中级财务会计培训PPT投资性房地产

1、刘永泽 陈立军 主编 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 第八章第八章 投资性房地产投资性房地产 第一节第一节 投资性房地产概述投资性房地产概述 第二节第二节 投资性房地产的确认与初始计量投资性房地产的确认与初始计量 第三节第三节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量 第四节第四节 投资性房地产的后续支出投资性房地产的后续支出 第五节第五节 投资性房地产与非投资性房地产的转换投资性房地产与非投资性房地产的转换 第六节第六节 投资性房地产的处置投资性房地产的处置 目 录 一、投资性房地产的性质一、投资性房地产的性质 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者投资性房地产是指为赚取租

2、金或资本增值，或者两者 兼有而持有的房地产。兼有而持有的房地产。 投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权；投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权； 投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让 的土地使用权。的土地使用权。 二者均属于企业的日常活动，所获得的经济利益总流入二者均属于企业的日常活动，所获得的经济利益总流入 构成企业的收入。构成企业的收入。 第一节 投资性房地产概述 二、投资性房地产的范围二、投资性房地产的范围 属于投资性房 地产的项目 已出租的土地使用权 .持有并准备增值后转 让的土地使用权 已出租的建筑物 不属于投

3、资性 房地产的项目 自用房地产 作为存货的房地产 三、投资性房地产的后续计量模式三、投资性房地产的后续计量模式 投资性房地产的后续计量模式有成本模式和公允价值模投资性房地产的后续计量模式有成本模式和公允价值模 式两种。式两种。 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续 计量。计量。 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可 靠地取得的，也可以采用公允价值模式对投资性房地靠地取得的，也可以采用公允价值模式对投资性房地 产进行后续计量。产进行后续计量。 同一个企业只能采用一种后续计量模式。同一个

4、企业只能采用一种后续计量模式。 一、投资性房地产的确认条件一、投资性房地产的确认条件 资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条 件的，才能予以确认：件的，才能予以确认： （1 1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入 企业；企业； （2 2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 第二节 投资性房地产的确认与初始计量 分类分类确认为投资性房地产的时点确认为投资性房地产的时点 已出租的土地使用权和已出租的建筑物租赁期开始日 持有以备经营出租、可视为投资性房地

5、产的空置建筑物 企业董事会或类似机构就该事项 作出正式书面决议的日期 持有并准备增值后转让的土地使用权企业将自用土地使用权停止自用， 准备增值后转让的日期 二、投资性房地产的初始计量二、投资性房地产的初始计量 投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均 应当应当按照成本按照成本进行初始计量。进行初始计量。 投资性房地产的成本一般应当包括取得投资性房地产时投资性房地产的成本一般应当包括取得投资性房地产时 和直至使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所实和直至使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所实 际发生的各项必要的、合理的支出。际发生的各

6、项必要的、合理的支出。 （一）外购的投资性房地产（一）外购的投资性房地产 成本：成本： 购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他 支出。支出。 采用成本模式计量的企业，外购投资性房地产时，采用成本模式计量的企业，外购投资性房地产时， 采用公允价值模式计量的企业，采用公允价值模式计量的企业， 应当在应当在“投资性房地产投资性房地产”科目下设置科目下设置“成本成本”和和 “公允价值变动公允价值变动”两个明细科目。两个明细科目。 并在外购投资性房地产时，并在外购投资性房地产时， 投资性房地产 银行存款 银行存款 投资性房地产 成本 外购的房地产只有在购

7、入的同时即开始出租才能直接确认为投资性房地产。 如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时， 再从固定资产转换为投资性房地产。 （二）自行建造的投资性房地产（二）自行建造的投资性房地产 成本：成本： 由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要 支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予 以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间 接费用等接费用等 建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业

8、外 支出，不计入建造成本。支出，不计入建造成本。 在建工程 开发产品 采用成本模式计量的企业，自行建造的投资性房地产采用成本模式计量的企业，自行建造的投资性房地产 达到预定可使用状态时，达到预定可使用状态时， 采用公允价值模式计量的企业，自行建造的投资性房采用公允价值模式计量的企业，自行建造的投资性房 地产达到预定可使用状态时，地产达到预定可使用状态时， 投资性房地产 投资性房地产 成本 在建工程 开发产品 与外购房地产确认为投资性房地产的要求类似 投资性房地产累 计折旧 一、采用成本模式计量的投资性房地产一、采用成本模式计量的投资性房地产 应当按照固定资产的有关规定，按月计提折旧，或者按应当

