西安某地产项目投标报告

1、2011年4月10日 深圳尊地地产(西安)地产顾问机构 谨呈：西安和本房地产开发有限公司 20112011年科技路项目投标报告年科技路项目投标报告 机构简介机构简介organization brief introduction 尊地中国地产机构成立于1998年，自成立初便明确以高度社会责任为立业之本，以正直诚信为经营之本，以高 品质产品与服务为作业之本，快速发展成为中国十大地产品牌顾问机构、中国（深圳）十大销售代理机构、中 国最具影响力商业地产营销策划机构、国家二级房地产评估机构、深港地产研究理事会理事单位、深圳房地产 协会常务理事单位。目前服务网络遍及全国各大城市，在深圳、山东、合肥、东莞、

2、惠州、西安、长沙等地设 立多家分支机构。 尊地在物业策划、销售代理、广告整合推广及咨询评估等方面形成自己独有的优势，运用尊地运营模式的特色 战略、集中优势的拳头战略、高装备输出的“尖刀团”战略等超高方式解决地产问题，奠定了在别墅大盘、新 区大盘、新都市综合体等核心领域的专家地位。现已策划销售的著名楼盘逾300个，总代理销售额逾600亿元， 综合销售率高于95%，累计楼盘销售面积超过3000万平方米。尊地以自己的理念和实践，坚实自己在中国地产 服务行业的前沿地位，并将以更多的业绩数据充实不断发展前行的地产历程。 追求客户满意度，缔造利益共同体，尊地已成功为振业集团、深国投商用置业、东部集团、建设

3、集 团、沙河股份、鹏基集团、深圳天地集团、顺驰集团、山东鲁能集团、山东银座集团、合肥金水集 团、西安紫薇地产等多家大型企业提供全方位专业服务，塑造了振业城、香山美树苑、沃尔玛亚洲 中心、东营银座城市广场、合肥黄金广场等大批明星项目。 多年持续稳健成长，尊地拥有一支在学 战思潮中历炼的钻石型专家团队，以凝聚力与执行力开创行业先锋；并在地产界首创“橙色风暴” 行动，以卓越绩效评比为核心，打造中国第一地产销售军团。 在“专业创造价值，用心服务每一天”的企业价值理念感召下，尊地依托自身优越的资源平台和专 业精神，通过丰富的行业经验和高综合销售率，成为中国最具价值的地产综合服务机构之一。 我们优势：我们

4、优势： 一、尊地机构经过10年的经验实践，至今已形成的完善运营体系和管理机制。 建立了完备的市场信息库、 储备大量的行业资源、投资商及客源。 二、机构拥有近百盘的实操实践， 所含盖的物业有住宅、商业、写字楼、别墅。正因为代理的楼盘区域范 围广、量多，所以对整个行业市场的了解和把握比较全面和准确。 三、拥有一批久经沙场的高素质专业策划师、操盘手和市场研究员。尊地机构拥有今天这样的业绩并不断 发展壮大也正好说明了机构的实力所在。若有机会与贵公司合作，我们将竭尽全力把项目作好，实现 开发商预期目标。 案例概述案例概述: case example says all: 深圳振业集团 深圳德泰房地产 合肥

5、瑞发城投 深圳东部集团 山东鲁商集团 安徽省国投 深圳沙河实业集团 山东鲁能置业 安徽安福地产 深圳建设控股集团 北大资源集团 安徽碧城置业 深圳天健集团 东莞三元盈晖投资 西安紫薇地产 深圳鹏基集团 东莞南峰集团 天地集团（西安） 深圳建艺实业股份 东莞建设 河南顺驰集团 深圳物业发展（集团）股份 惠州日升昌 君安华投资 深圳莱英达房地产 惠州中天兴源 亚泰集团 深圳鹏城建设集团 惠州鹏基投资 内蒙古吉泰集团 深圳华宝（集团）西部房地产 惠州建艺 武汉嘉诚信地产 深圳融发投资 山东银座集团 济南新龙房地产 深圳旭飞集团 山东鲁中集团 广东云浮嘉信实业 深圳国投商用置业 山东众成地产 百丰地产

