山东省东营市特易购东二店项目招商策略分析报告

1、mall strategy mall development dept （新店）（新店） 东营东二店东营东二店-招商策略招商策略 开业日期：开业日期：2011. 09.152011. 09.15 mall strategy mall development dept 商圈概况及消费者分析商圈概况及消费者分析 business catchments & business catchments & customer overviewcustomer overview mall strategy mall development dept 竞争对手分布图竞争对手分布图 mall strategy m

2、all development dept 商圈概况商圈概况 城市等级及城市等级及 商圈情况商圈情况 交通状况及交通状况及 客流分析客流分析 周边楼盘及周边楼盘及 固定客流固定客流 周边现有周边现有 商业设施商业设施 商圈未来商圈未来 发展前景发展前景 总体评估：三类城市，商业区、未来高端居住区总体评估：三类城市，商业区、未来高端居住区 三类城市 东营的主要经济来 源为石化产业，东 营拥有全国第二大 油田胜利油田。 新店坐落在东部新 城区的边缘, 其商圈 是北部和西部有限 的住宅区和工业区。 东城区仅有15万人 口(东营有60万的城 市人口)，其余人口 主要集中在西城区。 因入住率较低、人 气不

3、足，新店周边1 公里内无大型商场。 距离1.5公里外有当 地知名的民建时尚 广场、百货大楼及 银座商城。 附近公交线路 大渡河路上共 设有3条（5， 10，24路）， 东二路上共设 有6条公交线路 （3、118、8、 20、102、150 路）白天等车 人数较少，一 般在10人以下。 在17点到20点 的高峰期，站 台等车顾客近 10-20人。 周边楼盘均价 约5000-7000元， 业主新邦地产 开发的别墅价 格达到9000元， 高层住宅目前 末开盘。 固定客流以周 边小区居民为 主。 商业设施：目 前商圈不成熟， 1公里内无大型 商场。 目前区域内无 营业网点及商业 网点，且周边居 住区未

4、成。随着 涌金商业广场娱 乐城、精品商业 街、综合商业楼、 酒店式公寓及独 栋式会馆的建成 入住，未来会成 为新的购物中心， 但是需要经历较 长的培育区。 mall strategy mall development dept 消费者分析消费者分析 消费者构成消费者构成 及数量及数量 每月家庭每月家庭 总收入总收入 消费者消费者 购买力购买力 消费习惯消费习惯 消费能力消费能力 发展前景发展前景 总体评估：周围小区居民消费能力较强，但总体评估：周围小区居民消费能力较强，但当地居民习惯去西城消费，而非东城。当地居民习惯去西城消费，而非东城。 目前，主要商 圈是在东部和南 部的政府机关周 围，由许

5、多即有 的居民区和正在 建设的住宅区组 成,是来我店消费 的主要人群。 1 公里内住户仅有 10427户 ，（山 东其他四家店平 均住户为38236 户） 。 东营市平均家 庭月收入约5000 元。 由于周边小区 居民以及政府机 关公务人员有较 强的购买力，故 在购物时除了考 虑价格外，对商 品的质量、品牌 购物的环境及服 务态度都有一定 的高要求。 家庭主妇、公 务员，都喜欢去 当地的银座商城 购买中高档商品， （百货+超市）， 但当地居民大多 都持有民建、胜 大及银座的购物 卡，所以持卡消 费占据每日营业 额的50%以上。 20岁左右的年 轻人，更喜欢去 “众成都市广场” 及“银座城市广

6、场”购物街购物。 由于项目附近 有政府机关宿舍、 市直安居小区及 高档住宅，且均 为东营市的主要 消费群体，未来 预计会有较好发 展潜力，但需要 经历较长的培育 期。 mall strategy mall development dept 东营东二路（东二）店东营东二路（东二）店cqtcqt对商店街的需求及应对策略对商店街的需求及应对策略 customer voice: we will improve: n我们将进一步提升商店街的品牌等级保持竞争优势，并努力引进 李宁、耐克、阿迪达斯等品牌店。 n尽可能的引进味千拉面等知名餐饮品牌。 n我们还尽可能的考虑到年轻消费者的需求，引进饰品店，像“哎

