安徵龙登凤凰城项目下半年营销策略报告（55页）

1、 前言前言 国内楼市调控依旧，国内楼市调控依旧， 三四线城市刚性需求已开始逐步释放，三四线城市刚性需求已开始逐步释放， 产品及售价已成为当今市场取向的重要砝码，产品及售价已成为当今市场取向的重要砝码， 各家开发公司均寄希望于本波回暖纷纷摩拳擦掌各家开发公司均寄希望于本波回暖纷纷摩拳擦掌 如履薄冰的行业背景，如履薄冰的行业背景， 如此纷繁杂乱的市场激战，如此纷繁杂乱的市场激战， 挑战与机遇并存，挑战与机遇并存， 我们如何破出重围？！我们如何破出重围？！ 目录目录 part 1part 1：项目市场研析：项目市场研析 part 2part 2：项目营销诊断：项目营销诊断 part 3part 3：

2、营销推广策略：营销推广策略 part 4part 4：后期销售计划：后期销售计划 part 5part 5：阶段执行计划：阶段执行计划 part 1 part 1 项目市场研析项目市场研析 part 1part 1 项目市场研析项目市场研析 part 2part 2 项目营销诊断项目营销诊断 part 3part 3 营销推广策略营销推广策略 part 4part 4 后期销售计划后期销售计划 part 5part 5 阶段执行计划阶段执行计划 一、宏观市场简析一、宏观市场简析 池州市目前楼盘比较多，在建在售项目参差不齐，市场尚未完全规范，以牺牲价格换取销量的操盘手法仍屡见不鲜。池州市目前楼盘

3、比较多，在建在售项目参差不齐，市场尚未完全规范，以牺牲价格换取销量的操盘手法仍屡见不鲜。 目前，整体市场呈现如下特点：目前，整体市场呈现如下特点： n近期所推楼盘户型基本是三房二厅、两房两厅，面积集中在近期所推楼盘户型基本是三房二厅、两房两厅，面积集中在8013080130之间，从各月统计数据来看，之间，从各月统计数据来看，9011090110平米之间的小三平米之间的小三 房销售情况比较好。房销售情况比较好。购房主力人群为从私营企业主、公务员、高级白领、企业中高层管理人员逐步转变为周边乡镇外出务工及企购房主力人群为从私营企业主、公务员、高级白领、企业中高层管理人员逐步转变为周边乡镇外出务工及企

4、 业普通员工等刚性需求的中低端客群；业普通员工等刚性需求的中低端客群； n由于户口限制以及贷款政策的调整，大量限制了周边城市客户在池州置业的脚步。由于户口限制以及贷款政策的调整，大量限制了周边城市客户在池州置业的脚步。 n未来市场供应趋势简析：未来市场供应趋势简析： 主要集中在城东区。随着经济开发区的发展，池州市主要集中在城东区。随着经济开发区的发展，池州市“十二五十二五”计划的纲要落实，此片区内住宅项目的不断成熟，池州市民对此计划的纲要落实，此片区内住宅项目的不断成熟，池州市民对此 片区的青睐日益增长。城南区域，近一年来的土地供应情况，决定了城南房地产市场为池州的主要战场，竞争压力也会加大。

5、城片区的青睐日益增长。城南区域，近一年来的土地供应情况，决定了城南房地产市场为池州的主要战场，竞争压力也会加大。城 西的超级大盘西的超级大盘“万成万成香格里拉香格里拉”不管物业档次还是目前不管物业档次还是目前40004000元元/ /的均价，都将在近年内占据市场。城北区域，随着政府一的均价，都将在近年内占据市场。城北区域，随着政府一 些政些政 策的变化，池州国土和规划的政策调整，并提出策的变化，池州国土和规划的政策调整，并提出“开发沿江一线，保护腹地一片开发沿江一线，保护腹地一片”和和“池铜一体化池铜一体化”脚步的逐步加快，决定了未脚步的逐步加快，决定了未 来土地必将按此思路供应，城北往东方向

6、将会是池州地产市场的发展方向。来土地必将按此思路供应，城北往东方向将会是池州地产市场的发展方向。 月份月份1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月 销售量（套销售量（套 ） 200200550550440440450450490490 总体而言，市场成交情况欠佳，虽整体楼市无大的波动，总体而言，市场成交情况欠佳，虽整体楼市无大的波动， 但市场各盘暗线竞争较为激烈，均希望抢占相对有限的但市场各盘暗线竞争较为激烈，均希望抢占相对有限的 市场份额，后期一场白热化的客源抢夺战正在酝酿中市场份额，后期一场白热化的客源抢夺战正在酝酿中 20122012年池州市年池州市1515月份住宅成交量一览月

7、份住宅成交量一览 part 1part 1 项目市场研析项目市场研析 part 2part 2 项目营销诊断项目营销诊断 part 3part 3 营销推广策略营销推广策略 part 4part 4 后期销售计划后期销售计划 part 5part 5 阶段执行计划阶段执行计划 二、地方微观市场二、地方微观市场 池州市池州市6 6月份即将开盘项目月份即将开盘项目 由于由于2 2、3 3、4 4、5 5月成交量平稳，月成交量平稳，6 6月约有月约有4 4个项目计划开盘个项目计划开盘 推出新房源，这些项目均经过了较长时间的蓄客。据池州房地产推出新房源，这些项目均经过了较长时间的蓄客。据池州房地产 交

