山东某市房地产市场调研报告

1、山东省滨州市房地产市场 调研分析 2013.04 瑞瑞 宸宸 地地 产产 中国中国滨州滨州 目 录 一、滨州市宏观介绍； 二、滨州市住宅市场分析； 三、本项目基本情况； 瑞宸地产 一、滨州市宏观介绍 一、滨州市宏观介绍 滨州市 滨州市是山东省的北大门，位于山东省省会济南 市东北117公里处。2001年建市，版图面积9600平 方公里，常住人口412.85万人（截止2012年11月）。 滨州市是黄河三角洲的中心城市，是黄河三角洲 高效生态经济区的主战场和核心区域。 滨州市政府 城市特点1：生态园林型城市 滨州市的“四环五海”工程（即：环城公路、环城 水系、环城绿化带、环城风景区和东、西、南、北、

2、中 五座平原水库），集园林与湖水于一色,融产业、生态、 文化为一体，规划设计达到国内、国际先进水平。一个 生态园林型现代化中心城市正在崛起。 滨州市生态环境优美，没有化工污染，社会文明安 全，居住空间舒适，生活品质良好，生活节奏较慢， 2011年全国十大幸福感城市排名第五。 城市特点2：能源型城市 城市特点3：宜居型城市 胜利油田是中国第二大油田，滨州市为中国石化胜 利油田的采集工作区域之一，有大量石油工人定居在滨 州。 一、滨州市宏观介绍 二、滨州市住宅市场分析 二、滨州市住宅市场分析 滨州市房地产市场发展现状 滨州房地产的启动相对其他周边市区相对较晚，2011年下半年开始较快发展。应 该说

3、，是城市中心西移拓展了城市发展空间，从而激活了滨州市房地产住宅类市场，带 动了房地产市场的快速发展。经过一年的引导，2012年滨州购房群体的意识和需求都在 迅速提升，换房行为刚刚开始，市场需求在近三年将比较旺盛。由于城区可供开发用地 减少，城区中心地段房源有限。新开项目主要集中在开发区或者市区边缘地带，项目价 值相对较低。 滨州正处于城市更新、城市生活重心转移的发展阶段。老城已不属于这个时代，新 城刚起步。城市的居住重心和商业重心正在向新城转移。随着国家黄河三角洲战略的逐 步实施，滨州将会迎来新一轮机遇。房地产业发展空间巨大。目前，滨州的购房者以刚 需和改善置业为主，投资客为辅，商品住宅主流均

4、价在4000元-5500元/区间，主力户 型以三室两厅为主，物业类型为小高层和高层，多层为辅。另有部分别墅的开发，别墅 的价格在8000-14000/区间。 2012上半年市场低迷，住宅类产品同比跌幅较大。尤其1月和8月， 同比跌幅达50%。 年度销量整体下滑，金九银十没有到来，相反6、7、8三月是本年度表现最好的三个月，12 月楼市回暖，仅次于这三个月。 数据来源：滨州房产网 2012年整体回顾：市场平稳，发展较快 旺季不旺，淡季未淡 n最受欢迎购房路段为：最受欢迎购房路段为： 黄河黄河8 8路，渤海路，渤海1111、1 16 6、1818路路 通过图表可以看出，目前滨州市民最认可的购房路

5、段为黄河8路，渤海11、16、18路等行政区域中心， 此路段是滨州目前品质最高、产品最多样的高档社区 集中地。 数据来源：滨州房产网 黄河黄河8 8路路 渤渤1818 渤渤1 16 6 渤渤 1111 n市场主流需求集中于市场主流需求集中于90-12090-120两房、三房两房、三房 根据对2012年滨州市场重点项目成交房源面积汇总发现，刚性购 房客户及部分改善型购房客户可选择房源较集中在于90-140 之间；部分改善型客户选择房源面积集中于160-180之间。 二、滨州市住宅市场分析 n信贷政策调整，滨州存在滞后的状况信贷政策调整，滨州存在滞后的状况 一直困扰滨州房地产市场发展的“信贷政策”

6、，并没有随着政策的调整而跟 进，相对滞后；鼓励首套住房的政策并没有落到实处。 年份年份银行银行首套房首套房二套房二套房多套房多套房 20112011年年年年 底底 中行中行首付30%，利率上浮10%首付60%，利率上浮20%停贷 农行农行首付30%，利率上浮10%首付60%，利率上浮20%停贷 建行建行首付40%，利率上浮10%首付60%，利率上浮20%停贷 工行工行首付30%，利率上浮10%首付60%，利率上浮20%停贷 20122012年年 中行中行首付40%，上浮5%首付60%，上浮20%停贷 农行农行首付40%，上浮5%首付60%，上浮20%停贷 建行建行首付40%，上浮5%首付60%

