上海新梅联合广场项目市场调研报告

1、新梅联合广场新梅联合广场 调研报告调研报告 项目简介 n项目名称：新梅联合广场 n位置：浦东南路999号 n所属商圈：八佰伴商圈 n物业类别：商铺，写字楼 n南北两座高160米的38层塔式主楼及连接 的裙楼构成 n占地面积：10323平方米 n商业面积：10.4万平方米 n停车位：213个 n开发商：鑫兆地产发展有限公司 n物业公司：第一太平洋戴维斯 项目位置 新梅联合广场位于浦东南路与商 城路交叉口位置，区域标志很明 显。东面有世纪大道，南面靠近 张扬路，和上海第一八佰伴相邻。 项目交通 n轨道交通：2号线东昌路站下车后 步行十分钟到达本案，9号线商城路 站下车步行五分钟后到达本案。 n公交

2、线路：584路.783路.774 路.792路.82路.119路. n道路交通：西面有复兴东路隧道到 张杨路后五分钟到达本案。北面由 高架下车到浦东南路向南，行驶十 分钟左右到达本案，南面有内环高 架下车后沿浦东南路向北行驶十分 钟到达本案。东面到达世纪大道转 向张杨路五分钟到达本案。 本案本案 n新梅联合广场周边商业氛围很浓，在新 兴起的新上海商城的核心地位，新上海 商城是浦东的核心中心商圈，整个商圈， 以中高档消费为主，集购物、餐饮、娱 乐、休闲等综合功能于一体的多元化、 时尚性、综合性商业体，各种配套的设 施更能提高本区域的竞争力。 n 新上海商业城：由张杨路、浦东南路、 世纪大道3大入

3、口，将建起标志性的入口 广场，绿化面积增加，融合商业与人文、 自然景观为一体，以新大陆广场为核心 的外圈改造，尤其是张杨路沿线大楼的 外立面和路面、绿化、小品、灯光系统 的改造更将使整个商圈外观焕然一新。 n 新上海商城商圈内交通便利。各种空 中连廊，方便人们在“城”中“穿行”。 方便人群在整个商圈中更好的进行来往。 区域情况 新上海商城 n新上海商业城由张杨路、浦东南路、商城路、崂 山东路区域内的24幢已使用、在建和拟建楼宇组 成。建筑总面积约112.2万平方米，规划商用面积 约50万平方米，其中已投入使用的商用面积约41 万平方米，商务办公及配套用面积约62万平方米。 n2009年新上海商

4、业城的零售额达80亿元，占浦 东新区零售总额的12%。这个数据是在南汇没有 并入之前的，南汇合并之后，零售额的占比是 8% 。” n作为新上海商业城的重要组成部分，第一八佰伴 近年来一直稳坐上海百货店零售额排名的第一宝 座，2009年全年实现零售额34.51亿元，占全市百 货店零售总额的10%以上。 n在高额的零售规模的背后，是新上海商业城丰富 的经营业态，主要包括四大业态板块，分别是百 货板块，占总额的46%；电子数码板块，占总额 21%；家电板块，占总额21%；餐饮板块，占总 额11.57% 华润时代广场华润时代广场 中融国际商城中融国际商城 位于张扬路浦东南路路口的黄金地段， 华润时代广

5、场购物中心设计前卫、时 尚，环境尊贵、舒适。成为“标志高 贵、引领时尚”的品牌购物中心和餐 饮休闲中心。 位于浦东最繁华的商业中心，与第 一八佰伴、时代广场相邻，大厦总 建筑面积70，000平方米，1至8层 为高档购物、休闲、娱乐场所，着 重体现“年轻、时尚、动感、流行” 的元素。 上海湾上海湾 浦东国际食品城浦东国际食品城 位于浦东南路、张扬路黄金十字轴心 西北角的综合型商业圈，隔路相望八 佰伴商厦，260米长的商业街，被打 造成具有个性、时尚、休闲特色的新 海派时尚街区，并通过国际化招商， 引进一批颇具特色及品牌知名度的餐 饮、休闲、零售及原创时尚品牌商店 入驻。 位于张扬路华诚大厦，与新

6、世纪商厦 毗邻，是浦东全新的综合型美食广场， 拥有上万平方米体量和独特的餐饮氛 围，吸引众多知名美食品牌进驻 周边主力商业 新梅联合写字楼 n物业名称：新梅联合广场 n物业地址：浦东南路999号 n占地面积：10328平方米 n建筑面积：104633平方米 n楼层面积：1100平方米 n建筑楼层：38层 n楼层净高：2.70m n租金：6元/平米/日-7元/平方/日 n物业费：30元/平米/月 n物业公司：第一太平洋戴维斯 n主力租户：qad软件公司 n底层：商业广场 业态分布新梅联合广场 楼层编号业态分类楼层编号业态分类 b1停车场f3美容美发， 餐饮，服饰 f1服饰，餐饮f4餐饮 f2服饰