8、易网初步统计交易网初步统计6 6月份有开盘计划的项目多达月份有开盘计划的项目多达8 8个，个，6 6月份的池州月份的池州 楼市又将上演各开发商疯狂抢客的局面。楼市又将上演各开发商疯狂抢客的局面。 6 6月新推盘项目汇总，如右图。月新推盘项目汇总，如右图。： 1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月总计总计 推量（平方）推量（平方）55000550002000020000450004500074800748006800068000约约8080万方（加上去年总剩余量）万方（加上去年总剩余量） 去化量（套）去化量（套）200200550550440440450450490490213021

9、30 库存量（套）库存量（套）5858万平方米（万平方米（46734673套）套） 价格（元）价格（元）4730473044804480441044104340434044504450 20122012年上半年市年上半年市 场小结场小结 由上述数据可看出由上述数据可看出20122012年上半年池州房地产市场推量在不断的增加，去化量趋于平稳，由于年上半年池州房地产市场推量在不断的增加，去化量趋于平稳，由于3 3月、月、4 4 月份站前区碧桂园、高速地产推盘大量的小高层推向市场，各发展商为争夺客户都以价格带动销售月份站前区碧桂园、高速地产推盘大量的小高层推向市场，各发展商为争夺客户都以价格带动销售

10、 。6 6月份由于开盘项目较多预计市场将增加月份由于开盘项目较多预计市场将增加700700左右套新的房源，物业类型以小高层为主，面积主要左右套新的房源，物业类型以小高层为主，面积主要 集中在集中在8011080110，实际成交均价预计，实际成交均价预计43004300元元/ /。 20122012年上半年市场销售状况分析年上半年市场销售状况分析 part 1part 1 项目市场研析项目市场研析 part 2part 2 项目营销诊断项目营销诊断 part 3part 3 营销推广策略营销推广策略 part 4part 4 后期销售计划后期销售计划 part 5part 5 阶段执行计划阶段执

11、行计划 三、竞品楼盘细述三、竞品楼盘细述 项目名称：水木清华项目名称：水木清华地址：地址：百牙中路百牙中路9 9号号建筑面积：建筑面积：1010万万 物业形态：小高层、多层物业形态：小高层、多层开发商：池州科缘置业有限公司开发商：池州科缘置业有限公司物业：物业：深圳市城投物业有限公司池州分公司 均价：小高层：约均价：小高层：约4800480055005500元元/ /，多层：约，多层：约56005600元元/ / 当期优惠：一次性付款当期优惠：一次性付款9898折，按揭付款折，按揭付款9999折。折。 销售情况：销售情况：2 2栋多层于栋多层于20112011年年7 7月开盘，已于当年去化完毕

12、，现在售小高层；月开盘，已于当年去化完毕，现在售小高层；1212月份开盘在售月份开盘在售1#1#（6+16+1多层）、多层）、2#2#（9 9层）楼层）楼9090 130130房源，共计房源，共计6060多套，剩余多套，剩余2020套左右套左右 项目简介：项目简介：水木清华小区建设用地位于池州市中心城区，占地面积水木清华小区建设用地位于池州市中心城区，占地面积5.475.47公顷，现已完成方案设计，景观设计将依托池州深厚的文公顷，现已完成方案设计，景观设计将依托池州深厚的文 化积淀，结合自然和气候条件，采用先进的园林景观技术，营造精在体宜，卓与良木的经典住区景观。化积淀，结合自然和气候条件，采

13、用先进的园林景观技术，营造精在体宜，卓与良木的经典住区景观。 项目诊断：项目诊断： 该项目销售中心设于青阳路上，人车流量较大该项目销售中心设于青阳路上，人车流量较大 整条街的沿街大牌对项目宣传起到一定的帮助整条街的沿街大牌对项目宣传起到一定的帮助 项目位置优势明显项目位置优势明显 贵池区贵池区 水木清华水木清华 part 1part 1 项目市场研析项目市场研析 part 2part 2 项目营销诊断项目营销诊断 part 3part 3 营销推广策略营销推广策略 part 4part 4 后期销售计划后期销售计划 part 5part 5 阶段执行计划阶段执行计划 三、竞品楼盘细述三、竞品楼

14、盘细述 项目名称：滨江名城项目名称：滨江名城 地址：地址：位于主城区的北部，东至金融大厦位于主城区的北部，东至金融大厦 ，南临清风路，南临清风路 建筑面积：建筑面积：14.7514.75万万 物业形态：高层、商业物业形态：高层、商业开发商：池州永华房地产开发有限公司开发商：池州永华房地产开发有限公司物业：物业：华景物业华景物业 均价：高层约均价：高层约45004500元元/ / 当期优惠：按揭付款：享总房款当期优惠：按揭付款：享总房款9898折；折； 一次性付款：享总房款一次性付款：享总房款9797折；成功订房送价值折；成功订房送价值40004000元笔记本一台（可以冲抵房款）元笔记本一台（可

15、以冲抵房款） 销售情况：销售情况：3 3月月1818日，永日，永华滨江名城华滨江名城5 5# #楼开盘，共推出楼开盘，共推出9090套房源，户型面积为套房源，户型面积为8686和和115115两种目前销售两种目前销售2020套左右。套左右。 项目简介：项目简介：滨江名城项目位于主城区的北部，东至金融大厦，南临清风路，西至城十四路（规划），北至三台路，项目总用滨江名城项目位于主城区的北部，东至金融大厦，南临清风路，西至城十四路（规划），北至三台路，项目总用 地面积约地面积约7.237.23公顷（约公顷（约108108亩），其中小学占地面积约亩），其中小学占地面积约1334013340平方米（平方

