单县绿洲湾花园营销策划推广报告

1、 20092009年，我们要做什么？年，我们要做什么？ 经历了大喜大悲的经历了大喜大悲的20082008年，年，绿洲湾花园绿洲湾花园在在20082008年基本上完成了年基本上完成了商业部商业部 分的大部分招商，以及分的大部分招商，以及6 6月份成功举行一期住宅产品的开盘销售月份成功举行一期住宅产品的开盘销售！然随着！然随着 楼市环境依然不明朗、销售不景气的大背景，楼市环境依然不明朗、销售不景气的大背景，绿洲湾花园绿洲湾花园在在20092009年，又将年，又将 何去何从？何去何从？如何如何胜利完成胜利完成20092009全年度的全年度的营销营销任务任务： 1.1.争取完成一期剩余争取完成一期剩余

2、250250余房源的销售？余房源的销售？ 2.2.完成市场完成市场13-17#13-17#商铺商铺60%60%以上的销售？以上的销售？ 以上两点以上两点是此报告的精髓！是此报告的精髓！ 1 1mission?mission? 目标梳理目标梳理 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 绿洲湾花园（单县建材大市场）作为单县政府重点招商引资项目，绿洲湾花园（单县建材大市场）作为单县政府重点招商引资项目， 其商业部分已完成了其商业部分已完成了90%90%以上完美招商，目前各商户正在装修、上货阶以上完美招商，目前各商户正在装修、上货阶 段，全力以赴准备段，全力以赴准备5 5月月2020日的市场试

3、营工作。日的市场试营工作。 其次针对绿洲湾花园一期住宅（即建材大市场已经基楼上的住宅部其次针对绿洲湾花园一期住宅（即建材大市场已经基楼上的住宅部 分），本案自去年分），本案自去年6 6月份开盘销售以来，以超低价格和超强性价比，以月份开盘销售以来，以超低价格和超强性价比，以 及特价房的促销手段，到目前一期还剩余及特价房的促销手段，到目前一期还剩余250250套房源，据销售部针对目套房源，据销售部针对目 前剩余房源的分布情况统计如下表：前剩余房源的分布情况统计如下表： 项目概况项目概况 http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 项目概况项目概况 据销售部统计反映出，现目前据销售部统计反映出，

4、现目前一期还一期还剩余剩余250250余套房源余套房源待售待售，这就是本案这就是本案20092009年度年度 所要销售的产品，也是本报告着重要解决的营销问题，即在所要销售的产品，也是本报告着重要解决的营销问题，即在20092009年如何快速、有效的完年如何快速、有效的完 成成绿洲湾花园一期绿洲湾花园一期所剩产品的销售？所剩产品的销售？ 故本报告分为两大核心主题思想：故本报告分为两大核心主题思想： 一是一是针对剩余针对剩余250250套房子套房子的营销推广策略的营销推广策略（同时也是此报告中重点诉求部分）；（同时也是此报告中重点诉求部分）； 二是二是针对单县建材大市场的运营策略等针对单县建材大市

5、场的运营策略等 栋号数栋号数面积面积剩余套数剩余套数栋号数栋号数面积面积剩余套数剩余套数 1#1#134.95-155.25134.95-155.251616套套10#10#92.46-96.4892.46-96.484040套套 2#2#118.36118.364 4套套11#11#136.42-142.93136.42-142.933030套套 3#3#125.37125.373 3套套12#12#102.7-137.39102.7-137.392727套套 4#4#126.22126.224 4套套13#-15#13#-15#94.55-137.1794.55-137.176565套套

6、5#5#119.02119.026 6套套16#16#94.38-136.9294.38-136.922222套套 6#6#125.45125.455 5套套17#17#108.79-118.43108.79-118.432828套套 目标梳理目标梳理 综合综合以上以上分析得知：分析得知：绿洲湾花园绿洲湾花园20092009年度的营销年度的营销工作工作，将将面临着双面临着双 线作战的状况，故我公司建议针对两类产品的营销，初步制定以下的营销线作战的状况，故我公司建议针对两类产品的营销，初步制定以下的营销 线线 5-75-7月月 市场试营市场试营 运营宣传运营宣传 8 8月月8 8日日 商业启动商

7、业启动 销售销售 商商 业业 为完成剩余为完成剩余250250余套房子销售余套房子销售 剩余剩余250250套套平分到平分到约约3030套套/ /月的销售指标。月的销售指标。 住住 宅宅 9-19-12 2月月 强销市场内强销市场内 商铺商铺 我们的目标是什么？我们的目标是什么？ 快速去化剩余快速去化剩余住宅住宅的销售的销售 快速占领快速占领商铺销售商铺销售市场市场 （目标重中之重）（目标重中之重） 全面实全面实现现20092009年年 度的总度的总销售额销售额 （目标重中之重）（目标重中之重） 巩固和提升巩固和提升绿洲湾花园绿洲湾花园 和单县建材大市场和单县建材大市场的的品品 牌牌影响力影响