9、按照固定资产的有关规定，按月计提折旧，或者按 照无形资产的有关规定，按月摊销成本。照无形资产的有关规定，按月摊销成本。 按月计提折旧时，按月计提折旧时， 按月摊销成本时，按月摊销成本时， 第三节 投资性房地产的后续计量 其他业务成本 投资性房地产累 计摊销 其他业务成本 投资性房地产取得的租金收入，投资性房地产取得的租金收入， 投资性房地产存在减值迹象的，适用企业会计准则第投资性房地产存在减值迹象的，适用企业会计准则第 8 8号号资产减值的有关规定。资产减值的有关规定。 经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备， 银行存款 其他业务收入 投资性

10、房地产减 值准备 资产减值损失 已经计提减值准备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回。 二、采用公允价值模式计量的投资性房地产二、采用公允价值模式计量的投资性房地产 （一）采用公允价值模式计量的条件（一）采用公允价值模式计量的条件 （1 1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 （2 2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类 或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投投 资性房地产的公允价值资性房地产的公允价值作出合理的估计。作出合理的估计。 （二

11、）采用公允价值模式计量的会计处理（二）采用公允价值模式计量的会计处理 不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允 价值计量。公允价值的变动计入当期损益。价值计量。公允价值的变动计入当期损益。 资产负债表日，资产负债表日， 高于 低于 投资性房地产 公允价值变动 公允价值 变动损益 公允价值 变动损益 投资性房地产 公允价值变动 三、投资性房地产后续计量模式的变更三、投资性房地产后续计量模式的变更 为保证会计信息的可比性，投资性房地产的计量模式一为保证会计信息的可比性，投资性房地产的计量模式一 经确定，不得随意变更。经确定，不得随意变更。 成本模

12、式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处 理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面 价值的差额，调整期初留存收益。价值的差额，调整期初留存收益。 一定条件下 一、投资性房地产后续支出的处理原则一、投资性房地产后续支出的处理原则 投资性房地产的后续支出投资性房地产的后续支出，是指已确认为投资性房地产，是指已确认为投资性房地产 的项目在持有期间发生的与投资性房地产使用效能直接的项目在持有期间发生的与投资性房地产使用效能直接 相关的各种支出。相关的各种支出。 导致导致流入企业的经济利益超过了原先

13、的估计，流入企业的经济利益超过了原先的估计，能够满能够满 足足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产 的成本。的成本。 不可能导致不可能导致流入企业的经济利益超过原先的估计，应流入企业的经济利益超过原先的估计，应 当在发生时计入当期损益。当在发生时计入当期损益。 第四节 投资性房地产的后续支出 二、资本化的后续支出二、资本化的后续支出 企业对某项投资性房地产进行改建扩建等再开发，如果企业对某项投资性房地产进行改建扩建等再开发，如果 再开发活动完成后仍作为投资性房地产的，再开发期间再开发活动完成后仍作为投资性房地产的，再开发期间 应继续将其作为投

14、资性房地产，再开发期间不计提折旧应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧 或摊销。或摊销。 采用成本模式计量的投资性房地产采用成本模式计量的投资性房地产 转入再开发时，应将其转入再开发时，应将其转为转为在建的投资性房地产在建的投资性房地产 投资性房地产 投资性房地产 在建 投资性房地产累 计折旧（摊销） 发生的资本化改建扩建支出或装修装潢支出，通过发生的资本化改建扩建支出或装修装潢支出，通过 “投资性房地产投资性房地产在建在建”科目归集科目归集 改建扩建或装修装潢完成后，应当从在建的投资性改建扩建或装修装潢完成后，应当从在建的投资性 房地产房地产转回转回到在用的投资性房地产到在用的投资

15、性房地产 银行存款 投资性房地产 在建 投资性房地产 在建 投资性房地产 采用公允价值模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产 转入再开发时转入再开发时 投资性房地产 投资性房地产 在建 投资性房地产 公允价值变动 投资性房地产 成本 发生的资本化改建扩建支出或装修装潢支出发生的资本化改建扩建支出或装修装潢支出 改建扩建或装修装潢完成后，将在建的投资性房地改建扩建或装修装潢完成后，将在建的投资性房地 产转回到在用的投资性房地产时产转回到在用的投资性房地产时 银行存款 投资性房地产 在建 投资性房地产 在建 三、费用化的后续支出三、费用化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，

16、不满足投资性房地产与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产 确认条件的，应当在发生时计入当期损益。确认条件的，应当在发生时计入当期损益。 企业发生投资性房地产费用化的后续支出时企业发生投资性房地产费用化的后续支出时 其他业务成本 银行存款 一、房地产的转换形式一、房地产的转换形式 企业必须有确凿证据表明房地产的用途发生了改变，才企业必须有确凿证据表明房地产的用途发生了改变，才 能进行房地产的转换。这里的确凿证据包括两个方面：能进行房地产的转换。这里的确凿证据包括两个方面： 一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产的用途一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产的用途 形成正式的书面决议形