16、米（2020亩，其占地和建筑均不纳入容积率计算）。居住部分总建亩，其占地和建筑均不纳入容积率计算）。居住部分总建 筑面积约筑面积约1919万平方米，其中计算容积率部分建筑面积约万平方米，其中计算容积率部分建筑面积约14.7514.75万平方米，容积率万平方米，容积率2.52.5，建筑密度，建筑密度20%20%，绿地率约，绿地率约30%30%。 项目诊断：项目诊断： 项目户型比较好，地理位置一般，周边小高层为主附近政项目户型比较好，地理位置一般，周边小高层为主附近政 府事业单位云集，项目自建小学、幼儿园。项目均价偏高府事业单位云集，项目自建小学、幼儿园。项目均价偏高 优势不突出加上推广力度不够导

17、致项目滞销。优势不突出加上推广力度不够导致项目滞销。 贵池区贵池区 滨江名城滨江名城 part 1part 1 项目市场研析项目市场研析 part 2part 2 项目营销诊断项目营销诊断 part 3part 3 营销推广策略营销推广策略 part 4part 4 后期销售计划后期销售计划 part 5part 5 阶段执行计划阶段执行计划 三、竞品楼盘细述三、竞品楼盘细述 项目名称：项目名称：万城万城 香格里拉香格里拉 地址：地址：紧邻老城中心区，东接杏花村大道，西邻昭明大紧邻老城中心区，东接杏花村大道，西邻昭明大 道，南沿杜坞公路道，南沿杜坞公路 建筑面积：建筑面积：100100万万 物

18、业形态：小高层、多层、高层物业形态：小高层、多层、高层开发商：池州万成置业发展有限公司开发商：池州万成置业发展有限公司物业：物业：万成物业万成物业 均价：多层约均价：多层约4 46 60000元元/ /，小高层约小高层约39003900元元/ /，高层暂未推售，高层暂未推售 当期优惠：当期优惠：一次性付款优惠一次性付款优惠500500元元/ /，按揭或公积金优惠，按揭或公积金优惠200200元元/ /；2 2、5 5月月1 1日至日至5 5月月3131日施行买一房送一房（公寓使用权）日施行买一房送一房（公寓使用权） ，100100元元/ /以下三年公寓使用权以下三年公寓使用权100100元元/

19、 /以上五年公寓使用权，开发商帮助业主委托给中介代租每套每月租金以上五年公寓使用权，开发商帮助业主委托给中介代租每套每月租金600600元，购买客户元，购买客户 可以一次价格折现优惠在房价里也可以冲抵首付；可以一次价格折现优惠在房价里也可以冲抵首付；3 3、针对、针对7#7#、3#3#、9#9#、32#32#每天随机抽每天随机抽3 3套施行特价房（一口价总价套施行特价房（一口价总价3939万万5252万万 5858万）只限当天订购。目前销售万）只限当天订购。目前销售1515套左右，主要以小户型为主。套左右，主要以小户型为主。 销售情况：销售情况：1212月份开盘在售月份开盘在售1#1#（6+1

20、6+1多层）、多层）、2#2#（9 9层）楼，面积区间：层）楼，面积区间：9013090130，共计，共计6060多套，截止目前剩余多套，截止目前剩余2020套左右套左右 项目简介：项目简介：水木清华小区建设用地位于池州市中心城区，占地面积水木清华小区建设用地位于池州市中心城区，占地面积5.475.47公顷，现已完成方案设计，景观设计将依托池州深厚的文公顷，现已完成方案设计，景观设计将依托池州深厚的文 化积淀，结合自然和气候条件，采用先进的园林景观技术，营造精在体宜，卓与良木的经典住区景观。化积淀，结合自然和气候条件，采用先进的园林景观技术，营造精在体宜，卓与良木的经典住区景观。 项目诊断：项

21、目诊断： 该项目体量大，诉求品质高，西边位置优越对该项目体量大，诉求品质高，西边位置优越对 西区乡镇客户有很大的影响力，项目物业类型西区乡镇客户有很大的影响力，项目物业类型 较多推盘量比较快。该项目位于西门是西边乡较多推盘量比较快。该项目位于西门是西边乡 镇来市区的必经之地，加之价格较低，乡镇宣镇来市区的必经之地，加之价格较低，乡镇宣 传到位很大程度节流了西边乡镇客户传到位很大程度节流了西边乡镇客户 贵池区贵池区 万城万城香格里拉香格里拉 part 1part 1 项目市场研析项目市场研析 part 2part 2 项目营销诊断项目营销诊断 part 3part 3 营销推广策略营销推广策略

22、part 4part 4 后期销售计划后期销售计划 part 5part 5 阶段执行计划阶段执行计划 三、竞品楼盘细述三、竞品楼盘细述 项目名称：项目名称：凯旋公馆凯旋公馆地址：地址：长江北路以西，昭明大道以北长江北路以西，昭明大道以北建筑面积：建筑面积：13.4713.47万万 物业形态：小高层、多层、高层物业形态：小高层、多层、高层开发商：池州市城安置业发展有限公司开发商：池州市城安置业发展有限公司 物业：物业： 均价：小高层：约均价：小高层：约46004600元元/ /，多层、高层暂未推售，多层、高层暂未推售 当期优惠：当期优惠：一次性付款一次性付款9696折，按揭折，按揭9898折折

