建筑购房常识

1、建筑知识1、什么是期房习惯直把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房屋全面建 成包括：建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束，通过竣工验收；达到“七 通一平”，即上水通、下水通、排污通、配电通、气通（煤气、天然气或液化气）、 电话通、道路通、场地整平。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称 为期房，也就是说，即使通过竣工验收，达到了“七通一平”，甚至是取得了新 建住宅交付使用许可证，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证， 就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售 合同。2 什么是现房现房指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房屋产

2、权证的房屋。开发商完成房 屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，通过建筑工程质量验收、 规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收、取得新建住宅交付使用许可证，才能 到房地产管理部门进行产权登记，取得房屋产权证。购买现房签订的是房屋买卖 合同，购房者可立即办理产权登记手续，取得房屋产权证。3 .什么是准现房和尾房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已经初步 显现，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。但是这种房产的性质仍然属于期房，政府按照期房进行管理，必须办理商品房销售许可证才能销售。尾房是房地产业进入散户零售时代的产物， 是空置房中的一种，当商品住宅

3、的销 售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房 产，一般称为尾房。4、如何区分板楼和塔楼可以从楼房的平面图区分塔楼和板楼。 塔楼的平面图特点是，一层若干户，一般 多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。这种楼房的高度一般从12层到35层。塔楼一般是以一梯4 户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度。板楼有两种类型，一种 是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连 在一起就拼成一个板楼。其实我们买房时，很容易分出塔楼和板楼，简单地说， 塔楼比较高、比较方；板楼比较矮、比较长。5、高品

4、质的板楼高品质的板楼人部采用板式结构，让电梯与楼道位于后立面，将朝阳面让位于居 室。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充 足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。在房型的组织上，尽量 有利于风的直线流动，常保空气新鲜。同时还强调户与户的独立性，避免因凹凸 过多、户与户之间窗户过近而导致互视， 很好地保证了私密性。具体的品质还体 现在：（1）控制面宽和进深的比例。板楼的发展在经历了八十年代长板楼之后，近年逐步过渡到舒适度较高的纯板 楼。前者因电梯少而隔几层设置长通道有显而易见弊端，后者则是一梯两户，并保证一定的面宽，使日照充分，同时将各种功能区配置得更完善

5、。 随着住宅的发 展，一种只有两三个门洞的短板楼也开始出现， 它不仅保持了纯板楼的优势，还 克服了园林规划单调、布局呈兵营式排列等弊端，并在楼体上增加了开槽，形成 明卫生间、明餐厅，有效地提高了舒适度。因此，要尽可能选择进深短、面宽宽的户型。一般来说，低层板数进深控制在14米以内，高层板楼进深则在18米以内，有些超过20米的户型。如果不是靠 板楼两侧在面采光，尽量慎选，因为过大的进深会使户内灰色空间增多， 影响居 住的舒适度。面宽则根据户型大小而定，通常板楼户型多在二居室以上，二居室 面宽在6米至8米，三居室面宽在10米至13米，四居室面宽在12米至15米。（2）注意卧室和客厅的日照。设计上要

6、着重考虑把房间和辅助房间的位置摆放严格区分、不错杂分面，要动静分开，这一点是板楼的优势。在户型间隔上，开门是厅或玄关，餐厅和厨房相邻 并置于背阳面。起居室和主卧室置于朝阳面。走廊尽头是主卧室。在朝向上，正南正北的户型布局一般是“二居室， 主卧室和起居室朝南，或两个 卧室朝南，起居室朝北；三居室，主卧室、一个次卧室或书房和起居室朝南，或 主卧室和起居室朝南，另两个次卧室朝北，或三个卧室朝南，起居室朝北；四居 室，三个卧室和起居室朝南，或两个卧室和起居室朝南，或三个卧室朝南，起居 室朝北。作为东西朝向的板楼，则以东侧为主要朝向，其他而已规律与南北朝向 相同。板楼最大的优势是户型规矩、互视小、通风、