8、力 利润最大化利润最大化 商铺持续旺销商铺持续旺销 2 2business salesbusiness sales 商业运营销售商业运营销售 针对市场商铺的销售，以及考虑到市场一期部分商铺已售，从而影响西针对市场商铺的销售，以及考虑到市场一期部分商铺已售，从而影响西 侧其他商业街的商铺销售。故我公司建议：考虑到市场西侧商业街的商铺能侧其他商业街的商铺销售。故我公司建议：考虑到市场西侧商业街的商铺能 快速、高价销售，故把市场分为两期发售，一期为快速、高价销售，故把市场分为两期发售，一期为a3#a3#、a5#a5#、b3#b3#、b5#b5#、 b7#b7#、b9#b9#共共6 6栋楼商铺；二期为

9、栋楼商铺；二期为12#-17#12#-17#楼底商铺。楼底商铺。 通过我公司综合分析市场内商铺的地理位置和以往成功运营销售市场商通过我公司综合分析市场内商铺的地理位置和以往成功运营销售市场商 铺的经验，我公司建议：先推出市场二期商铺（约铺的经验，我公司建议：先推出市场二期商铺（约102102间），采用超低价格间），采用超低价格 策略，快速销售。策略，快速销售。 为了全面配合和促进市场二期商铺的销售，努力实现其快速销售，就离为了全面配合和促进市场二期商铺的销售，努力实现其快速销售，就离 不开其商业街成熟的商业氛围。按照不开其商业街成熟的商业氛围。按照8 8月月8 8日开盘销售商铺的整体思路，日开

10、盘销售商铺的整体思路，5-75-7 月份将全力运营宣传市场，具体见下部分：月份将全力运营宣传市场，具体见下部分： 钱程似锦钱程似锦创富涌动创富涌动 按照以上的商业销售整体思路，以及结合本案核心定位按照以上的商业销售整体思路，以及结合本案核心定位“让财富腾飞让财富腾飞 让生活美好让生活美好”的基础下，我公司建议针对商铺销售，升华其营销主题，的基础下，我公司建议针对商铺销售，升华其营销主题， 故建议故建议20092009年商铺销售总营销主题为年商铺销售总营销主题为 单县最具投资价值的创富金铺单县最具投资价值的创富金铺 根据以上商业根据以上商业20092009年总营销主题年总营销主题分析，我们可以清

11、晰的得出，商业的销分析，我们可以清晰的得出，商业的销 售推广的最核心的爆发示意图如下：售推广的最核心的爆发示意图如下： 商铺投资潮的引导商铺投资潮的引导 对抗市场风险措施对抗市场风险措施 spsp活动策略活动策略 5 5月月2020日日开业开业 巨大的建材市场需求量巨大的建材市场需求量 前程似锦前程似锦 创富涌动创富涌动 专业大市场商业运营策略专业大市场商业运营策略 市场运营策略建议一市场运营策略建议一 为为市场成功运营市场成功运营营造良好的氛围，吸引营造良好的氛围，吸引 大量的消费者，促成大量的消费者，促成市场内市场内人气的火爆，人气的火爆， 促进促进市场经营阶段市场经营阶段的成功，树立的成

12、功，树立单县单县建材建材 大市场大市场这个品牌。这个品牌。达到最终能达到最终能真正给商户真正给商户 带来利润，而且增强商户进驻市场的信心带来利润，而且增强商户进驻市场的信心 和经营的信心。和经营的信心。通过通过在市场内举办在市场内举办2009 年单县家具建材博览会年单县家具建材博览会，全面宣传建材，全面宣传建材 大市场。大市场。 2002009 9年年单县单县家家居居建材博览会建材博览会 市场运营策略建议二市场运营策略建议二 每年的每年的7-97-9月份，一般是家庭装修的月份，一般是家庭装修的 旺季时期，许多购房者都会选择此时期旺季时期，许多购房者都会选择此时期 对新房进行装修。为了全面运营建

13、材大对新房进行装修。为了全面运营建材大 市场，我公司建议在市场，我公司建议在8 8月份在市场内，举月份在市场内，举 办单县首届家居建材秋季展销会，以宣办单县首届家居建材秋季展销会，以宣 传和带动建材大市场的人气等，促进建传和带动建材大市场的人气等，促进建 材大市场的成功运营。材大市场的成功运营。 单县单县家家居居建材建材秋秋季展销会季展销会 市场运营策略建议三市场运营策略建议三 为了全面树立单县建材大市场的市场形象为了全面树立单县建材大市场的市场形象 和提高其市场知名度，真诚服务单县人民。和提高其市场知名度，真诚服务单县人民。 建议在某一周末，邀请县各大装修公司，前建议在某一周末，邀请县各大装