7、呀呀”。 l消费者希望在我们的商店街引进品牌折扣店，婴儿保健店和饰品店消费者希望在我们的商店街引进品牌折扣店，婴儿保健店和饰品店 消费者表示银座（东城店）是购物商场，他们去那里不仅为了购买日常所需还有娱乐和就餐， 以及其他购物需求。他们希望我们新店可以为他们提供“一站式”购物目的地 消费者希望我们引进一些中高档品牌服装折扣店在我们的商店街，比如“only”, “李宁”，“阿 迪达斯” 等等 同时，消费者希望我们能提供一些餐厅供他们购物后用餐，他们建议我们商场引进肯德基和大 食代 除了以上，一些年轻的消费者还建议我们引进婴儿保健店，目前东营没有此类商店，还希望我 们引进饰品店，就像哎呀呀和极速

8、“希望引进阿迪、希望引进阿迪、 耐克、李宁的折耐克、李宁的折 扣店，还有年轻扣店，还有年轻 人喜欢的人喜欢的“哎呀哎呀 呀呀”饰品店。饰品店。” mall strategy mall development dept 竞争对手分析 competitors analysis mall strategy mall development dept 竞争对手照片竞争对手照片 胜大店（曹州路）胜大店（曹州路） 银座商城店（东三路）银座商城店（东三路） 百大店（东三路）百大店（东三路） mall strategy mall development dept 竞争对手基本情况对比竞争对手基本情况对比 竞争

9、者竞争者 距离距离 本案本案 商圈状况商圈状况净面积及楼层净面积及楼层设施及装修设施及装修停车位停车位 胜大超市胜大超市3公里非同一商圈 百货商场，共三层。一楼超市面积约 有2500平米；二楼为男装、皮具、鞋、 内衣等区域；三楼为女装、运动休闲、 中老年服装、童装、儿童娱乐区。 布局较明确，装修普通。门前广场约80个 百货大楼超市百货大楼超市1.5公里同一个商圈 百货商场，共三层。一楼为家电区域； 二楼超市，面积约3250平米；三楼为 男装、少淑、童装、鞋区。 布局较乱，装修较简单。 门前广场20个， 主要停放在东面 众成广场门前 银座商城超市银座商城超市1.8公里同一个商圈 百货商场，位于地

10、上一层、二、三层， 总面积约30000平米。超市位于一楼 北侧约4900平米。超市外有全长约 0.5公里的商业步行街。 装修精致，业主有步行 街及电影院配套。 门前及左右广场 停车位约200个 本案信息：本案信息： 净净 面面 积积 22000平方（其中商店街面积约 1983平米） 停停 车车 位位 300 个共享停车位 mall strategy mall development dept 竞争对手经营情况对比竞争对手经营情况对比 竞争者竞争者经营状况经营状况商店街定位商店街定位顾客来源顾客来源主要客层主要客层 胜大超市胜大超市 较好，来客数为约5000人每天, 无空铺 中档附近居民本地居民

11、 百货大楼超市百货大楼超市 较好，来客数约5000人每天， 无空铺 中档 附近居民及至众成广场 购物的顾客 附近居民及至众成广场 购物的顾客 银座商城超市银座商城超市 较好，来客数约7000每天，无 空铺 中高档 附近居民、政府机关职 员及高校学生 本地居民和机关职员 mall strategy mall development dept 本项目本项目swot分析及总体策略分析及总体策略 strength 优势优势weakness 劣势劣势 项目规模，商店街品牌档次 及装修形象要强于竞争对手 百大店和胜大店；商场地处 商务区和居民区，业主开发 的高档住宅也是我们的优势。 且本项目两面沿街，交通

12、便 利。超市独有的班车接送也 是其它超市不具备的。 一公里之外的银座商城店有各 业态的中高品牌专柜，并有电 影院、步行街、美食街等配套 设施，能满足一般顾客的吃喝 玩乐需求。胜大超市是胜利油 田下属企业，当地的垄断不可 避免，我们的一站式购物，需 要时间的积淀才能形成； tesco的认知度在东营偏低。 opportunity 机会机会threat 威胁威胁 新邦商业广场的精品商业街、 娱乐城、酒店式公寓等完全 开幕后，会取代旁边的众成 都市广场及银座商城，成为 这里的一站式购物中心。同 时居民较多，有较强的消费 能力。 距东三路商圈仅一站之遥，仅 东三路上便有四家百货商场， 特别是银座商城的一

