青岛保税区地产项目营销提案64PPT

1、mohomoho空间空间 创智赢家创智赢家 保税区项目营销策划初案保税区项目营销策划初案 20082008年年5 5月月3131日日 城市概述 开发区房地产市场发展情况 开发区房地产解读 市场城市概况 华北重要城市，传统商埠口岸，华北重要城市，传统商埠口岸， 中国实力城市，城市框架逐步拉开中国实力城市，城市框架逐步拉开 市场篇城市概况 青岛从“东海岸”走向“西海岸” 已是大势所趋，作为2008奥运帆 船赛场的所在地，西部经济的兴 起也是一种不可抗拒的必然！这 里将是大青岛的发展重点、未来 经济的重心。 大势所趋经济重心 青岛青岛 开发区开发区 开发区位于胶州湾西海岸，与青岛老城隔海相望， 海上

2、最近距离2.26海里（约4.2公里）。现有面积 274.1平方公里，人口40万。自建区以来，累计投入 基础设施建设资金180多亿元，现已初步形成了以现 代化港口、家电电子、机械制造、石油化工、生物 制药、国际贸易、旅游度假为主要特色，集开发区、 新技术产业开发试验区和旅游度假区于一体的现代 化新城区框架，是中国开放区域最集中的地区之一。 内设几个特殊功能区，其中保税区2.5平方公里、新 技术产业区1平方公里、省级薛家岛度假区27平方公 里、行政商务中心区20平方公里。此外，还有工业 区和商贸物流区等。 市场篇开发区概况 区域简析 资源利用 资源检索区域简析 企业聚集，提供强大的消费人群，带来商

3、业契机。 依附周边既成的保税区、经济技术开发区 周边的环境 成熟商务圈 资源检索资源利用 周边的环境 成熟商务 保税区资源引擎 强大背景 居家办公 时尚商务 新潮理念 最为可靠的资源 资源检索资源利用 一个问题：这些能成为消费理由吗？ 我们回答：必要但不充分！ 比如：比如：长江路商务中心长江路商务中心 香江路商务中心香江路商务中心 便利的一站式消费 多元化业态优势 优势的地理位置 如何突围？ 资源检索资源利用 知己知彼 方能百战百胜 专项研究 专项研究典型个案 卓亭广场占地面积:15000平方米； 总建筑面积:100750平方米； 其中：公寓建筑面积:43738.19平方米； 商业裙房建筑面积

4、:9625.63平方米； 办公楼建筑面积:19901.16平方米； 停车位:共计464/地上433/地下31； 楼间距:1#与2#楼之间为30米,2#与3#楼 之间为31米左右； 项目使用年限:50年。 写字楼均价：5000元/平方米 教育环境：一中、四中、滨海学院、青职、正在建设中的小学教育环境：一中、四中、滨海学院、青职、正在建设中的小学 ； 医疗卫生：香江医院、项目本身配套社区卫生室；医疗卫生：香江医院、项目本身配套社区卫生室； 商业环境：保税区、银行、保险、金融、高档酒店、项目底商三商业环境：保税区、银行、保险、金融、高档酒店、项目底商三 层大型超市、顶级写字楼；层大型超市、顶级写字楼

5、； 休闲娱乐：青少年娱乐中心、老年娱乐中心、花园、健身场等。休闲娱乐：青少年娱乐中心、老年娱乐中心、花园、健身场等。 厨 房：开放式；整体橱柜 卫生间：精装。科勒、摩恩洁具 楼梯间：四部芬兰通力电梯，二部楼梯 燃气系统：市政集中供气 供水系统：市政集中供水系统 供暖系统：全部采用地热式供暖，市政集中供暖系统，卫生间采用工 艺暖气片 空调系统：写字楼中央空调，住宅用户自己安装预留空调孔 网络系统：每户在客厅、卧室、书房均预留宽带插口一个，光纤接入。 办公楼达到千兆入层，百兆到桌面的超高网速。 保安系统：门禁一卡通，闭路监控，烟感报警 电 梯：芬兰通力电梯 物业费： 1.631.63元元/ /月

6、内部配套： 专项研究典型个案 占地面积：占地面积：35,000平方米 约52亩 建筑面积：建筑面积：85000平方米 平均售价：平均售价：6,0006,000元元/ /平方米平方米 由一幢由一幢3030层的办公楼和一幢层的办公楼和一幢3333层的住宅楼组成。层的住宅楼组成。 目前推出的目前推出的2 2号住宅楼单元，建有号住宅楼单元，建有300300套精装小户套精装小户 型住宅。面积以型住宅。面积以67-8967-89平方米的套一和套二户型平方米的套一和套二户型 为主，另配有少量为主，另配有少量129129平方米和平方米和150150平方米的大户平方米的大户 型房源型房源 紫锦广场 专项研究典型

