关于住房金融制度的讨论1

1、关于住房金融制度的讨论 住房公积金同新加坡的异同 我国住房金融制度存在的问题 国外住房金融的模式 异：1、公积金制度的主要 内容不同。 新加坡中央公积金中可 用于投资的基金可以划分为 成员结余、保险基金和退休 前取款基金等相互独立的三 个组成部分，各遵循不同的 投资规则。而我国公积金专 款专用，只可用于住房建设 与消费。但是在特殊情况下 （包括重大疾病、不可预见 灾难）可用于非住房性支取。 2、相当于我国来说，新 加坡政府建立了完善的社会 保障体系，包括社会保险和 社会福利两部分。 3、优点各不相同：新加坡中央公积金制度也存在一些弊端。例如，该制 度没有再分配功能；缴费率过高，最高时达到工资的

2、50%，企业负担 较重；账户投资收益率一直处于较低水平等等。我国住房公积金的优 势为：职工退休时，其账户内住房公积金的本息结余可一次性结算支 取，相当于一笔养老金。 4、集中管理：完善的中央公积金监管体系是制度的依托。中央公积金采 取一方管理多方监督的集中管理模式，有效地避免了“政出多门”， “管理混乱”的局面。我国的住房公积金制度在管理上还存在着问题， 应及时建立科学的管理体系，形成集中垂直高效的管理层次。 5、效率优先，机会公平的理念：新加坡的中央公积金资金运用效率较高， 在充分发挥社会保障功能的时候，促进社会和个人的发展。而我国住 房公积金使用方式单一，是造成资金效率不高的重要原因，易造

3、成资 金的不合理运用。 1、在增进社会稳定和国民福利方面发挥了重要作 用。 2、在经济发展中都发挥着巨大的作用： 补充建设资金，抑制通货膨胀。 3、都存在一定的收益风险问题： 都应当考虑到如何防止因通货膨胀而发生贬 值，又使之能够转化为资本而具有自行增值的 能力。 问题一：我国现行住房公积金制度存在弊端 1、住房公积金的风险管理 2、住房公积金运行的监督 3、住房公积金运行的效率我国住房公积金的效率低下 l 低存低贷的利率政策不合理，导致效率低下 l 住房公积金的互助性作用难以发挥 l 房公积金的用途受限，职工权益受损 问题二：专门性的住房金融机构发展程度 低。住房保障覆盖面还比较低，保障制度

4、 需要进一步完善。存在一些地区性住房金 融机构，但其业务覆盖率比较低，业务规 模小，广大公众甚至不知道有些机构的存 在。 问题三：二级市场缺位一级市场不发达 表现： 一、基本没有市场细分，对所有的客户都是一个 政策。 二、产品单一，主要以住房抵押贷款为主。同时， 因为商业性住房金融二级市场缺位，风险过度集 中在银行系统。 三、住房公积金制度政策性不足，即中国住房公 积金制度作为政策性金融与商业性住房金融没有 清晰的边界。 问题四：金融监管机构之间的协调合作缺 乏长效机制，监管协调合作机制缺乏一个 完整的制度框架，如明确的职能定位，信 息收集、交流和共享等的安排。 德国的契约性住房储蓄制度 德国

5、的住房储蓄体系是由参加者与专门的储蓄银行签定 存贷契约，在银行存款达到一定时期和数额后（一般为 57年左右），由储蓄银行给储户发放贷款用于建房买 房或住房改建，有如下特点： 1、遵循契约储蓄原则； 2、法律规定了贷款用途； 3、融资体系不依赖于资本市场的发展； 4、政府对住房储蓄实行鼓励政策； 5、拥有多种类型的融资模式。 德国的这种契约性住房储蓄制度特别适用于发展中国 家为私人住房筹措资金，提倡居民通过一定数量的自有 资金去购置个人住房。 美国住房保障政策最具特色的方面是通过立法来保障政 策的实施，先后颁布了国民住宅法、合众国住房 法、城市住房发展法等多项法律法规。美国政府 制定了一系列的住

6、房保障政策，对占住户总数20%的高 收入者提供商品房；对有固定收入的中低收入家庭，即 收入为本地家庭平均收入60%以上者，政府提供贴息担 保，首付只占房价的5%，贷款总额可达到房价的 80%95%，还款期限长达30年；收入低于本地区家 庭收入40%以下的家庭属于低收入家庭，这一人群将家 庭收入的30%交房租，余下不足的部分由政府发住房券 补贴。家庭收入越低相应的补贴也就越多。 特点如下： 1、有高度发达、高效运转的资本市场和货币市场； 2、拥有专门融通房地产资金的银行住宅储蓄贷款银行； 3、建立了全国性的二级抵押市场经营系统； 4、建立了住房抵押贷款担保机构； 5、多种形式的房地产信用活动，形成了房地产金融市场的网络。 这些特点充分体现出美国这种市场经济高度发达的国家对金融市场的依赖、 利用