7、日照良好，因此尽量选择直板楼， 对于U形和Z形板楼要根据日照和互视状况慎重考虑。但是，户型种类少也是 板楼的劣势。6 高品质的塔楼塔楼，是根据它的建筑形式而被冠名的，塔楼本身有非常大的特点：瘦长、秀气、 挺拔。实际上，设计得好的塔楼经常是城市中的景观。城市中的高层建筑，大多 数是以塔的形式出现的。因为瘦长，所以太阳光的遮挡就小，塔楼所要求的占地面积和对绿地的遮阳面就 小。它是细细长长的一条线，而不是平平的一大片，从这个角度看，在容纳相同 住户的前提下，塔楼实际上对大环境的影响是最小的。 对个人而言，其实塔楼本 身也是益于健康的。因为它有面多、层高的特点，外墙面大，所以人与阳光和自 然接触的机会

8、就多。从建筑学的角度来看，一个建筑的外墙面多，那么房子做起来就比较的活跃，就 更能发挥功能作用。相比之下，板楼面宽，而且整个建筑长，对光线的遮挡就大， 因此占地就多。从经济的角度上讲塔楼的经济性高、容积变幻无常高、这是板楼 无法比拟的。塔楼本身可以做成蝴蝶状的，分几个叉，本身利用电梯这一个交通 单元，可以服务很多户，而且把造价、面积等经济问题都省下来了。同时楼的本 身分了很多叉，朝向很好，有些塔楼的塔式化。现有这种形式的塔楼实际上已经 建了不少。以后，应该要把户数降下来，做成一梯四户，甚至更少。有的塔楼是 一梯两户，这其实是板楼的缩版，叫做“短板”，这种“短板”应该说是品质最 好的。它是板楼但

9、同时具备塔楼的特点，可以向高层发展。“板中有塔，塔中有板”，这种做法是现在非常好的发展趋向。当然塔楼之间的间距也是很重要的，有些地方规定楼之间的宽度比是1:1，做30米的楼，必须有30米的空隔，这对通风、日照都有好处，对城市面貌也有好 处。6、住宅的开间在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距 离。因为是就自然间的宽度而言，故称为开间。根据有关规定，砖混结构住宅建 筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2 米。但就我国目前大量建造的砖混住宅来说，住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨

10、度，增强住宅结构整体性、稳定性和 抗震性。7 .住宅的进深住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮 到后一墙皮之间的实际长度。根据有关规定，住宅的进深常采用下列参数：3.0米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米、4.5 米、4.8 米、5.1 米、5.4 米、5.7 米、 6.0米。为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上讲，住宅的进 深不宜过大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅 进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足；如果人为地将狭长空间分隔，则分隔出的一部分房间就成为无自然光的黑房间。黑房

11、间当然不适于人们居住，补救的措施之一是将黑房间用于次要的生活区，如储藏室、走道等，用人工照明来弥补自然光的不足；另一措施是在住宅内部建造内天井， 将光线不足的房间布置于内天井四周，通过天井来解决采光、通风不足的问题。但内天井住宅也存在厨房串味、传声、干扰大、低层采光不足的问题。8住宅的层高层高是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。 住宅建筑模数协 调标准规定，砖混结构住宅建筑的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。 住宅的层高在不同时期、不同国家或相同国家的不同地区、不同历史文化背景之 下都是有差异的。例如，我国传统的民居都造得比较高大， 古代将相官邸或皇宫 更是以不同

12、的高度来区分等级的高低。而一些地震频繁、多火山的国家或地区， 为抵御灾害，往往层高较低。我国出于对降低成本、节约建材、节约土地等经济 指标的考虑，强调把住宅高度控制在 2.8米左右。据测，层高每降低0.1米，造 价就降低1%左右。一般来说，层高设计规律是层数越少，层高可相应提高；层 数越多，层高可相应压缩。9住宅的净高净高是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做 净高。10 小区的规划建设用地面积和建筑面积小区规划建设用地面积是指项目用地规划红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿化面积

13、、建筑物构筑所占面积、运动场所等。小区的建筑面 积是指住宅建筑外墙外围线测定的各层水平面积之和。它是用于反映小区建设规 模的重要经济指标，计算时应依据建筑平面图，按国家现行统一规定量算。11 建筑容积率和建筑覆盖率（建筑密度）建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属物建设物除外。建筑覆盖率又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与总面积的之比， 除特别注 明外，计算时一般包括附属建设物。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物构筑物所占面积、运动场地等。12、绿

