领秀新硅谷项目后评价

1、北科建集团BSD北京科技园置地有限公司二O二年四月目录、项目概况领秀新硅谷项目位于北京市海淀区西二旗， 项目总占地面积34.7万平方米，规划地上建筑面积39.1万平方米，其中住宅建筑面积 35.86万平方米，配套商业2万平方米，其他配套1.24万平方米。本项目为置地公司于2004年9月在北京市土地交易市场通过公开挂 牌交易取得，土地成交价格为人民币 11.75亿元。根据2005年市规委方案复函，领秀新硅谷设计总建筑面积47万 平方米（含地下），其中住宅面积43万平方米（含地下），产品涵盖了别墅、花园洋房、小高层等多种住宅形式，配套及商业面积3.8万平方米，配套幼儿园0.2万平方米。W0.按照土

2、地挂牌出让条件，配套商业2万平方米需返还西二旗村集 体。商业项目影响到领秀新硅谷项目的整体开发， 公司经过市场调研 和经济测算，2007年11月向集团提出回购商业项目的申请，经集团 批准后与西二旗村进行了长达一年的洽谈， 最后终于2008年12月与西二旗村集体达成协议，我公司不提供 2 万平米商业，作为补偿，向 西二旗村集体支付 3000万元（折合楼面地价 1500元/ 平米）。根据最 新测算，商业项目整体价值达到 4.5 亿元。、项目策划及经营分析评估按目前领秀新硅谷项目的投入产出计算，投资效益远远高出了当初的测算。 虽然当初的测算与现在的收益出入较大， 但总体的趋势 判断是正确的，开发周期

3、的延长在客观上使项目享受到了经济高增长 周期的红利。总体上此项目的投资及策划非常成功。一）投资及策划分析1. 投资决策1）投资决策来自对宏观环境的正确认识以全面市场化为方向， 是在集团初步完成从任务主导型向市场主 导型转变的基础上，进一步实现科学发展和跨越式发展的必然要求。项目用地是北京市第一批通过招拍挂方式供应的土地， 这种方式意味 着土地供应方式的重大改变， 土地资源的稀缺性将逐渐显现， 因此土 地价值的溢价会比以前协议方式大很多。正是基于这种超前的认识， 集团及公司领导意识到此项目用地出让价格会高出以往的估值。 在深 入研究项目的定位及各种设计和策划方案的基础上， 对项目的经济测 算和可

4、行性进行了反复论证， 并制定了详细的土地摘牌策略， 向集团 和股东单位进行了多次汇报和沟通。在两家大股东 - 北科建集团和首创集团的支持下，置地公司通过 了董事会和股东会决议， 获准参加北京市土地交易中心西二旗配套居 住区地块（领秀新硅谷）挂牌交易并成功摘牌。到目前为止，北京市挂牌土地价格已经远远高于当初对市场行情 的估计，证明当时的投资策略是正确的。2）投资决策出于对“领秀”品牌的塑造西二旗配套居住区为中关村高科技园区配套居住区， 由北科建集 团负责土地一级开发， 适逢国家开始实行房地产开发土地公开出让制度。该居住区土地分两期出让，置地公司于2000 年经过招投标获得 西二旗配套居住区一期项

5、目开发， 历经 4 年开发建设， 把西二旗村打 造成为一个适宜人居的环境，也创建了“领秀硅谷”品牌。一期项 目倾注了置地公司全体员工的心血，为树立“领秀”住宅高品质的形 象，公司在产品设计、工程建设、环境美化等各方面均做了大量的投 入，提升了区域价值，因此，获取二期项目势在必行。2. 开发策略领秀新硅谷开发初期，由于公司资本积累不足，资金压力大，无 法集中开发， 并且集中开发虽有利于公司实力和形象的提升， 但难以 获得利润的最大化。基于此，公司经研究形成以下开发战略决策：将 项目分为A B、C D四个区进行分期滚动开发，第一期 A区为保公司现金流，低成本、低利润，快速建设、快速销售；第二期 B

