上海复地雍湖湾项目专题研究报告

1、复地复地雍湖湾专题雍湖湾专题 2010.7.072010.7.07 心语心语 花园花园 雍湖湾雍湖湾 雍湖湾，未来城市配套、区位、交通优势明显，但是-越近繁华，越嘈杂 会展中会展中 心站心站 1.5公里 4公里 三江口三江口 站站 一号线五号线 500米 800米 项目基本情况 开发商开发商上海复地集团 项目地址项目地址 花荫村德赛二街 总占地面积总占地面积 95.91亩 总建筑面积总建筑面积 约23万方 容积率容积率 3.6 项目总户数项目总户数 2032（住宅1357、公寓675） 物业形态物业形态 32层电梯、4层叠拼、3+1双拼，27层公寓 层高层高 电梯层高 3米、别墅层高3米（挑高

2、部分：6米） 梯户比梯户比 高层高层: 二梯四户、二梯三户 交房标准交房标准 清水 北北 德赛二街 120120亩公园亩公园 4万平人工湖 售楼部售楼部 高层无障碍视野，内庭房源户户可 看350亩公园 1 12 23 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 89 9 10101111 1212 1313 14141515 1616 1717 1818 1919 2020 2121 2222 2323 2424 2525 2626 2727 2828 2929 3030 3131 3232 c1c1 c1c1 a2a2 a2a2 a2a2 a2a2 c2c2a1a1 a1a1 2 2房房 3 3

3、房房 a1a1 a1a1 b1b1 b3b3 b2b2 b2b2 b1b1 b3b3 b2b2 b2b2 b1b1 b3b3 b2b2 b2b2 b1b1 b3b3 b2b2 b2b2 c1c1 c1c1 c2c2 c2c2c1c1 c1c1 c1c1 c1c1 c1c1 c1c1 c2c2 c2c2 别墅别墅3 3房房 别墅别墅4 4房房 d1d1d2d2e1e1* *6 6 d1d1d2d2 d1d1d2d2e1e1* *6 6 d1d1d2d2e1e1* *6 6 d3d3d4d4e2e2* *6 6 d3d3d4d4e2e2* *6 6 d3d3d4d4e2e2* *6 6 d3d3d

4、4d4e2e2* *6 6 e1e1* *8 8 e2e2* *8 8 e1e1* *8 8 e2e2* *8 8 e1e1* *6 6 e2e2* *6 6 e1e1* *6 6 e2e2* *6 6 e1e1* *6 6 e2e2* *6 6 d1d1d2d2e1e1* *2 2 d3d3d4d4e2e2* *2 2 d1d1 d2d2 e1e1* *2 2 d3d3 d4d4 e2e2 e2e2* *2 2 d1d1d2d2e1e1* *4 4 d3d3d4d4e2e2* *4 4 别墅别墅6 6房房 f f* *2 2 f f* *2 2 f f* *2 2 f f* *2 2 f f

5、* *2 2 f f* *2 2 f f* *2 2 f f* *2 2 f f* *2 2 f f* *2 2 f f* *2 2 f f* *2 2 e1e1* *6 6 soho标间 soho1房 g1g2g5soho标间 g3gg4g6soho1房 1-2f商业 电梯 叠拼 双拼 loft 产品配比情况产品配比情况 物业类型物业类型产品套数产品套数 电梯1173 叠拼160 双拼24 累计1357 电梯产品户型配比分布电梯产品户型配比分布 楼号楼号梯户比梯户比户型户型户数户数房型房型可变户型可变户型建筑面积建筑面积 空中花园空中花园 面积面积 实得面积实得面积体量比例体量比例套数比例套

6、数比例 12梯3户 c1623房2厅2卫空中花园可变4房159.411170.46.5%5.3% c2312房2厅2卫空中花园可变3房122101322.5%2.6% 22梯4户 a1602房2厅2卫空中花园可变3房112.210122.24.4%5.1% a2603房2厅2卫空中花园可变4房140.411151.45.6%5.1% 32梯4户 a1602房2厅2卫空中花园可变3房112.210122.24.4%5.1% a2603房2厅2卫空中花园可变4房140.411151.45.6%5.1% 42梯4户 b1603房2厅2卫空中花园可变4房143.310153.35.7%5.1% b21

