贵阳市房地产市场调研报告

1、我们的研究思路我们的研究思路 关于贵阳关于贵阳 v 地理位置、气候条件 v 经济发展及投资规模 v 产业结构、人口结构 v 城市规划及项目所在片区简析 市场竞争与发展趋势市场竞争与发展趋势贵阳房地产市场现状贵阳房地产市场现状 v 市场整体概况 v 供应特征 v 需求特征 v大型开发商竞相涌入 v楼盘趋向高档化 v消费市场外向化 v楼盘出现两极化竞争 v精品楼盘位置的变化 关于贵阳关于贵阳 v 地理位置、气候条件 v 经济发展及投资规模 v 产业结构、人口结构 v 城市规划及项目所在片区简析 贵阳市位于中国西南云贵高原东部，是我国西南地区重要的贵阳市位于中国西南云贵高原东部，是我国西南地区重要的

2、 中心城市之一中心城市之一 城市区位城市区位 贵阳市是贵州省省会， 位于中国西南云贵高原 东部，是我国西南地区 重要的中心城市之一， 是贵州省的政治、经济、 文化、科教中心和西南 地区重要的交通通信枢 纽、工业基地及商贸旅 游服务中心，被誉为 “高原明珠”。 贵阳市是著名的林城，少数民族众多，旅游资源、民俗资源丰贵阳市是著名的林城，少数民族众多，旅游资源、民俗资源丰 富，极具城市特色富，极具城市特色 是一座“山中有城，城中山中有城，城中 有山，绿带环绕，森林围城，城有山，绿带环绕，森林围城，城 在林中，林在城中在林中，林在城中”的具有高原特 色的现代化城市，享有“森林之城，森林之城， 休闲胜地

3、休闲胜地”的美名。 贵阳市曾被评为“全国双拥模全国双拥模 范城范城”、“全国卫生城市全国卫生城市”、 “中国优秀旅游城市中国优秀旅游城市”、“中国中国 园林绿化先进城市园林绿化先进城市”，是国家 “中日环保示范城市中日环保示范城市”、“国家国家 信息化建设试点城市信息化建设试点城市”、“国家国家 循环经济试点城市循环经济试点城市”以及以及“全国全国 绿化模范城市绿化模范城市”。 近年来，贵阳国民经济快速增长，已经成为我国西南重要的近年来，贵阳国民经济快速增长，已经成为我国西南重要的 中心城市之一，是一做以资源开发见长的综合型工业城市。中心城市之一，是一做以资源开发见长的综合型工业城市。 经济概

4、况经济概况 贵阳是全国最大的铝工业生产 基地之一，磷矿工、精密光学 仪器是全国三大生产基地之一， 电子仪器仪表是全国五大生产 基地之一。航天、航空、电子 是全国三大国际科学工业基地 之一。卷烟、磨具磨料、轮胎、 钎钢、汽车配件、中成药等是 全国重点生产司机，冶金、机 械、化工、食品、建筑业已形 成地方工业的五大支柱产业。 贵阳是国务院确定的贵阳是国务院确定的“黔中产业带黔中产业带”、“南贵昆经济带南贵昆经济带” 和和“泛珠三角经济区泛珠三角经济区”内的重要中心城市，是一座以资内的重要中心城市，是一座以资 源开发见长的综合型工业城市。源开发见长的综合型工业城市。 贵阳城市居民收入增加迅速，居民储

5、蓄丰厚，具有巨构的市场贵阳城市居民收入增加迅速，居民储蓄丰厚，具有巨构的市场 消费力支撑，区域房地产发展前景看好消费力支撑，区域房地产发展前景看好 主要经济指标主要经济指标2004 年年 同比增同比增 长长 2005 年年 同比增同比增 长长 2006 年年 同比增同比增 长长 社会消费品零售总 额(亿元） 175.5214.2%201.8415.0%234.9615.0% 城市居民人均可支 配收入（元） 898912.6%992810.5%1122213.0% 城乡居民储蓄余额 （亿元） 402.3616.6%497.74 17.9% 582.2017.0% 从贵阳社会消费品零售总额 来看，