7、，上浮20%停贷 工行工行首付40%，上浮5%首付60%，上浮20%停贷 二、滨州市住宅市场分析 n存量房较多，但主要集中在东城区和开发区。存量房较多，但主要集中在东城区和开发区。 2012年，滨州共销售新房15521套，存量房62591套。虽然存量房较多， 但主要集中在交通和生活配套相对较差的东城区和开发区，中心城区项目去 化速度依然较快。新城区商品房销售市场较为乐观。 数据来源：滨州房产网 n客户购买需求旺盛，购房欲望逐渐加强客户购买需求旺盛，购房欲望逐渐加强 限购、限贷政策影响下，改善型置业与多次置业购房人群迅速减少，观望 心态强烈，购买决策周期长，但是随着城镇化进程的加快，下边各县区为

8、 了追求更好的子女教育资源和生活医疗配套，涌向市区买房需求依然旺盛。 n价格稳中有升。价格稳中有升。 根据市场调研统计，2012年滨州整体楼市价格未有明显增长，但是稳中 有升，尤其是滨州主城区楼盘2012销售价格都在4200-5500元/平米之间。 虽然市场需求的提高和新楼盘品质的提升，销售价格将会进一步提升。 二、滨州市住宅市场分析 二、滨州市住宅市场分析 新城区板块老城区板块 项目所在地 滨州城市版块划分 滨州市政府 新城区板块自市政府2006 年西移以来，已成为城市发展 的最为主要的区域板块，良好 的市政规划和景观环境，为这 个片区的发展奠定了良好的基 础，房地产在近两年发展迅猛， 在售

9、楼盘较多，房价上升较快。 目前在售楼盘均价大都在 4200元/平米之上。 老城区板块是城市的核心 区域，配套设施齐全，商业 氛围相对浓厚。但较新城区 版块，交通拥挤、缺乏景观， 在售项目较少。且价格相对 较低。 二、滨州市住宅市场分析 滨州主要楼盘总表 楼盘名称地理位置占地面积（平米） 建筑面积（平米） 容积率总户数 中兴绿都花园黄河五路与新立河东路88,026171,7361.951,200 国强.金御园黄河二路与渤海十六路27268050000022300 美信.海公馆黄河八路与渤海十八路997882500002.58860 田园牧歌黄河八路与渤海十二路102,000180,0001.76

10、1,000 领域尚城黄河五路与渤海十九路133,333220,0001.651,500 德坤华府黄河五路与渤海十二路125,264275,5812.201,500 锦绣城黄河八路渤海十路77,500140,0001.81520 京华我的公馆黄河二路与渤海十八路40000790001.95500 望海花园黄河十二路与渤海十八路300,000390,0001.302,000 渤海城邦黄河十二路与会展路交汇处300,000400,0001.332,000 中海城棕榈湾黄河十二渤海十八1,533,3331,500,0000.987,000 泰山名郡滨城区长江一路506号866,6671,000,000

11、1.158,000 滨州在售主要楼盘简况 注：以上信息来源于调研人员实地走访及网上收集 二、滨州市住宅市场分析 滨州在售主要楼盘简况 美信海公馆5080 金御园4680 二、滨州市住宅市场分析 价格对比表 楼盘名称底价顶价销售均价（元/平米） 开盘时间销售率 新河湾小区3,3005,0004,0002009年8月80% 国强。金御园3920523046002011年10月70% 美信.海公馆4680605050202012年5月85% 领域尚城3,8005,0004,1002010年9月82% 望海花园3,7004,8004,3002011年4月90% 中海城棕榈湾42005800460020

12、11年9月75% 德坤华府4,0004,5004,2002011年7月85% 渤海城邦4,0004,6004,3002011年8月75% 锦绣城3,2005,0004,3502009年12月95% 田园牧歌4,5005,0004,7002011年5月85% 中兴绿都花园4,6505,3505,0002011年9月30% 名仕龙城4,60053005,0002011年5月90% 目前各楼盘价格区间 从各项目目前的销售均价来看，2012年9月开始，基 本都已跨越4500元/的基线，向着5000元/过渡。 注：以上信息来源于调研人员实地走访及网上收集 重点楼重点楼 盘监测盘监测 1#1# 楼楼 2#