23、 销售情况：销售情况：20122012年初，年初，5#5#、9#9#楼共楼共198198套房源开盘销售套房源开盘销售4040多套，近期销售多套，近期销售1010套左右，剩余套左右，剩余140140多套房源。多套房源。 项目简介：项目简介：该项目位于长江北路以西，昭明大道以北，百合蓝江苑以东，城北路以南。规划总用地面积该项目位于长江北路以西，昭明大道以北，百合蓝江苑以东，城北路以南。规划总用地面积4581445814平方米（约平方米（约68.768.7 亩），规划总建筑面积约亩），规划总建筑面积约134770134770平方米（含地下建筑面积平方米（含地下建筑面积2023520235平方米），容

24、积率平方米），容积率2.462.46，建筑密度，建筑密度22.5%22.5%，绿地率，绿地率38.5%38.5%。 项目诊断：项目诊断： 位置较好、价格低、户型合理，项目亮点较少，周边配套不位置较好、价格低、户型合理，项目亮点较少，周边配套不 够完善。该项目由于物业形态单一、推广策略不完善导致市够完善。该项目由于物业形态单一、推广策略不完善导致市 场客户认可度较低场客户认可度较低 贵池区贵池区 凯旋公馆凯旋公馆 part 1part 1 项目市场研析项目市场研析 part 2part 2 项目营销诊断项目营销诊断 part 3part 3 营销推广策略营销推广策略 part 4part 4 后

25、期销售计划后期销售计划 part 5part 5 阶段执行计划阶段执行计划 三、竞品楼盘细述三、竞品楼盘细述 项目名称：项目名称：清溪凯旋门清溪凯旋门地址：地址：长江南路与石城大道交汇处长江南路与石城大道交汇处建筑面积：建筑面积：4040万万 物业形态：高层物业形态：高层开发商：浙江三正实业投资有限公司投资开发商：浙江三正实业投资有限公司投资物业：三正物业物业：三正物业 均价：约均价：约58005800元元/ / 当期优惠：当期优惠：在售一期在售一期1#1#、6#6#楼，面积楼，面积88-24088-240平米，一次性付款平米，一次性付款9595折，按揭首付折，按揭首付30%30%享享9999

26、折优惠，首付折优惠，首付60%60%享享9898折优惠，三天内折优惠，三天内 签合同，总房款再减签合同，总房款再减1 1万元万元 销售情况：销售情况：20122012年年初一售推售年年初一售推售为为5 5栋高层，分别为栋高层，分别为1#1#（1515层）层）、5#5#楼楼（1818层层），2#2#楼楼（1818层层）、6 6、9#9#（2 24 4层层）， 1 1、6#802406#80240平米房源在售平米房源在售，分层开盘，共推约，分层开盘，共推约9090套，自开盘之日截止当前去化约套，自开盘之日截止当前去化约2020余套。余套。 项目简介：项目简介：清溪凯旋门将该总体定位为清溪凯旋门将该

27、总体定位为4040万平米高尚住宅，万平米高尚住宅，3232层百米住宅群；层百米住宅群；300300米的沿清溪河景观长廊、近千亩的生态湿米的沿清溪河景观长廊、近千亩的生态湿 地公园让本项目坐享城市绝佳的环境资源；适度宽大的户型配比、独特功能空间设计，国家一级物业公司提供专业托管。地公园让本项目坐享城市绝佳的环境资源；适度宽大的户型配比、独特功能空间设计，国家一级物业公司提供专业托管。 项目诊断：项目诊断： 交通便利，位置优越，主要以高层为主，项目交通便利，位置优越，主要以高层为主，项目 周边是池州的周边是池州的cbdcbd区，学区房，周边配套一般。该项目由区，学区房，周边配套一般。该项目由 于价

28、格过高物业类型单一在池州市场上不被认可。于价格过高物业类型单一在池州市场上不被认可。 贵池区贵池区 清溪凯旋门清溪凯旋门 part 1part 1 项目市场研析项目市场研析 part 2part 2 项目营销诊断项目营销诊断 part 3part 3 营销推广策略营销推广策略 part 4part 4 后期销售计划后期销售计划 part 5part 5 阶段执行计划阶段执行计划 三、竞品楼盘细述三、竞品楼盘细述 开发区开发区 广联翠屿广联翠屿 项目名称：项目名称：清溪凯旋门清溪凯旋门地址：地址：清溪大道北侧（全临上小湖西侧）清溪大道北侧（全临上小湖西侧）建筑面积：建筑面积：9.89.8万万 物

29、业形态：多层物业形态：多层开发商：池州广联置业有限公司开发商：池州广联置业有限公司物业：士邦物业物业：士邦物业 均价：多层约均价：多层约42004200元元/ / 当期优惠：团购客户，即赠轿车一辆，也可折现、定房即送当期优惠：团购客户，即赠轿车一辆，也可折现、定房即送50005000元现金，元现金，3 3天内签约再送天内签约再送1000010000元现金，一次性付清客户再送元现金，一次性付清客户再送1 1万万 元现金。元现金。 销售情况：截止目前销售情况：截止目前200200多套多层房源在售，面积区间：多套多层房源在售，面积区间：100129100129（三房），（三房），5 5月去化约月去化

