中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（一）

1、 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告 致：中鑫集团 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 对于本项目的几点思考 01. 01. 我们面临怎样的市场环境，有何特点？ 受城市文化和经济特征的影响，阜阳房地产市场具有其独特的发展特征，这 些特征对项目开发具有十分重要的影响。 02. 02. 本项目如何站位？ 未来三环范围内，高容积率项目将成为市场开发主流，在阜阳的市场条件下 ，项目如何站位

2、才能保证开发目标的实现？ 03. 03. 项目的利润空间在何处？ 项目土地成本较高，我们将通过何种形式，在未来竞争中实现项目开发的利 润？ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 part 1 项目本体及开发目标解析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 项目地处中南大道、临泉路交口东北侧，紧邻阜阳西二环发展黄金轴线中南大道； 项目北侧为汇鑫商业用地（规划）及已经建成的汇鑫美居城（一期）及在建的汇鑫国际广场（二期，是一集购

3、物、 休闲、娱乐、餐饮于一体的超大型商业综合体）； 项目南侧为在建的香格里拉（三期）商住项目，共有两栋16层小高层和4层的商业物业； 项目西侧为中南现代城项目，目前一期已经入住，二期规划中，未来将有红星美凯龙家具生活广场入驻。 地块位置 地块位于颍州区中南大道临泉路路口东北侧，位于阜阳西二环发展的黄金轴线上，周边 住宅物业发展氛围成熟，利于项目打造区域标杆产品 价值一：位于阜阳西二环商业核心 价值二：隶属颍州住宅发展成熟片区 价值三：区域价值与项目价值形成互动 汇鑫国际广场汇鑫美居城 步 行 街 地 块 一 地 块 二 汇鑫商业用地 （规划） 规 划 路 香格里拉 （三期） 中南商业街 中南现

4、代城 （一期） 中南现代城 （一期） 中南现代城 （二期规划） 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 周边道路体系： 城市主干道 中南大道：阜阳西二环分界线，双向六车道，沿线住宅物 业发展较为成熟； 颍河西路：贯通城市的东西向主干道； 阜南路：中南大道南向延伸段； 城市次干道 临泉路：颍州区和颍泉区的分界线，中南大道西侧段，主 要为中南现代城底商； 西城墙路：临河路，景观较好； 林清路：香格里拉二期沿街商业为主，主营餐饮； 支路 规划路（南北向）：项目地块内规划路，18米宽； 中南商业街：10米宽商业内街，

5、为中南建材港配套商业， 主营家具家饰。 区位交通 地块紧邻城市主干道中南大道，交通便捷，能为项目导入更多人流，但临快速干道一侧 的商业价值受到影响，地块南侧及规划路两侧商业价值较高 城市主干道 城市次干道 支路 商业分布 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 区域配套 本项目周边一公里范围内各类教育和医疗配套较多，其中汇文中学、师范学院附中对于 县市客户购房将形成一定吸引力，周边的市二院、三院使得本项目的居住生活更加便利。 同时周边学校和医院的职工，也将会带来一定的购房需求 地块周边主要配套分布 医院 市第

6、二人民医院 市第三人民医院 阜阳妇产医院 双龙医院 学校 阜阳工业经济学校 汇文中学 师范学院附中 颍州中学 阜阳科技职业学校 颍西中心学校 阜阳计算机中专学校 博大电脑学校 市特殊教育学校 银行 中国农业银行临泉路支行 中国农业发展银行 政府部门 颍州区地税局 市地税局 文 医 医 文 文 医 文 文 文 文 税 税 项目 地块 农业银行 医 临泉路 临泉路 临泉路 林 清 路 颍河西路 中 南 大 道 南 京 路 清河西路 人民西路 文 文 中国农业发展银行 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 本项目