7、，餐饮 业态说明业态说明：整个楼层的业态分类很清晰，主要以零售服饰， 餐饮为主。附加一些美容美发小商品零售，其中服饰，餐饮 占的比例最大。 业态分布 f1 商家名称业态分类商家名称业态分类商家名称业态分类 5cm服饰izzue服饰dickies服饰 b+ab服饰french conection 服饰味千拉面餐饮 katie judith 零售wagas餐饮玛士高零售 tout a coup 服饰adidas服饰test-tube服饰 stella luna 服饰rosebullet服饰mango服饰 鬼洗 鬼洗服饰levis lady 服饰g-star服饰 swatch零售jujumeti c

8、s 零售fancy box服饰 业态说明业态说明：整个楼层的业态分类很清晰，主要以零售服饰，餐饮为主。主力 品牌有5cm，b+ab，katie judith，tout a coup，izzue，french connection等。 业态分布 f2 商家名称业态分类商家名称业态分类商家名称业态分类 优衣库服饰伊都锦服饰me&city服饰 baccabocc a 服饰yiyayo零售oikos服饰 aden 服饰miss maud服饰monchhichi服饰 68零售enid服饰brj服饰 业态说明业态说明：整个楼层的业态分类很清晰，主要以 零售服饰，餐饮为主。28.2元/平方米天（二层） 业态

9、分布 f3 商家名称业态分类商家名称业态分类商家名称业态分类 三千丝美容美发热风服饰me&city服饰 麦考林服饰rampage服饰yiselle家居服饰 子母线服饰322港丽餐饮mu零售 甜言无语零售蜜恩美甲美容美发login 零售 业态说明业态说明：整个楼层的业态分类很清晰，主要以 零售服饰，餐饮为主。附加有部分的美容美发。 业态分布 f4 商家名称业态分类商家名称业态分类 海之幸 餐饮西提牛排 餐饮 厚味 餐饮新吉士 餐饮 业态说明业态说明：整个楼层的业态分类很清晰，主要以餐饮为主。商家都 是比较知名的餐饮。 业态比例 业态说明：业态说明：新梅联合广场商业业 态配比如右图所示，主要以餐饮

10、， 服饰为主，没有娱乐商家，从业 态配比以及服饰商品来看，主要 定位的目标消费群体以白领青年 消费群体为主。 优势 1，项目地理位置优越，区域交通便捷，方便人群的聚集来往 2，项目自身会不定期举行各种类型的活动，刺激消费者进行消费， 增填了消费者对本购物中心的印象。 3，商场的电梯很多，各种引导牌很显著，更适合消费者分流，不同 层次的提升每个商家的人流保证。 4，各种国际知名品牌的入驻，这种品牌的号召力更能提升本商场的 入住率，使招商工作有很大的品牌择选空间。 商场自身的定位很明确，整个品牌的构成都符合自身定位的标准。 使商场在整个商圈中有突出的闪亮点。 5，项目周边有各种优越的配套设施，比如

11、银行，写字楼，医院，高 档小区，潜在有大量不同阶层的消费人群，整体提高了本项目自身 价值的提高。 6，业态配比主要以服饰餐饮为主，符合周边商业的需求。 7，餐饮主要以休闲快餐为主，符合周边写字楼消费人群的需求。 8，整个商场设计很宽广，与中间长廊形成一条宽的走廊，给消费者 留下醒目的印象。 9，项目所在的新上海商圈人流量很打，旁边八佰伴分流的消费者， 为本商场提供了一定的人流。 劣势 1，从整个商场的业态配比来看主要以餐饮，服饰为主，没有娱乐， 势必会影响其他消费者的连动消费。 2，商场所在的商圈，不乏有其他的高端品牌，势必会对本商场带来 竞争压力。 3，由于商场和写字楼连在一起人员比较混杂，管理人员有限，势必 对管理有一定的影响。 4，商场自身定位于青年白领消费群体，整个品牌的构成都是比较年 轻时尚的品牌，这样在某种程度上就丧失了一定的消费群体。 5，从目前商场状况可以看出，商场人流量还是不大，主要的人群只 是周边写字楼的白领阶层吃饭的人流量，这样势必会影响其他商家的 经营信心。 小结 本项目区域位置优越，交通便利，周边写字楼，商业广场，配套设 施都很好，导致这里的人流量很大，可对于本项目来说部分均为过 往人流，这些人群都前往八佰伴以及其他商场。这是本商场的经营 一大缺陷，并没有吸引更大的人群