30、约1515套套 项目简介：项目简介：广联翠屿，池州首个广联翠屿，池州首个new asian stylenew asian style新亚洲风格的传世山水尊邸，东临静谧上晓湖、西傍原生态山林、北靠绵延长新亚洲风格的传世山水尊邸，东临静谧上晓湖、西傍原生态山林、北靠绵延长 江岸、南望浩瀚平天湖（国家级自然风景区）。总建筑面积约江岸、南望浩瀚平天湖（国家级自然风景区）。总建筑面积约100700100700平方米，项目总投资约平方米，项目总投资约3 3亿元（人民币）引入池州市首个智亿元（人民币）引入池州市首个智 能新风置换系统，并配置了户式独立纯净水系统、集成式太阳能系统、四级智能安防管理系统等一系列

31、高舒适度住宅科技。能新风置换系统，并配置了户式独立纯净水系统、集成式太阳能系统、四级智能安防管理系统等一系列高舒适度住宅科技。 项目诊断：项目诊断： 池州首个科技主题项目，该项目一期交房结束客户反响池州首个科技主题项目，该项目一期交房结束客户反响 较好，位置太远交通不便利，周边配套缺乏，价格相对较好，位置太远交通不便利，周边配套缺乏，价格相对 比较低加上前期推广到位，池州市三个县城均有大幅推比较低加上前期推广到位，池州市三个县城均有大幅推 广，乡镇客户来访量以及成交量比例很大。广，乡镇客户来访量以及成交量比例很大。 part 1part 1 项目市场研析项目市场研析 part 2part 2

32、项目营销诊断项目营销诊断 part 3part 3 营销推广策略营销推广策略 part 4part 4 后期销售计划后期销售计划 part 5part 5 阶段执行计划阶段执行计划 三、竞品楼盘细述三、竞品楼盘细述 站前区站前区 高速秋浦天地高速秋浦天地 项目名称：项目名称：高速秋浦天地高速秋浦天地地址：地址：项目位于池州市站前区齐山大道和永明路交叉口项目位于池州市站前区齐山大道和永明路交叉口建筑面积：建筑面积：2020万万 物业形态：多层、小高层、高层物业形态：多层、小高层、高层开发商：安徽省高速地产集团有限公司开发商：安徽省高速地产集团有限公司物业：士邦物业物业：士邦物业 均价：均价：高层

33、高层约约33063306元元/ /，小高层，小高层约约38003800元元/ /，多层，多层41004100元元/ /左右左右 当期优惠：开盘四重优惠：当期优惠：开盘四重优惠： 一重优惠：一重优惠：“购房抵用券优惠购房抵用券优惠”，可享受总房款优惠，可享受总房款优惠1000010000元；元； 二重优惠：二重优惠：“拼团优惠拼团优惠”，最高可，最高可 享总房款优惠享总房款优惠5%5%； 三重优惠：三重优惠：“付款方式优惠付款方式优惠”，最高可享一次性付款总房款优惠，最高可享一次性付款总房款优惠6%6%； 四重优惠：四重优惠：“按时签约优惠按时签约优惠”，规定，规定 时间内按时签约可享受总房款优

34、惠时间内按时签约可享受总房款优惠1%1%。 销售情况：在售一期销售情况：在售一期a a区区8014180141平米多层、小高层、高层房源，分别为平米多层、小高层、高层房源，分别为1717（6 6层）、层）、1818（9 9层）、层）、2020（1818层）、层）、2323（1818层）号楼层）号楼 ；4 4月开盘推出月开盘推出200200套房源（套房源（8014180141，两房、三房）目前仅剩余，两房、三房）目前仅剩余6868套。套。 项目简介：项目简介：总建筑面积约总建筑面积约20万平方米，由多层和高层等业态组成。项目地处池州站前区核心地段，交通便捷、生活便利，紧万平方米，由多层和高层等业

35、态组成。项目地处池州站前区核心地段，交通便捷、生活便利，紧 邻火车站、汽车站和公交总站，区位优势十分明显，市邻火车站、汽车站和公交总站，区位优势十分明显，市12中、里山小学、贵中分校尽在咫尺。该项目还采用了低碳环保的壁挂式中、里山小学、贵中分校尽在咫尺。该项目还采用了低碳环保的壁挂式 太阳能技术，高比例的地下车库配置（小区规划总户数约太阳能技术，高比例的地下车库配置（小区规划总户数约1438户，总机动车停车位户，总机动车停车位877个，地上个，地上175个，地下个，地下702个）个） 项目诊断：项目诊断： 该项目是国企实力比较强，品质比较高，该项目是国企实力比较强，品质比较高， 物业是一线物业

36、，由于位置、开盘等因物业是一线物业，由于位置、开盘等因 素目前价格低，周边配套缺乏。该项目素目前价格低，周边配套缺乏。该项目 各个乡镇进行大量活动推广，价格在市各个乡镇进行大量活动推广，价格在市 场上相对较低，开盘即热销。场上相对较低，开盘即热销。 part 1part 1 项目市场研析项目市场研析 part 2part 2 项目营销诊断项目营销诊断 part 3part 3 营销推广策略营销推广策略 part 4part 4 后期销售计划后期销售计划 part 5part 5 阶段执行计划阶段执行计划 四、项目市场小结四、项目市场小结 各盘各盘20122012年上半年去化情况较不乐观，个别去