14、修公司，前 来市场内，举行单县首届家居装修咨询活动，来市场内，举行单县首届家居装修咨询活动， 届时市民可以自由咨询装修过程中的问题、届时市民可以自由咨询装修过程中的问题、 材料选择等专业性问题，真正做到服务市民。材料选择等专业性问题，真正做到服务市民。 单县首届单县首届家家居装修咨询活动周居装修咨询活动周 市场运营策略建议四市场运营策略建议四 与住宅项目联合，组织与住宅项目联合，组织 下定客户和意向客户参加下定客户和意向客户参加 大赛，优胜家庭赠送精装大赛，优胜家庭赠送精装 修、参与家庭赠送普通装修、参与家庭赠送普通装 修。在推广建材商品的同修。在推广建材商品的同 时，也推介了本项目这个时，也

15、推介了本项目这个 建材市场。建材市场。 “自我时代自我时代” 家庭装修家庭装修diydiy大赛。大赛。 为保值而选择投资为保值而选择投资 投资商铺投资商铺 投资住宅投资住宅 投资股票投资股票 通货膨胀通货膨胀 投资股票投资股票/ /基金，风险过大基金，风险过大/ /收益不稳定收益不稳定 第二套购房政策限制第二套购房政策限制/ /收益下降收益下降 专业市场商铺专业市场商铺/ /高回报高回报/ /高增长高增长/ /一铺富三代一铺富三代 通过成功的通过成功的开业，促进开业，促进更更 多人购多人购买投资商铺买投资商铺 开业开业 专业市场商铺创富投资引导专业市场商铺创富投资引导 措施措施1 1：建议建议

16、开发商承开发商承诺在诺在未来未来4 4年内（年内（2009-202009-201212年）年），提供，提供5050万元万元 的商业推广基金的商业推广基金，达到全面宣传推广，达到全面宣传推广市场市场，从而提高，从而提高建材大市场建材大市场的市场的市场 知名度和美誉度，为知名度和美誉度，为单县建材大市场单县建材大市场增强商业人气等。实际上这增强商业人气等。实际上这5050万元万元 的营销推广费用，就是本案本年度的营销费用。的营销推广费用，就是本案本年度的营销费用。 市场抗风险系列措施一市场抗风险系列措施一 措施措施2 2：由于美国次贷危机引发的全球性经济萧条，致使我国经济，尤其由于美国次贷危机引发

17、的全球性经济萧条，致使我国经济，尤其 是房地产市场（无论是住宅市场还是商业地产市场），都普遍进入市场信心是房地产市场（无论是住宅市场还是商业地产市场），都普遍进入市场信心 严重缺乏的阶段，所以我公司认为：严重缺乏的阶段，所以我公司认为：20092009年年商业商业营销核心着重点就在于如何营销核心着重点就在于如何 营销营销市场信心？市场信心？即如何给市场描绘钱景？即如何给市场描绘钱景？ 为了全面重塑和树立消费者对楼市未来前景的信心，除了前一点的为了全面重塑和树立消费者对楼市未来前景的信心，除了前一点的5050万万 元商业营销推广基金之外，我公司建议：元商业营销推广基金之外，我公司建议：还必须给购

18、买商铺的投资者，在投还必须给购买商铺的投资者，在投 资收益上给予一定程度上投资信心保证。资收益上给予一定程度上投资信心保证。 市场抗风险系列措施二市场抗风险系列措施二 单县建材市场前景诉求单县建材市场前景诉求 国家城市化进程和农民入城国家城市化进程和农民入城 的国家政策的国家政策 建材需求建材需求 居住面积居住面积 城市居住城市居住 城市化城市化 城市人均居住面积提高和城城市人均居住面积提高和城 市居民增加市居民增加 单县未来单县未来3-53-5年已有近年已有近 300300万住房面积入市万住房面积入市 按按7070元元/ /平米的建材成本，未来平米的建材成本，未来5 5年有年有2 2 亿建材

19、需求量（还不包括乡镇）亿建材需求量（还不包括乡镇） 根据以上商业销售推广分析，根据以上商业销售推广分析，为了全面搞好为了全面搞好5 5月月2020日市场开张营业的成功，日市场开张营业的成功， 我们我们目前必须完成以下几点：目前必须完成以下几点： 商铺的装修完毕和上货商铺的装修完毕和上货 专业运营管理专业运营管理公司成立公司成立 商家开张促销策略商家开张促销策略 商铺水电到位商铺水电到位 85%85%商户商户开业开业率率 建材大市场建材大市场 成功开业运营成功开业运营 市场内外的市场内外的亮化包装亮化包装 市场内外市场内外亮化包装亮化包装 即即建材大市场内外位置建材大市场内外位置的亮化工作，的亮

20、化工作，具体事项概括如下：具体事项概括如下： 一是一是建材大市场主入口门头的建材大市场主入口门头的霓虹灯霓虹灯设计设计； 二是二是湖西路沿街商铺的小彩旗串；湖西路沿街商铺的小彩旗串； 三是在建材大市场门口右侧树个精神堡垒。三是在建材大市场门口右侧树个精神堡垒。 5 5月月2020日成功开业日成功开业 5 5月月2020日日单县建材大市场单县建材大市场开业开业运营运营的的 成功与否？成功与否？ 建材大市场里所有商铺销售建材大市场里所有商铺销售的的成功与否？成功与否？ 直接决定直接决定 和制约着和制约着 为了为了5 5月月2020日日建材大市场建材大市场成功开张营业，现在就必须做好以下几点准备工成