6、区以提升项目品质为目的，创造较高的附加值；第三期 D区、第四期C区在前两期创造的有利条件的基础上，以实现公司利润最大化为目的。A 区总建筑面积 10.7 万平米， 2006 年 4 月开工， 2008 年 5 月竣 工；B区总建筑面积11.7万平米，2007年5月开工，2009年6月竣 工（幼儿园于2010年竣工）；C区总建筑面积12.9万平米，2009年9月开工，2012年4月竣工；D区住宅总建筑面积8.5万平米，2008年3月开工，2010年8月竣工；D区配套商业3万平米于2011年11 月竣工。3. 前期策划在投资决策阶段， 公司董事长和总经理亲自带领公司项目研究团 队，对全国房地产市场

7、和北京市区域内类似项目进行了深入的调研， 并组织营销顾问公司、设计师研究项目特点及策划方案。项目总体策划方案制定后， 各个区的分体策划方案并没有因此一 成不变，而是根据市场变化情况不断微调，更贴近客户需求，使项目 的收益得到最大化。二）土地协议执行情况我公司自 2004年 9月 29日通过挂牌取得西二旗居住区二期土地成交确认书以来， 分别与北京市国土资源局签订了国有土地使用权出 让合同及其补充协议，以及与北京科技园建设（集团）股份有限公司 签订的土地开发建设协议。现将土地协议执行情况分述如下：1. 国有土地使用权出让合同执行情况2004 年 11 月 24 日与北京市国土资源局签订了土地出让合

8、同， 合同总额 37728万元。2005年 3 月 25日缴纳 15%的地价款 5659.2 万元。2006年 1月 10日签订补充协议附件二，将受让方名称由北京归谷园有限责任公司变更为北京科技园置地有限公司。2006 年 4 月 5 日签订补充协议附件三，根据规划方案复函变更 土地面积；增加地下面积， 其中地下车库面积 18649 平方米，需补交 地价款 559.47 万元，合同总额变更为 38287.47 万元。2006年 5月11日缴纳两笔地价款分别为 559.47 万元及 3206.88万元。2006 年 5 月 23 日缴纳资金占用费 279.9418 万元、滞纳金2383.9946

9、 万元。至此地价款已全部缴清，于 2006 年 7 月 5 日办理 了国有土地使用权证。2008年10月29日签订补充协议附件四，出让部分增加 S2区幼儿园土地面积 2902.89 平方米，建筑面积 2000 平方米，地价款总额 不变。待项目全部竣工之后，办理地价款竣工结算。2. 土地开发建设协议执行情况我公司于 2004年 1 0月与北京科技园建设 （集团）股份有限公司签订的土地开发建设协议，土地开发费总额为79772 万元。2006年 12月 4日支付土地开发费 2 亿元。2006年 12月 12 日支付土地开发费 3千万元。2007年 10月 24日支付土地开发费资金占用费 3266.4

10、2076 元。土地开发费由公司财务部直接支付，付款明细详见财务总账。（三）项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响项目开发完成后，经济技术指标变化极其微小，完全符合控制性规划条件和数据指标，对最终收益的影响不大。（表一）开发计划的经济技术指标规划建筑用地面积2343107.7m住宅平均层数4.27总建筑面积469791m高层住宅比率26.9%其中地上建筑面积388610 m2中高层住宅比率10.7%其中配套公建建筑面积230000 m人口毛密度204.2 人/ha住宅建筑面积2358610 m住宅面积毛密度210452 m/ha地下建筑面积81181住宅面积净密度16241 m2/ha总户

11、数2502住宅建筑净密度38.0%总人数7006机动车总停车数量2200覆盖率28.3%其中地上停车数1500容积率1.13地下停车数700绿地率30%（表二）开发完成后经济技术指标规划建筑用地面积343107.7m2住宅平均层数4.27总建筑面积2469513.5m高层住宅比率26.9%其 中地上建筑面积387893.4m2中高层住宅比率10.7%其中配套公建建筑面积229405.4 m人口毛密度204.2 人/ha住宅建筑面积358488 m2住宅面积毛密度10452 m2/ha地下建筑面积81620.1住宅面积净密度216241 m/ha总户数2466住宅建筑净密度38.0%总人数690