7、个案 专项研究典型个案 西楼紫锦广场尚座是精装修臻品住宅，紧邻黄岛唯一的市政公园马濠公园。总 高33层，由两个单元组成，每个单元两梯五户；户型种类较多，面积区间为66157 ； 销售均价销售均价62006200元元/ /平方米。平方米。 东楼紫锦广场智座堪称“西海岸首家5e级商务领地”。楼层总高29层，每层20个 商务单元，面积从451366不等，可自由分隔；全装修的设置满足了中小企业的客 观需求；全玻璃幕墙建筑，采光、通风好；品牌电梯、中央空调、全办公自动化配置。 均价均价59005900元元/ /平方米。平方米。 教育环境：香江路小学、机关幼儿园、黄浦江路小学 医疗卫生：香江医院、开发区第

8、一人民医院 商业环境：利群购物广场、长江商厦、吉韩商厦、百利来商场、海滨超市、苏宁电 器银鹰购物广场、佳世客购物中心、瑞泰利群购物广场、佳家源超市、新华书店 休闲娱乐：同乐迪、开心一百、大家乐、吉米斯达ktv、宝岛会、东海龙宫洗浴中 心、三方水夜总会、英派斯健身俱乐部、澳柏圣都女子美容健身俱乐部、酒吧一条 街、2008商务会所 其 它：各大银行、邮局、酒店和餐饮店一应俱全。 专项研究典型个案 项目是开发区少有的纯商务办公写字楼，该项目总 占地18000平方米，总建筑面积49096平方米，具有 万米停车广场，绿化率大于32.6，大厦建筑层数 共29层，总高99.9米，地上27层，地下2层（负一

9、层为停车场，负二层为设备机房），其中商业配套 裙楼3层，拥有6部帝奥（德国）高速静音电梯（2 部裙楼电梯、4部写字楼电梯，其载重量为1350kg， 载客18人，速度达到2.5米/秒），选用韩国ls溴化 锂主机中央空调。 均价：均价：55005500元元/ /平米平米 汇智广场 专项研究典型个案 主体建筑结构：框筒结构体系； 外墙形式：玻璃幕墙，干挂花岗岩幕墙； 公用卫生间：耐斯卫生间洁具，高级卫生间隔断，磨砂12mm钢化玻璃隔断； 五通包括：水、电、电话、宽带网、有线电视； 物业服务：物业服务按照星级标准执行。 专项研究典型个案 专项研究本案研究 项目位于保税区内，周边配套较少，企业及交易 市

10、场较为集中；项目总建筑面积在18000平米左 右，总户数大约为180户左右；项目共有停车位 45个，其中地下15个，地上30个。 停车位较少对于项目是一个较大的弱点，对于写 字楼或单身公寓，充足的停车位是必要的。 同类竞争激烈同类竞争激烈 两大板块威胁较大两大板块威胁较大 有空间、有机会有空间、有机会 资源雄厚、地段有潜力资源雄厚、地段有潜力 位于保税区内，提供了强大的客户资源 平台； 周边规划良好，未来潜力巨大； 部分商务裙楼的开发形成一定氛围； 保税区管理部门支撑，未来前景向好； 竞争项目处于销售尾期，未来同类产品 的减少； 江山路的便利交通及良好规划，保税区 的资源优势提供了项目未来发展

11、的机会； 长江路作为区域商业中心，交通便利， 优势明显，类似项目具有较大优势； 香江路板块依托其区域金融中心的优势， 周边商业氛围浓厚，配套齐全； swot分析 现有市场竞争激烈，同类产品较多； 江山路竞争激烈，竞争楼盘档次较高， 价格偏低； 专项研究本案研究 立足自己我们可以超越自己；我们的目标超越了一般的对手。 我们将成为“非主流”代表！ 专项研究 凭借现有资源我们毫无优势，我们的产品并不具备足够的竞争力。周边竞争对手在产品建设方面比我们具 有较大优势，立面形象、外围宣传、内部配套、物业管理、装修标准，除了这些我们还要找到我们独 特的定位！ 但资源仅仅是一个引擎 什么才是达成目标的关键？

12、目标依托于我们现有的资源 专项研究 品牌定位！ 专项研究 开发区小户型产品经历了几个阶段的发展，不断的完善和变化。出现了可供多项选择的开发区小户型产品经历了几个阶段的发展，不断的完善和变化。出现了可供多项选择的 小户型产品。客户可根据自身的需求，多方面的挑选合适自己的产品。小户型产品。客户可根据自身的需求，多方面的挑选合适自己的产品。 由于由于70907090政策影响，越来越多的小户型产品将出现，竞争亦将愈演愈烈。住宅小户型和政策影响，越来越多的小户型产品将出现，竞争亦将愈演愈烈。住宅小户型和 商住小户型客源将重叠，竞争将由产品硬件更多的转移到在配套和服务方面的竞争。商住小户型客源将重叠，竞争