37、化情况较好的项目均采年上半年去化情况较不乐观，个别去化情况较好的项目均采 取取“以价换量以价换量”的营销方法，从其成交情况可以发现，当期市场仍以刚需的营销方法，从其成交情况可以发现，当期市场仍以刚需 客群为主，其需求依然旺盛，此类客群除对价格层面反映较为敏感以外还客群为主，其需求依然旺盛，此类客群除对价格层面反映较为敏感以外还 对项目形象及相关包装推广较为注重，具有一定对项目形象及相关包装推广较为注重，具有一定“逐热逐热”情结。情结。 part 2 part 2 项目营销诊断项目营销诊断 part 1part 1 项目市场研析项目市场研析 part 2part 2 项目营销诊断项目营销诊断 p

38、art 3part 3 营销推广策略营销推广策略 part 4part 4 后期销售计划后期销售计划 part 5part 5 阶段执行计划阶段执行计划 一、一、20122012年上半年营销工作回顾年上半年营销工作回顾 自自20122012年年1 1月起截止月起截止6 6月月1818日，龙登凤凰城今年累计签约住宅日，龙登凤凰城今年累计签约住宅5151套，签约面积套，签约面积5308.375308.37， 总销售金额约总销售金额约2557.22557.2万元，签约均价万元，签约均价4817.274817.27元元/ /，月均签约，月均签约8.58.5套。套。 月份月份1 1月月2 2月月3 3月

39、月4 4月月5 5月月6 6月月 销售套数销售套数2 2套套5 5套套1010套套2020套套9 9套套5 5套套 销售均价销售均价5187.35187.3元元/ /4918.354918.35元元/ /4828.594828.59元元/ /4625.634625.63元元/ /4799.694799.69元元/ /5304.725304.72元元/ / 由以上对本项目上半年成交情况的分析可以看出，本项目上半年成交量最大为由以上对本项目上半年成交情况的分析可以看出，本项目上半年成交量最大为4 4月份，成交房源月份，成交房源2020套，套， 但同时该月的成交均价也是今年最低，为但同时该月的成交均

40、价也是今年最低，为4625.634625.63元元/ /，这也充分体现了目前市场大环境的量价关系。，这也充分体现了目前市场大环境的量价关系。 part 1part 1 项目市场研析项目市场研析 part 2part 2 项目营销诊断项目营销诊断 part 3part 3 营销推广策略营销推广策略 part 4part 4 后期销售计划后期销售计划 part 5part 5 阶段执行计划阶段执行计划 二、项目来访客户分析二、项目来访客户分析 本项目本项目20122012年上半年来访情况分析年上半年来访情况分析 截止截止20122012年年6 6月月1616日，龙登凤凰城日，龙登凤凰城201220

41、12年到访登记客户共计年到访登记客户共计367367组，平均每月来访客户组，平均每月来访客户6161组，组， 具体来访客户情况如下：具体来访客户情况如下： 月份月份1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月1 1日日-6-6月月1616日日 客户数量客户数量5656组组8282组组7575组组6464组组6262组组2828组组 从以上本项目从以上本项目20122012年上半年每月来访客户数量的分析可以看出，今年上半年本项目在年上半年每月来访客户数量的分析可以看出，今年上半年本项目在2 2月优惠春节月优惠春节 返乡潮形成来访高峰，从返乡潮形成来访高峰，从3 3月起，由于项目推

42、广逐渐减少，来访数量呈现一定的下降趋势。月起，由于项目推广逐渐减少，来访数量呈现一定的下降趋势。 part 1part 1 项目市场研析项目市场研析 part 2part 2 项目营销诊断项目营销诊断 part 3part 3 营销推广策略营销推广策略 part 4part 4 后期销售计划后期销售计划 part 5part 5 阶段执行计划阶段执行计划 二、项目来访客户分析二、项目来访客户分析 1 1、来访客户渠道分析、来访客户渠道分析 来访渠道来访渠道短信短信大牌大牌网络网络公交车站牌公交车站牌路过路过介绍介绍其他其他 客户数量客户数量3333组组6767组组9797组组2121组组424

43、2组组9595组组1212组组 从以上来访客户渠道分析可以看出，本项目从以上来访客户渠道分析可以看出，本项目20122012年上半年主要的客户来访途径是介绍和年上半年主要的客户来访途径是介绍和 网络，占到整个来访客户的网络，占到整个来访客户的50%50%以上，其余的主要来访渠道为大牌和短信。以上，其余的主要来访渠道为大牌和短信。 part 1part 1 项目市场研析项目市场研析 part 2part 2 项目营销诊断项目营销诊断 part 3part 3 营销推广策略营销推广策略 part 4part 4 后期销售计划后期销售计划 part 5part 5 阶段执行计划阶段执行计划 二、项目

44、来访客户分析二、项目来访客户分析 2 2、来访客户所属区域分析、来访客户所属区域分析 所属区域所属区域市区市区殷汇镇殷汇镇牛头山镇牛头山镇 涓桥镇涓桥镇梅街镇梅街镇梅村镇梅村镇唐田镇唐田镇 客户数量客户数量152152组组3232组组1919组组1212组组3 3组组2 2组组8 8组组 所属区域所属区域牌楼镇牌楼镇乌沙镇乌沙镇棠溪镇棠溪镇东至县东至县石台县石台县青阳县青阳县外地外地 客户数量客户数量1111组组1616组组0 0组组3535组组2929组组1919组组2929组组 由以上对由以上对20122012年来访客户所属区域的分析可以看出，年来访客户所属区域的分析可以看出，201220