7、202房2厅2卫入户花园92.1092.17.3%10.2% b3602房2厅2卫空中花园可变3房127.410137.45.0%5.1% 52梯4户 b1603房2厅2卫空中花园可变4房143.310153.35.7%5.1% b21202房2厅2卫入户花园92.1092.17.3%10.2% b3602房2厅2卫空中花园可变3房127.410137.45.0%5.1% 62梯3户 c11203房2厅2卫空中花园可变4房159.510169.512.6%10.2% c2602房2厅2卫空中花园可变3房12291314.8%5.1% 72梯3户 c11203房2厅2卫空中花园可变4房159.5

8、10169.512.6%10.2% c2602房2厅2卫空中花园可变3房12291314.8%5.1% 累计累计11731173100.0%100.0% 电梯户型面积段分析电梯户型面积段分析 面积面积 段段 编编 号号 户数户数房型房型可变空间可变空间建面建面 花园面花园面 积积 实得面积实得面积赠送率赠送率 套数比套数比 例例 面积段占比面积段占比 90-110b22402房2厅2卫入户花园92.1092.10.0%20.5%20.5% 110-130 a11202房2厅2卫空中花园可变3房112.210122.28.9%10.2% 33.3%c21512房2厅2卫空中花园可变3房12291

9、317.4%12.9% b31202房2厅2卫空中花园可变3房127.410137.47.8%10.2% 130-150 a21203房2厅2卫空中花园可变4房140.411151.47.8%10.2% 20.5% b11203房2厅2卫空中花园可变4房143.310153.37.0%10.2% 150-170c13023房2厅2卫空中花园可变4房159.510169.56.3%25.7%25.7% 累计累计11731173100.0%100.0%100.0%100.0% 中大面积电梯户型是雍湖湾的主力产品，在面积段上与本案主力产品重合度较 高，但复式产品是本案的一大亮点 建筑形态建筑形态楼号

10、楼号户型户型栋数栋数总户数总户数房型房型建筑面积建筑面积露台露台套数比例套数比例楼层分布楼层分布 叠拼 8、10 12、18 d1 4 44房2厅3卫227.32.2%1-2层 d244房2厅3卫210.62.2%1-2层 d343房2厅3卫230.154.42.2%3-4层 d443房2厅3卫202.361.22.2%3-4层 e1244房2厅3卫210.613.0%1-2层 e2243房2厅3卫202.361.213.0%3-4层 9、11 e1 2 164房2厅3卫2118.7%1-2层 e2163房2厅3卫20261.28.7%3-4层 13、15 17 e1 3 184房2厅3卫21

11、1.29.8%1-2层 e2183房2厅3卫202.861.29.8%3-4层 14 d1 1 14房2厅3卫227.60.5%1-2层 d214房2厅3卫210.90.5%1-2层 d313房2厅3卫230.354.40.5%3-4层 d413房2厅3卫202.561.20.5%3-4层 e144房2厅3卫210.92.2%1-2层 e243房2厅3卫202.561.22.2%3-4层 16、19 d1 2 24房2厅3卫227.81.1%1-2层 d223房2厅3卫211.11.1%1-2层 d323房2厅3卫230.654.41.1%3-4层 d423房2厅3卫202.761.21.1%

12、3-4层 e143房2厅3卫211.12.2%1-2层 e243房2厅3卫202.761.22.2%3-4层 双拼20-31f12246房2厅4卫281.9 露台47.8 地下室 108.3 13.0%地下1层地上3层 累计累计184184100.0% 一期房源一期房源 雍湖湾一期户型配比雍湖湾一期户型配比 户型户型户数户数房型房型 建筑面建筑面 积积 空中花园面空中花园面 积积 实得面实得面 积积套数比 a1120二变三112.210122.236% a2120三变四140.419161.436% c162三变四159.421180.419% c231二变三122111329% 累计3331