13、2# 楼楼 3#3# 楼楼 世贸酒店世贸酒店 世贸中心世贸中心 5a5a甲级写字甲级写字 楼楼 花园洋房花园洋房 开发商开发商 美信置业美信置业( (滨州滨州) )有限公司有限公司 代理商代理商青岛福元九合投资顾问有限公司青岛福元九合投资顾问有限公司 项目位置项目位置黄河八路与渤海十八路交汇处黄河八路与渤海十八路交汇处 户户 数数 总建面总建面2525万、总户数万、总户数810810户，当期户数户，当期户数 280280户户 产品形态产品形态 高层高层1#1#、2#2#、3#3#，多层洋房、，多层洋房、5a5a甲级写字甲级写字 楼、五星级酒店楼、五星级酒店 工程进度工程进度 1#1#、2#2#

14、楼已经封顶；楼已经封顶； 世贸中心、世贸酒店建至世贸中心、世贸酒店建至6 6层左右层左右 价格走势价格走势 1111年年1111月底月底36843684元元/ /起价起价 1111年年1212月上旬月上旬48004800元元/ /均价均价 1111年年1212月下旬月下旬49004900元元/ /均价均价 1212年年1 1月月- -7 7月月50005000元元/ /均价均价 1212年年8 8月至今月至今50005000元元/ /均价均价 美信美信海公馆海公馆 二、滨州市住宅市场分析 20122012年年 销售状况销售状况 2#2#楼共楼共280280套，套， 20112011年年1111

15、月入市已售月入市已售260260，剩余，剩余2020套左右，销售率套左右，销售率71%71% 1#1#楼共楼共192192套，套，20122012年年5 5月份入市认筹，可交定金签协议，已售月份入市认筹，可交定金签协议，已售16160 0套，套， 剩余剩余 3 32 2套左右，销售率套左右，销售率8383% % 预计预计20132013年年 推售量推售量 上半年推售写字楼，下半年推售高层上半年推售写字楼，下半年推售高层3#3#楼及部分花园洋房楼及部分花园洋房 世贸中心世贸中心( (写字楼写字楼) )面积面积10001000左右左右, ,预计销售价格预计销售价格1.21.2万元万元/ /， 3#

16、3#楼楼280280套，房源面积约：套，房源面积约：123123、154 154 、180 180 、246 246 优惠方式优惠方式 1#1#楼：认筹楼：认筹9 9折优惠，一次性折优惠，一次性9595折，折，7 7天内交齐房款天内交齐房款9999折；按揭折；按揭9898折，折， 7 7天内交齐首付及贷款资料天内交齐首付及贷款资料9999折；折； 2#2#楼：贺美信入市一周年送楼：贺美信入市一周年送1 1万元装修基金，一次性万元装修基金，一次性9393折，折，7 7天内交齐天内交齐 房款房款9898折；按揭折；按揭9898折；折； 营销分析营销分析样板房极大的提升了产品品质，有效的促动了销售的

17、达成样板房极大的提升了产品品质，有效的促动了销售的达成 重点楼重点楼 盘监测盘监测 美信美信海公馆海公馆 二、滨州市住宅市场分析 开发商开发商滨州三大祥房地产开发有限公司滨州三大祥房地产开发有限公司 代理商代理商山东黑马房地产顾问有限公司山东黑马房地产顾问有限公司 项目位置项目位置黄河八路与渤海十一路交汇处黄河八路与渤海十一路交汇处 户户 数数总建面总建面2424万、当期户数万、当期户数500500户户 产品形态产品形态高层、商务楼、社区商业高层、商务楼、社区商业 入住时间入住时间20132013年年1010月底交付首期房源月底交付首期房源 在售情况在售情况 在售在售1#.2#3#.9#10#

18、. 1#.2#3#.9#10#. 共共5 5栋楼栋楼 面积从面积从123-300123-300 10#10#为商务楼为商务楼 推盘进度推盘进度基本售罄基本售罄 10# 8# 7#6# 1# 2# 3# 9# 4# 5# 重点楼重点楼 盘监测盘监测 大祥大祥金廷公馆金廷公馆 二、滨州市住宅市场分析 20122012年年 销售状况销售状况 5月21日首次开盘推出3栋11层小高层、1栋33层高层，288套房源， 销售近7成。 10月21日推出10#金廷商务大厦64套，当日成交近9成。 预计预计20132013年推年推 售量售量 预计推出住宅产品2栋高层，面积区间125-270 优惠方式优惠方式 目前

