2021年武汉市商业写字楼物业管理市场调研报告

1、精选word文档 下载可编辑武汉市商业写字楼物业管理市场调研报告武汉市商业写字楼物业管理市场调研报告新年新气象，201*年伴随蛇年的到来已经成为过去，全球“五大行”之一的商业地产服务商“戴德梁行”在近日发布了201*江城商业写字楼市场报告，报告中指出，根据过去的几年里租金与物业管理费的变化以及未来供应优质物业推算，预计到201*年武汉写字楼租金加物业管理费最高将涨至155元/平米，对比201*年的租金水平上涨了32%。据介绍，伴随着武汉商务环境越来越成熟，内资企业的极投资，企业对商业写字楼的需要逐渐释放，201*年的写字楼吸纳量超过过去三年的总和，创历史之最。其中优质物业的面市推动武汉市写字楼

2、租金的上扬，再加写字楼提价积极，导致201*年，武汉甲级写字楼租金大幅上涨24%至每平米每月91元，虽然在全国来看数字只比重庆略高，但是升值潜力巨大，租金涨幅已跃居首位。从区域来看，武昌滨江和汉口滨江区表现抢眼，在新区贡献吸纳量中占了整体吸纳量的77%;其中武广商圈光谷商圈由于受到新增供应少，可租项目稀缺等原因，租金及物业管理费涨幅最大，最高的达到40%以上。据相关人士指出，蛇年里武汉高端写字楼供应主要来源于保利文化广场、广发银行大厦和泛海城市广场三大项目。预计在201*年写字楼空置率有小幅上升，仍将持续上涨，直到201*年租金加物业管理费将涨至每月155元/平米。从此看来，武汉写字楼租赁市场

3、在未来的几年时间里，租金升值空间广阔，是投资的好去处。值得注意的是，在经历了近1年的量价提升之后，201*年7月份以来，武汉商铺售价开始出现企稳渐升的态势。武汉金田物业管理有限公司经过仔细周密的市场调研论证后认为，2季度之后，商铺市场价格浮动不大，开发商回笼资金比较急迫。而交易量上扬的行情在4月刹车，被市场认为是对3月恐慌性投资的修复，但47月商业地产项目虽仍处回升通道中，但成交量均未达到3月高点。而从另一个侧面看，市场似乎也在重新打量商铺的投资价值。不过，写字楼从02年4月开始，却有接过商铺上涨大捧的势头。数据显示，201*年2季度开始，武汉写字楼每月成交量几乎都是成倍增长，价格同样一路上蹿

4、。武汉天地的一栋甲级写字楼，租金甚至达到了北京、上海等地同档次物业的水平。2季度，武汉新写字楼均价比1季度环比上升26%，甚至2手写字楼价格也上涨了将近7%。以一个200平方米写字楼户型为例，按今年上半年成交均价9156元/平方米计算，总价达到180万元。按平均租金计算，年均投资收益接近10%，相对于商铺似乎回报率更高。对此，武汉一家写字楼开发商人士对记者表示，目前武汉甲级写字楼存量并不多，供不应求的情况推动了武汉甲级写字楼售价及租金连续6个季度上涨，证明写字楼的投资空间巨大。现如今武汉市商业写字楼大概有62万平方米，其中汉口占52%，武昌占38%，汉阳占7%，其它区域占3%，总体租金在85元

5、至125元每平方（含物业管理费），其中各楼盘物业管理费根据物业管理5大要素及物业管理公司经营性质的不同原因而定，甲级写字楼管理费每平方每月15至28元，乙级写字楼管理费每平方每月12元至23元，商铺管理费每平方每月22至38元。关于物业管理费国务院及各级地方行政部门没有出台明确的收费标准，因为根据物业管理的五大要素及物业公司是房地产投资公司直营和外包的经营性质等情况的不同，所以各商业楼盘的物业管理费也各有高低，武广商圈和光谷商圈及大型城市综合体（如汽车站火车站等）收费较高，具体的物业管理费收费标准及市场行情大致有以下几种特性5a甲级写字楼及商铺物业管理费最高，乙级写字楼及商铺物业管理费相对较低