13、站式购物 环境、品牌优势。 整体招商策略整体招商策略 策略：策略： 1 1、商店街的整体品牌档次要高于、商店街的整体品牌档次要高于 竞争对手。竞争对手。 2 2、店铺形象要强于竞争对手。、店铺形象要强于竞争对手。 3 3、有针对性招商。特别是提高生、有针对性招商。特别是提高生 活配套类业态的占比，顾客有需活配套类业态的占比，顾客有需 求，而对手经营较弱的，我们要求，而对手经营较弱的，我们要 做好做强，吸引更好于对手的品做好做强，吸引更好于对手的品 牌厂商进驻；对手经营较好的业牌厂商进驻；对手经营较好的业 态，也要尽力将对手的厂商吸引态，也要尽力将对手的厂商吸引 过来，从而尽力做到对手弱而我过来

14、，从而尽力做到对手弱而我 强，对手强我亦强。强，对手强我亦强。 mall strategy mall development dept 招商策略招商策略 leasing strategyleasing strategy mall strategy mall development dept 业种配置策略业种配置策略 “i can get what i want” tesco mall 标准业种配置（标准业种配置（22000平米）平米） 鞋类、运动系列、黄金珠宝、皮具包袋、时尚饰品、鞋类、运动系列、黄金珠宝、皮具包袋、时尚饰品、 休闲系列、冲印彩扩、眼镜店、大药房、儿童游乐休闲系列、冲印彩扩、眼

15、镜店、大药房、儿童游乐 店、店、1家中餐厅、家中餐厅、2家西餐厅、水果吧、茶叶店、小家西餐厅、水果吧、茶叶店、小 吃、专柜、自动贩售机、吃、专柜、自动贩售机、atm 竞争对手优势业种配置竞争对手优势业种配置 当地市调当地市调业种偏好业种偏好 cqt需求需求业种业种 new store opening meeting 需求业种需求业种 业种大类业种大类业种细分业种细分 生活配套 儿童乐园、眼镜店、儿童乐园、眼镜店、atm atm 、 电电信服务、药房、洗衣店、信服务、药房、洗衣店、 冲印店冲印店 百货 鞋、黄金珠宝、饰品、休鞋、黄金珠宝、饰品、休 闲系列、皮具包袋、闲系列、皮具包袋、男装、男装、

16、 女装、内衣、化妆品女装、内衣、化妆品 食品 茶叶、休闲食品、水果吧、茶叶、休闲食品、水果吧、 烟酒烟酒 餐厅中餐厅、西餐厅、快餐店中餐厅、西餐厅、快餐店 本项目业种配置本项目业种配置 服饰、鞋、化妆品、知名珠宝 电信服务、面包房、中式餐饮、烟酒、儿童乐园、洗车店 药房、洗车店 品牌服装折扣店、面包房、中式餐饮、婴儿用品店、洗车店 mall strategy mall development dept 参考数据参考数据-品牌品牌占比占比 本项目品牌等级本项目品牌等级 品牌等品牌等 级级 本区本区 tesco商商 店街均店街均 值值 百大店百大店胜大胜大 银座商银座商 城店城店 国际品 牌 11

17、%0%0%30% 全国品 牌 86%63%69%67% 区域品 牌 0%0%0%0% 地方品 牌 3%37%31%3% total100%100%100%100% 品牌等级品牌等级品牌数占比品牌数占比 国际品牌11% 全国品牌86% 区域品牌0% 地方品牌3% total100% 策略依据：策略依据： 配置较高比例的全国品牌，满足顾客对性配置较高比例的全国品牌，满足顾客对性 价比高的商品的需求。国际品牌和全国品价比高的商品的需求。国际品牌和全国品 牌合计牌合计97%97%，等于主要竞争对手银座。，等于主要竞争对手银座。 品牌等级策略品牌等级策略 mall strategy mall devel

