广深两派十年博弈中信地产整而不合等

1、广深两派十年博弈中信地产整而不合等广深两派十年博弈中信地产整而不合本报记者 肖素吟 郭海飞 发自深圳、北京房地产调控进入攻坚时刻，谣言也是满天飞。日前，“深圳一大型房企涉嫌严重违规，其集团董事长 已被双开，深圳及上海公司总经理被拘捕，少数合作单 位大佬纷纷跑路。” 一则微博瞬间引起轩然大波，其后矛头 更是直指中信地产，尘封已久的中信华南集团与中信深圳集 团之间的纠葛再度成为众矢之的。面对这个谣传，中信地产相关人士则向时代周报记者表 示不予评论。撇开中信地产内乱谣传不论，时代周报记者通过调查发 现，中信地产内部关于重组权的争斗，以及多年整而不合， 依旧是一个不解的难题。对于中信地产的整合问题，中

2、信地产品牌经理李娜则以不方便接受采访为由婉拒时代周报记者的采访。李郭争夺重组主导权“深圳大型房企涉嫌严重违规， 其集团董事长已被 双 开，深圳及上海公司总经理被拘捕，少数合作单位大佬纷 纷跑路。”一则微博自 3 月 30 日一经转载瞬间爆发。时隔不久，第二则微博紧随而至： “询问中信内部人士 获悉，此事涉及华南公司和深圳公司内斗， 双方老大 （李康、 郭志荣）互揭短，集团出面处理。 ”为此，“李康、郭志荣内 斗论”一说甚嚣尘上。似乎是为了证明自身清白，谣传的主角之一郭志荣，其 旗下中信医疗品牌部在 4月 1日两个小时之内连发有且仅有 的 13 条微博一一陈述郭志荣十天之内的行程。微博的第一发起

3、人深圳某房地产网站深圳总经理陈昌 询向记者强调自己一开始就没有指明是中信地产，并表示将 于近期内再公开事件正主。谣传事发突然，人们再次将注意力转移到了多年前的往 事上。可以确定的事实是，上述的华南公司和深圳公司早已合 为一体。十余年间，李康与郭志荣之间的博弈，实际上，折 射着中信地产系的离合。至今，在中信集团的档案室里，仍存放着中信房地产公 司的第一份营业执照，其工商注册编号为 001 号，可以说中 信地产是新中国第一家房地产公司。中信集团的地产历史悠久， 1979 年，中国中信集团有限 公司（以下简称为“中信集团” ）成立之初，便成立了房地 产部， 1986 年更是成立中信房地产公司， 成为

4、中国首批具有 一级房地产开发资质的企业。但多年来，与中信集团旗下的银行、证券、信托等金融 板块相比，中信集团的地产业务却显得过于分散，呈现三分 天下的格局：中信房地产开发有限公司、中信华南（集团） 有限公司 （以下简称 “中信华南” ）和中信深圳集团公司 （以 下简称“中信深圳” ）。中信华南集团资产规模在 150 亿元左右，是中信集团地产业务的龙头，旗下有中信华南东莞公司、中信华南深圳公 司、中信华南上海公司等十多家全资子公司和多家控股子公 司、酒店、高尔夫球场，先后在北京、广州、上海、深圳、 汕头、东莞、桂林、大连、长春等地投资房地产项目达 80 余个，累计开发商品房面积逾 1000 万平

5、方米。中信深圳集团于 1987 年 11 月成立，总资产逾 60 亿元， 有 19 家下属子公司。但中信华南集团与中信深圳集团共同使用“中信地产” 品牌，一直存在同业竞争。其中，李康统帅的中信华南可谓是异军突起。 在此之前， 他不过是中信广州公司下属汕头分公司的老总，从东南一隅 的这个小城起步，更是迅速带领汕头分公司成为当地首屈一 指的利税大户。直到 1999 年，李康晋升为母公司中信集团 广州分公司的老总，其后广州分公司更名为中信华南公司， 成为了中信集团一级子公司。几乎与此同时，郭志荣弃政从商，空降中信集团，继而 统帅中信深圳。李康与郭志荣，同居一隅，却割据了中信地产系的两大 子公司。直到