6、全市社会消费品零售总 额完成234.96亿元，比上年增 长15.0%。从城乡看，城市消 费品零售额完成214.46亿元， 比上年增长14.8%，占零售总 额的91.3%；从行业看，批发 零售贸易业完成零售额179.52 亿元，比上年增长14.8%； 贵阳城市居民人均可支配收 入也有较快增长。 城乡居民存款余额增加很快， 2006年达到582.20亿元。 贵阳市具有足够的消费力支撑，房地产前景乐观。贵阳市具有足够的消费力支撑，房地产前景乐观。 贵阳三大产业呈现二、三、一格局发展，二、三产业发展迅速，贵阳三大产业呈现二、三、一格局发展，二、三产业发展迅速， 将产生大量富翁及中产阶级，有利于房地产市

7、场发展将产生大量富翁及中产阶级，有利于房地产市场发展 从产业结构来看，惠州 市第二三产业发展前景 惊人，其中第三产业增 幅高达16.7% ；第二产 业增幅为13.6% ，第一、 第二和第三产业增加值 占生产总值的比重分别 为6.3%、48.4%和 45.3% 产业结构产业结构 单位：亿元单位：亿元20042004年年20052005年年20062006年年 固定资产投资额固定资产投资额292.78343.54413.11 增长比例增长比例21.1%17.2%20.1 贵州省是全国所有省份中唯一未下辖地级市的省份，贵阳作贵州省是全国所有省份中唯一未下辖地级市的省份，贵阳作 为贵州省的政治、经济、

8、文化中心，具有广阔的市场覆盖力为贵州省的政治、经济、文化中心，具有广阔的市场覆盖力 贵阳市是一个贵阳市是一个五方杂处、多五方杂处、多 民族杂居的城市民族杂居的城市，汉族人口 占大多数，布依族次之，苗 族人口居第三位，除此之外， 还有回族、侗族、彝族等 20 多个民族，但人数较少，多 为解放后从外省迁入。当前 人口密度为403人/平方千米。 人口结构人口结构 2007年，贵阳市总人口约年，贵阳市总人口约389.64万人。其中城市人口比例约为万人。其中城市人口比例约为48； 贵阳分口规划：贵阳市人大常委会审议通过了贵阳分口规划：贵阳市人大常委会审议通过了贵阳市近期建设规划贵阳市近期建设规划 (20

9、06-2010年年)。根据规划，到。根据规划，到2010年，贵阳市市域总人口将达到年，贵阳市市域总人口将达到430万万 人。人。 房地产 市场 贵阳房地产预警系统判断贵阳经济指标表现，目前这些城市贵阳房地产预警系统判断贵阳经济指标表现，目前这些城市 房地产处于快速发展期房地产处于快速发展期 城乡居民收入稳步增长，生活城乡居民收入稳步增长，生活 质量显著提高：质量显著提高：2006年人均 gdp为1702517025元，元，即人均即人均23002300 美金美金；2006年城市居民人均可 支配收入突破万元大关，达到 11222元，比上年增长13.0%， 扣除物价因素，实际增长11.8%。 农民人

10、均纯收入达3442元，比 上年增长9.8%，扣除物价因素， 实际增长8.8%。 该理论是80年代后期提出的， 以当时的美元价格为参考，随 着经济的发展，相应的边界应 该适度增加，但理论的基本结 论是正确的。 800-4,000us$4000-8,000us$8000-20,000us$0-800us$ 启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期 房地产预警系统判断人均gdp与房地产发展关系 启动期启动期平稳发展期平稳发展期减缓发展期减缓发展期 房地产发展曲线房地产发展曲线 800美元美元4000美元美元8000美元美元人均gdp 快速发展期快速发展期 城南新城中心规划为城南新城中心规划为以贵阳

11、为核心、安顺为次中心、福泉为结以贵阳为核心、安顺为次中心、福泉为结 点的点的“十字型十字型”城镇空间体系，推动经济圈城镇联动快速发展城镇空间体系，推动经济圈城镇联动快速发展城市规划城市规划 “十一五”期间，要进一步加快城市化步 伐，突出中心城市和重点城镇建设，努力 提高城市和重点城镇吸纳人口转移的承载 能力。力争构筑起以贵阳为核心、安顺为力争构筑起以贵阳为核心、安顺为 次中心、福泉为结点的次中心、福泉为结点的“十字型十字型”城镇空城镇空 间体系雏形，推动经济圈城镇联动快速发间体系雏形，推动经济圈城镇联动快速发 展；展；经济圈城镇人口385万，城镇化水平 50，其中核心城市总人口180万以上。