6、 深圳地铁置业 烟台圆成集团 南昌顺立德地产 首都机场商用置业 济南西区指挥部 河南筑博房地产 深圳天地集团 安徽金水地产 黄石隆泉地产 深圳瑞恒投资 合肥繁华房地产 江西仁利达地产 深圳振业城 西安紫薇龙腾新世界 鹏基万林湖 安徽金水黄金广场 长沙沙河世纪城 深圳香山美树苑 深圳世纪村 深圳东方沁园 东莞百悦尚城 深圳俊峰丽舍 惠州东部太阳湾 合肥荷塘月色 山东银座花园 安徽金水童话名苑 合肥繁华世家 合肥繁华金悦领地 合肥碧城公园道1号 青岛鲁商西海岸 河南顺驰中央特区 济南长清大学城紫薇阁 深圳沃尔玛亚洲中心 兰州森宇花园 合肥安福国际广场 深圳自由之光 西安天地时代广场 潍坊沃尔玛旗舰

7、店 深圳航诚艺都 郑州沃尔玛旗舰店 淄博开元文化大世界 深圳地铁大厦 济南新龙现代城 深圳鑫竹苑 深圳东门广场 济南银座东郡美墅 山东博山上海城 东莞金碧华庭 深圳灵芝苑 东莞东江观邸 惠州锦绣前城 惠州阳光御园 惠阳振业城 西安财富中心广场 云浮城市花园 西安振业项目 20112011年科技路项目投标报告年科技路项目投标报告 报告目录报告目录 区域市场研判区域市场研判 市场趋势市场趋势 项目分析项目分析 解决两个问题解决两个问题 项目定位问题项目定位问题 项目营销问题项目营销问题 项目推广表现项目推广表现 项目推广诉求项目推广诉求 项目包装表现项目包装表现 区域市场研判区域市场研判 市场研判

8、市场研判 项目分析项目分析 报告目录报告目录 宏观经济分析宏观经济分析 政策面：政策面： “新国八条”出台，楼市调控已成常态。 2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强 化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基 准利率的1.1倍。 强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率 不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政 策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商 业银行

9、执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。 二套房首付款提至六成二套房首付款提至六成 房地产热点区域由一线城市向二三线城市转移。房地产热点区域由一线城市向二三线城市转移。 市市 场 场 分 分 析 析 market analysis 外部因素外部因素-西安宏观环境特性西安宏观环境特性 宏观经济分析宏观经济分析 合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内， 要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳 税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当

10、地户籍 居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳 证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 限购限购二线城市外地购房比例达到二线城市外地购房比例达到30%-50%，通过购房户籍的差别化对待，短期内抑制需求扩大，通过购房户籍的差别化对待，短期内抑制需求扩大 外部因素外部因素-西安宏观环境特性西安宏观环境特性 宏观经济分析宏观经济分析 重庆市政府、上海市政府先后明确将于2011年1月28日起正式试点开征房产税。 1、重庆：对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产，将按房产价值的0.5%征税；对于房价达到当地均价3 倍至4倍的房产，将按房

11、产价值的1%征税；4倍以上，按1.2%的税率征税。 2、上海：征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上 的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下 统称“应税住房”）。适用税率暂定为0.6%。 房产税（上海、重庆加税）房产税（上海、重庆加税）强化打击心理预期，实际作用有限强化打击心理预期，实际作用有限 外部因素外部因素-西安宏观环境特性西安宏观环境特性 宏观经济分析宏观经济分析 严格住房用地供应管理。严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通 商品住房用地不

12、低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住 房用地，做到应保尽保。 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、 新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要 向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。 保障性住房保障性住房房地产市场的房地产市场的“双轨制双轨制”，未来本案的主力户型面积段将上移至，未来本案的主力户型面积段将上移至90120之间之间 外部因素外部因素-西安宏观环境特性西安宏观环境特性 长期趋势