18、opment dept 参考数据参考数据-面积面积 本项目本项目mall总总净净面积：面积： 1983平米平米 面积配置策略面积配置策略 业种业种 tesco mall 理想理想 面积面积 胜大胜大 店店 百货大百货大 楼店楼店 银座商银座商 城店城店 生活配套1236%31%20% 百货4645%28%24% 食品6.514%19%11% 餐厅350%0%45% 专柜0.55%22%2% total100%100%100%100% 业种业种面积占比面积占比 生活配套12 百货46 食品6.5 餐厅35 专柜0.5 total100% 净面积：1983 理想面积配置 策略依据：策略依据： 根据

19、当地成熟竞争对手业种配置比例，且根据当地成熟竞争对手业种配置比例，且 无餐厅配置，故提高百货、生活配套店铺无餐厅配置，故提高百货、生活配套店铺 占比。百货占比远高于竞争对手占比。百货占比远高于竞争对手 mall strategy mall development dept 参考数据参考数据-坪效坪效 本项目坪效本项目坪效 店店 名名 tesco 本区均值本区均值 圣大店圣大店 百货大百货大 楼楼 银座商银座商 城城 坪坪 效效 5.58 联营联营 （坪效（坪效 约约3元）元） 联营联营 （坪效（坪效 约约3元）元） 联营联营 （坪效（坪效 约约4元）元） 店名店名tescoa东二店东二店 坪效

20、坪效5.55 策略依据：策略依据： 百货大楼为当地老牌商场已被当地居民熟百货大楼为当地老牌商场已被当地居民熟 知知 。银座商城仅开业。银座商城仅开业2 2年，但因商场规模年，但因商场规模 大、品牌档次高、配套设施全面，可以实大、品牌档次高、配套设施全面，可以实 现一站式购物并大量发行购物卡，且备受现一站式购物并大量发行购物卡，且备受 市民喜爱。市民喜爱。tescotesco在东营知名度不高，店在东营知名度不高，店 所处地区尚未形成商圈效应。相信经过所处地区尚未形成商圈效应。相信经过3-53-5 年的培养后，市场占有率应有所提升。年的培养后，市场占有率应有所提升。 租金坪效策略租金坪效策略 坪效

21、单位：元坪效单位：元/天天/m2 mall strategy mall development dept 总招商面积（总招商面积（） total leasing areatotal leasing area 年收益（元年收益（元/ /年）年） yearly incomeyearly income 坪效（坪效（yuanyuan/ /day/day） daily ratedaily rate 预算预算ciacia198319833,542,4343,542,4345.015.01 实际达成实际达成actualactual19831983 4,015,630 4,015,6305.555.55 达成

22、率达成率%100%100%113.36%113.36%110.74%110.74% 业绩达成率业绩达成率 mall strategy mall development dept 银座商城银座商城-东营东城店东营东城店 百货大楼东营东城店百货大楼东营东城店 本项目品牌配置本项目品牌配置 品牌配置策略品牌配置策略 生活配套生活配套 策略依据：策略依据： 针对竞争对手优势业种，引进更加有竞争力针对竞争对手优势业种，引进更加有竞争力 的品牌。的品牌。 mall strategy mall development dept 银座银座-东营店东营店-主要品牌主要品牌 百货大楼东营东城店百货大楼东营东城店-

23、主要品牌主要品牌 本项目品牌配置本项目品牌配置 品牌配置策略品牌配置策略 百货百货 策略依据：策略依据： 配置丰富的百货业种，满足顾客品牌。配置丰富的百货业种，满足顾客品牌。 mall strategy mall development dept 银座东城店银座东城店 百货大楼店百货大楼店 本项目品牌配置本项目品牌配置 品牌配置策略品牌配置策略 食品食品 策略依据：策略依据： 基本涵盖了竞争对手的所有食品业种。基本涵盖了竞争对手的所有食品业种。 mall strategy mall development dept 银座东城店银座东城店 百货大楼百货大楼 本项目品牌配置本项目品牌配置 品牌配置策略品牌配置策略 餐厅餐厅 无此业种无此业种 mall strategy ma