五、五、总结与建议总结与建议 4.1 4.1 首期项目开发计划首期项目开发计划 序号序号工作内容工作

41、内容 时间时间 开始开始完成完成 1项目启动时间2010年12月 5签署土地协议或合同2010年12月 6取得土地证2010年3月 7基础开工2011年5月 8开盘2011年11月 n 开工日期：开工日期：20112011年年5 5月，确保月，确保20112011年年1111月一期销售。月一期销售。 n 6 6个月开工，个月开工，1212个月开盘，个月开盘，2323个月首期结算，现金流回正个月首期结算，现金流回正3636个月。个月。 4.2 4.2 项目开发节奏及销售计划项目开发节奏及销售计划 年度 20112011年年 2012 2012 年年20132013年年20142014年年 合计合

42、计 开发计划-可售 （万平米） 119,700 63,785 161,185 - 344,670 销售面积 （万平米） 35,910 109,304 92,355 107,101 344,670 销售金额 （万元） 106,830 325,812 234,164 149,697 816,503 816,503 销售均价 29,749 29,808 25,355 13,977 23,689 4.3 4.3 项目主要经济指标项目主要经济指标 经济指标经济指标项目总金额（万元）项目总金额（万元） 销售收入 816,503 开发成本500,838 资金峰值 231,950 项目总投资 598,239

43、净利润 163,263 内部投资收益率22.61%22.61% 销售净利率20.00%20.00% 4.3 4.3 项目主要经济指标项目主要经济指标 全周期测算经济指标全周期测算经济指标 项目名称：盐田中轴线项目 项目项目单位单位指标值指标值项目项目单位单位指标值指标值 核心指标：参考指标： 出售产品出售产品出售产品出售产品 内部收益率%22.61% 销售毛利率% % 33.16% 销售净利率%20.00% 单位面积净利 元/ 5,636 项目净利润万元 163,263 净现值 万元 153,036 持有产品持有产品 资金峰值万元 231,950 酒店年均gop14.22% ebit占成本比12.42% 项目概况：期间费率： 项目占地面积 89,177 管理费用率%1.30% 项目建筑面积 455,766 销售费用率%2.20% 项目总投资万元 598,239 土地增值税率%预缴3% 项目总地价万元 305,189 车位预留成本 万/个 50,000.00 注：酒店尚未计算用于商业的经济收入。 n盐田（东部）片区属于深圳地产传统优势区域，东