6、；物业管理公司资质等级高的物业管理费较高，反之则收费较低；开发时间较早的旧写字楼及商铺物业管理费较低，近几年开发的新写字楼物业管理费相对较高；城市综合体地带写字楼及商铺物业管理费较高，综合体旁边的管理费较低；销售型的写字楼及商业物业管理费较高，租赁型的写字楼及商业物业管理费较低；大型商圈中心写字楼及商铺物业管理费较高，商圈附近的管理费较低；大型贸易或交易市场中心写字楼及商铺物业管理费较高，中小型市场中心管理费较低；房地产投资商为了快速营销房产迅速回笼资金，或房产地段不好房产项目不好销售甚至对物业管理不以盈利为目的，且对旗下直营的物业管理公司有补助和补贴（每平方每月补贴2元至5元不等）的写字楼及

7、商铺物业管理费较低，物业服务外包的物业管理费较高；房产公司为了辅助营销对物业管理公司有协议性补助的刚交付前两年收费较低，两年后通过物价上涨和开支较大等缘由提高物业管理费；写字楼及商铺交付后入驻率偏低未达标的（一般入驻率规定在80%左右）房地产公司对物业公司实行补贴方式的物业管理费较低，写字楼及商铺入驻率超过90%以上或者经营氛围非常火爆的则根据市场行情商议提价。国企写字楼及商铺且物业管理公司属于国企直营的为了方便安排家属就业有补贴（每平方每月3至5元不等）收费较低，国企写字楼及商铺物业管理服务外包的管理费较高；物业管理服务时间平均每天超过10小时以上的物业管理费较高，未超过10小时的管理费比较

8、平均；10.开放中央空调的写字楼及商铺物业管理费较高，不开放中央空调的较低；开放时间超过10小时的收费较高，开放时间低于10小时的相对较低；具体各楼盘物业管理费调查情况如下（部分知名楼盘抽查详情见附表）*附表一:(见尾页)*附表二:（见尾页）*以上附表为武汉市商业写字楼物业管理费部分楼盘抽查情况。201*年1月份全球“五大行”之一的戴德梁行更预计，最近1年内仅有武汉天地企业中心、保利文化广场、民生银行大厦及凯乐桂园等几栋甲级写字楼上市，远不能满足入驻武汉企业的需求，预计近期写字楼租金及物业管理费还将继续上涨。经国内外多位经济学家分析国务院出台控制楼市国五条后，全国将掀起一股商业写字楼投资热潮。

9、湖北省社科院经济研究所副所长省房地产经济学会秘书长叶学平先生及业界专业人士普遍认定，武汉作为中部中心城市，同时又提出打造总部经济的规划，未来随着越来越多的跨国公司驻点武汉，随着湖北省“城市8加1计划”的发展，二线城市企业的总部将纷纷入驻江城，对高端写字楼的需求应该会处于持续上升的利好态势，随之商业写字楼的售价与租金将不断攀升，所以商业写字楼投资开发市场在未来5年投资热潮将“席卷”江城，商业写字楼市场行情将呈现出蓬勃发展的迅猛态势。武汉金田物业管理有限公司凯乐桂园分公司201*年2月22日扩展阅读武汉物业管理市场调研报告1457352901武汉物业管理市场调研报告201*年武汉物业管理市场调研报

10、告市场发展部编制201*年9月第1页共170页武汉物业管理市场调研报告目录第一部分宏观环境.70武汉概况.71地理概貌.72政区规划及市区人口.73武汉与中部五省会城市综合比较分析.80城市现状.131武汉都市圈.142城市空间布局.150武汉市住房发展“十一五”规划.151“十一五”住房发展的基本思路.152规划指标.160经济指标.170能源供应.181武汉市城市供水价格.182供电价格.183天然气销售价格及收费依据.194瓶装液化气收费标准及收费依据.205有线电视.20第二部分房地产市场.210武汉房地产市场走势综合分析.210201*年土地市场综述.211中心城区土地市场供需情况.