7、周边开发较为成熟的住宅社区，同时未来仍有一定量的住宅供应，将于项目形成 一定竞争 项目周边住宅主要为汇鑫早期成功开发的住宅产品，以及中南现代城和香格里拉，区域住宅成熟度较高，人口 聚集度较好； 中南现代城在项目西北侧未来将供应22.5万方的商住项目，同时汇鑫三期将有住宅供应。 a商住汇鑫住宅26万方多层售罄 b商住中南现代城16万方多层售罄 c商住香格里拉17,605高层、单身公寓新盘 中 南 大 道 周边住宅规划 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 项目北侧为汇鑫综合体商业，西侧为中南配套商业，南侧分布

8、香格里拉及林清路老街，这 些商业项目极大提升了项目所在区域的发展成熟度及其城市意象 汇鑫商 业广场 15 家居建材、 休闲娱乐、 零售、餐饮 16 （汇鑫国际广场） 0.91.1 （万象街） 开间 中南现 代城 1.5 建材、家饰 、家居 1.21.3 （南侧及东侧沿 街商铺） 0.80.9 一层 底商 香格 里拉 0.6未招商810016600- 两层 底商 林清路 沿街商 业 2 餐饮、零售 、教育为主 ，美容美发 等社区服务 型商业为辅 中间：23 端头：45 两层 底商 汇鑫 林 清 路 香格里拉（三） 中南现代城 这些建筑的开发完成，将迅速提高本项 目周边的城市意象和成熟度，共同打造

9、 阜阳西二环城市副中心 周边商业规划 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 地块现状 地块内部相对平整，无明显地势 高差，目前正在拆迁 地块内有高压线，根据规划将拆 除，对项目无影响 地块南侧现状，紧邻香格里拉三 期项目 分隔地块的小径，未来是18米 宽的规划路 地块形状较方正，地势无明显高差，西、南两侧临路，昭示性好。地块内现有高压线和鱼 塘等不利因素，未来都将移除。东西两地块，被小路相隔，增加了整体规划的难度 本案 颍河西路 临泉路 中南大道 本 案 地块北侧是汇鑫项目用地，尚未 拆迁 地块内有一鱼塘，

10、可填补地块二南侧的尼姑庵 1 1 1 12 23 3 5 54 4 6 67 7 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 经济指标 本项目可建设用地约66200平米，用地性质为居住用地，对配套商业面积未作明确规定。 容积率调整空间较小，开发产品形式较为明确 地块开发经济指标 用地面积 共计：66,164平方米 西侧地块：52,773平方米 东侧地块：13,901平方米 用地性质商住用地 土地成本 341万/亩 折合楼面价：1750元/平米 容积率3.0 建筑密度

11、30% 建筑限高 85米，沿规划18米宽南北 小路的商业建筑高度14米 本案 颍河西路 临泉路 中南大道 本案 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 项目土地成本为341万/亩，折合楼面价约为1750元/平米，加上 高层建安成本及其他开发成本均摊，住宅开发成本与市场售价几 乎持平，利润甚微。 3.0容积率决定了住宅开发只能是高层，同时85米的建筑限高，给 项目的整体规划和社区品质打造制造了难题，同时还将面对市场 上的同质化产品竞争。 地块作为商住用地，规划指标仅对商业物业分布位置做 出了规定，并未对商业体量

12、做出明确的指示，如何确定 项目商业的开发体量也是一大难题。 地块经济开发指标的限制以及过高的土地成本，让项目开发存在着诸多隐患 发现问题 做什么？ 怎么做？ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 理解问题 商业开发体量及产品确定 核 心 问 题 如何在住宅利润有限的市场前提下，寻 找溢价空间； 如何确定合适的商业体量，以保证项目 盈利； 除了传统的沿街商铺形式，是否存在产 品创新且市场接受度高的商业形式； 高容积率下的同质化竞争 高成本下的利润挖掘 如何避免市场上高层社区的同质化竞争； 如何在区域住宅开发已