12、城市污水处理率大于60，建成区绿化覆 盖率大于35，城镇化率达到60， 贵阳城市正处于扩张规划中，金阳新城区是贵阳规划发展的一贵阳城市正处于扩张规划中，金阳新城区是贵阳规划发展的一 个重点地区。地产发展潜力巨大。个重点地区。地产发展潜力巨大。 。“十一五”期间，将贵阳中心城区扩展到七城区（南明、云岩、（南明、云岩、 小河、金阳、白云、乌当、花溪），小河、金阳、白云、乌当、花溪），进一步扩展中心城区规模，力 争七个中心城区逐步实现城市主干道联结，城市人口扩大到180万以 上，建成区扩展到200平方公里以上。其中，金阳新区与白云城区金阳新区与白云城区 联结形成一个整体，人口规模达联结形成一个整体，

13、人口规模达3030万；万；花溪新城区初具规模，使贵 阳向南连片扩展。 加快安顺次中心城市发展。在完善西秀老城区基本功能、增加人 口集聚能力的前提下，积极推进双阳新城区建设，“十一五”期间， 双阳城区道路主骨架基本形成，安顺城市人口达到33万，建成区面 积达到27平方公里； 推进福泉节点城市建设。“十一五”期间，重点建设马场坪城区 和金山与马场坪之间的联系主通道，城区人口达10万，建成区面积 达到9平方公里。 贵阳房地产市场现状贵阳房地产市场现状 v 市场整体概况 v 供应特征 v 需求特征 0707年贵阳楼市发展快速，百花齐放，整体格局呈蓬勃之势，年贵阳楼市发展快速，百花齐放，整体格局呈蓬勃之

14、势， 新建商品房价和二手房价格双双上涨，市民居住趋向外围化新建商品房价和二手房价格双双上涨，市民居住趋向外围化 传统的东西南北居住圈被打破和拓宽； 城市化进程的加快和路网的开工建设； 各个新兴区域居住中心的形成； 国内外知名开发商、代理商、建筑设计、园林设计 机构纷纷进驻贵阳； 大量开发理念、建筑品质等各个方面都超一流的楼 盘相继问世； 新建商品房新建商品房 住宅总体价格水平 非住宅总体价格水平 经济适用房 普通商品住宅 多层住宅 高层住宅 高档住宅 办公楼 商业用房 其它用房 7.77.7 市场整体概况市场整体概况 7.37.3 5.35.3 10.110.1 10.110.1 10.610

15、.6 6.56.5 5.25.2 8.38.3 3.83.8 1.81.8 从国家统计局贵阳调查队获悉，从国家统计局贵阳调查队获悉，20072007年，贵阳市新建商品房年，贵阳市新建商品房 价格和二手房价格房屋销售价格总水平比价格和二手房价格房屋销售价格总水平比20062006年双双上涨，年双双上涨， 涨幅分别为涨幅分别为7.3%7.3%和和5.0%5.0%。 市民居住趋向外围化市民居住趋向外围化 中心双城区受土地资源限制，供应量减少，金阳、乌当、花溪中心双城区受土地资源限制，供应量减少，金阳、乌当、花溪 地区大盘时代来临，成为新的消费热点区域。地区大盘时代来临，成为新的消费热点区域。 供应特

16、征供应特征 房地产开发投资平稳增长 期房销售额所占比重超过60% 商品住宅平均销售价格小幅增长 房地产开发规模扩大 土地购置面积出现小幅增长 商品房开、竣工面积增幅趋缓 城城 区区价格分布价格分布新盘供应新盘供应品质品质典型楼盘典型楼盘 云岩区云岩区 5000-600037 总体量较小、单体 量的精品住宅区 公园2008 摩卡空间 御景天下 南明区南明区 5000600028 山水黔城 中天世纪新城 万象国际 金阳区金阳区 3000400017 中档大众化大型楼 盘，配套越来越齐 全，风格、环境呈 现多元化发展 观山湖1号 世纪城 金阳新世界 金元国际新城 乌当区乌当区 3000400013