19、在售房源住宅部分为9折优惠，并有每月购房有礼的活动开展； 商务大厦为98折优惠。 营销分析营销分析 “变形金刚”入市，惊艳滨州，赢得满堂彩 户外广告有效占领重要路段，极大提升项目的形象和知名度 下县拓展客源、重点社区的项目推广有效的增加项目的客源 传统销售黄金期开盘，保证两次开盘赢得较好的销售业绩 重点楼重点楼 盘监测盘监测 大祥大祥金廷公馆金廷公馆 二、滨州市住宅市场分析 开发商开发商滨州市朝阳房地产开发公司 代理商代理商北京基点机构 项目位置项目位置黄河二路与渤海十八路交叉口西南 户户 数数总建面79000、当期户数约192户 产品形态产品形态高层、小高层、沿街商业 入住时间入住时间交房时

20、间2013年5月31日 在售情况在售情况 2012年推出1#、2#共192套房源，皆为精装 房，剩余10套左右 重点楼重点楼 盘监测盘监测 京华京华我的公馆我的公馆 1#1# 2#2# 二、滨州市住宅市场分析 销售状况销售状况 2012年推出1#、2#，以滨州全新的精装房推售，价格3800 元/起 一期推出房源共192套，现销售180套 预计预计20132013年年 推售量推售量 推盘计划未定 优惠方式优惠方式一次性99折，其他无折扣 营销分析营销分析 以低价、精装入市，吸引了客户目光，但后期宣传连续性不 足，项目声势较小。 重点楼重点楼 盘监测盘监测 京华京华我的公馆我的公馆 二、滨州市住宅

21、市场分析 二、滨州市住宅市场分析 滨州楼盘户型对比表 楼盘名称主力户型三室两厅的面积区间三室两厅占比 美信。海公馆三室两厅120-25570% 德坤华府三室两厅130以上50% 锦绣城三室两厅120-14050% 田园牧歌三室两厅140以上50% 新河湾小区三室两厅140以上60% 望海花园三室两厅150以上60% 领域尚城三室两厅120以上70% 名仕龙城三室两厅130-14070% 中兴绿都花园三室两厅120以上75% 渤海城邦三室两厅130-16080% 泰山名郡三室两厅140以上80% 中海城棕榈湾三室两厅147-18085% 各楼盘主力户型及占比 不难看出，各项目呈现两个共性：一是主

22、力户型非常统一，且比例都占到了五成以上；二是同质化严重、面 积区间普遍偏大。 各项目130以下的三居去化速度相对较快，但由于比例较低，单价定价都相对较高。 注：以上信息来源于调研人员实地走访及网上收集 总结 1 1、20122012年滨州楼市稳中有升。成交较为平稳，成交受政策年滨州楼市稳中有升。成交较为平稳，成交受政策 影响轻微；影响轻微；20132013年一季度成交量大幅上涨。年一季度成交量大幅上涨。 2 2、市场整体价格维稳，重点在售项目步入、市场整体价格维稳，重点在售项目步入“5“5千千”时代；时代； 3 3、相对于省内二线及三线地市地产的迅猛发展，滨州房地、相对于省内二线及三线地市地产

23、的迅猛发展，滨州房地 产产20122012年也进入高速发展期，一些高品质的项目逐渐走入年也进入高速发展期，一些高品质的项目逐渐走入 滨州市场。滨州市场。 4 4、受多项利好影响，、受多项利好影响，20132013滨州楼市总体趋好，价格将持续滨州楼市总体趋好，价格将持续 上升上升。 总总 结结 滨州楼市2012稳中有升 2013将量价齐涨 三、本项目基本情况 三、本项目基本情况 滨州市 市委市政府 中海公园 黄河二路 黄河五路 彩 虹 湖 项目北至距离滨州市委市政府直 线距离1000米。 项目北至距离滨州最大公园 中海公园直线距离2900米。 项目东至距离彩虹湖公园直 线距离1000米。 新 力 河 西 路 项 目 地 块 蒲湖公园 本项目所在区域情况 本项目地块位于滨州市新城 区版块，紧邻滨州景观河-新立 河。距离滨州市政府直线1000米， 距离滨州最大景观公园-中海公 园直线2900米，距离彩虹胡公园 直线1000米。区位优势较明显。 项目用地西邻渤海十六路，东至 新立河西路，南侧为长江一路，北至黄河 一路。用地为南北方向长的狭长地块，用 地东侧为城市代征绿地和新立河。景观条 件优越。 项目规划中将城市代征绿地一体化 设计，充分利用东侧的景观资源，东西两 排楼错缝布局，使更多住宅能够享受滨河 城市景观资源。建筑沿东西两侧道路布局， 获得一个完整的小区中心景