11、222201*年土地市场运行特点.223楼面地价排行.264成交金额排行.26第2页共170页武汉物业管理市场调研报告5附中心城区（招、拍、挂）土地成交一览表.270201*年土地市场综述.331201*年武昌区域上半年（招、拍、挂）土地成交一览表.362201*年汉口区域上半年（招、拍、挂）土地成交一览表.373201*年汉阳区域上半年（招、拍、挂）土地成交一览表.380201*年上半年房地产市场分析.401201*上半年武汉楼市反弹路线图.402201*上半年楼市销量逆转直上.423201*上半年商品房新增供应未现激增.440半年区域地产回顾.471汉口中心价格还将继续上涨.472汉口中心

12、区古田片将继续走强.493东西湖片房价已调整到位.494汉阳楼市在艰难中前行.515半年热点片区盘点之关山、南湖片.526光谷片区分析.540武汉地产20强.59第三部分物业管理.610物业管理市场基本数据.610作业人员薪酬水平.620专业分包.620业主委员会.620住宅空置率.630外来物管企业情况.631招商局物业武汉分公司.642金地物业武汉分公司.653中航物业.650武汉物业管理行业存在的问题.650物管法规政策.67第3页共170页武汉物业管理市场调研报告1物业管理收费标准.672武汉物业管理费难收现状.693物价部门规范小区物业收费的相关规定.704物业管理服务费价格抽样调查

13、.720结论及建议.741三线拓展，全面抢滩武汉.742高调入市，突破市场壁垒.753稳扎稳打、谨慎经营.75附件1物业服务收费管理办法实施细则.76附件2关于商品住宅共用部分共用设施设备维修基金具体缴存管理的通知.79附件3关于印发武汉市住宅区业主自治管理实施办法的通知.82附件4关于印发物业管理企业财务管理规定的通知.87附件5省物价局省建设厅关于印发湖北省物业服务收费管理实施办法的通知.90附件6市房产局关于公布第二批武汉市物业管理招标专家评委名单的公告.93附件7市房产局关于印发武汉市物业管理承接验收规程的通知.94附件8市房产局关于印发武汉市业主大会规程实施细则.97附件9市房地局关

14、于印发武汉市物业管理招标投标管理试行办法的通知105附件10武汉市前期物业管理规定.110附件11武汉市住宅区物业管理条例.112附件12武汉万科城市花园物业管理方案.119附件13武汉一级企业概况.140附件14武汉的主要房地产开发商名录.141第4页共170页武汉物业管理市场调研报告摘要201*年武汉市的达到3960.08亿元，位居全国第13，稍低于宁波的3964亿元。市内常住人口将近九百万，下辖11个城区及两个郊区。武汉市最低工资标准中心城区为700元/月，远城区为600元/月，恩格尔系数呈逐年下降趋势。武汉都市圈已形成以武汉市为圆心，半径为100公里范围的较明显的圈层结构以武汉市江岸区

15、、武昌区、江汉区、口区、汉阳区、青山区、洪山区等城区为核心，以武汉市东西湖区、汉南区、蔡甸区、江夏区、黄陂区、新洲区等外围城区为内圈层，以黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等城市及其它县级城市为外圈层。确立了武汉在中部地区的战略支点地位。武汉的“十一五”住房发展的基本思路是围绕不断改善居民的居住条件，优化住宅的产品结构和空间布局，提高住宅品质和配套水平，加大住房社会保障和节能省地型住宅建设力度。201*年末城镇居民人均住房建筑面积达到32平方米，住宅竣工总面积累计实现4450万平方米。其中，经济房等保障性住房供应将达到1230万平方米。在过去几年中，武汉的房地产市场处于一个上升通道

16、，房价增长明显，由曾经的中部“价格洼地”一跃成为中部地区最高。目前武汉的住宅消费构成中，自住比例仍在七成以上，其中，本地购房者占到64，而外地购房者占36。201*年武汉商品住房销售面积6261万，同比下降48%；住房竣工面积为7623万，同比下降3。武汉楼市继续保持稳步向上特征，但住宅空置率同比激增。从201*年的市场发展来看，中心城区房价上涨造成周边区域梯次上涨的拉动效应明显，而武汉高档住宅市场供应量自201*年第四季度开始增加，在201*上半年达到一个新高。在部分区域存在同质化现象，由于外来消费力的不足，销售、价格的增长已经出现放缓迹象。此外，201*年武汉经济适用房施工面积达到3065

17、万，竣工面积达到110.31万，占房产开发总量的15，对于房价上涨起到了一定的平抑作用。目前武汉高档在售住宅项目均价不断攀高，均价超过3万一平米的楼盘有五个，均价扎起15000-30000之间的楼盘有17个。多分布在武汉三镇中心。201*201*年武汉的人口总数年平均增长率在26左右，人口增长速度不断加快，对住宅的需求也逐年增加。未来几年，武汉市将重点发展七大区域，住房供应主要集中于内环与三环之间，促进新城发展；内环线以内主要供应商业服务业用地，逐步减少纯居住用地。武汉目前有物业管理从业人员3万人，为180多万业主服务，平均每一个人服务60人。全市有物业管理企业958家，全市物业管理总规模为7