17、成正式的书面决议 二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变 房地产的转换形式房地产的转换形式 第五节 投资性房地产与非投资性房地产的转换 投资性房地产 作为存货的房 地产 自用房地产 二、非投资性房地产转换为投资性房地产二、非投资性房地产转换为投资性房地产 （一）自用房地产转换为投资性房地产（一）自用房地产转换为投资性房地产 企业将原本用于生产产品、提供劳务或者经营管理的企业将原本用于生产产品、提供劳务或者经营管理的 房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应 的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

18、的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 企业将自用建筑物或土地使用权转换为以企业将自用建筑物或土地使用权转换为以成本模式成本模式 计量的投资性房地产时计量的投资性房地产时 在转换日的原价“投资性房地产”科目 累计折旧（或累计摊销）“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目 减值准备“投资性房地产减值准备”科目 分 别 转 入 固定资产 无形资产 投资性房地产 累计折旧 累计摊销 投资性房地产累 计折旧（摊销） 投资性房地产 减值准备 固定资产 减值准备 无形资产 减值准备 企业将自用建筑物或土地使用权转换为以企业将自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值公允价值 模式模式计量的投资性房地产时计量的投

19、资性房地产时 以该项建筑物或土地使用权在以该项建筑物或土地使用权在转换日转换日的公允价值的公允价值 作为投资性房地产的入账价值作为投资性房地产的入账价值 公允价值小于原账面价值的差额，计入当期损益公允价值小于原账面价值的差额，计入当期损益 公允价值大于原账面价值的差额，计入资本公积公允价值大于原账面价值的差额，计入资本公积 投资性房地产 成本 固定资产 无形资产 累计折旧 累计摊销 固定资产 减值准备 无形资产 减值准备 公允价值 变动损益 资本公积其 他资本公积 （二）作为存货的房地产转换为投资性房地产（二）作为存货的房地产转换为投资性房地产 房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方房

20、地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方 式出租，其转换日通常为房地产的租赁期开始日。式出租，其转换日通常为房地产的租赁期开始日。 租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产 权利的日期。权利的日期。 企业将作为存货的房地产转换为采用企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式成本模式计量计量 的投资性房地产的投资性房地产 投资性房地产 开发产品 存货跌价准备 企业将作为存货的房地产转换为采用企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式公允价值模式 计量的投资性房地产计量的投资性房地产 投资性房地产 成本 投资性房地产 开发产品 资本公积其 他资本

21、公积 公允价值 变动损益 三、投资性房地产转换为非投资性房地产三、投资性房地产转换为非投资性房地产 （一）投资性房地产转换为自用房地产（一）投资性房地产转换为自用房地产 企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于 生产产品、提供劳务或者经营管理，其转换日为房地生产产品、提供劳务或者经营管理，其转换日为房地 产达到自用状态、企业开始将房地产用于生产产品、产达到自用状态、企业开始将房地产用于生产产品、 提供劳务或者经营管理的日期。提供劳务或者经营管理的日期。 企业将采用企业将采用成本模式成本模式计量的投资性房地产转换为自计量的投资性房地产转换为自

22、用房地产时用房地产时 在转换日的账面余额“固定资产”科目 累计折旧（或累计摊销）“累计折旧”科目 减值准备“固定资产减值准备”科目 分 别 转 入 固定资产 减值准备 无形资产 减值准备 投资性房地产 减值准备 累计折旧 累计摊销 投资性房地产累 计折旧（摊销） 投资性房地产 固定资产 无形资产 企业将采用企业将采用公允价值模式公允价值模式计量的投资性房地产转换计量的投资性房地产转换 为自用房地产时为自用房地产时 以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值 公允价值与原账面价值的差额计入当期损益公允价值与原账面价值的差额计入当期损益 固定资产 无形资产

23、 投资性房地产 成本 投资性房地产 公允价值变动 公允价值 变动损益 （二）投资性房地产转换为存货（二）投资性房地产转换为存货 房地产开发企业将用于经营租赁的房地产收回，重新房地产开发企业将用于经营租赁的房地产收回，重新 开发用于对外销售，其转换日为租赁期届满、企业董开发用于对外销售，其转换日为租赁期届满、企业董 事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发 用于对外销售的日期。用于对外销售的日期。 企业将采用企业将采用成本模式成本模式计量的投资性房地产转换为存计量的投资性房地产转换为存 货时货时 投资性房地产累 计折旧（摊销） 投资性房地产 开发产品 投资性房地产 减值准备 企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换 为存货时为存货时 以转换日的公允价值作为存货的账面价值以转换日的公允价值作为存货的账面价值 公允价值与原账面价值的差额计入当期损益公允价值与原账面价值的差额计入当期损益 投资性房地产 成本 投资性房地产 公允价值变动 公允价值 变动损益 开发产品 一、投资性房地产的终止确认与处置损益一、投资性房地产的终止确认与处置损益 投资性房地产的处置主要指投资性房地产的出售、报废投资性房地产