13、经启动的情况下， 树立区域标杆形象； 根据项目开发目标和我司对项目的理解，提出本次项目开发三大核心问题 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 解决路径 提供市场上接受程度高的产品； 独创内部街区商业，突破商业规划业态 限制*； 做足商业面积，提升项目利润空间； 通过住宅产品定位与包装，提升住宅 附加值，提高销售单价； 通过商业物业，扩大项目开发利润空间 创新商业，扩大利润空间 项 目 利 润 注重细节，塑造标杆形象 产品力，是第一生产力 注重建筑立面选材和社区景观打造，设 置多重景观体系，打造高品质社区；

14、根据市场现有户型进行突破，丰富居住 附加价值； *根据规划，住宅裙房底层不得从事餐饮、娱乐等扰 民项目 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 part 2 阜阳房地产市场分析 未来竞争分析 供给现状分析 数据指标分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 数据指标分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 投资近五年固定资产投资和房地

15、产投资保持稳步增长，为房地产开发提供了良好 的市场环境 阜阳的固定资产投资常年来保持快速度增长，用于基础设施建设及房地产开发的投资不断加大 固定资产投资带来城市交通状况的改善和城好似整体面貌的更新，对于房地产市场的发展有极大的促进作用，对 阜阳人口“安居”和“就业”有较大的推动作用 投资增长步伐加快，房地产业保持较快增长，地产投资占有全社会固定投资五分之一强并呈上升态势。 可见未来 几年，房地产业将会是继续加大力度投资的一个重点方向。 数据指标分析/投资情况 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 供应阜阳市

16、目前，阜阳市房地产市场仍处振荡调整期，整体市场的开发节奏较慢， 未来市场竞争将日益激烈，市场后续供应潜力巨大 阜阳市房地产市场仍处振荡调整期，09年下班年出现了新开、施工面积一定程度下降局面，市场供应主要为存量 房为主，使得当时住宅成交价格受一定影响。 目前，阜阳房地产市场竣工面积远少于施工面积，2010年上半年竣工面积29.8万平米，而施工面积达到414.4万 平米。整体市场的开发节奏较慢，但随着市场的日益成熟，未来市场竞争将日益激烈，市场后续供应潜力巨大。 数据指标分析/供应情况 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：105

17、3527879 住宅（新房、二手房）成交价格曲线住宅（新房、二手房）成交面积曲线 成交阜阳商品住宅的价格整体趋于稳定，稳步上涨，但幅度不大；住宅成交量在7万 平米/月左右，有明显淡旺季，年中与年底成交火爆，突破10万平米/月 阜阳近年商品住宅均价较为稳定，缓步增长，商品房均价为3500元/平米；09年9月市场供应出现小低谷，价格明 显上涨，住宅成交大幅下跌。 受9、10月份前刚性需求的压抑爆发与外出务工人员的返乡购房的到来，09年11月与12月住宅成交量逐渐上扬， 价格也小幅上涨。 数据指标分析/成交情况 统计周期：09年7月-2010年6月统计周期：09年7月-2010年6月 房商网房商网海

18、量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 数据指标分析总结 阜阳市投资增长步伐加快，房地产业保持较快增长，未来几年房地产业将会是继续加 大力度投资的一个重点方向； 目前房地产市场仍处调整期，竣工面积远小于施工面积，整体市场的开发节奏较慢， 随着市场行情的稳定，建设力度的加强，未来市场的竞争将日渐激烈； 商品住宅的价格整体趋于稳定，且呈现小幅上扬趋势，目前成交均价已突破4000元/平 米； 住宅去化速度相对稳定，成交量基本维持在7万平米/月左右，旺季达10万平米/月。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！201

19、1房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 供给现状分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 本项目所在板块的属性特征 本项目所面临的整体市场环境 市场典型项目提供的借鉴启示 市场供给现状分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 阜阳房地产板块对比分析/住宅市场整体格局 阜阳市区住宅版块格局：颍泉、颍州、颍东、经开四大片区 颍州区 经 济 开 发 区 颍泉区 阜 阳 郊 区 颍东区 房商网房商