18、800万平方米，其中住宅物业6070万平方米，占全市住宅总量50%以上，基本上以新建的小区为主。武汉有8家一级企业。武汉只有不到20的小区成立了业主委员会。武汉的专业分包市场不成熟，仅有保洁分包，作业层工资水平与深圳差距不大。武汉物业管理市场容量巨大，前景看好。行业竞争激烈，行业整体服务水平和企业规模均低于深圳。外地知名物管企业进入武汉市场，基本走自管路线，不对外拓展市场。第5页共170页武汉物业管理市场调研报告说明1、本报告的研究范围覆盖武汉的宏观环境、十大区的房地产市场及物业管理行业。2、本报告的相关信息和数据均源自三天实地调查，通过分层抽样调研、同行访谈及查阅政府披露的相关资料获取数据。

19、3、本报告的研究结果旨在为公司进入武汉市场提供参考。4、由于受调研时间、人力及抽样数量所限，本报告在内容的全面性和数据宽度上有一定局限性。对于部分趋势判断源于人员访谈和资料查询。第6页共170页武汉物业管理市场调研报告第一部分宏观环境0武汉概况1地理概貌武汉是湖北省省辖市，湖北省省会。位于江汉平原东缘，长江与汉水交汇处。北距首都北京1190公里。东与黄冈市、鄂州市、大冶市接壤，南与咸宁市、嘉鱼县、洪湖市相连，西与仙桃市、汉川市毗邻，北与孝感市、红安县、麻城市相接。南北最大纵距155公里，东西最大横距134公里，辖区总面积8467平方公里，其中市区面积3966平方公里，城市建成区面积202平方公

20、里。现辖江岸区、江汉区、口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区、蔡甸区、江夏区、东西湖区、汉南区、黄陂区、新洲区等13个区。总人口979万人，其中城市人口五百多万人。居民以汉族为主。长江、汉水把市区分割为武昌、汉口、汉阳三部分，形成三镇鼎立的独特城市格局。属典型的亚热带湿润季风气候，四季分明。年平均气温14。夏季高温持续时间长，极端最高气温为43，最低气温为-11。2政区规划及市区人口序号总计1江岸区城区土地面积（平方公里）84941624人口密度（人/平方公里）9259908201*年201*年年人口（万人）人口（万人）85871831201*年人口（万人）78666201*年人口（万人）78

21、162第7页共170页武汉物业管理市场调研报告2345678910111213江汉区口区汉阳区武昌区青山区洪山区东西湖区汉南区蔡甸区江夏区黄陂区新洲区343439103482248050004319287011010201*.00226001500.00137631158044581201*9954155355936741832348663866706011040903510.649628180465429745792510.54268109974653479445792910.74967113953武汉与中部五省会城市综合比较分析武汉要在中部崛起中发挥战略支点作用，必须把武汉放到广阔的中部地

22、区来进行比较，将武汉同中部其他五省的中心城市在经济实力、产业结构、创新能力等方面进行对比。只有在对比中发现武汉真正的比较优势，进而充分发挥这些优势，才能更好的确定武汉在中部地区的战略支点地位。1中部各省市的基本定位和发展态势在“中部崛起”未被确定为国家战略之前，中部地区主要依赖东部沿海长三角等三大经济增长极借船出海或各有所投，相互间经济联系紧密度不高。山西凭借独特的资源和邻近环渤海地区，积极谋求东进战略；安徽、江西和湖南三省更多的将自身定位于“泛长三角”或“泛珠三角”的外圈，安徽的战略指引为“融入长三角、带动大皖江”，江西则提出了“三个基地、一个后花园”的战略，湖南也明确了“湖南向南”的战略意