13、研判：长期趋势研判：西安作为西北门户，千年古都,拥有历史、人文支撑， 我司对西安长期房地产市场持乐观态度； 短期趋势研判：短期趋势研判：“限购令”后一二线成交普遍成30%左右下跌，随 着调控措施的落地及政策逐步深化，未来3-6月之内房价下跌已成定局； 客户趋势：客户趋势：刚需依然存在，成交量依然还在，刚需必将以来价格手 段来夺取。本地户籍的夹心层与外地户籍的“新西安人”（落户、婚房， 城市化产生的客群）短期内无法解决购房，本案启动期应攫取此类客户； 户型结构要与客户群形成一定的匹配。 产品趋势：产品趋势：本案主力面积段要避开保障性住房，同时考虑形成总价 优势，以小户型区间为主，以满足刚性需求。

14、 竞争策略：竞争策略：基于政策、成本、竞争、客户的产品附加值体系。潜力 地段+高品质立面+合理面积段控制总价，凸显性价比优势。 政策形势分析政策形势分析 2010 2010 年出台的执行性政策更多的直接针对膨胀的投资投机需求，因此对西安市场整体需求将会有一定的年出台的执行性政策更多的直接针对膨胀的投资投机需求，因此对西安市场整体需求将会有一定的 抑制作用，但市场发展将更趋于健康稳定，所以我们认为应该谨慎中乐观。抑制作用，但市场发展将更趋于健康稳定，所以我们认为应该谨慎中乐观。 市市 场 场 分 分 析 析 market analysis 外部因素外部因素-西安宏观环境特性西安宏观环境特性 外部

15、因素外部因素-西安宏观环境特性西安宏观环境特性 城市新中心 市级大配套 市级交通枢纽场 腹地价值突出 居住环境提升 城市功能升级 城市地位 提升 南北均衡 区区 域 域 分 分 析 析 market analysis 区域发展分析区域发展分析 城南 从目前的新楼盘开发量来看，西安城外 的新开发楼盘主要集中在城南及城北。 城南的先天优势导致城区人口的大量导 入，城市配套建设的逐步完善，长安、 高新二期将作为西安城外最先成长的城西安城外最先成长的城 市外围中心城市区域。市外围中心城市区域。 城内, 7% 城东, 19% 城南, 44% 城西 7% 城北, 23% 西安住宅开发量城区比重分布西安住宅

16、开发量城区比重分布 主城区 区区 域 域 分 分 析 析 market analysis 外部因素外部因素-西安宏观环境特性西安宏观环境特性 区域发展分析区域发展分析 项目 区域 目标的沟通与界定目标的沟通与界定 市场研判市场研判 项目分析项目分析 报告目录报告目录 项目所在区域，目前处于项目所在区域，目前处于 一个发展成熟区域，同时一个发展成熟区域，同时 相对于高新路区域来讲，相对于高新路区域来讲， 此版块也是上升空间巨大此版块也是上升空间巨大 的居住区域。的居住区域。 而且，随着西咸一体化及而且，随着西咸一体化及 高新区二期逐步开发进程高新区二期逐步开发进程 的进一步开展，以及该区的进一步

17、开展，以及该区 域的稀缺性来讲，做精品域的稀缺性来讲，做精品 项目的条件具备。项目的条件具备。 西西 咸咸 一一 体体 化化 高新二期高新二期 地 块 研 究 competitions in the macro-market 宗地宗地 项目紧临地铁3号线临 丈八路、科技路沿线 距二环三站路 市政交通路网发达； 地 块 研 究 competitions in the macro-market 宗地东、南、西、北面宗地东、南、西、北面 宗地东面唐南香榭。 项目正西侧为都市印象。 项目北侧紧邻科技路。 项目南侧为都市印象； 也是项目的主要商业所在 地 块 研 究 competitions in th

18、e macro-market 稀缺的城市资源稀缺的城市资源随着中心城区用地的减少，该区域已成为凤城一路建设中城市资随着中心城区用地的减少，该区域已成为凤城一路建设中城市资 源的最后绿洲；源的最后绿洲； 稀缺开发的优势稀缺开发的优势经开区处于大发展阶段，大规模的改造及可开发土地使得区域的经开区处于大发展阶段，大规模的改造及可开发土地使得区域的 发展存在量到质的改变；发展存在量到质的改变； 城市圈的发展城市圈的发展轨道交通路网的布局，北客站的建设，使得朱宏路成为对接北城市轨道交通路网的布局，北客站的建设，使得朱宏路成为对接北城市 圈的桥梁，未来发展无限。圈的桥梁，未来发展无限。 地 块 研 究 c