45、12年本项目来访客户中市区客户年本项目来访客户中市区客户 仍然占到了很大比例，但随着市区客户购买量的减少，上半年周边乡镇和三个县的刚需客户开仍然占到了很大比例，但随着市区客户购买量的减少，上半年周边乡镇和三个县的刚需客户开 始释放，比例逐步增大，占到本项目上半年总体来访量的始释放，比例逐步增大，占到本项目上半年总体来访量的51%51%。 part 1part 1 项目市场研析项目市场研析 part 2part 2 项目营销诊断项目营销诊断 part 3part 3 营销推广策略营销推广策略 part 4part 4 后期销售计划后期销售计划 part 5part 5 阶段执行计划阶段执行计划

46、二、项目来访客户分析二、项目来访客户分析 职业构成职业构成公务员公务员企业职工企业职工个体经营者个体经营者外地打工外地打工农民农民事业单位员工事业单位员工 客户数量客户数量3030组组9595组组6464组组9898组组2525组组5555组组 由以上对来访客户职业构成分析可以看出，由以上对来访客户职业构成分析可以看出，20122012年上半年本项目来访客户的职业构成主要以企年上半年本项目来访客户的职业构成主要以企 业一般职工，个体经营者以及外地打工的一般人群为主，占到总到访比例的业一般职工，个体经营者以及外地打工的一般人群为主，占到总到访比例的70%70%左右，可以看出经过左右，可以看出经过

47、 20112011年的房地产市场整体调整之后，目前市场上的客群开始转向以刚性需求为主的中低端客户为主。年的房地产市场整体调整之后，目前市场上的客群开始转向以刚性需求为主的中低端客户为主。 3 3、来访客户职业构成分析、来访客户职业构成分析 part 1part 1 项目市场研析项目市场研析 part 2part 2 项目营销诊断项目营销诊断 part 3part 3 营销推广策略营销推广策略 part 4part 4 后期销售计划后期销售计划 part 5part 5 阶段执行计划阶段执行计划 二、项目来访客户分析二、项目来访客户分析 产品类型产品类型多层多层小高层小高层高层高层商铺商铺 客户

48、数量客户数量222222组组7777组组1111组组4444组组 由以上对来访客户意向购买的产品类型的分析可以看出，虽然池州市场已经出现大量的高由以上对来访客户意向购买的产品类型的分析可以看出，虽然池州市场已经出现大量的高 层及小高层产品，但池州客户仍然具有多层情结，对多层产品具有特殊的偏好和喜爱。层及小高层产品，但池州客户仍然具有多层情结，对多层产品具有特殊的偏好和喜爱。 4 4、来访客户意向产品类型分析、来访客户意向产品类型分析 part 1part 1 项目市场研析项目市场研析 part 2part 2 项目营销诊断项目营销诊断 part 3part 3 营销推广策略营销推广策略 par

49、t 4part 4 后期销售计划后期销售计划 part 5part 5 阶段执行计划阶段执行计划 二、项目来访客户分析二、项目来访客户分析 意向面积意向面积9090以下以下9191100100101-120101-120121-130121-130131131140140141141以上以上 客户数量客户数量107107组组105105组组9292组组4949组组1212组组2 2组组 由以上对来访客户意向购买的面积分析可以看出，由以上对来访客户意向购买的面积分析可以看出，20122012年上半年本项目来访的客户需求年上半年本项目来访的客户需求 120120以下的客户占到总到访客户的以下的客户

50、占到总到访客户的83%83%，同样也说明目前市场上的客户群体是以刚性需求的客，同样也说明目前市场上的客户群体是以刚性需求的客 户为主，所以需求的户型基本为两房或小三房户型。户为主，所以需求的户型基本为两房或小三房户型。 5 5、来访客户意向购买面积分析、来访客户意向购买面积分析 part 1part 1 项目市场研析项目市场研析 part 2part 2 项目营销诊断项目营销诊断 part 3part 3 营销推广策略营销推广策略 part 4part 4 后期销售计划后期销售计划 part 5part 5 阶段执行计划阶段执行计划 二、项目来访客户分析二、项目来访客户分析 由以上对来访客户承

51、受价格的分心可以看出，由以上对来访客户承受价格的分心可以看出，20122012年上半年本项目的来访客户对于多层产品的心理年上半年本项目的来访客户对于多层产品的心理 承受价格在承受价格在5000540050005400元元/ /为主，对于高层及小高层产品的心理承受价格在为主，对于高层及小高层产品的心理承受价格在4000460040004600元元/ /为主，对为主，对 于多层和小高层产品的价格差在于多层和小高层产品的价格差在80010008001000元元/ /。 6 6、来访客户心理价位分析、来访客户心理价位分析 多层产品客户心理价位分析多层产品客户心理价位分析 承受价格承受价格5000500

52、0以下以下500152005001520052015400520154005401560054015600560158005601580058015801以上以上 客户数量客户数量8282组组6262组组4141组组2424组组1313组组0 0组组 小高层及高层客户心理价位分析小高层及高层客户心理价位分析 承受价格承受价格40004000以下以下400142004001420042014400420144004401460044014600460148004601480048014801以上以上 客户数量客户数量1818组组1010组组1414组组2626组组1717组组3 3组组 多层产品