21、功开张营业，现在就必须做好以下几点准备工 作：作： 市场内外市场内外的亮化的亮化/ /绿化绿化/ /基础设施（通水基础设施（通水/ /通电通电/ /通网络等）；通网络等）； 基本完成市场基本完成市场90%90%以上商铺的招商以上商铺的招商 在在5 5月月1515日之前，至少要完成进驻商家的日之前，至少要完成进驻商家的90%90%以上商铺装修完毕以上商铺装修完毕 在在5 5月月1919日之前，所有装修好的商铺，完成上货事项等日之前，所有装修好的商铺，完成上货事项等 专业专业市场市场运营管理运营管理公司成立公司成立 “市场不仅在于建，更在于经营市场不仅在于建，更在于经营”，“只有入驻商户赚钱，他们

22、才能安只有入驻商户赚钱，他们才能安 心经营，并且不断提升产品竞争力。也只有市场和产品的竞争力提高了，才心经营，并且不断提升产品竞争力。也只有市场和产品的竞争力提高了，才 能源源不断地吸引客商采购，才能实现市场购销两旺和永续经营能源源不断地吸引客商采购，才能实现市场购销两旺和永续经营”这是这是 单县建材大市场简单而深刻的服务理念。单县建材大市场简单而深刻的服务理念。故建议故建议单县县政府专业在单县建材单县县政府专业在单县建材 大市场成立了大市场成立了“单县政府驻市场办公室单县政府驻市场办公室”，以全面指导、支持、监督商业市，以全面指导、支持、监督商业市 场的运营管理。同时成立了场的运营管理。同时

23、成立了“鼎盛市场经营管理有限公司鼎盛市场经营管理有限公司”。来全面科学专。来全面科学专 业运营大市场。业运营大市场。 品牌商业运营：品牌商业运营：为了全面给商户以商业街运营信心，刺激为了全面给商户以商业街运营信心，刺激 和做强和做强建材大市场建材大市场的商业氛围等，增强的商业氛围等，增强建材大市场建材大市场投资前景，最终投资前景，最终 实现商业街的销售。实现商业街的销售。 品牌商业运营，公共契约模式品牌商业运营，公共契约模式 单县建材大市场单县建材大市场 公司公司员工商铺内部团购优惠：员工商铺内部团购优惠：即鼓励即鼓励公司内部公司内部员工购买商铺，以特别员工购买商铺，以特别 优惠的成交价格买给

24、员工，建议对其购买商铺面积大小的不同，给于优惠的成交价格买给员工，建议对其购买商铺面积大小的不同，给于33 5 5万元不等的购铺优惠；万元不等的购铺优惠； 商铺销售商铺销售策略策略建议一建议一 低首付策略：低首付策略：即推出即推出“首期两成，三成免息分期付款首期两成，三成免息分期付款”促销方案。为促销方案。为 降低置业门槛，建议在付款方式上，提供十年，五成按揭；并且在宣传降低置业门槛，建议在付款方式上，提供十年，五成按揭；并且在宣传 上，推出上，推出“首期两成首期两成”促销方案，其余三成在两年内免息分期付清，降促销方案，其余三成在两年内免息分期付清，降 低业主置业门槛，引起大量消费者的关注，从

25、而达到促销的目的；低业主置业门槛，引起大量消费者的关注，从而达到促销的目的； 商铺销售商铺销售策略策略建议二建议二 “客户领袖客户领袖”奖励计划：奖励计划：针对目前商铺人气不足，为达到带动人气，我针对目前商铺人气不足，为达到带动人气，我 司建议对此推行司建议对此推行“客户领袖奖励计划客户领袖奖励计划”，凡已认购的客户若能带领其它客户，凡已认购的客户若能带领其它客户， 进行认购并成交者，发展商将按所规定的标准奖励予领袖客户，如按其所购进行认购并成交者，发展商将按所规定的标准奖励予领袖客户，如按其所购 买的商铺以买的商铺以2%2%的优惠价奖励；的优惠价奖励； 商铺销售商铺销售策略策略建议三建议三

26、商铺拍卖策略：商铺拍卖策略： 推出推出1010间面积较细、总价相对优惠、已有一定数量认租的商铺进行拍间面积较细、总价相对优惠、已有一定数量认租的商铺进行拍 卖卖； 起拍价略比市场平均价相对略微优惠，建议推出起拍价略比市场平均价相对略微优惠，建议推出2 2间相对较为便宜的商间相对较为便宜的商 铺率先吸引买家兴趣。铺率先吸引买家兴趣。 商铺销售商铺销售策略策略建议四建议四 超高性价比策略：超高性价比策略：从剩余商铺位置分布来看，从剩余商铺位置分布来看，充分体现出市场大充分体现出市场大 投资前景，建议在商铺价格总策略上，采取超低总价策略。投资前景，建议在商铺价格总策略上，采取超低总价策略。 商铺销售