13、将由产品硬件更多的转移到在配套和服务方面的竞争。 结合本案特点，有着保税区强大的资源支撑。将本案小户型产品做为出租率高，回报率结合本案特点，有着保税区强大的资源支撑。将本案小户型产品做为出租率高，回报率 大的酒店式公寓及可自由分割、合并的商务办公空间，将会获得最大化的利润价值，这将大的酒店式公寓及可自由分割、合并的商务办公空间，将会获得最大化的利润价值，这将 避免了在单一市场上的肉搏战。避免了在单一市场上的肉搏战。 项目定位依据 我 们 最 为 可 靠 的 基 本 资 源 周边的环境资源的支持 强大背景 新潮理念 成熟商务 创新的定位 ？ 品牌定位 项目定位依据 项目定位 品牌灵魂 项目定位

14、什么样的产品能够吸引客群？ 什么样的定位可以打动我们？ 我们此次沟通思考的核心 重新想象创造价值项目定位 moho 移动商务 单身公寓 项目定位整体定位 项目定位： moho（mobile office hotel house） 是一种全新的物业形态，是“移动高档商务办公、酒店式商务公寓、 星级酒店和配套设施”四大功能集一身的集成性商务复合地产项目。 它打破了传统商务办公的模式，重点突出专属、舒适、私密、便捷、 效率等功能，进行酒店式体贴细微的管家服务，是为尊贵阶层、行业 领袖打造的专属商务空间。 项目定位整体定位 什么是moho： moho是一个代言， 是最佳的精神符号； 是项目的品牌灵魂；

15、 是项目产品的有力注脚； 是移动的，商务的，居住的最佳选择 项目定位 品牌行为 市场活动的调性 品牌语言 与世界沟通的语言 总结：要点回顾及品牌管理系统的完善 品牌原则 价值和信念 品牌灵魂 生命驱动 由此建构项目的 品牌管理系统 将品牌所有活动作为一个人来管理 有统一的性格，一致的行为 以品牌灵魂为出发点 项目定位 品牌行为 市场活动的调性 品牌语言 与世界沟通的语言 品牌原则 价值和信念 品牌灵魂 生命驱动 品牌灵魂 moho 总结：要点回顾及品牌管理系统的完善 项目定位 项目定位 品牌原则 总结：要点回顾及品牌管理系统的完善 品牌灵魂品牌灵魂品牌原则品牌原则品牌语言品牌语言品牌行为品牌行

16、为 价值和信念生命驱动与世界沟通的语言市场活动的调性 移动办公 商务生活 项目定位 总结：要点回顾及品牌管理系统的完善 品牌灵魂品牌原则品牌语言品牌行为 价值和信念生命驱动与世界沟通的语言市场活动的调性 品牌语言 新商务时代 项目定位 总结：要点回顾及品牌管理系统的完善 品牌灵魂品牌原则品牌语言品牌行为 价值和信念生命驱动与世界沟通的语言市场活动的调性 品牌行为 物：各种传播物、礼品 事：各种活动（公关、促销等） 现在，品牌已经有了灵魂， 那么，如何让这个灵魂去感染谁？ 首先，我们明确品牌灵魂向谁传播？ 产业经营者 终端消费者 项目定位客源定位 区域、外部投资客区域、外部投资客主要来源主要来源

17、 主目标客户会选择酒店式公寓，主要是因为： 未来升值潜力未来升值潜力 高档的物业服务高档的物业服务 完善的商务配套、生活配套完善的商务配套、生活配套 高标准的硬件设施高标准的硬件设施 地段位置较好地段位置较好 隐性需求隐性需求 青岛客户、隐性需求客户青岛客户、隐性需求客户次要来源次要来源 项目定位客源定位 客源构成：客源构成： 项目定位客源定位 保税区内企业保税区内企业 保税区企业高管保税区企业高管 经济园区各企业高管经济园区各企业高管 开发区中心高收入人群开发区中心高收入人群 天智大厦等写字楼内租户天智大厦等写字楼内租户 私企老板私企老板 企业白领企业白领 开发区投资客群开发区投资客群 青岛