19、ompetitions in the macro-market 市场调研基础上的竞争分析是项目定位最 重要的依据和手段： n项目优势 strengths n项目劣势 weaknesses n项目机会 opportunities n项目威胁 threats n竞争分析综述 swot分析 分析 项目项目swotswot分析分析 so 战略（增长型战略） wo 战略（扭转型战略） st 战略（多种经营战略） wt 战略（防御型战略） 衍 生 战 略 优势优势分析分析 swotswot分析分析 优势优势 宏观宏观国家政策辐射优势国家政策辐射优势 n西安是陕西省会，西北五省最大的中心城市辐射优势； n中

20、国西部大开发的直接受益城市国家政策优势； n西安是大西北的“首都”，城市的发展伴随商业与住宅的空间，体现的城市集聚效应与优势越来越 明显城市集聚效应； 微观微观 发展势头发展势头/ /未来核心优势未来核心优势 n项目紧邻科技路、丈八路，是未来高新区发展的核心交通要道； n周围高新技术产品聚集，高端形象； n高新二期及富裕路丈八路开发升温，辐射效应加强 中观中观区位经济交通优势区位经济交通优势 n高新区的开发使得该区域成为发展热土 ； n地铁3号线，丈八路扩宽，富裕路的建设为该区域发展提供良机； n高新区的市场地位在城市经济建设中的角色逐步体现。 swotswot分析分析 劣势劣势 劣势劣势分析

21、分析 区域形象区域形象高端阶层聚集区高端阶层聚集区 n项目周围的繁华度欠缺，城中村较多带有杂乱的边缘城市形象； 传统商业氛围传统商业氛围传统商业难以立足传统商业难以立足 住宅区域档次住宅区域档次地块难以走高档路线地块难以走高档路线 项目只有北侧紧邻马路，如开发商业属于沿路底商，规模将大打折扣； 商业的招商及建设比重对项目影响较大。 地块限制项目的高端社会定位，高端形象推广及规划概念成为项目开发的重点突破口。 机会机会分析分析 swotswot分析分析 机会机会11 城市发展机会城市发展机会 区域成熟改造区域内消化力区域成熟改造区域内消化力 n区域土地及开发建设的稀缺性对项目发展带来机会； n高

22、新区二次创业发展及丈八路以西的建设带动区域成熟。 区域市场机会区域市场机会住宅住宅/ /市政建设丈八路建设市政建设丈八路建设 n丈八路以西众多项目建设，意味着该群体的社区商业迎来了发展机会 ； n周围现有中高端项目众多，但丈八路以东，科技路沿线项目稀缺，给项目开发将带来机会； 机会机会分析分析 swotswot分析分析 机会机会22 区域住宅机会区域住宅机会城市改造机会供求失衡机会城市改造机会供求失衡机会 n区域一带有众多的高新产品及白领阶层，而可售住宅很少，区域的住宅市场有广泛的基础； n该区域改造将彻底解决区内城中村的问题，也意味着现有城中村庞大的居所需求； n区域热点带来的机会 住宅产品

23、机会住宅产品机会现代简约清新现代简约清新/ /实用之机会实用之机会 n西安适中的户型的面积需求庞大，实用型的居所存在良好的机会； n西安住宅建筑多为火柴盒模式，缺乏时代感；现代清新简约、线条流畅的建筑具备热销的潜力； 住宅主题机会住宅主题机会新概念景观主题的机会新概念景观主题的机会 n西安属于北方城市，景观绿色缺乏，水景，树木是城市居住理想的载体； n新概念主题楼盘在发达城市已成崛起之势，同类风格主题在西安住宅市场尚未出现代表之作，打造 一个极至的清新住宅市场具有广泛的空间。 swotswot分析分析 威胁威胁 威胁威胁分析分析 区域竞争格局区域竞争格局区域与区域的竞争本区域竞争区域与区域的竞