14、化率与绿地率的区别其实，绿化与绿地，二者的区别主要是对“居住区用地范围内各类绿地”这一概 念的不同理解上。房地产商通常在广告中使用绿化率一词， 根据园林专家所言，是一个不准确、不 规范的用词。在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为“绿地率”和“绿化覆 盖率”两种叫法。绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，在计算时，要求距建筑外土墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。此外，还 有几种情况也属不能计入绿地率的绿化面积， 如地下车库、化粪池，这些设施的 地表覆土一般达不到3米的深度，也就是说在上面种植的大型乔木成活率较低， 所以计算绿地率时不能计入。绿化覆盖率是指绿

15、化垂直投影面积之和小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。 所以，我们平常叫惯了的绿化率专业术语应称作“绿地率”，它和开发商一般许诺的“绿化率”有很大区别，开发商常说的其实是“绿化覆盖率”。而且，国家对绿地率的要求非常严格。根据相关技术规范、法规都可以知道，长 草的地方并不一定都能算作绿地，绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地” 主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。其中，公共绿地又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状

16、公共绿地。即使是级别最低的零散的块状、带状公共绿地也要求宽度不少于8米，面积不小于400平方米。该用地范围内绿化面积不少于总面积的 70% （含 水面），至少要有1/3的绿地面积要能常年受到直接日照， 并要增设部分休闲娱 乐设施。而宅宅旁绿地等庭院绿化的用地面积， 在设计计算时，也要求距建筑外 墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。根据有关规定，凡符合规划标准的新建居住区，居住小区绿地率不得低于30%，且要保证居住区内人均2平方米，居住小区人均1平方米的规模。绿化覆盖率则不然，相对而言比较宽泛，大致长草的地方都可以算作绿化， 所以 绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。 计算绿化覆盖

17、率所指的绿地，简单地说，就 是只要有块草皮就可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到 60%以上。13 为何国有土地使用证上编号会有不同如果开发商提供的国有土地使用证上面的编号与所签合同里的土地编号不一样， 这有可能不是同一份土地使用证，应该查看国有土地使用证的具体使用范围和土 地使用出让合同。14 房屋的使用率与实用率住宅套内净面积即使面积与住宅面积的比为使用率，一般高层楼在72%75%之间，板楼在78%80%之间；而实用率是套内建筑面积与住宅面积的比，大 于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的例，是衡量物业使用效率的重要标 准。目前物业市场上出

18、售的房屋大多以建筑面积表示， 但对客户来说最具有实际 使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。在使用率计算方法的选择上，有些发展商采用轴线面积法。这种方法是以房间内 外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面 积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积 情况。比较确切的计算方法是在建筑面积的基础上减法外墙和内墙所占的面积后 得出的使用面积，这咱方法计算出来的作用面积也形象地称为“地毯面积”。 它 反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略低，

19、 主要是因为高层 要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积， 每户 平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电 梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可 进一步提高。此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。15商品房销售面积商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内 或单元内建筑面积（以下简称内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。销售者销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面 积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销

20、售面积的标注单位应当为平方米。商品房的销售面积与实际面积之差不得超过国家计量技术规范 商品房销售面积 测量与计算规定的商品房面积测量限差。按套或者单元销售的商品房，各套或者各单元销售面积之和不得大于整幢商品房 的实际总面积。16 套内建筑面积 商品房的套内建筑面积是指成套商品房 （单兀房）的套内使用面积、套内墙体面 积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积不等于地毯面积，完全属于买房人个人私 有；与套内使用面积相比，更能完事地反映买房人个人私有部分的产权。套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积17、套内使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，按以下

21、规定计算：（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜 等空间面积的总和；（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；（3）不包括在结构面积只的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。18套内墙体面积套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法 为：（1）共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以 及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。（2）非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。19

22、 套内阳台建筑面积按照建筑面积计算规则的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之 间的水平投影面积计算其中:（1）原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；（2）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；（3）凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；（4）半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹 进部分按其净面积的一半计算建筑面积。20 公用建筑面积商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。 分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用 建筑面积。与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服

23、务的公用建筑面积，则由受益的各套商品房 分摊。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为每户分摊公用建筑面积之和。公用建筑面积由两部分组成：（1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通 道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工 休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平 投影面积的一半。公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的 独立使用空间的建筑面积（