23、图；河南实施了构筑以郑州为中心的“中原城市群战第8页共170页武汉物业管理市场调研报告略”，而湖北地理上居于我国绝对的中部，不邻近于任何经济增长极，其战略为打造以武汉为中心的城市经济圈，优先促进武汉的发展。2武汉与中部五省会城市的综合比较1武汉在中部六市中处于经济高地，有望成为地区经济中心战略支点要撬动中部地区经济的发展，本身也应该是一个经济高地，其目标是成为地区的经济中心。在经济规模上，201*年武汉市的生产总值在六个城市中居于领先地位，达到了3960亿元，而其他五市的生产总值均未超过3100亿元。同期而言，郑州市gdp为3002亿，长沙市gdp为3000亿元，太原市gdp为1468亿元，合

24、肥市gdp为16684亿元，南昌市gdp为1650亿元15%。同时武汉生产总值的年增长率比中部其他城市也占优势，201*年武汉生产总值较上一年的增长率为11%，同期长沙为15%，南昌为15%，合肥为12%，太原1%，郑州15%。可以看出，武汉由于经济基础较好，发展速度仅略微落后于合肥，但年增长11%的增速还是相当可观的，仍处于快速增长期。随着中部的崛起，武汉作为华中地区最大的智力集中区，经济发展将继续领跑中部六省。2武汉投资与消费相对旺盛，经济运行效率有待提高作为战略支点的城市通常是高效率集体消费的空间组织。城市的战略支点地位的确立还有助于同时拉动城市中投资和需求的重要经济部门。武汉市201*

25、年全社会固定资产投资和社会消费品零售总额分别为22505亿元和1850.05亿元，大大领先于其他五市（如图3）。第9页共170页武汉物业管理市场调研报告图三201*年中部六市投资和消费水平对比2500201*150010005000武汉郑州长沙合肥南昌太原全社会固定资产投资（亿元）社会消费品零售总额（亿元）3武汉吸纳人口多，城市聚集力较强作为战略支点的城市不仅要产业集聚和要素集聚程度高，而且要潜力大，更重要的是能够为流动人口提供较多的就业岗位，辐射扩散能力强，对周边地区的带动作用大。根据世界城市发展的经验，一个城市的经济能够稳定增长，其人口规模不少于10万；一个城市要达到自我增长，其人口规模最

26、低点是50万人；要成为具有辐射周边城市影响力的中心主导城市，必须具备100万人口规模。从城市的人口总量来看，武汉市人口数是六个城市中唯一超过800万人的（如图4），比第二位的郑州多了100多万人，比合肥及太原两市的总和还多。表明武汉市早就跨进了成为中部中心主导城市的人口数量门槛。第10页共170页武汉物业管理市场调研报告图四201*年中部六市人口比较1201*000800600400201*武汉长沙郑州南昌合肥太原64749797364915003414人口（万人）城市面积上武汉市仅列第2名，与其他五市差距不大。在人口密度上，武汉市平均每平方公里有946人，略少于郑州的961人，但远多于其他4

27、个城市平均每平方公里的人口数，其中长沙541人，南昌605人，合肥612人，太原490人。表明武汉市的吸引力较大，自然增长的人口及外来人口愿意在此生息繁衍，同时城市聚集经济的效率高，平均每平方公里土地支撑的人口比其他城市更多，从而能吸收更多的就业人口，对周边地区辐射扩散能力较强。4武汉城市建设相对较好，有望成为产业承接的重要平台处于战略支点地位的中心城市须有适合企业发展的基础设施、法律秩序等，才能首先承接起发达地区的产业转移，并进一步辐射到周边地区。201*年武汉市地方财政一般预算收入在中部居于榜首，郑州、长沙紧随其后，南昌、合肥、太原则远远落在后面（如图五）。第11页共170页武汉物业管理市

28、场调研报告图5201*年中部六市地方财政一般预算收入比较3002732260.4250201*50100500武汉郑州长沙南昌合肥太原10152057160.941192地方财政一般预算收入地方财政一般预算收入高，一方面表明武汉市经济实力强，能创造更多的社会资源，但同时也反映出武汉市政府财政收入的自组织能力较好，有能力组织城市基础设施建设、法律秩序建设、人文条件建设等。根据201*年中国城市竞争力报告，武汉市在基础设施竞争力上排名13，同期长沙14，南昌24，合肥15，郑州18。这一指数既包括了市内基本基础设施指数、对外基本基础设施指数，也包括了信息技术基础设施指数。其中对外基本基础设施指数排