18、及周边投资客群青岛及周边投资客群 他们需要什么样的产品？ 超越同类竞争完成预期目标，我们需要更好的产品！ 价值支撑体系 顶级物业服务高档装修全面配套 建材标准 配套建议 产品建议价值体系 本案不仅作为办本案不仅作为办 公房销售，同时公房销售，同时 要想在酒店式公要想在酒店式公 寓有一席之地，寓有一席之地， 建议本案的装修建议本案的装修 标准不宜低于标准不宜低于 1000元，提供品元，提供品 牌装修。牌装修。 装修建议装修建议 配置产品品牌建议 中央空调美国约克 电视机、冰箱、洗衣机海尔 微波炉、电磁炉格兰仕 卫浴toto 厨具欧琳 水龙头埃美柯、科勒 热水器樱花 地毯美丽肯 乳胶漆多乐士 品牌

19、打造品牌打造 产品建议精装修 作为高档商务楼项目，好的物业对于项目的价值将起 到较大的提升作用，反之则影响项目的品质。 l翻译服务，包括文件、合同等；翻译服务，包括文件、合同等； l 秘书服务，包括各类文件处理；秘书服务，包括各类文件处理； l 办公系统自动化服务；办公系统自动化服务； l 整套办公设备和人员配备服务；整套办公设备和人员配备服务； l 临时办公室租用服务；临时办公室租用服务； l 长话、传真、电信服务；长话、传真、电信服务； l 商务会谈、会议安排服务；商务会谈、会议安排服务； l 商务咨询、商务信息查询服务；商务咨询、商务信息查询服务； l 客户外出期间保管、代转传真、信件等

20、；客户外出期间保管、代转传真、信件等； l 邮件、邮包、快递等邮政服务；邮件、邮包、快递等邮政服务； l 电脑、电视、录像、摄像、幻灯、电脑、电视、录像、摄像、幻灯、bp机、手机租赁服务等；机、手机租赁服务等； l 报刊、杂志订阅服务；报刊、杂志订阅服务； l 客户电信设备代办、代装服务；客户电信设备代办、代装服务； l 文件、名片等印制服务；文件、名片等印制服务； l 成批发放商业信函服务；成批发放商业信函服务； l 报刊剪报服务；报刊剪报服务； l 秘书培训服务等。秘书培训服务等。 物物 业业 服服 务务 内内 容容 建建 议：议： 产品建议物业建议 l 问讯服务和留言服务，钥匙分发服务；

21、问讯服务和留言服务，钥匙分发服务； l 信件报刊收发、分拣、递送服务；信件报刊收发、分拣、递送服务； l 个人行李搬运、寄存服务；个人行李搬运、寄存服务； l 出租汽车预约服务；出租汽车预约服务； l 提供旅游活动安排服务；提供旅游活动安排服务； l 航空机票订购、确认；航空机票订购、确认； l 全国各地酒店预定服务；全国各地酒店预定服务； l 餐饮、文化体育节目票务安排；餐饮、文化体育节目票务安排； l 文娱活动安排及组织服务；文娱活动安排及组织服务； l 外币兑换，代售磁卡，代售餐券；外币兑换，代售磁卡，代售餐券； l 花卉代购、递送服务；花卉代购、递送服务； l 洗衣、送衣服务；洗衣、送

22、衣服务； l 代购清洁物品服务；代购清洁物品服务； l 提供公司提供公司“阿姨阿姨”服务；服务； l 其他各种委托代办服务。其他各种委托代办服务。 局部建议 外立面：由于建成时间较长，外立面涂料有部分脱落，建 议外立面可以进行部分改造以亮化建筑外观，形成形象亮 点； 入户大厅：入户大厅成为项目的形象入口，对于项目的形 象定位起到关键的作用，建议提高大堂装修的档次，地面 采用大理石铺面，墙面采用档次较高的壁纸或面砖； 隔墙：前委水泥压力板，隔音、防水、防火效果较好； 楼梯地面：楼梯入口采用地砖铺设，走廊通道可以使用高 档地毯或地砖； 产品建议局部建议 配套建议 电子巡更系统 门禁系统 监视监控系统 空调自控系统 综合布线系统 变配电监视系统 停车场管理系统 无线通信转发系统 办公自动化系统 火灾自动报警和消防联动控制系统 供排水自控系统 产品建议配套建议 平价入市，站稳脚跟。 先以平价占领市场,迅速回笼资金，造势后抬升。 一房一价，总价策略。 用价格来对产品及客户进行区隔， 一房一价，造成客户的唯一适合感。 用总价来对市场进行区隔，形成总价优势。 以装修标准为理由进行销控。 销售策略价格策略 价格策略： 销售策略销售模式 销售推动模式 销售分波推展，分波提价； 阶段销售任务达成，根据销售进展调价； 根据竞争个案价格变化机动性提价； 根据销