17、保利温泉新城 城市山水公园 蓝波湾新天卫城 小河区小河区 2000300011 兴隆珠江湾畔 上河城 花溪区花溪区 200030007 兰馨桂馥花园 南乔紫苑 数量减少数量减少 数量增大数量增大 城市中心区土地可供量减少，外围区域土地放量增大城市中心区土地可供量减少，外围区域土地放量增大 土地供应特征土地供应特征 全市土地出让面积呈现大幅增长，从区域上看主要是金阳、乌当土地出让面积 增幅巨大，金阳新区由于新世界地产、水电中环等省外知名企业入驻购地，土 地出让面积占全市的一半以上。其它各区域基本呈现下降态势，云岩、南明两 城区同比下降25.9 供应特征土地供应特征土地 楼市不断升温，并未受到一线

18、城市出现的楼市不断升温，并未受到一线城市出现的“拐点拐点”影响，受各种影响，受各种 物价上涨影响，价格仍会出现持续上扬格局物价上涨影响，价格仍会出现持续上扬格局 销售价格销售价格一路上扬、未来增长势头不减一路上扬、未来增长势头不减 过去一年贵阳楼市在市场需求的强劲支撑下，商品房销售均价持续上扬，全市商品住宅 销售均价同比增长10.6。 2008年，贵阳房屋销售会依然旺盛，随着建筑材料、土地交 易等系列连带价格近期的大幅度上涨，房价仍将继续坚挺，呈现稳中有升的态势。 供应特征价格供应特征价格 中心双城区新盘供应量锐减，多为单体建筑，中心区环线内的楼中心双城区新盘供应量锐减，多为单体建筑，中心区环

19、线内的楼 盘盘“稀缺性稀缺性”凸显，中心区商品房的供应量将以中心区外围为主凸显，中心区商品房的供应量将以中心区外围为主 市场供应量市场供应量 乌当、金阳成为新宠乌当、金阳成为新宠 随着受招商引资政策、城市 扩张战略、中心区人口向外 疏散等的影响，乌当、花溪 等郊区及金阳新区成为外来 企业开发的重点，外来企业 通过大面积拿地，进行大盘、 超大盘的开发，又使得这些 大盘的商业配套升级，甚至 成为一个区域中心 供应特征推盘量供应特征推盘量 南浮宫南浮宫 御园御园保利保利 温泉新城温泉新城山水黔城山水黔城 金阳新世界金阳新世界观山湖观山湖1号号香榭里舍香榭里舍 由于贵阳楼盘外销数量过半，目前市场户型结

20、构仍由于贵阳楼盘外销数量过半，目前市场户型结构仍 然以大户型为主，未来小户型将大有可为。然以大户型为主，未来小户型将大有可为。供应特征房型供应特征房型 u房型结构：房型结构：住房供应套 型主要以90-144平方米为 主，90平方米以下的小套 型总量还是较少只占 18.7%；中心区大部分房 源都集中在三房两厅，户 型面积集中在115165 平方米； u购买目的：购买目的：72.08%的小 户型购买者都是用于自住， 准备先自住再投资的达到 15.83%，另有9.58的人 选择小户型作为投资， 需求特征需求特征 目前市场目前市场外销比例约占外销比例约占5353，未来到，未来到 贵阳置业的外地人将达到

21、贵阳置业的外地人将达到60%60%甚至甚至80%80% 外地人到贵阳置业： 一、在贵州，只有贵阳的教育、医疗、就业等 配套较好，地州的一些人会到贵阳来买房居住。 二、因商贸往来或工作需要而到这里置业的比 重比较大。 三、度假避暑人群。 在一线城市出现天价房产的同时，贵阳凭借其出色的环境优势和独在一线城市出现天价房产的同时，贵阳凭借其出色的环境优势和独 特的城市魅力，引来外地投资者无数，外来购房占全省比例约特的城市魅力，引来外地投资者无数，外来购房占全省比例约53% “全国绿化模范城市全国绿化模范城市” “国家森林城市国家森林城市” “中国十佳避暑旅游城市中国十佳避暑旅游城市” “中国避暑之都中