20、网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 阜阳房地产板块对比分析/市场供求趋势 区域 住宅情况 总量 （平方米） 现有供应量 （平方米） 去化量 （平方米） 去化率 （%） 未来供应量 （平方米） 销售均价 （元/平方米） 颍州区1,761,945367,420304,651 79.8%964,8304150 颍泉区894,685256,355201,025 72.9%439,0203890 颍东区118,83239,87027,83073.0%78,9623650 开发区140,00040,00023,000 57.5

21、%80,0003600 阜阳城市住宅供应总量超过70万方，其中颍州区现有供应量达到367,420平米，占全市 供应总量的52%，是阜阳目前主要的住宅开发热点区域 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 阜阳房地产板块对比分析/颍州区住宅板块特征 颍州区域均价：4130元/平米 颍州区住宅开发体量为全市之首，阜阳当地知名的开发企业在区域内较为集中，区域内面 市的楼盘品质相对较高 板块描述： 颍州区紧邻城市发 展核心，无河流和 铁路阻隔。随着城 市的发展和扩张， 未来区域将承接大 量城市核心区外溢 人口，成为阜阳

22、未 来住宅市场发展的 重要方向。 板块特征：西湖生态公园为卖点、建设大型商贸及高级住宅的未来发展区域 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 阜阳房地产板块对比分析/颍州区在售住宅汇总 项目名称占地面积总建面物业类型 住宅情况 总量现有供应量去化量去化率未来供应量售价 港丽上城国际233,450 380,000 多层350,000 42,000 11,850 28.2%04500 丽丰一品118,000 560,000 高层440,000 50,560 48,420 95.8%389,440 4600 易景国

23、际花园256,800 500,000 多层/小高层 /高层 500,000 39,760 26,100 65.6%340,000 多层：4100 小高：4200 采莲郡40,000 70,000 多层70,000 8,545 8,456 99.0%60,0003700 蓝堡城42,300 127,000 高层120,500 120,500 116,545 96.7%04000 香格里拉903727243多层/小高层 17,605 17,605 14,960 85.0%04100 天瑞名城204289342212多层/小高层 263,840 88,450 78,320 88.5%175,3903

24、900 颍州区现有楼盘供应量为367,420平米，部分含多层项目均已售罄，未来区域主要供应量 超过96万平米，均为小高层或高层物业 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 项目基本情况 项目位置：阜阳市一道河中路139号 物业类别：高层 占地面积：177.1亩 总建筑面积：56万m2 绿化率：36% 容积率：3.05 开发商：丽丰集团 景观设计：中国美术学院风景建筑设计研究院 案例分析：丽丰一品（高层） 项目供应情况 现有供应体量：50,560平米 销售均价：4600元/平米 销售信息： 目前5幢高层房源基本

25、售罄，10月推 出4幢116平米房源 售楼处现场沙盘展示 阜阳房地产板块对比分析/颍州区主要在售项目 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 项目基本情况 项目位置：阜王路二道河旁 物业类别：多层/小高层/高层 占地面积：385亩 总建筑面积：50万m2 绿化率：40% 容积率：1.4 开发商：阜阳市易景置业有限公司 景观设计：南京绿都 案例分析：易景国际花园（多层/小高层/高层） 项目供应情况 现有供应体量：39,760平米 销售均价：4200元/平米 销售信息：北区为多层、小高层，目前部分多层 和5幢小高

26、层在售。南区为多层、小高层、高层 社区，目前在建，未售 社区大门现场实景图 阜阳房地产板块对比分析/颍州区主要在售项目 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 阜阳房地产板块对比分析/颍泉区住宅板块特征 板块描述： 颍泉区作为阜阳城市核心区域， 住宅开发量已接近饱和，土地储 备量日益稀少，发展空间存在严 重制约 。目前主要集中于河南与 颍州区接壤的区域。 成熟的商业配套，为区域楼盘增 加了不少的附加值，产品以小高 层和高层为主。 颍泉区作为阜阳城市核心区域，发展最为成熟，住宅开发接近饱和，项目现主要集中于河