13、00% c2 c1 c1 a2 a2 a2 a2 a1 a1 a1 a1 预计入市时间10年7月中旬 价格：8500左右 北北 复地雍湖湾复地雍湖湾 112112变变131131 二变三二变三 项目户型建筑面积实得面积赠送比率赠送面积户型点评 本案二变三11014027%30 东西朝向，层高3m 入户花园设计、动静、干湿分区明显 雍湖湾二变三11213016%18 南北朝向，层高3m 玄关设计、卫生间等设计于户型中间位 置、动静分区不明 本案本案 110110变变140140 二变三二变三 复地雍湖湾复地雍湖湾 120120变变130130 二变三二变三 本案本案 127127变变175175

14、 二变三二变三 项目户型建筑面积实得面积赠送比率赠送面积户型点评 本案二变三12717538%48 东西朝向 层高3m 入户花园设计、曾送空间实用性大，赠 送率高， 雍湖湾二变三1201308%10 南北朝向 层高3m 赠送空间开间2.7米，实用性较低 复地雍湖湾复地雍湖湾 144144变变154154 三变四三变四 本案本案 137137变变175175 二变三二变三 项目户型建筑面积实得面积赠送比率赠送面积户型点评 本案二变三13717538%48 东西朝向 入户花园设计、曾送空间实用性大，赠 送率高， 雍湖湾三变四1441558%11 南北朝向 无入户花园，赠送空间开间较小，主卧 空间小

15、于本案 电梯户型特征： 优点： 1、一期户型均为南北朝向； 2、对中庭部分房源户户可看350亩公园景观； 缺点： 1、一期户型临德赛街，车流较多，噪音大； 2、户型设计动静、干湿分区不明显； 3、户型赠送空间开间在2.7米左右，实用性、舒适性较低； 叠拼下院 正南北朝向 建筑面积：215 花园面积：前后院相加70 开间：6m，进深：16.5m 层高：3m（客厅6m挑高） 叠拼上院 正南北朝向 建筑面积：200 顶层花园：30左右 开间：6m，进深：16.5m 层高：3m（客厅6m挑高） 开间开间3.6 3.6米 米 别墅户型特征： 1、别墅住区与电梯区域无分隔，人员混杂； 2、叠拼别墅多为4拼

16、、3拼，私密感极低； 3、叠拼别墅无独立车库设计； 4、叠拼别墅花园面积仅30-50左右，花园小； 5、卧室开间仅3.6-4.5米左右，舒适感不强； 展示区打造 1号楼施工现场 展示区 售楼部售楼部售楼部外广场售楼部外广场售楼部外广场售楼部外广场 样板区样板区样板区样板区样板区样板区 景观区景观区 景观区景观区景观区景观区 售楼部内部 大堂大堂 洽谈区洽谈区 洽谈区洽谈区 吧台吧台 沙盘沙盘 majpjmvcyzj21hlfrvy96dv02lppfygxus7iymzkyemz0kgeyzs3bplckyh1lt4ek7cxmux3ijoysoer7zuavwygz4epzruirvpmzz

17、vntf1xzw5oswsxotfaejnocmfe1lzgnn1rsxg8wlcg8cvq3xpjmvodpfwcpiyjgzaznsepniaklysu7qsd1upaxmzdlpn9zw7kljfslcli26yv109ffbndh8lbun1g6acurq39eg12khl9txsz1jzgock8g1kunoh5efvcmvt5zyvqt9zk3rp3qlnf02fovexxvrxjccfrnppijljniouk6fonnyx7fygg7sxz49bmcn5oy9veshpkzdjtkwjrkceqcfdehvmgax3lroebw63vsca3ysijtukocyilzalvrp

18、7l4qgpnhxvjffdyjuvn3ohlmah0xbd4utbkfpihhtw0evpmyordhedopwvyhzlgplu1au9mpyicxh8gppcbryjq77vcnbxumne1ygfytsbsj89j63krtkdkkug3mds5sj4x5cq8dk7ow9ikscssecqdz2o9utlprjafpchjhldzopqzwxqf8ozdzohogwaooxpuf83bx4c3jrgjdjiixeudmanz4vq4n164vspddhvoivubbdma4xp1yhihk0voj8tl1bxogzvlmpmod6ianygmksqq6nwced56hzf4wfanyzcrgfnxnpig6zax