24、争本区域竞争 n就目前范围而言，姑且不提区域内的竞争，即使是富裕路环，高新二期至少也是区域的热点，再有 “大兴新区”崛起，潜在的威胁也不容窥视； n项目周围无论是商业还是住宅，都较为稀少，可借势的东西极少； 商业竞争格局商业竞争格局商业氛围淡薄空间面临挤压商业氛围淡薄空间面临挤压 住宅竞争格局住宅竞争格局周边小盘染指名盘蚕食大半江山周边小盘染指名盘蚕食大半江山 西安整体的商业市场不断拓张，各细分市场越来越多，空间越来越有限； 项目周边多为批发业，且起步较晚，区位影响力不足，市场份额易被其他区域挤压； 项目可发掘的商业广场，其经营难以形成中心地位； 越来越多的商业在西安出现，投资者对商业投资越来

25、越谨慎； 项目周边虽无大盘开发，但区域内小项目较多，对项目销售影响较大，大区域内又有名盘染指； 个性化的楼盘也将在西安出现异彩纷呈格局，将吸纳不少的市场份额。 基于住宅是项目稳健发展且最易实现价值的物业，是项目之本： 衍生衍生战略战略 项目项目住宅住宅竞争分析综述竞争分析综述 so so 战略：增长型战略战略：增长型战略依靠内外优势利用外部机会依靠内外优势利用外部机会 wo wo 战略：战略：扭转型战略扭转型战略利用外部机会克服内部劣势利用外部机会克服内部劣势 st st 战略：多种经营战略战略：多种经营战略依靠内外优势回避外部威胁依靠内外优势回避外部威胁 wt wt 战略：防御型战略战略：防

26、御型战略克服内部劣势回避外部威胁克服内部劣势回避外部威胁 塑造区位的升值空间； 营造住宅的个性主题； 凸现项目领先的理念； 瞄准区域内的工薪阶层； 打造好而不贵的产品； 提升居住的品质形象； 张扬项目的性价优势； 营造清新楼盘亲和力； 表现现代时尚的居所； 塑造多产品的户型结构； 回避与高档盘的竞争； 避免与低档盘的较量； 强化楼盘的个性风格； 塑造一个别致的世界。 主题词主题词：现代清新简约个性：现代清新简约个性 时尚时尚 报告目录报告目录 解决两个问题解决两个问题 项目定位问题项目定位问题 项目营销问题项目营销问题 西安市城市格局西安市城市格局 城內城內 傳統商業旅遊區傳統商業旅遊區 往閻

27、良往閻良 往咸陽往咸陽 城北城北 區域價值提升迅速，吸 引了房地產業不斷進入 城東城東 集中了大量企事業單位和 批發市場；滻灞河生態區 的建立，城東開發建設力 度加大 城南城南 傳統居住區，高校 聚集地 城西城西 區域整體形象比較陳 舊，建設力度不大， 但交通較便捷 西高新西高新 高新產業為依託，發 展最迅速、形象最好 的城市新區 曲江曲江 旅遊和文化帶動區域發 展，成為新的旅遊亮點， 起點高，發展快 西安航西安航天天科技產業基地科技產業基地 旅遊和文化帶動區域發展，成為新的旅遊亮點， 起點高，發展快 城北板塊城北板塊 城內城內 城西板塊城西板塊 城東板塊城東板塊 中檔樓盤為主，吸引區中檔樓盤

28、為主，吸引區 域客戶及西高新中端客域客戶及西高新中端客 戶戶 樓盤相對集中，中檔樓盤為主，城樓盤相對集中，中檔樓盤為主，城 北及外來客戶為主北及外來客戶為主 老工業區形象，有大量企老工業區形象，有大量企 事業單位聚集；樓盤不多，事業單位聚集；樓盤不多， 中檔為主，本區域客戶為中檔為主，本區域客戶為 主主 可用地少，主要發可用地少，主要發 展商務商業展商務商業 高新板塊高新板塊 中高檔樓盤為主，整體銷售中高檔樓盤為主，整體銷售 情況好，吸引全市客戶情況好，吸引全市客戶 形象、配套好，形象、配套好，中中高端物業集中高端物業集中 城南板塊城南板塊 形象、人文底蘊形象、人文底蘊 好，高端物業集好，高端