27、南与颍州区接壤的区域 颍泉区区域均价：3800元/平米 板块特征： 文化、教育为配套，商业为 核心的城市中心区域 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 阜阳房地产板块对比分析/颍泉区在售住宅汇总 项目名称占地面积总建面物业类型 住宅情况 总量现有供应量去化量去化率 未来供应量售价 蓝鲸soho1,300 5,700 小高层5,700 0 0 -5,700 - 汇鑫国际105000180,000 多层62,000 0 0 -20,000 - 天韵怡城1867652,800 小高层39,120 20,960 1

28、4,800 70.6%18,160 3600 东方第一城76,000 180,000 多层/小高层141,000 0 0 -107,000 - 外滩国际城271,800 150,000 多层/小高层150,000 50,990 6,350 12.5%50,0004200 电力明园138,000 202,015 联排/叠加/多 层/小高层 166,615 147,025 145,600 99.0%19,590 小高层：4350 公寓：5000 香港财富广场31349157,430 高层73,250 0 0 -73,250 未定 依泉庭苑110,000 200,000 多层/高层200,000 2

29、3,700 21,920 92.5%102,000 3500 春益雅苑2801462,000 多层/小高层/ 高层 57,000 13,680 12,355 90.3%43,320 3800 颍泉区现有楼盘供应量为256,355平米，目前高层物业可售量较少，但未来区域主要供应 量超过43万平米，以小高层和高层物业为主 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 项目基本情况 项目位置：阜阳市胜利北路与人民西路交汇处 物业类别：多层/小高层 占地面积：407.5亩 总建筑面积：15万m2 绿化率：35% 容积率：3

30、.8 开发商：阜阳环球房地产开发公司 景观设计：阜阳市城乡规划设计研究院 案例分析：外滩国际城（多层/小高层） 项目供应情况 现有供应体量：50,990平米 销售均价：4200元/平米 销售信息：旧城改造项目，目前仅小高层d9在 售，200-260平米。年底会有新房源推出 现场实景图现场实景图 阜阳房地产板块对比分析/颍泉区主要在售项目 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 项目基本情况 项目位置：阜阳市人民西路256号 物业类别：联排/叠加/多层/小高层 占地面积：13.8万平米 总建筑面积：20万m2

31、绿化率：40% 容积率：1.46 开发商：阜阳三环明源房地产开发有限公司 景观设计：美国df国际(上海)景观设计有限公司 案例分析：电力明园（联排/叠加/多层/小高层） 项目供应情况 现有供应体量：售罄 销售均价：4350元/平米 销售信息：目前房源售罄，三期在建，推多层和 单身公寓（小户型） 多层叠加 阜阳房地产板块对比分析/颍泉区主要在售项目 三期 （未建） 高 层 联排 叠加 小高层 小高层 多层 多层 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 阜阳房地产板块对比分析/颍东区 客厅进深长，面宽窄；较少楼盘

32、 设置生活阳台； 暗卫，卫生间的采光和通风都较 差，且位置设置不合理，直接对客 厅； 主卧的功能单一，应该设当设置 衣帽间和书房； 目前市场户型设计上总体以方正、实 用为主，人性化不足，真正有创新的 产品较少。产品附加值有限 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 阜阳房地产市场整体特点分析 特点六：园林环境溢价作用开始显现，开发商逐渐重视园林的打造，但市场上仍缺乏高水 准的园林 个别项目的景观价值对消费者 的吸引力极大：如易景国际、丽 丰一品的景观展示区的价值贡献 帮助项目超过 片区均价；消费者对于景观价值

33、 的附加购买溢价较高。 目前景观水准较高的楼盘如易 景国际、电力名园、上城国际等 无论从二级市场还是三级市场都 具备了很强的价格优势； 组团景观组团景观 楼宇景观局部景观 水景处理水景处理 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 阜阳房地产市场整体特点分析/小结 从发展的角度来看，随着开发商对市场的深度介入和对产品的深入理解，以及一、二线城 市开发经验的传承，未来阜阳住宅产品打造将日趋完善，市场必将步入外围产品竞争阶段 基础类产品中高端产品豪宅类产品 属性定义 关注要素 核心产品： 与居住基本功能直接 相关因