22、国避暑之都” 独特的城市魅力独特的城市魅力 山水黔城山水黔城-贵阳城市第一大盘，打造城市贵阳城市第一大盘，打造城市cld.cld. 项目位于贵州省贵阳市 南明区四方河路1号，地 块处在贵阳市南明河的 三湾之首，自然环境得 天独厚，山环水抱，宁 静优雅。 收藏贵阳母亲河南明河 第一湾最美一段，私享 麒麟山、龙山和凤山三 大山景资源。 典型楼盘典型楼盘 l 项目背景项目背景 “山水黔城”作为一个凝固 了多重元素优质山水大 盘， 要在全国一线城市重点推广。 山水黔城正是贵州的一个符 号、一张名片。 星河湾缔造者转战西部打造 贵州第一大盘。 l 社会影响力社会影响力： 众厦成功组织深圳大型推介 两次，

23、贵州省委副书记亲临 现场，造成了轰动效应。 深圳火爆认购，扩大项目在 整个珠三角的影响力。 l 销售销售 团队介入后，通过一系列的 市场推广及营销，成功实现 项目两次各的提价，为 开发商创造价值。 观山湖观山湖1 1号贵阳新区大盘，尊重文化、打造高尚公园号贵阳新区大盘，尊重文化、打造高尚公园 地产地产 项目相关指标：项目相关指标： 项目地址：项目地址：金阳区金阳新南区路54 号项目总建筑面积：400000平方米 开发商开发商: :中国水电建设集团中环（贵 阳）房地产有限公司 建筑设计单位建筑设计单位: :澳大利亚柏涛（墨尔 本）建筑设计有限公司 观山湖1号 一座诗意生活的林中泉城一座诗意生活的

24、林中泉城 项目基本资料：项目基本资料： 项目地址：项目地址：贵阳市乌当区叶家庄 占地面积占地面积: :830870平方米 总建筑面积总建筑面积: :974529.30平方米 总户数总户数: :6125 开发商开发商: :保利贵州房地产开发有限公司 保利. .温泉新城 保利保利温泉新城铸就文化生态典范大盘温泉新城铸就文化生态典范大盘 3 3、文化配套呈现文化地产魅力、文化配套呈现文化地产魅力 以文化树品牌的地产企业，保利地产通过 充分整合企业文化地产开发的资源优势， 以“先造城、再建屋”的配套设计理念， 营造出小区高规格的文化配套体系 1、人性化规划彰显个性人性化规划彰显个性 集温泉、旅游、休闲

25、、居 住于一体的综合型社区， 保利温泉新城的规划布局 自成体系，且充满了人文 关怀精神 2 2、创新户型独树一帜、创新户型独树一帜 保利温泉新城引入了4+1、5+1的低 密度花园洋房 ；中空客厅搭配阳光 室、l型长阳台、一步阳台、露台花 园等设计元素，使花园洋房更具空 间感。原创性的底跃式户型，营造 出半地下庭院空间，使外部景观延 伸至室内。 贵州省唯一的国家建设部城市住宅金牌小区，是建设部在全国大贵州省唯一的国家建设部城市住宅金牌小区，是建设部在全国大 中城市选择批准建设的中城市选择批准建设的83个住宅试点小区之一个住宅试点小区之一 项目基本资料：项目基本资料： 项目地址：项目地址：云岩区新

26、添大 道南段289号 占地面积占地面积: :95000平方米 总建筑面积总建筑面积: :1100000平方 米 总户数总户数: :7800 开发商开发商: :世纪中天投资股份 有限公司中天花园房地产 经营分公司 中天花园 受西部开发利好的影响受西部开发利好的影响,绿地、保利、新世界、远大等知名发展绿地、保利、新世界、远大等知名发展 商纷纷进驻贵阳，贵阳地产市场人气指数较高商纷纷进驻贵阳，贵阳地产市场人气指数较高 公司名称时间拿地概况面积(亩)总额(亿) 保利集团06年到07年 成功推出保利温泉新城一期 之后，2007年又在南明、云 岩等地投资拿地 香港新世界06年到07年 金阳新区 3300 绿地集团2007年7月 投资开发建设金桥饭店、文 化广场和金阳新区综合开发 三个项目 成都远大2007年4月 金阳新区观山公园附近一地 块 850多 5.18 北京东和嘉业房开