29、物業集 中中 曲江板塊曲江板塊 本案位于科技路西口，属于高新核心区沿线本案位于科技路西口，属于高新核心区沿线 辐射范围辐射范围 房地房地产开发产开发的板的板块特征明显块特征明显 新青春时代 cbd&cld双核 园林公馆 西安高新区产业趋势西安高新区产业趋势双向核心地段双向核心地段独特物业价值独特物业价值 项目属性定位项目属性定位 项目产品定位项目产品定位 实用户型实用户型 + + 小园林小园林 = = 革命性精装社区革命性精装社区 拥有城内繁华商业配套与闹中取静的安逸位置，使本案在 产品定位上必须有差异化的结果，即要兼顾繁华的地段同 时要区别于同地段的产品。在北城具有鲜明风格、软硬件 的、标高

30、城市的中高端住宅小户形态还未出现，因此此类 产品在市场中具有独特的产品特质，必将抢占市场份额 以以50120平米为主的中高端创新社区平米为主的中高端创新社区 畅想时尚、创新型、舒适型园林社区畅想时尚、创新型、舒适型园林社区 u2 生活 u2即优2。即我们挖掘的1+1大于2包含两个层面： 一、区域价值层面，双享高新区cbd、丈八路cld两大核心区域； 二、产品层面，我们不仅有社区园林配置，更有公寓气质的酒店式尊崇享受，两者相得益彰。 项目形象定位项目形象定位 产品解析产品解析 60806080平米平层平米平层50%50%， 9012090120平米小复式、错层平米小复式、错层30%30%，40-

31、5040-50平米平米20%20% 平层平层错层 导入多元化产品，提高项目产品价值以及吸引力导入多元化产品，提高项目产品价值以及吸引力 产品解析产品解析营造精致音乐园林、广场等规划因素，增加项目的附加值营造精致音乐园林、广场等规划因素，增加项目的附加值 通过局部园林的规划， 增加整个项目核心竞争力，突出差异化竞争力 舞动西安音乐景观园林 产品解析产品解析精装修 通过局部小面积（60平米以下）的精装修， 增加项目的卖点差异化竞争 产品解析产品解析增加步入式阳台、飘窗、空中花园等来增加项目的附加值增加步入式阳台、飘窗、空中花园等来增加项目的附加值 步入式阳台弧形飘窗 项目客户定位项目客户定位 先来

32、看我们的客户，都是些什么人？ 第一类：同居男女和年轻夫妇。随着城市都市化，越来越多的同居男女出现，还有很多年轻的夫妇结 婚了但不想要孩子，他们以事业为主，但是又渴望有自己的独立空间，收入却不允许他们买大户型。 第二类：被称为“新兴而立”族。这部分人30出头，事业初成，是公司白领或小公司经营者，收入中 等，买小户型容易，但是大户型“一步到位”困难，所以买个中小户型方便工作和生活。 第三类：长期打工的高级打工者。总是租房或者搬家，奋斗多年，有点累，有点积蓄，干脆买房，对 得住自己。 第四类：投资者。可能是私营企业老板，可能是政府及企业高管，也可能是高级白领，总之他们财力 颇厚，并且手里有一定闲钱，

33、有远见，善理财。 第五类：周边拆迁住户。随着村落城市化进程的加剧，周边的拆迁户越来越多，其中不乏稍有积蓄者， 加之持有的拆迁款，有条件购房，但淳朴的秉性使他们对大户型不太感冒。又想不脱离自己多年生活 的地段。 如果有一句话能购概括他们的消费特征，那就是： 懂得选择，知道品味的知性“青年” 对于房子，有实力买大的最好，买不了大的，小的也要追求品质感 对于地段，繁华点最好，就算不太繁华，至少也要离上班的地方近 对于环境，有小区园林最好，即使没有，至少也要保证适度的活动空间 报告目录报告目录 解决两个问题解决两个问题 项目定位问题项目定位问题 项目营销问题项目营销问题 项目营销问题项目营销问题 目标：2011年3月开盘 2011年9月 形象露出 2011年10月-2月 积累客户 2012年3月 一期盛大开盘 12年3月12年10月 强销期 2012年11月 二期面市 2013年5月 清盘 营销周期 项目营销问题项目营销问题策略