34、素，商品房发 展初期最集中的竞争 层面 建筑风格 会所、环境配套 教育 功能 外围产品： 产品附加值，有助于 提升物业形象 外延产品： 区域外能感受得到， 竞争的最高级别 价格、质量 采光、通风 交通 户型 身份、品牌 物业管理、服务 人文 互动体验 显性要素隐性要素 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 本项目所在板块的属性特征 本项目所面临的整体市场环境 市场典型项目提供的借鉴启示 市场供给现状分析 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：

35、1053527879 香港路商业街为东方第一城大体量的社区商业配套 ，业态设置齐全，形成社区shopping mall。整 体业态布局相对比较合理。 总体量：40,000平米 商铺面积：主力商铺面积为40-50平方米，一楼 层高4.1米，二层商铺高3.9米。面宽 商铺价格：19000元/平米- 29800元/平米 租金价格：一楼3.33元/平米天；二楼2元/平 米天 业态经营：名品专卖、时尚百货、潮流服饰、便 利店、服务店、小吃、娱乐等多项业态。 香港路商业街大型主题街区商业 项目简介： 阜阳市场典型项目分析/香港路商业街 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销

36、策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 成功借鉴：街区式规划，有效引导人流，引入苏果超市作为主力店，吸引人气 香港路商业街区主街宽19米，包括：香港路、 哈街、慧湖路名品街、邻里中心、东方新天地 7条街道组成。 加上整体合理的业态布局和大量主力店的进驻 是该案成功的关键所在。 商铺二楼的空中立体走廊，导入了大量苏果超市的人流 阜阳市场典型项目分析/香港路商业街 分街区规划主题，专业招商团队负责租赁管理 苏果 超市 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 中南现代城区域级家居家饰精品商业街 地理

37、位置：西二环路以西、颍河西路以南 开发商：阜阳市中南置业业有限责任公司 项目规模：占地14万平方米，建筑规模 16万平方米，分二期开发； 产品形式：一层底商,层高4.2米 项目产品层高业态售价租金 北侧沿街 商铺 一层 底商 4.2米建材、家饰 只租 不售 0.8元/日/m2 商业内街 一层 底商 4.2米 家具、家饰、 零售 只租 不售 0.7元/日/m2 东侧沿街 商铺 一层 底商 4.2米铝材-0.8元/日/m2 南侧沿街 商铺 一层 底商 4.2米 餐饮、美容、 零售 12000（元 /m2） 0.6元/日/m2 阜阳市场典型项目分析/中南现代城 商业规划: 项目商业形态包括北侧颍河路

38、沿街商铺 、中南商业街（内街）、南侧临泉路沿 街商铺、东侧中南大道沿街商铺； 为改造原颖西农贸市场的中南步行街， 汇集休闲、娱乐美食等多种商业主题， 构筑出阜阳西区的商业购物聚落。项目 二期更将建设22.5万方的商住项目。 商业内街 中南现代城家居港 中南现代城二期 （规划） 中南大道 沿街商铺 沿街商铺 中南现代城 颍河西路 中南商业街（内街） 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 成功借鉴：以一万平米的中南家居建材港为业态引擎，辅以中南商业街（内街）进行 业态补充，打造区域一站式家居家饰购物商业街 u

39、内街商业增加了商业面积； u 沿街商铺与中南家居港、汇鑫美居城 的业态延伸，共同将西二环路大街及颖河 西路大街建成阜阳西区商业大街和建材家 居经营集中区。 阜阳市场典型项目分析/中南现代城 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 汇鑫商业广场一站式商业购物中心 地理位置：位于颍河西路与西二环交汇处 开发商：安徽省阜阳汇鑫集团 项目规模：一期汇鑫美居城占地10905平米，建 筑面积21909平米，为一三层建筑，共271间商业 单元。二期汇鑫国际广场占地2万平米，建筑面积7 万平米，另附1万平米商业步行街。三期、