27、商铺销售策略策略建议五建议五 租金抵首付策略租金抵首付策略：已入租市场商户购买自用商铺，已缴纳的租金已入租市场商户购买自用商铺，已缴纳的租金 可抵扣首付款；投资客购买已租赁商铺，两年租金可抵扣首付款。可抵扣首付款；投资客购买已租赁商铺，两年租金可抵扣首付款。 专业商业运营策略：专业商业运营策略：作为专业运营管理商业街，一般要做好以作为专业运营管理商业街，一般要做好以 下几点管理工作：商业街的环境下几点管理工作：商业街的环境/ /卫生卫生/ /招牌招牌/ /物业服务的维护和管物业服务的维护和管 理、商业统一对外宣传的窗口理、商业统一对外宣传的窗口( (如网站如网站/ /报纸报纸/ /户外户外)

28、)、统一征收商、统一征收商 业工商管理税，方便商户缴纳税务、提供商店运营管理的技术和信业工商管理税，方便商户缴纳税务、提供商店运营管理的技术和信 息咨询支持；息咨询支持； 商铺销售商铺销售策略策略建议六建议六 整、单互相销售节奏策略：整、单互相销售节奏策略：即时项目整体营销推广销售、时针即时项目整体营销推广销售、时针 对各商业街，进行对各商业街，进行“一对一一对一”的销售手段（每条街采用不同的营销策的销售手段（每条街采用不同的营销策 略的思路，达到各个击破）。多次分批少量推出，力争推出即售磬，略的思路，达到各个击破）。多次分批少量推出，力争推出即售磬， 制造市场的需求紧张度；制造市场的需求紧张

29、度； 商铺销售商铺销售策略策略建议七建议七 商铺销售商铺销售策略策略建议八建议八 品质购铺品质购铺增值增值保障计划保障计划。即铺着者，承诺。即铺着者，承诺两年两年内内确保增确保增 值值20%20%，否则，否则两年后按增值价两年后按增值价补偿差价，来增强消费者的信补偿差价，来增强消费者的信 心。比如现在是心。比如现在是3 3000000元元/ /平米，平米，两两年后年后价格增值到价格增值到36003600元元/ / 平米平米。若。若没有增值到没有增值到36003600元元/ /平米，则开发商给予平米，则开发商给予6 60000元元/ /平平 米补偿给购铺者。米补偿给购铺者。 赠送面积的优惠赠送面

30、积的优惠（即按套内面积计划总房款）。前提是在现（即按套内面积计划总房款）。前提是在现 在销售价格基础上，提高在销售价格基础上，提高3010030100元元/ /平米，按照不同商铺的得房率，平米，按照不同商铺的得房率， 加以提价，最终合算为在现在价格上的加以提价，最终合算为在现在价格上的9595折优惠；折优惠； 商铺销售商铺销售策略策略建议九建议九 活动主题：活动主题：购铺购铺创富潮创富潮致富秒秒金致富秒秒金 活动简介：凡在活动简介：凡在某活动期间某活动期间买商铺的客户，从签定合同起的买商铺的客户，从签定合同起的 后后1212月里，发展商以每月商铺总款的月里，发展商以每月商铺总款的0.5%0.5

31、%回赠客户（回赠客户（相当于打相当于打9494 折折），使购铺客户一投入资金可即时获利，回赠的形式以每月或定），使购铺客户一投入资金可即时获利，回赠的形式以每月或定 期支付、也可以在首付中一次性扣除。期支付、也可以在首付中一次性扣除。 商铺销售商铺销售策略策略建议十建议十 3 3housing marketinghousing marketing 住宅营销策略住宅营销策略 自自2002008 8年年6 6月月份份开盘销售开盘销售至今，已完成一期住宅至今，已完成一期住宅6060余销售，还剩余余销售，还剩余250250余套房源。余套房源。 然然20082008年楼市发展可谓是一波三折，无论是经济、

32、还是中国楼市，我们共同走过年楼市发展可谓是一波三折，无论是经济、还是中国楼市，我们共同走过 大喜大悲的大喜大悲的20082008年！故年！故20092009年注定又是一个极具度挑战的一年，无论是对房地产年注定又是一个极具度挑战的一年，无论是对房地产 开发的战略方针，还是房地产的策划、推广和销售等多方面，都给予我们房地产开发的战略方针，还是房地产的策划、推广和销售等多方面，都给予我们房地产 行业的工作者极大的挑战。行业的工作者极大的挑战。 在目前楼市冷淡的在目前楼市冷淡的20092009年环境下，我们绿洲湾花园该年环境下，我们绿洲湾花园该如何在如何在20092009年内，实现项年内，实现项 目目