6、 2001 年 11月 8日，中信集团原董事长王军在东莞 集合中信集团总经理孔丹、副总经理李士林以及中信综合计 划部、中信实业银行、中信证券、中信深圳集团、中信华南 集团等中信系内各大子公司的负责人，召开了中信公司的首 次房地产座谈会，确立了整合中信地产系的目标。然而，事与愿违。中信实业银行困局袭来，中信实业银 行的总资产占整个集团公司总资产的80%以上，但是 2002年，中信实业银行却成为了王军最大的心病，其不良资产高 达 270 亿元。中信集团开始将重心转向金融业，王军也无暇 他顾，不得不延后东莞会议的战略目标。显而易见的是，地产系整合信号的释放，无疑使李康与 郭志荣都想争做地产系的老大，

7、旗下中信华南集团和中信深 圳集团高歌猛进，都欲争夺重组主权。李康最终大权在握在深圳主战场上，李康与郭志荣于整合前夜的较量几乎 白热化。继斩获 500 多万平方米的深圳龙岗中信新城发展权之 后，中信深圳即在江西、江苏、湖南、惠州、成都和重庆等 地跑马圈地。然而，在郭志荣疲于异地扩张之时，李康却将 中信华南的主战场从广州、汕头和东莞转向进军深圳。李康对此谋算已久。甫一听说泰华公司因财务问题将转 让深圳红树湾项目之际，李康立即北上北京，敲响了王军办 公室的门。彼时，中信华南集团的流动资金不过几千万元，而占地 面积达 16.3万平方米的红树湾地块总投资额预计达到 40 多 亿元。 2003年 3月 1

8、8日，中信集团击败万科、招商等对手， 将红树湾地块全额纳入囊中。中信集团将红树湾地王收购后，将其安排给中信华南集 团开发而非中信深圳集团开发，更是为中信华南提供担保融 资。此役，成了李康与郭志荣之间博弈的转折点：新晋者中 信华南集团在深圳独占鳌头。时隔两年，中信实业银行初步完成三年整改目标，王军 转而将地产系整合再度提上议程， 更是属意李康挂帅。 彼时， 李康则是北上赴职。至今仍令人瞠目结舌的是， 2005 年 7月 21 日，中信集 团党委发文，决定将中信集团原子公司中信房地产公司降 级，并入华南集团管辖，轻易地将局级机构直接降级为外省 子公司的孙子辈公司。由此不难看出王军对李康的倚重。“我

9、注意到，几十个人的中信房地产公司，却有 8 个局 级干部、 24 个处级干部，当官的加一块儿比兵多。 ”李康对 于首次赴任北京记忆犹新。 为此， 他更是从华南调了一支 14 人的团队进驻北京。直到 2007 年，孔丹的继任更推动了中信系的整合，整 合中信集团内部所有房地产公司及项目，成立中信房地产股 份有限公司，仅仅在一天之中，中信集团签发了8 份文件，处理各个公司剥离整合的各种相关事宜。时隔两年，中信华南集团和中信深圳集团都整合到中信 地产名下，撤销了华南集团和深圳集团的管理职能。“现在是城市公司取代了区域公司，不会再有华南集团 和深圳集团之分。 ”中信地产深圳投资有限公司相关人士对 时代周

10、报记者表示道。2010 年 10 月 31 日，中信地产首次公布品牌， 为期三年 的地产系整合已现雏形。彼时，李康任中信房地产股份有限 公司董事长，郭志荣出任副董事长、联席总裁。之后，李康 昔日爱将姚日波拾级而上，继任总裁。郭志荣实际上逐渐被边缘化。目前，郭志荣任中信医疗 健康产业集团董事长，陈家声、毛鼎雄等原中信深圳集团昔 日老将则转而担任中信医疗健康产业集团的总经理和副总 经理等。值得注意的是，中信医疗旗下主要企业，除了中信湘雅 生殖与遗传专科医院、杭州整形医院等医疗企业外，也包括 了涉及商业地产项目的深圳市中信商业管理公司、中国西南 资源联合开发有限公司等。中信医疗健康产业集团相关人士对

11、时代周报记者表示， “中信医疗在深圳的总部将会撤离到北京，现在办公楼层已 经出租出去了” 。地产系上市未了局李康在与郭志荣的较量中占了上风，中信地产系的整合 也初现雏形，中信地产开始为地产系的上市作准备。2007 年，中信集团开始对旗下房地产业务进行了整合重 组。以中信房地产公司为主体，对中信华南集团、中信深圳 集团、中信北京公司和中信国安集团部属海南博鳌投资控股 公司及海南中信国安投资开辟公司的房地产业务和资产进 行整合。2007 年 12 月 24 日，中信房地产股份有限公司 （以下简 称为“中信地产” ）成立，注册资本金为 67.9 亿元人民币。 4 月 2 日，中信保利达地产 （佛山