40、四期仍 处于规划中。 项目简介： “汇鑫商业广场”项目包括六大专业性商业 项目及商住产品。整个商业中心体现休闲、 文化、便利性、一站式消费的定位特色。目 前签约进驻的主要有大润发超市、万达影院 、肯德基。 汇鑫商业广场（二期） 名称 体量 （平米） 去化 （平米） 价格 汇鑫国际广 场 701213150 1万至5万 万象步行街10000/1元/平米天 售价备注（元/平米）：1f(1f)26000-48000； (2f)26000-29000；(3f)14900-16800；(4f)9800- 15000；(5f)11000 阜阳市场典型项目分析/汇鑫商业广场 房商网房商网海量房地产资料下载！

41、海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 阜城西部商圈的核心 大润发购物中心（09年） 阜阳单体最大的购 物中心 购物中心的多种商业业 态的人气效应 起步阶段 形象立位 强化阶段 人气吸引 升级阶段 定位强化 演变历史 城西商业航母启航 汇鑫美居城（06年） 阜城目前最高档 的商场 为阜阳商业地产树立 了新的标杆 领航阜城皖西北全 功能商业旗舰 汇鑫商务区美食娱乐 中心 阜阳单体最大的 商场 成功借鉴以专业市场为先发引擎，引入大卖场，逐步扩展业态，不断升级定位，整体 性提升项目形象 以颍西为发展立基，以阜阳为服务核心，对皖西北 周边区域具有强

42、大辐射力的大型休闲购物娱乐商圈，配套 完善的时尚商业中心。 经营中高档家具、家居、家饰用 品为主，阜阳全新的商业业态 专业经营家具、建材、装饰装 潢类商品的百货商场 二期项目汇鑫大润发购物中心开 发项目包括国际零售巨头大润发 超市（汇鑫店）、汇鑫名品城、 汇鑫儿童大世界、汇鑫餐饮城、 汇鑫影视城等项目 三期项目汇鑫美食娱乐名街，以 经营全国各地的风味美食、动感 娱乐、休闲购物等为主；四期项 目汇鑫cbd中心商务区，集酒店 、办公、商业、商务功能于一体 阜阳市场典型项目分析/汇鑫商业广场 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：10

43、53527879 香格里拉城市印象社区级步入式商业广场 地理位置：位于西二环与临泉路交汇口 开发商：安徽省阜阳锦城置业有限公司 项目规模：占地面积9037m2，总建筑面积 27243m2，其中商业建面为5796m2； 产品：16层高层住宅、裙楼soho公寓，3.6 米挑高 项目营销主题： 居住+投资=香格里拉城市印象 7598平米主力精致中小户型，低总价，居住 投资两相宜 阜阳市场典型项目分析/锦城香格里拉 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 成功借鉴步入式商业广场便于人流渗透；内、外小广场的形成有助于人

44、气的聚集 中 南 大 道 老 阜 临 路 中南大道上的外广场起到一定形象展 示作用 内街留出广场空间，便于购物、消费 娱乐，利于聚集消费者驻足 分别于中南大道与老阜临路上开设出入口，形成半 开放式商业街区 城市主干道上开口，很好的引导了城市人流，便于 南、北向消费人群前往 阜阳市场典型项目分析/锦城香格里拉 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 香港路商业街40-90平米4-5米10米两层开间是在售 中南现代城沿街50120平米420米15米一层开间是售罄 中南商业街（内街）50100平米3.54米15米一

