土地评估方法

1、土地估价方式一、收益还原法： 在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率， 将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。 适用范围： 适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或是房地产 的估价。1、首先求得建筑物的价格；然后从待估不动产 （ 房地产 ） 的纯收益中减掉属于建 筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原，即可得到土地的价 格。计算公式：a B - r2 = L r1L = （a B - r2 ） / r1= a1/ r1式中：L 土地价格；B建筑物的价格（依其他方法求得）；a建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益（a为折旧后收益）；r1

2、 土地还原率； r2 建筑物还原率； a1 土地的纯收益。2、基本步骤（1）计算总收益：总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及 经营等要素相结合而产生的总收益。分析可能产生的各种收益，按客观、持续 及稳定等原则确定。（2）计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等总费用是指为创造收 益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的 项目也有所不同。分析可能产生的各种费用支出，计算加总一般正常合理的必3）计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即 为纯收益。(4) 确定合适的还原率：是影响地价高低的重要因素，要慎重选择。(5) 选择公式

3、求算地价：根据公式适用评估对象和评估目的等条件，选用相应 的计算公式， 将纯收益用相应的还原率进行还原，即得土地的收益价格。二、市场比较法：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土 地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后 者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修 正得出待估土地的评估期日地价的方法。适用范围：从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的 土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。从评估目 的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，还可用于评估 土地或房地产的租金，

4、以及用于其他估价方法中有关参数的求取。1、直接比较过程：以上可用公式表示为I式中：鬥 特怙宗地价祜：耳比较案例宗地价格J 九_ 建估宗垫情况指数A匕战柬例宗地惰况指数 待估宗地估价期日地价指数门比找案例萦施交女期日箍丽i数比较案例宗地区域因索条件指数 心 存牯宗地化别因素条件措数疋较案例宸地不别因粹评礦修正系数二待估宗地条件指数/比较案例条件指数2、间接比较过程如果已设定标准地块，也可利用标准地块为比较基准，确定待估宗地的价格。过程中要先进行标准化修正，然后再以比较确定待估土地价格。具体形式为:以上可用公式表示为；PiPhXAXBXCXDXE或中*A、rx E含义同前匸广一标？宗_地条件评价系

5、数比较案例宗地条件评输系数3、市场比较法的估价步骤（1）调查与选择比较交易案例（2）确定价格可比基准（3）进行交易情况修正（4）进行估价期日修正（5）区域因素比较与修正（6）个别因素比较与修正（7）其他相关修正：使用年限修正、容积率修正等（8）确定比准价格三、剩余法（假设开发法）：剩余法（又称假设开发法、倒算法、残余法或余值 法）是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑物 建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后， 以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。适用范围 ：假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如 待开发的土地（

6、包括生地、毛地、熟地）、在建工程、可装修改造或可改变用 途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴），以下统 称为“待开发房地产”。对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开 发法估价。因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的清况下，其价值也就 不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价的话，估价人员可根据所推测的最 可能的规划设计条件来估价，但必须将该最可能的规划设计条件列为估价的假 设和限制条件，并在估价报告中作特别的提示，说明它对估价结果的影响，或 估价结果对它的依赖性。四、成本逼近法： 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据， 再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估 价方法。由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近 法有时可能会与市场产生偏差。故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成 本逼近法适用范围： 1新开发土地，不适用建成区域已开发土