29、名中，武汉还进入了前10名。表明武汉市基础设施建设在中部而言水平较高，有助于武汉成为承接发达地区产业转移的重要平台，对于奠定武汉在中部地区的战略支点地位将产生显著的影响。5武汉城市圈综合实力强，但单项指标稍逊一筹在中部六大城市圈的比较方面（如表3），201*年武汉城市圈综合竞争力居第一位。其中表现突出的是综合市场占有率和综合生产率，第12页共170页武汉物业管理市场调研报告都处于第一名，表明武汉城市圈整体生产效率高，争夺市场资源和占有市场的能力强。武汉城市圈在综合就业增长上位于中等水平，一定程度上反映出武汉市产业结构有待改进升级，劳动密集型的第三产业发展不足，导致吸纳就业人口的能力弱。环境资源

30、成本节约和综合收入水平名次排后，表明武汉城市圈资源利用效率低下，经济社会运行成本较高，居民收入增长幅度与城市经济发展状况不相符。这反映出武汉城市圈在中部地区的综合实力是首屈一指的，但同时也存在着一些问题，如何改进武汉城市圈整体协调，扩大就业，改进资源利用率等方面均须进一步研究探索。武汉应充分依托于武汉城市圈的辐射带动作用，整体竞争功能，扩大在中部地区的经济影响力。0城市现状武汉是全国重要的工业基地和交通通信枢纽，内陆最大的综合性中心城市和沿江开放城市，国家综合配套改革试点城市。201*年国内生产总值大达到3960亿元，紧随宁波居全国第13位。全市现有工业企业40427个，包括冶金、机械、纺织、

31、化工、电子电气、食品、服装、电力、交通运输设备制造、建材等33个工业行业大类，并形成了钢铁、汽车、机电、高新技术等四大支柱性产业。全市耕地面积25第13页共170页武汉物业管理市场调研报告万公顷。城区绿化覆盖率为36%。武汉是全国十大铁路枢纽之一，主要对外干线有京广线、汉丹线、武大线和京九联络线。水路航运综合能力位于全国内河之首，是重要的水陆联运枢纽。公路以107、316、318及106国道为主干，形成四通八达的公路网络，公路里程达到2825公里。武汉天河国际机场是华中地区的航空枢纽。全市各类运输货运总周转量790亿吨公里，客运总周转量193亿人公里。武汉市邮政局是湘、鄂、赣、桂、川、滇、黔七

32、省邮运调度中心。市政基础设施和城市景观面貌近年来显著改善，相继建成武汉机场、长江二桥、武汉客运港等一批重大城市基础设施，武汉国贸中心和汉口商业城等建筑高度达到200米以上。为适应改革开放和现代高科技迅猛发展的形势，在原来先后开辟的12个工业区基础上，又开辟了东湖高新技术开发区、武汉经济技术开发区等4个新型工业区。1武汉都市圈武汉都市圈应以武汉市为核心，包括以武汉市为圆心，半径为100公里范围内的黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等8个省辖城市，大冶等7个县级城市和15个县。武汉都市圈以不足全省三分之一的土地面积，承载了全省二分之一以上的人口，创造了全省60%的gdp。武汉都市圈已形

33、成较明显的圈层结构以武汉市江岸区、武昌区、江汉区、口区、汉阳区、青山区、洪山区等城区为核心，以武汉市东第14页共170页武汉物业管理市场调研报告西湖区、汉南区、蔡甸区、江夏区、黄陂区、新洲区等外围城区为内圈层，以黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等城市及其它县级城市为外圈层。2城市空间布局武汉将推进居住新区建设。适应新的城市功能布局，重点推进后湖片、金银湖片、四新片、南湖片、岳家嘴片、庙山片等六大居住新区建设。在远城区重点启动滠口、吴家山、蔡甸、阳逻、纸坊等区域的住宅建设。同时实施旧城改造。围绕整合资源、提升功能、改善环境，重点实施永清、花楼、王家墩、鹦鹉洲、积玉桥等板块及汉江两岸

34、改造建设，对一元路、汉正街、昙华林等优秀历史文化街区（建筑）实行保护性改造。0武汉市住房发展“十一五”规划1“十一五”住房发展的基本思路围绕不断改善居民的居住条件，优化住宅的产品结构和空间布局，提高住宅品质和配套水平，加大住房社会保障和节能省地型住宅建设力度。加大住宅社会保障力度，发展节能省地型住宅，确保住宅建设的舒适化和节约化。调整住房供应结构。重点发展满足市民自住需求的中低价位、中第15页共170页武汉物业管理市场调研报告小套型普通商品住房，特别是经济适用住房和廉租住房；严格限制低密度、大套型商品住房，继续停止别墅类项目的建设。优化住房空间布局。与城市总体规划和产业发展规划相衔接，方便市民