53、客群心理价位多层产品客群心理价位小高层及高层产品客群心理价位小高层及高层产品客群心理价位 part 1part 1 项目市场研析项目市场研析 part 2part 2 项目营销诊断项目营销诊断 part 3part 3 营销推广策略营销推广策略 part 4part 4 后期销售计划后期销售计划 part 5part 5 阶段执行计划阶段执行计划 三、剩余产品解析三、剩余产品解析 现本项目共可售房源现本项目共可售房源230230套（套（25041.3725041.37），其中除去二期），其中除去二期3232号楼未制定价格房源号楼未制定价格房源6363套套 （7067.877067.87），目前

54、已制定价格房源共计），目前已制定价格房源共计167167套（套（17973.517973.5），分布于），分布于1 1、2 2、3 3、4 4期的共期的共 计计1515幢楼内。幢楼内。 part 1part 1 项目市场研析项目市场研析 part 2part 2 项目营销诊断项目营销诊断 part 3part 3 营销推广策略营销推广策略 part 4part 4 后期销售计划后期销售计划 part 5part 5 阶段执行计划阶段执行计划 三、剩余产品解析三、剩余产品解析 剩余房源明细及分布剩余房源明细及分布 part 1part 1 项目市场研析项目市场研析 part 2part 2 项目

55、营销诊断项目营销诊断 part 3part 3 营销推广策略营销推广策略 part 4part 4 后期销售计划后期销售计划 part 5part 5 阶段执行计划阶段执行计划 三、剩余产品解析三、剩余产品解析 项目剩余产品分物业类型对比项目剩余产品分物业类型对比 由以上的图表分析可以看出，目前本项目剩余房源有由以上的图表分析可以看出，目前本项目剩余房源有3 3个特点：个特点： 1 1、同时在售房源量大，房源分布散、同时在售房源量大，房源分布散 2 2、除、除1 1期剩余房源为大面积外，房源面积在期剩余房源为大面积外，房源面积在9012090120之间，面积较为适中之间，面积较为适中 3 3、

56、多层房源与小高层房源无明显价格差距、多层房源与小高层房源无明显价格差距 产品类型产品类型多层多层小高层小高层 产品面积产品面积8401.038401.039572.479572.47 产品类型产品类型多层多层小高层小高层 产品均价产品均价51455145元元/ /50665066元元/ / 剩余产品面积对比剩余产品面积对比剩余产品拟售均价对比剩余产品拟售均价对比 part 1part 1 项目市场研析项目市场研析 part 2part 2 项目营销诊断项目营销诊断 part 3part 3 营销推广策略营销推广策略 part 4part 4 后期销售计划后期销售计划 part 5part 5

57、阶段执行计划阶段执行计划 四、项目产品四、项目产品swotswot分析分析 项目产品项目产品 swotswot分析分析 優勢（優勢（strengthstrength）劣勢（劣勢（weaknessweakness） 機會（機會（opportunityopportunity） 威脅（威脅（threatthreat） 项目区位及周边配套较为成熟 龙登地产品牌已在当地具有一定影响力； 产品为现房，社区及景观已成型； 已有部分业主入住，周边商业已初具规模。 市场各竞品供应量加大，市场去化压力陡增， 各竞品为抢夺有限客群，均做好“价格战”的 准备，制定各类优惠及营销推广活动； 刚需客户购买特性决定未来“买

58、方”市场必将 延续； 我项目卖点将再次接受市场新一轮考验 单价偏高； 各物业产品售价差较小，对销售引导产 生一定难度； 虽一直保持市场声音，但市场热度及关 注度已被其他竞品楼盘分流殆尽。 大环境开始转暖，地方去化有望逐步释放； 随著城市交通及片区商业日趋完善，项目 板块未來发展潜力较大； 周边项目众多，未來必形成以商之都为中 心的高端居住聚集区； 優勢機會策略（優勢機會策略（soso） 劣勢機會策略（劣勢機會策略（wowo） 優勢威脅策略（優勢威脅策略（stst） 劣勢威脅策略（劣勢威脅策略（wtwt） 借助项目区位成熟之优势，充分发挥龙登品 牌与高端品质社区的优势，將地方高端地产 品牌稳步落

59、地池州市场，进一步夯实项目形 象，扩大与竞品楼盘之间差异化表现，以此 带动项目不断去化。 对项目产品定价进行优化，主动拉开我项 目内各物业售价差，制定足够吸引市场关 注度的产品销售及推广策略，急速将我项 目市场关注度及项目人气炒热。 做好客源抢夺战的准备，突出产品特點，主 动寻求与意向客群的交流、互动，通过彰显 品牌內涵、尋求差異化表現的营销服务突破 意向客户。 利用大力度的促销策略吸引市场关注，同 时充分挖掘项目销售服务，令意向客户在 此均可 part 1part 1 项目市场研析项目市场研析 part 2part 2 项目营销诊断项目营销诊断 part 3part 3 营销推广策略营销推广

60、策略 part 4part 4 后期销售计划后期销售计划 part 5part 5 阶段执行计划阶段执行计划 五、项目营销小结五、项目营销小结 从近期项目推广方面可以发现，我项目虽在地方具有一定优质口碑，但由于近期所开展活动规模不大、推广从近期项目推广方面可以发现，我项目虽在地方具有一定优质口碑，但由于近期所开展活动规模不大、推广 渠道较窄、市场刺激强度较小，仅可维持我项目市场声音，而当期各竞品楼盘均不同程度加大相关推广，市场关渠道较窄、市场刺激强度较小，仅可维持我项目市场声音，而当期各竞品楼盘均不同程度加大相关推广，市场关 注度已被其转移，我项目市场热度逐渐减淡。注度已被其转移，我项目市场热