12、）有限公司赵总在接受时代周 报记者采访时表示，中信华南集团和中信深圳集团的资产在 2007 年便全部注入中信地产。中信集团地产业务的整合， 是为了上市做准备。 2007 年11 月，中信集团董事、中信地产董事长李康对媒体表示，中 信地产争取明年在 A股上市，选择的是IPO（首次公开募集）, 而不是借壳上市。“中信地产上市，是要把中信集团公司里所有的地产业 务都整合起来上市。 ”李康表示，在整个中信集团，所有涉 及房地产业务的都要整合进来，而不只是集团下面某几个公 司。整合之后， 中信地产迎来一个全新高速发展期。 至 2010 年底，中信地产总资产近 800 亿元，二级土地储备建筑面积 逾 30

13、00 万平方米，销售额也由 2007 年的 46 亿元迅速扩大 至 383 亿元，位居全国地产行业前 12 强。在中信集团“金融、房地产及基础设施建设、资源类产 业和高科技产业”四大主导产业中，只有房地产业没有形成 自己的上市融资主体。中信地产的上市，显得意义重大。整而不合难题为能成功上市，中信地产还曾成立上市办公室并积极筹 备相关事宜，但随着 2008 年以来的调控政策的收紧和市场 的波动，中信地产的上市计划不得不一再延迟。直到去年 5 月 30 日，有消息称，受中信集团整体赴港 上市计划的影响，中信地产单独上市的计划已经终止，并将 随中信集团一并赴香港联交所完成上市。 2011 年 12

14、月，中 信集团以绝大部分经营性净资产作为出资联合其全资子公 司北京中信企业管理公司共同发起成立中国中信股份有限 公司（简称“中信股份” ），注册资本为人民币 1280 亿元， 法定代表人常振明。此次中信集团的整体改制完成，为长期以来一直谋求上 市的中信地产带来了一丝曙光。一旦集团成功上市，中信地 产从中可获得不少收益。中信地产是中信集团地产业务的重要贡献者，资料显 示，截至 2010 年底，其销售金额为 282 亿元。但除了中信 地产外，中信集团还有中信泰富有限公司（ 00267.HK ，以下 简称“中信泰富” ）、中信国安集团等地产业务，如要整体上 市，进一步整合是一个问题。虽然中信国安集团

15、的部分地产业务已于2007 年注入中信地产，但仍有众多住宅、酒店、写字楼、旅游地产项目尚 未注入。除此之外，中信华东（集团）有限公司（以下简称 为“中信华东集团” ）旗下也有部分房地产业务。这三大公司之间的地产业务如何与中信地产整合，成为 一个不可小觑的难题。早在 2009 年 4 月就任中信泰富主席 之际，常振明便提出了中信泰富与中信集团地产业务整合的 设想。同年 8月底，在中信泰富公布 2009 年业绩中报之际， 常振明更进一步指出： “目前中信泰富与中信地产已签订了 合作协议。中信地产会选择合适项目推荐给中信泰富，中信 泰富可选择投资参股 20%。”同时他透露，中信泰富目前正 对数个项目

16、进行评估，会在广州、深圳、大连及东北物色机 会，进一步加大地产业务的发展力度。常振明一再声称，集团已在全力推进中信泰富与中信地 产的合作，也在考虑未来进一步整合的可行性。但是两年多 过去了，中信泰富除了在信息和销售网络上与中信地产有所 合作外，并未有进一步整合的迹象。至于中信国安集团、中 信华东集团与中信地产的进一步整合重组，或恐尚未提上日 程。期盼商业地产崛起深业背水一战商业地产： 5 年 50 万平米特约记者 赵夏蓉 发自广州起了个大早赶了个晚集。深圳老牌国企深业集团旗下的深圳控股有限公司 （00604.HK ，以下简称“深圳控股” ）虽然早在 1997 年就在 香港上市，却没有把握住房地

17、产市场的黄金十年。而在房地产调控不会放松的大背景下，希望奋起直追的 深圳控股，不仅转战二三线城市，从事一级土地开发，同时 还寄望于商业地产的崛起。在 3 月 28 日召开 2011 年度业绩 新闻发布会上透露了进军商业地产的雄心。深圳控股目前在深圳黄金地段拥有体量可观的城市综 合体资源，其中有 5 个城市更新项目，规划建筑面积达 160 万平方米。深圳控股董秘、法律总监陆继强对时代周报记者 表示，“这些历史形成的综合体项目要求公司必须进入商业 地产领域，打造商业地产开发营运能力。 ”按照深圳控股的商业地产规划，未来 3-5 年，城市综合 体在土地储备和产品结构上都将占到 30%左右； 5 年后