33、一期住宅的快速一期住宅的快速销售销售，是报告此部分着重要解决的问题！，是报告此部分着重要解决的问题！ 绿洲湾花园绿洲湾花园 销售均价为销售均价为16001600元元 湖湖西花园西花园 是新型的居住生活板块，是新型的居住生活板块， 依托千山公园，其区域依托千山公园，其区域 销售均价约销售均价约17001700元元/ /平米平米 离本案最近的项目，离本案最近的项目，其目前销售均价为其目前销售均价为 18001800元元/ /平米平米 九九瑞花园瑞花园 销售均价销售均价18001800元元/ /平米平米 东城块板东城块板 竞争环境分析竞争环境分析 通过经过近两天对目前市场在售楼盘的价格调查以及去房管

34、局查看其他楼盘最终通过经过近两天对目前市场在售楼盘的价格调查以及去房管局查看其他楼盘最终 成交价可以看出：目前市场楼盘最终实际成交价格控制在成交价可以看出：目前市场楼盘最终实际成交价格控制在1500-16001500-1600元元/ /平米之间，平米之间， 而市场销售价格基本在而市场销售价格基本在1700-19001700-1900元元/ /平米。平米。相比之下，本案的销售价格目前具有一相比之下，本案的销售价格目前具有一 定程度上的竞争力。定程度上的竞争力。 我们要清楚自己是什么？我们要清楚自己是什么？ 我们首先要清楚地认识自己，才知道如何运用自己最厉害的我们首先要清楚地认识自己，才知道如何运

35、用自己最厉害的“矛矛”，去击破，去击破 消费者购房心里最深处的消费者购房心里最深处的“盾盾”，即需要对本案作深刻的，即需要对本案作深刻的swotswot分析。分析。 项目优势分析项目优势分析strengthstrength 项目劣势分析项目劣势分析weaknessweakness 项目处于城南板块的居住氛围不强，故常常被市场淡忘；项目处于城南板块的居住氛围不强，故常常被市场淡忘； 小区外在形象包装不到位，即项目外围导示系统欠缺；小区外在形象包装不到位，即项目外围导示系统欠缺； 项目以往的营销宣传不到位，导致项目以往的营销宣传不到位，导致知名度严重缺乏，有待于加强提升；知名度严重缺乏，有待于加强

36、提升； 项目最致命的缺点：就是没有安装供暖气系统；项目最致命的缺点：就是没有安装供暖气系统； 市场机遇分析市场机遇分析threat threat 以建材大市场的成功运营，带动住宅产品的销售；以建材大市场的成功运营，带动住宅产品的销售； 随着政府全方位的政策救市，消费者对楼市信心逐渐提高。随着政府全方位的政策救市，消费者对楼市信心逐渐提高。 市场威胁分析市场威胁分析opportunity opportunity 来自来自城东板块城东板块的竞争威胁，的竞争威胁，对市场的强势分流；对市场的强势分流； 全球经济危机带来的对楼市未来发展不确定的影响。全球经济危机带来的对楼市未来发展不确定的影响。 集中优

37、势、转化劣势、把握机会、应对威胁集中优势、转化劣势、把握机会、应对威胁 实景现房；实景现房； 超高性价比；超高性价比； 精致多种房源；精致多种房源； 最适单县人居社区最适单县人居社区； 完善的社区生活配套；完善的社区生活配套； 总结出项目核心竞争力总结出项目核心竞争力 项目项目形象宣传主题形象宣传主题 通过对本案的通过对本案的swotswot分析和营销策略的分析，我公司研究分析出本案分析和营销策略的分析，我公司研究分析出本案目前目前 市场市场营销广告主题营销广告主题为为 绿洲湾花园，绿洲湾花园，实景领先一步！实景领先一步！ 突围利剑紧握在手，突围利剑紧握在手， 下面就是下面就是 我们该怎样使用

38、好这把利剑？我们该怎样使用好这把利剑？ 以及科学把握以及科学把握“利剑出鞘利剑出鞘”的时机？的时机？ 带着这样的思考，摆在面前最急需要解决就是带着这样的思考，摆在面前最急需要解决就是 项目成功销售的营销推广策略项目成功销售的营销推广策略 即城市经典整合战略核心构想即城市经典整合战略核心构想是什么？是什么？ 【策略关键】【策略关键】迅速和迅速和强化强化宣传宣传绿洲湾花园绿洲湾花园“绿洲湾花园绿洲湾花园实景领先一步实景领先一步” 的市场品牌力，在极短时间内快速建立在的市场品牌力，在极短时间内快速建立在单县单县市场品牌知名度，引起强烈的市场品牌知名度，引起强烈的 轰动效应，促成口碑相传的传播力，从而

39、强势拉动销售。轰动效应，促成口碑相传的传播力，从而强势拉动销售。 我们主张：我们主张： 二线合一二线合一 五五力并举力并举 现场攻略现场攻略 动线攻略动线攻略 音频音频攻略攻略 活动攻略活动攻略 传媒攻略传媒攻略 销 售销 售 推 广推 广 形 象形 象 推 广推 广 品牌力品牌力 知名度知名度 美誉度美誉度 信服度信服度 消费行为转化消费行为转化 + + + + + + 通过上示的通过上示的“二线合一二线合一五五力并举力并举”的营销战略，从而达到以下示意的营销战略，从而达到以下示意 图中循序渐进的效果。图中循序渐进的效果。 项目品牌形象强势提升项目品牌形象强势提升 营销推广营销推广第一第一战