12、5机动车总停车数量2318覆盖率28.3%其中地上停车数1573容积率1.13地下停车数745绿地率30%（四）以财务指标为主要依据的项目综合评价在公司的第一个五年计划里，领秀新硅谷项目的计划开发周期是5年，预计总销售收入是344,111万元，预计净利润3亿元左右。领秀新硅谷项目现在最新利润预测数据是:利润项目预计总额营业收入656,880营业成本371,892营业税金及附加95,613销售费用16,372管理费用13,000财务费用利润总额16,0004减：所得税费用45,001净利润115,003根据测算，领秀新硅谷项目预计实现销售收入65.7亿元，预计营业成本37.2亿元，预计实现项目净

13、利润11.5亿元。领秀新硅谷项目各项财务指标情况，测算如下表:序号指标比例1销售毛利率（）43%2销售净利率（）18%3成本费用利润率（）32%4资本金收益率（）1150%领秀新硅谷项目开发得益于中国经济和房地产市场的高速发展,并得到集团的大力支持，采取的开发策略得当，因此项目的实际收益 超出原计划收益的3倍。三、规划设计评估一）项目的品质定位领秀新硅谷位于北京中关村科技园核心区的北部， 是为北京中关 村科技园配套的住宅项目。邻近清华大学、北京大学等高等院校，毗 邻中关村软件园、 生命科学园及上地信息产业基地， 东侧领秀硅谷已 经竣工入住。遥望西山风景区、圆明园、颐和园等风景名胜，具有独 特的

14、人文环境和优美的自然景观。项目占地 34 公顷，地块方正，根 据项目用地状况， 结合区域市场产业经济发展趋势、区域环境、人文 地域特征、住宅区域市场潜在供应量等分析研究结果， 得出如下结论：本区域经济发展为区域住宅市场发展提供了源动力， 区域住宅市 场整体发展呈上升趋势， 尤其是区域产业经济的发展及第二核心区的 建设，帮助项目从城郊低密度住宅项目跃升为城市低密度住宅项目， 提升了产品的档次，对项目的价格提升给予了支持。结合一期领秀硅谷成交分析， 领秀新硅谷产品设计、 定位慎重考 虑了以下几点：1.产品配套的合理性充分考虑各产品需求基本配套，增加特色性配置。2.项目整体绿化景观本区域周边项目景观

15、缺乏水景，因此，项目二期应首选综合水景绿化设计。3. 原有的成树保护设计现址上的成树，可为项目增色添彩，合理布局地下管线，尽最大程度保护成树， 必会为销售起到推动作用。4.社区配套因地制宜，弥补项目周边配套不完善的现状，在社区形成完整商业配套（如底商、娱乐健身、会所、大型超市） 。5.户型初步建议：板式或塔式高层以小户型为主， 一居面积控制在 5060 平方米，二居面积控制在 6580平方米，三居面积控制在 90120 平方米，多层以挑空、错层、跃层为主，面积控制在160180 平方米之间。townhouse品一一首要的是各功能区的合理布局和地下室功能设计，且希望采用独立供暖、 供热方式，各居

16、室面积应尽可能大， 面宽要作足，面积控制在 250340 平方米。综合以上研究结果， 领秀新硅谷项目定位为新都市主义的第一居 所，混合居住区的城市生活。 规划有别墅、 多层、高层多种住宅类型， 以别墅类建筑为主， 高层与多层主要集中在用地外围， 如地块的南北 两侧边缘地段，以及 C 区的东侧地段。二）项目区位及主要经济技术指标该地块位于海淀区东北旺乡西二旗， 宗地四至范围是： 东至安宁 庄西路，南至西二旗南路，西至铁路（城铁 13 号线、京包铁路），北 至东北旺北路。通过对经济技术指标的前后期的数据比对， 用地面积与报批时完 全一致，位置与报批时设置完全相符。（三）项目建筑标准及功能指标项目的