18、，深 圳控股在深圳核心地段持有的优质商业物业面积将达到 50万平方米以上楼市下半场奋起直追深圳控股于 1997 年在香港红筹上市，大股东深圳市政 府持有 43.09%股权，是一家专注于开发华南地区中高档房地 产的开发商。从深控这几年的业绩来看，稳健一直是其基调。2008-2011 年，深控持续经营业务营业额分别为 40.81 亿、 53.87 亿、 65.84 亿、 73.2亿港元，每年的增幅依次为 32%、 22%、11%，呈逐步放缓趋势。今年，深控可售价值约人民 币 150 亿元，但合同销售目标为人民币 60 亿元，与去年的 营业额大抵相当。有业内人称深圳控股虽占据天时和地利，得到集团公司

19、 的万千宠爱，但自上市以来发展过于稳健，没有抓住楼市黄 金时期的发展机遇。“这里面应该说原因是多方面的，其中很重要的原因在 于市场化程度方面的差距，比如决策效率、管理层更换、激 励机制等方面。 ”陆继强对时代周报记者如是说。机遇错过了，现在就很难再抓住了。如今，房地产市场 的调控不断加码，深圳受到房地产调控的影响又非常大，调 控下的住宅市场显得疲弱，深圳控股董事会办公室人员也对 时代周报记者坦言： “目前住宅市场上大部分的购房者是刚 性需求或者改善性需求，投资和投机的需求基本上受到了抑 制。”调控对于住宅项目的影响可从深圳控股旗下项目的销 售窥见一斑。时代周报记者查阅深圳控股的年报发现，深圳控

20、股旗下 热销的龙岗首席大盘深业 ?紫麟山，项目建筑面积为 20.4 万平方米，去年累计销售面积 71309 平方米。若按总房源 1000 套、每套平均 200 平方米粗略计算， 去化率约为 36%。再如， 深控热销的惠州鹏基万林湖总建筑面积为42.2 万平方米 , 总户数 2000 套，去年累计销售 65125 平方米。若按户型最小 面积 140 平方米来算，去化率约为 23%。而从最近房地产市场形势来看，调控没有丝毫放松的迹 象。调控持续，销售放缓，负债上升，下好地产布局之棋， 对于在楼市下半场奋起直追的深圳控股来说，显得尤为关错过了楼市黄金十年的发展机遇，就不应该在楼市下半 场中再错失机会

21、，为此从去年开始，深圳控股将旗下两家最 大的住宅地产公司深业南方地产集团有限公司（以下简称 “深业南方”）和深业鹏基集团有限公司进行了整合。深圳 控股向时代周报记者透露，下一步整合后的住宅板块将专注 于珠三角地区的住宅及配套产品开发，致力于成为华南地区 领先的住宅地产开发商。除此之外，深圳控股还在江苏泰州、成都两地从事一级 土地开发项目。“我们在这两项目上，仅仅通过一级开发获得的投资回 报都是比较高的。相比其他地方的一级开发，我们这两个项 目还是比较不错的。 ”深业集团总裁兼深圳控股总裁吕华在 2011 年业绩报告会上， 对这两步棋的满意溢于言表。 除优化 整合住宅项目资源外，深业控股也有着做

22、大商业地产的强烈 冲动。300 万平米土储将逐步注入 深圳的商业地产市场被看好。 “目前深圳商业地产发展比较平稳，不算太热，还具有一定的发展空间。 ”中国商业 地产联盟原主席、深圳铜锣湾集团董事长陈智对时代周报记 者表示。今年 1月 4日，专业运营商业地产的深业置地有限公司 揭牌。深业南方原董事长张宝伍出任深业置地董事长。“本集团将战略进入商业地产行业，招揽专业人才，培 养专业团队，努力建立适合自身特点的商业地产发展模式， 拓展多种融资渠道，致力于成为深圳商业优秀地产运营商。 从深控在 2011 年年报上的展望来看，其对商业地产的期待 可见一斑。世联地产营销总监吴志辉对时代周报记者表示： “随着 住宅市场资产周转率下降， 销售净利润下降， 权益乘数下滑， 净资产回报率将因此下滑，住宅地产黄金十年不再，商业地 产的优势会凸显。 ”深圳控股却有着发展商业地产的得天独厚