40、线战线 现场包装现场包装第一锤第一锤 故人有云：人靠衣装、佛靠金装。楼盘就更需要项目故人有云：人靠衣装、佛靠金装。楼盘就更需要项目 外在的形象外在的形象包装！包装！以及楼盘的以及楼盘的形象导示形象导示 项目周遍项目周遍的亮化包装：的亮化包装：围墙（沿定砀路）重新包装，用油漆写围墙（沿定砀路）重新包装，用油漆写 真。全面诉求本案形象，提高项目在市场上的美誉度。真。全面诉求本案形象，提高项目在市场上的美誉度。 售楼部前商业街的包装售楼部前商业街的包装：建议可以在商业街挂点小彩旗串，到建议可以在商业街挂点小彩旗串，到 达现场氛围的营销和项目导示。达现场氛围的营销和项目导示。 售楼部售楼部客户接待人员

41、编制客户接待人员编制 客户接待流程必须严谨而有序，所有在场的工作人员也必须按星级宾馆的日常规客户接待流程必须严谨而有序，所有在场的工作人员也必须按星级宾馆的日常规 范来操作（剔除酒店与售楼处工作的差异，保留其精华），让客户有尊贵而舒适的享范来操作（剔除酒店与售楼处工作的差异，保留其精华），让客户有尊贵而舒适的享 受。受。 二是要提高销售人员的专业知识和形象素质，科学规范售楼部的内部管理。二是要提高销售人员的专业知识和形象素质，科学规范售楼部的内部管理。 人员编制：人员编制：门僮门僮保洁员保洁员 侍应生侍应生置业顾问置业顾问保安保安 全力打造全力打造单县单县第一第一传播动线传播动线 动线推广第一

42、锤动线推广第一锤 首先在项目周边道路两边灯杆上，树立项目形象导示灯杆旗（首先在项目周边道路两边灯杆上，树立项目形象导示灯杆旗（湖西路和定湖西路和定 砀路旁砀路旁）；）； 其次在其次在城城区一些繁华区域，做区一些繁华区域，做1-21-2个个户外广告牌户外广告牌； 其三在其三在现城的出租车、三轮摩的上，定时做点广告现城的出租车、三轮摩的上，定时做点广告 不定时的组织腰鼓队、自行车队、电动车队（前举条幅或宣传画面），在不定时的组织腰鼓队、自行车队、电动车队（前举条幅或宣传画面），在 县城里各主干道巡回展示。县城里各主干道巡回展示。 单县单县第一第一音频传播音频传播 音频推广第一锤音频推广第一锤 建议

43、建议在县广播电台，发布一些销售阶段信息；在县广播电台，发布一些销售阶段信息； 是针对项目全程营销推广中一些重要销售节点的信息发布，以及是针对项目全程营销推广中一些重要销售节点的信息发布，以及 过程中的过程中的spsp营销和销售促销活动信息等营销和销售促销活动信息等； 根据整体营销阶段，不定时采用宣传车广播宣传，发布住宅产品根据整体营销阶段，不定时采用宣传车广播宣传，发布住宅产品 的促销信息等。的促销信息等。 打造打造单县单县第一第一spsp活动活动 活动推广第一锤活动推广第一锤 不断制造不断制造 销售高潮销售高潮 活动简介：此次业主活动，大体包括猜活动简介：此次业主活动，大体包括猜 灯谜、篮球

44、投篮、踢足球游戏、垫乒乓球、跳灯谜、篮球投篮、踢足球游戏、垫乒乓球、跳 绳游戏、套圈游戏、钓鱼游戏、蒙眼击鼓游戏、绳游戏、套圈游戏、钓鱼游戏、蒙眼击鼓游戏、 弹球游戏、家庭背球游戏、吹蜡烛游戏、抽奖弹球游戏、家庭背球游戏、吹蜡烛游戏、抽奖 活动等系列游园娱乐性节目。借此社区活动，活动等系列游园娱乐性节目。借此社区活动， 提高老业主的忠诚度，刺激老业主带新客户，提高老业主的忠诚度，刺激老业主带新客户， 全面全面推推动动住宅产品的销售住宅产品的销售，让消费者和业主共，让消费者和业主共 同感受同感受“绿洲湾花园绿洲湾花园家一般的感觉家一般的感觉”，做足，做足 20092009全年度的感恩味道，让感恩

45、优惠落到消费全年度的感恩味道，让感恩优惠落到消费 者实处。者实处。 活动时间：活动时间：20092009年年0 09 9月月 活动主题：活动主题：首届感恩业主联谊首届感恩业主联谊会会活动活动 广告主题：广告主题：情动情动九九月月联谊联谊惊喜惊喜 不断制造不断制造 销售高潮销售高潮 活动主题：活动主题：七夕万人相亲活动七夕万人相亲活动 广告主题：广告主题：情定情定绿洲弯绿洲弯玫瑰梦圆玫瑰梦圆 活动简介：七夕情人节，中国传统节目。随着都市生活节奏的加活动简介：七夕情人节，中国传统节目。随着都市生活节奏的加 快，许多城市青年为了全力追求自己的事业，而往往耽搁了自己的婚姻快，许多城市青年为了全力追求自