17、建筑标准，严格遵循了前期定位的标准，别墅、花园洋房、小高层、白领公寓、底商及独立商业的建筑标准各不相同，充分体现了市场的需求。详细的建筑标准见附表（领秀新硅谷建筑标准）回顾A-D区的建筑标准的设定与完成情况，基本遵循了保持品质不变的原则，具体而言，A区的建筑标准设置略高，而 B、C D区是在不降低项目的品质的前提下，进行建筑材料和设备的替换，成本控制效果明显；对于项目在功能指标上执行了规划指标的相关要求，因此开发流程比较顺利。通过报建指标和竣工后指标对比， 可以明显看到这点。类别序号项目报批时建筑面积位置用地面积竣工后建筑面积教育1幼儿园2000mB区2900m2000m医疗2社区卫生服务站3

18、00mB12500300m文化体育3文化活动站400mA-配套400400m4文化广场全区1000商业服务5综合超市、菜市场23500 mD区配套公建23500 m6再生资源回收点10 m2D区配套公建10 m27其他商业服务22050B、C、D区22050金融邮政8储蓄所150B131509邮电所250B13250250社区服务10社区综合分中心150C721015011综合服务部270B12、C727012自行车库4000B、C、D区402913地下车库40350A、C、D区37183行政管理14社区居委会150D1415015地下物业用房500B2500市政公用16密闭式清洁站130D区

19、15013017燃气调压站150B、C区20015018公厕50全区605019开闭站400C区43540020变电室700全区70021水泵房150A415022有线电视机房40A-配套40总计总建筑面积7570072562其中地上建筑面积3000030000地下建筑面积4570042562（四）项目设计过程管理回顾与实施完成情况领秀新硅谷的开发时序为：A、B、D C区，过程管理内容如下:A区产品的设计亮点有：落地窗、褚石色外墙砖、别墅产品多样化、赠下沉花园。B、D区沿袭了 A区的以上亮点，并做适度调整，使 B D区成为了A区的升级版。具体措施有：提高外墙石材硬度，同时减少石材用量。简化门窗

20、类型和窗内分格形式。别墅区的私家院落，变A区的封闭为通透感较强的钢丝构件。将之前选用的系统窗配置，调整为常规 铝合金门窗，使成本得到了有效控制。在景观设计中尽可能地增加开 阔空间的设计，减少了室外构筑物的数量，多用视觉统一的绿植元素, 线条流畅，较之A区简洁明快。90-140平米的两居和三居，调整为 88户一梯一户的220-230平米的宽景大宅；鉴于D区白领公寓产品供不应求，将C3-C5号楼的多层配 楼设计成90平米的白领公寓；对于别墅户型，减少了 8%勺开窗面积,有效控制了建造成本；全区均采用封闭式阳台方案，使C区的销售收 入得到了实际增加。由于是修改型设计，加上力求原规划面积指标不损失，

21、该设计成果还存在一些难于解决的问题和缺憾，如：写字楼层高定为 3米，导致净空过低；层高4.5米的LOFT做小二层的可能性受限，空间尺 度比较紧张；由于受先天规划条件的影响，底商仅拆分为十二个中小 销售单元，其余被迫只能按大面积和整层销售， 此方案对于商业建筑 来讲并不理想。（五）项目设计费用控制纳入开发计划的设计费预算是:序号类别预算金额（元/m2）实际发生金额1建筑（方案）设计费22202建筑施工图设计费30283勘察设计费32.44景观设计费15135小市政设计费15146施工图审查32.47其他（备用金）76.6综合设计费9586.4经统计，领秀新硅谷前期各项设计费预算为4465万元，折

22、合单价为95元/平米；实际发生的设计费总额为 4060万元，折合单价为 86.4元/平米。* I总之，在项目开发之初的设计费预估工作还比较充分和全面,仅考虑到了各专业设计工作取费的差异性,还充分考虑了项目开发周期的时间因素对设计费递增的客观影响，在工作中对设计费用保持边 摸底边控制的管控方式，使设计费用完全控制在计划范围内。四、工程建设管理评估（一）工程概况1.基本情况总建筑面积为469791平米，分A、B、C、D区四期开发，于2006 年4月份开工建设，2012年上半年全部竣工，详见领秀新硅谷项目平面图。nL-帥4 *Ilf 11.I :|,*W 盂0三=7 l 平pH二 _珂r一pgj :