24、如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合 同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积 公用建筑面积不包括什么?仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单 独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服 务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。21 分摊的公用建筑面积如何计算根据建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积X公用建筑面积分摊系数公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内

25、建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和22 公摊面积多大为宜公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称。 它和套内建筑面积之和构成了一套商品 房的建筑面积。公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；过小，贝膨响居住的舒适度。那么，公 摊面积多大才适宜呢？ 一般来说，塔楼的公摊面积要大于板楼的公摊面积。实践 中，塔楼的公摊系数一般在0.18米0.26米之间，而板楼的公摊系数则在 0.14 米0.16米之间。这也是一套房屋公摊面积的适“度”范围。23、好户型的标准数据根据世界卫生组织定义，健康住宅是指能够使居住者在

26、身体上、精神上和社会上 完全处于良好状态的住宅。我国的“健康住宅建设技术要点”提出了健康住宅的 面积、光环境、声环境、热环境等方面的标准。（1 ）建筑密度不大于25%。（2）面积标准：客厅，最低14平方米，一般18平方米，推荐面积25平方米； 主卧室，最低12平方米，一般14平方米，推荐面积16平方米； 次卧室，最低8平方米，一般10平方米，推荐面积12平方米； 厨房，最低5平方米，一般6平方米，推荐面积8平方米； 餐厅，最低6平方米，一般8平方米，推荐面积10平方米； 主卫生间，最低6平方米，一般7平方米，推荐面积8平方米； 次卫生间，最低3平方米，一般4平方米，推荐面积5平方米； 贮藏室，

27、最低3平方米，一般4平方米，推荐面积6平方米； 书房，最低6平方米，一般8平方米，推荐面积10平方米； 总体上各个部分的面积除了要达到以上标准外，而且还要有足够的人均建筑面 积，并确保其私密性。（3）能引起过敏的化学物质浓度很低。（4）尽量不使用易散发化学物质的材料。（5）二氧化碳浓度要低于1000PPM 。（6）悬浮粉尘浓度要低于0.15mg/平方米。（7）每天日照时间应在3小时以上。（8）有足够亮度的照明设备。（9）功能良好的换气设备能将室内污染气体排到室外。（10）厨房灶具或吸烟外要设局部排气设备。（11）整个房间温度全年操持在17 27之间。（12）室内温度全年保持在40% 70%之间

28、。（13）噪声要小于50分贝。（14 ）有足够的抗自然灾害的能力。（15）便于护理老人和残疾人。（16 ）人均公用绿地面积大于或等于 2平方米。24、住宅的种类住宅的种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、 别墅等。（1）按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。（2）按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢 混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。（3）按楼体建筑形式分类，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层 住宅、其他形式住宅等。（4）按房屋型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层 式住

29、宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。（5）按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用 住房、住宅合作社集资建房等砖混结构住宅 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼 板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋 混凝土及大部分砖墙承重的结构。砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异 型粘土砖，如空心砖等。“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的 钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐等。这些配件与砖做的承 重墙相结合，可以称为砖混结构住宅；由于抗震的要求，砖

30、混住宅一般在5层、6层以下。25、砖木结构住宅砖木结构住宅的指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、 屋架用木结构共同构筑成的房屋。26、钢筋混凝土结构的住宅钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋 混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀, 耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。27、住宅的标准价标准价实际是一种优惠价，它仅包括住宅的建造和征地拆迁补偿费， 大大低于住 宅的市场价。在城市住宅制度改革的起步阶段，为鼓励群众购房，按标准价计算 商品住宅价格时，征地、拆迁补偿费可暂时由单位适当负担，因此，目前实行的 新建住宅标准价实际上是一种有补贴的优惠价。经济适用住房市场通常实行标准价来解决中低收入者的住房问题。 由于标准价不 含有土地使用转让金等费用，相对于商品房的市场价要优惠很多， 优惠幅度一般 在1/32/3之间。所以，以标准价销售房产，可以刺激广大中低收入者购买欲望，活跃房地产市场。28 .住宅的起步价在商品房广告中，人们经常遇到“起步价”这一名词。在广告中见到的起步价格， 一般是指顶层、