46、己的事业，而往往耽搁了自己的婚姻 大事，故出现了许多万人相亲活动；其次结合本案住宅大事，故出现了许多万人相亲活动；其次结合本案住宅产品产品的的低价格、低价格、 低总价格的特征，这样更适合新婚人买。低总价格的特征，这样更适合新婚人买。所以建议在所以建议在建材大市场中心广建材大市场中心广 场场举办举办“单县单县首届万人相亲活动首届万人相亲活动”，来全面推广本案，最终达到促销销，来全面推广本案，最终达到促销销 售。售。 活动时间：活动时间：20092009年年0808月月2626日日 不断制造不断制造 销售高潮销售高潮 活动主活动主题：题：绿洲湾花园绿洲湾花园中秋赏月音乐会中秋赏月音乐会 广告主题：

47、广告主题：举头邀明月欢乐中国节举头邀明月欢乐中国节 活动简介：中秋节是中国传统的家人团圆佳节，也更是我们活动简介：中秋节是中国传统的家人团圆佳节，也更是我们绿洲绿洲 湾湾家庭大团圆的节日。为了体现出社区家庭大团圆的节日。为了体现出社区“和谐、和睦、和亲和谐、和睦、和亲”的三大主的三大主 题，特举办露天晚间音乐会，在题，特举办露天晚间音乐会，在建材大市场建材大市场中心广场搭建会场，邀请业中心广场搭建会场，邀请业 主主、商户、商户家庭成员们围桌而坐，在欣赏优雅音乐的同时，一起赏及品尝家庭成员们围桌而坐，在欣赏优雅音乐的同时，一起赏及品尝 中秋饼中秋饼/ /糖果糖果/ /水果等，营造出社区家庭大团圆

48、的温馨场面。期间穿插猜水果等，营造出社区家庭大团圆的温馨场面。期间穿插猜 灯迷、业主现场登台献艺、抽奖、灯迷、业主现场登台献艺、抽奖、“七星拱月七星拱月”等活动互动环节等活动互动环节( (赠送赠送 中秋月饼礼包中秋月饼礼包饼上印饼上印“绿洲湾花园绿洲湾花园”四字四字) )。 活动时间：活动时间：1010月月0303日晚（中秋节）日晚（中秋节） 绿洲湾花园婚纱摄影展绿洲湾花园婚纱摄影展 活动目的：活动目的：吸引新婚人群，同时，也通过此吸引新婚人群，同时，也通过此 次活动迅速打开项目知名度。次活动迅速打开项目知名度。 活动内容活动内容：邀请青年人群参与，并配合特邀请青年人群参与，并配合特 定人群房

49、源促销的方式，达到名利双收的效定人群房源促销的方式，达到名利双收的效 果。果。 活动地点：活动地点：项目现场。项目现场。 不断制造不断制造 销售高潮销售高潮 绿洲湾花园灯会及烟花节绿洲湾花园灯会及烟花节 活动目的：活动目的：吸引人气，迅速打开项目的知名吸引人气，迅速打开项目的知名 度。度。 活动内容活动内容：邀请业主及意向客户参与，同邀请业主及意向客户参与，同 时也吸引大批市民前来观看，利用节日期间，时也吸引大批市民前来观看，利用节日期间， 举办大型灯会及烟花表演。举办大型灯会及烟花表演。 活动地点：活动地点：项目现场。项目现场。 不断制造不断制造 销售高潮销售高潮 活动主题：活动主题：绿洲湾

50、花园首届绿洲湾花园首届业主乒乓球大赛业主乒乓球大赛 活动简介：通过销售部反馈的信息，我们成交的客户来源大部分来自于活动简介：通过销售部反馈的信息，我们成交的客户来源大部分来自于“老老 业主带新业主业主带新业主”，故为了提高，故为了提高“老带新老带新”的效率及加快产品销售，特举办业主的效率及加快产品销售，特举办业主 参与的社区活动，来提高项目在业主心中的美誉度。参与的社区活动，来提高项目在业主心中的美誉度。 不断制造不断制造 销售高潮销售高潮 独创新式媒体推广独创新式媒体推广 媒体推广第一锤媒体推广第一锤 适度加大适度加大县电视台县电视台电视游字广告电视游字广告； 手机短信传播，是种新型的传播媒体。其具有客户针对性手机短信传播，是种新型的传播媒体。其具有客户针对性/ /信息达到率高信息达到率高 等优势，及时发布项目等优势，及时发布项目spsp及促销优惠信息等；及促销优惠信息等； dmdm单张建议大规模使用在直销的策略中，如在项目强销阶段，由销售人员单张建议大规模使用在直销的策略中，如在项目强销阶段，由销