35、生产生活，坚持城乡统筹、旧城改造与新区开发并举，实现汉口、汉阳、武昌三镇均衡发展。完善配套设施。按照高起点规划、高水平设计、高质量建设、高智能管理的要求，完善住宅小区的市政基础设施，提升公共服务功能，加强和健全安全防范和社区服务体系建设。加强住房保障。加大经济适用住房建设规模，规范经济适用住房管理。完善廉租房制度，运用租金补贴、租金核减和配房租赁等方式，扩大廉租住房政策覆盖面。发展节能省地型住宅。按照国家节能规范要求，大力推动既有住宅节能改造，新建住房全面执行节能标准，提高土地集约化使用水平。2规划指标201*年末城镇居民人均住房建筑面积达到32平方米。住宅竣工总面积累计实现4450万平方米，

36、其中1、普通商品住房竣工面积201*万平方米；2、经济适用住房竣工面积1200万平方米；3、廉租住房1500套；4、其他类型住房竣工面积1250万平方米。住房保障指标第16页共170页武汉物业管理市场调研报告1、通过实施廉租住房制度，201*年末对人均住房使用面积在6平方米以下的最低收入家庭全面实行廉租住房保障；201*年末对人均住房使用面积在8平方米以下的最低收入家庭全面实行廉租住房保障。2、通过实施经济适用住房建设，累计改善15万户中低收入住房困难家庭的居住条件。房地产管理服务指标1、新建住宅项目前期物业管理招投标率达到100、物业管理实施率达到100；2、国家一级物业管理企业达到10家以

37、上，二级物业管理企业达到100家；3、住房公积金归集额年平均增长率达10，住房公积金运用率达到78%以上。住宅建设用地指标住宅建设用地面积2230公顷,其中1、普通商品住房用地1100公顷；2、经济适用住房用地670公顷（含廉租住房）；3、其他商品住房用地460公顷。0经济指标指标人口（万人）地区（亿元）房地产开发占固定资产投资比例房屋施工面积住宅房屋竣工面积住宅年末实有房屋建筑面积201*年979396023337910万m8683#7623万m22201*年8583145025331941万m9337#8162万m22201*年831259026328792万m8783#7747万m222

38、03403万m219472万m218540.83万m2第17页共170页武汉物业管理市场调研报告年末实有住宅建筑面积商品房销售面积城市居民人均居住面积1239037307m228m2145万m2721316714422211630.8万m11341m225m1388万m229991435642222108118万m960.88万m22286m1212万m1975912359822房屋空置面积职工平均工资城镇居民人均可支配收入最低工资标准中心城区700元/月，远城区600元/月0能源供应1武汉市城市供水价格供水价格类别(元/立方米)第一级户月用水量（户籍人口4人及以下，下同）25立方米（含本数）

39、以内居10月人均用水量（户籍人口5人及以上，下同）250.8090(元/立方米)(元/立方米)污水处理费到户价格民立方米（含本数）以内第二级户月用水量中25立方米（不含本数）-33生立方米（含本数）的水量65活月人均用水量中25立方米（不含本数）-25立方米（含本数）的水量用第三级:户月用水量中超过33立方米（不含本数）水的水量20月人均用水量中超过25立方米（不含本数）的水量行政事业用水工业用水经营服务用水特种行业用水506535800.800.800.800.80304515600.80000.80452供电价格目录电价（电压等级不满1千伏）项目1、居民生活电价2、非居民照明电价计量单位元/千瓦时元/千瓦时价格或者标准0.5730.95文件依据武价商字201*112号武价商字201*112号第18页共170页武汉物业管理市场调研报告3、商业电价4、非工业普通工业电价5、农业生产用电6、贫困县农业排灌用电元/千瓦时元/千瓦时元/千瓦时元/千瓦时0.950.8250.4800.260武价商字201*112号武价商字201*112号武价商字201*112号武价商字201*112号3天然气销售价格及收费依据单位元/立