23、二一一二一二：一v三二一-自孑警需靈+S八二一Q K闕就媲彎鑒釁,亠心汎 却I哼f圈:TO骨磺 |t-uIF - 一 1 （领秀新硅谷项目平面图）2.建设概况A区于2006年4月开始施工，2008年5月份竣工，包括34个单体，其中A1-5#楼为15层板楼，A6-15#楼为4-5层板楼，16-31#楼为别墅，还包括1栋配套用房。分三个标段招标施工。B区于2007年5月开工建设，2009年6月竣工，包括51个单体,其中B1、B3 B4#楼为6-11层板楼，B5-13#楼为5层板楼，14-51#楼为别墅，还包括1个幼儿园。分4个标段招标施工。C区于2009年9月开工建设，2011年11月竣工（C6-

24、8#预计2012年4月竣工），包括32个单体，其中C1-8#楼为15层，C9-12#楼为5-12层板楼，C13-32#楼为别墅。分3个标段招标施工。D区于2008年3月开工建设，2010年8月竣工，包括33个单体,其中D1-11#楼为5-11层板楼，D12-14#楼为6层板楼，D15-32#楼为别墅，D区配套公建为3-4层。分3个标段招标施工，详见下表。建筑面积（平方米）面积合计开工时间竣工时间施工单位监理单位设 计 单 位12-15#、29-32#19077A6-11#、A A16-28#、A33、 A-配套424271069442006.42008.4北京建工四建工程 建设有限公司北京方正

25、建设工程 管理有限公司1-5#45440中国建筑工程总公 司1、B3、B4#218592007.92009.6北京建工四建工程 建设有限公司B5-13#B 14-51#屮1-31#1-4#、C9-10#4485548565200030668597871172791293802007.62009.72009.92010.32008.12010.72011.102011.10北京住总第六开发 建设有限公司中国建筑工程总公 司北京建工一建工程 建设有限公司北京住总第六开发 建设有限公司北京帕克国际工程 咨询有限公司北京帕克国际工程 咨询有限公司。5-8#389252010.42012.6中国建筑股份

26、总公 司D1-11 #484002008.42010.8中国建筑股份总公 司北京方正建设工程管理有限公司1DD12-32#373051157052008.12010.8北京住总第六开发北京方正建设工程b-配套公建300002010.62011.10建设有限公司管理有限公司（领秀新硅谷项目施工概况）（二）安全、质量、进度、成本管理目标完成及创优情况领秀新硅谷各区陆续开发建设，我们对合作单位的要求不断提高，管理得到进一步提升，得到各方的好评。部分工程及合作单位曾获得北京市结构长城杯、北京市“安全文明工地”等称号：2007年中建负责施工的A1-5楼标段获得了北京市结构长城杯，2009年中建负责施工的

27、D1-11楼标段获得了北京市结构长城杯、北京市“安全文明工地”称号。1. 安全管理目标完成领秀新硅谷项目自开工以来，就把安全管理工作放在首位。区施工阶段，坚持推行月度安全联合大检查，发现问题及时整改；定期检查施工单位安全管理内业资料， 促进其安全管理工作规范化；推行了安全管理奖惩制度，由监理单位负责现场安全管理工作奖罚。在C D区阶段，继续加强对安全的检查和管理力度，同时试行推广了首次例会项目管理交底、签订安全管理协议、召开安全专题会、实行安全奖惩制、建议聘用消防局专职安全员、 C区高层外装修吊篮“一篮一验”制度等，定期组织现场消防工作演习，使安全管理工作得到进一步加强。C区建设中，工人宿舍用

28、电低压入室，设充电器室、设柜供工人充电使用，由施工单位电工负责日查、管理。结构施工阶段，在电梯竖井设施工消防立管、 随结构施工同步进行安装， 外墙面装修完成后方可拆除。并定期进行消防水试射演习， 保证了施工现场消防全覆盖。但在项目四个区建设过程，也出现了非建设单位责任的安全事件： A 区 5 号楼外墙外保温施工阶段，施工单位对外墙保温施工碎料未及时清运， 由于聚苯碎料堆放墙根， 导致了施工中的外保温被引燃，造成火灾事件。从 B 区外墙保温施工开始，我们要求施工单位加强对聚苯材料存放管理，采取必要消防预防措施，配备灭火器材，架子下及墙根部位聚苯碎料及时清运，避免火灾隐患。C区高层施工中，施工单位