45、层开间否售罄 汇鑫美居城2585平米/一层开间是在售 汇鑫万象步行街3060平米3米6米两层复式/待售 香格里拉 城市印象80140平米/两层复式/在建 阜阳市场典型项目分析/商业个案汇总分析 阜阳市商业街面积以小面积街铺为主， 主要集中在50-100平米，两层复式形 态的产品开始逐渐取代一层开间，成为 市场供应主流； 大多数商业引入主力店带动经营，而 中南商业街因为紧邻中南家居港，已经 具备了驱动其发展的商业价值引擎，因 而没有引入主力店，以全国各类品牌的 家居家饰代理为主。 两层复式产品正逐渐取代一层开间产品，成为商铺市场主流。 50100m2 140 房商网房商网海量房地产资料下载！海量

46、房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 市场供给现状分析小结 本项目所在板 块的属性特征 本项目所面临 的市场特点 典型项目提供 的借鉴启示 本项目位于阜阳未来重点发展区域，城市交通和配套逐渐完善，市场以中高端住宅产品 为主。 项目客群以地缘性客户为主，未来住宅供应放量较大，预计市场竞争激烈。 市场供给现状分析小结 1、项目主要集中在颍州区，这与城市发展方向和土地供应有直接关系。 2、市场楼盘主要以地段与外部资源为主要卖点，个别楼盘开始走品质化路线，户型创新 和楼盘展示还很少见。 3、目前市场在售楼盘的物业类型为多层和高层，消费者对高层物业还处

47、在一个认知阶段 ，具有一定的抗性。 4、市场主力户型为100120的三房和8090的两房为主，以偏小面积销售的快，小 于60的户型和120以上大面积的顶层复式销售较慢。 1、由于区域内生活配套相对落后，在售大型住宅项目的商业配比体量较大，部分项目引 入主力店，定位为区域及商业配套，升级周边商业能级，提升项目商业氛围。 2、社区商业开始脱离传统街铺发展阶段，开始注重空间尺度的营造，落后的一复一沿街 商铺逐渐被一复二所取代），创新的社区商业内街开始出现。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 未来竞争分析 房商

48、网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 未来竞争分析 本项目面临的后续竞争主要来自： 【一级市场】：2009年和2010颍州区已出让住宅用地和商住用地 【二级市场】：本区域存在后续供应的住宅项目 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 2009年1月-2010年5月已挂牌出让土地（不计开发区）占地共57万平米，总建筑规 模约177万平米，其中纯住宅约5.4万平米，商住140万平方米，纯商业31.7万平米 200926颍州区老阜临

49、路南侧规划振兴南路东侧住宅147222.5 200935颍州区规划窦棚沟北路北侧市交通局宿舍西侧住宅8395.32 20102颍州区南京路东侧规划颍南路南侧规划翔云路西侧淮河路北侧商住86709.33 20103颍州区清河东路北侧文峰幼儿园南侧商住113204 20106颍州区老阜临路北侧老阜临路北侧汇鑫公司用地南侧商住66164.23 200927颍州区南京路东侧规划颍南路北侧规划翔云路西侧商住41296.43 200851颍州区淮河路南侧规划庙东路东侧规划邢庄路西侧商住661253 200931颍州区南京路东侧规划人民西路北侧规划城泉路西侧商住74823.23 200933颍州区规划河荫路

50、南侧规划林颍路东侧规划中清路西侧商住248803.5 200934颍州区一道河路南侧阜王路东侧商住57584.54.5 20094颍州区105国道南侧规划商贸街北侧商业15760.611.8 200928颍州区南京路东侧规划颍南路南侧规划翔云路西侧淮河路北侧商业86709.33 20094颍州区105国道南侧规划商贸街北侧商业15760.611.8 未来竞争分析/土地供应 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：1053527879 项目名称总量去化量近期供应量远期供应量 港丽上城国 际 350,000319,85030,1500 丽丰一品440,00048,4202,140389,440 易景国际花 园 500,000146,34013,660340,000 采莲郡70,0009,9118960,000 蓝堡城120,500116,5453,9550 香格里拉17,60514,9602,6450 天瑞名城263,84078,32010,130175,390 合计1,761,9451,761,945734,346734,34662,76962,769964,830964,830 项目名称总量去化量近期供应量远期供应量 香港路商业街40,00020,00010,00010,000 中南现代城76,0