29、在小区北侧拆除高压线防护架时，由于工人操作不当， 在搭设时脚下踩空掉至高压线上， 导致本人当场死亡。针对此次出现的非建设单位责任的安全事故， 公司领导高度重视，及时召开了现场会，会同施工单位研究处理方案，妥善处理赔付，将事故的损失和社会影响降到最小。 我们及时协调供电局， 由施工单位委托供电局组织专业队伍，进行后续高压线防护的搭设和拆除工作，减少了施工安全风险。总之，项目四个区建设过程中， 未发生建设单位责任的安全事故，现场安全管理各项工作均处于良好受控状态。2. 质量管理目标完成A 区作为本项目首次开发建设小区，我们在质量管理重点和管控手段等方面缺少现成有效方法。同时，进入二次结构及装修、小

30、市政施工阶段， 由于交房时间紧迫的客观情况， 要求我们必须把工程进度放在首位；加之在项目中后期，现场参施单位多，交叉施工集中，部分合作单位主动性差、 配合能力不强， 需要我们花费较大精力和时间去及时协调，而无法保证对工程质量进行较全面、深入管理。经过多方努力，A区按期完工交房，但工程整体质量水平不高，尤其出现了别墅地下室渗水、 地下室采光窗质量问题， 给后期的维保工作曾带来较大难度。针对A区情况，我们及时进行总结经验教训，召集项目团队多次研究讨论，探索更有效的管理模式、方法和手段。在B区开发建设中,严格择优挑选信誉好、实力强的总包单位、分包单位。通过对施工图纸集中审核，对设计进一步优化，提高现

31、场可实施性、减少缺陷。在工程管理中，推行样板制、主要材料封样，实施质量过程验收管理。通过一系列的探索和努力，B区工程质量在A区基础上得到了大幅度提高。在质量管理方面， 我们不断总结经验教训、 寻求科学系统化管理，通过深入学习领会集团各项管理办法， 建立健全公司工程管理制度和流程，积极推广“表格化”管理模式。从D区和B区幼儿园工程开始，到C区全面收官，推行编制了项目管理策划书，梳理了工程建设总体部署安排，各阶段管理要点、管理方式、部门配合等，在项目建设中起到一定的指导意义；实行了合作单位进场后首次工地例会和项目管理交底制度， 以书面形式明确了各项管理要求、检查验收程序、奖罚情况等；深化推行施工图

32、纸会审，分别进行了招标前图纸审查、施工阶段图纸审查、市政园林综合 图纸审查等，减少了施工中变更洽商， 避免以往工程类似项目的变更。在工程做法上更具可操作性， 比如对市政管线进行综合布线， 避免了 燃气及自来水专业管线特殊要求而进行的现场拆改等。在施工过程 中，继续推广了材料封样及施工样板制、主要材料设备进场验收、质 量检查及过程验收等管理措施；在项目后期多单位集中交叉施工阶 段，每周召开施工现场协调会， 集中解决现场协调问题和专业技术问 题，针对现场质量问题提出整改要求等。从 D区到C区，工程质量进步得到了提升，交房后各方的满意度明显提高。通过领秀新硅谷 A、B、D、C 四个区建设，工程质量逐

33、步提高， 业主的满意度不断提升， 实现了领秀新硅谷项目的圆满收官， 达到了 公司的质量预期目标。3. 进度管理目标完成在 A 区合作单位多、交叉施工时间集中、现场协调难度大，对工 程进度影响极大。 特别是小市政冬期土方施工， 加上施工单位配合能 力差、管理能力弱，总包单位又不配合，给室外的市政、专业管线、 景观园林、 小院围墙施工造成较大影响。 公司领导召集各参施单位每 日晚 7 点召开现场协调会，检查当日工程进展、及时解决近期矛盾， 此项工作持续 3 个多月时间，及时解决了现场大量问题。同时，根据 现场需要，在最后交房前 3 个月，工程、成本、设计部均集中现场办 公。通过公司上下全体努力，最

34、后保证了 A区按期交房。B 区在二次结构施工及装修阶段，正逢 08 奥运召开，给材料运输、工人管理带来一定难度。公司提前召集各单位召开专题会，要求 施工单位组对材料设备提前认样、招标、织材料加工进场，防止因奥 运管制影响材料设备进京，影响施工。另外，奥运期间，建委城管等 单位全面禁止现场土方施工，为确保 B 区小市政在奥运期间正常施 工，工程部及时与建委、城管等单位沟通协调，按照相关要求各类管 线土方及时覆盖， 同时实行现场全封闭管理， 对多余土方就近临时堆 放、覆盖，满足了建委、城管的相关要求，保证了小市政工程顺利进 行，保证了 B区按计划竣工，并且B5-51楼提前7个月交房。在D区施工中，

35、受四川大地震影响，很多来自灾区的施工工人情 绪波动较大。 现场及时召开监理总包动员会， 要求各级从生活各方面加强对震区工人的安抚工作，保证了现场劳动力的基本稳定。在C、D区施工中，要求总包单位春节前与劳务单位签订返城协议， 春节后 及时落实劳动人进场情况， 实行劳动力日统计日报告制度， 有力促进 了劳动力及时返场，确保了春节后现场工作面的展开。同时，我们总 结了A、B区经验教训，开工前工程部会同监理、总包单位充分讨论 进度计划，保证其合理可行性；施工中严格按照总进度计划考核，通 过每周监理例会进行周计划分析， 针对未完成项目制定相应措施， 保 证各节点按计划完成；在工程收尾阶段，采取了召开专业

36、协调会、细 排重点工期按日检查、 提前各项验收计划等措施。 通过对现场的进度控制管理，C、D区均保证了按计划竣工交房，C区5号楼提前了7个月交房。领秀新硅谷A、B、C、D各期均在公司预定日期前竣工，保证了公司各项进度指标落实。4. 成本管理目标完成情况各区成本管理目标的完成情况如下表所列， 各区目标成本与已发 生成本数据在柱状图中形成对比，其中 A B、D区已结算完毕，C区工程除6、7、8号楼尚未竣工外，其余工程正处于竣工结算过程中, 因此表中A B、D区已发生成本为最终结算确定数据， C区已发生成本为截至2011年四季度末的动态成本数据，其差额中还包括部分未 统计的待发生成本。成本骨理R标完

37、成况字号费用项3AEDKtz10拆成本399,066,663422 174,307340,206,649510,920,0002396.015,611414.131206318,261,6073as,7662ao3差异结余额-3,051.072-8 043,101-21,G45.O42-12Z153720如以上数据所列，领秀新硅谷项目的成本管理目标完成情况良好，四个区的目标成本均为结余状态，并且结余额按开发次序逐渐递 增，能反映出置地公司在项目成本管理方面进步提升的趋势。动态成本管理方面，一直严格按照集团要求每季度申报 动态成本报表，及时反馈项目动态成本。但是现状下承包商对变更的申报 还缺乏时

38、效意识， 导致动态成本还存在一定的滞后性。 此外变更洽商 虽然已经按提出方及变更原因等口径进行了分类， 但成本性质还缺乏 比较清晰的界限。 今后如何加强动态成本的管理， 增加动态成本的实 效性，以及如何按成本性质进行分类汇总分析， 从成本绩效角度为项 目后评价提供数据支持是我们成本管理工作主要努力的方向。三）招投标方案及中标单位合同执行情况招标方案的审批情况：A B、D区为集团成本管理办法下发前实施的项目，未经招标方案审批程序。C区方案设计阶段的招标方案于2009年 7月上报，并经集团审批。招标方案的执行情况：C区招标工作严格按照集团审批的招标方 案执行，个别工程的招标方式根据集团成本管理办法

39、的招标方式与规 模标准要求由原审批方案的“邀请”招标方式更改为“公开”招标方 式。各区招标方式权重比例如下图所示。亠、,1 lL| 35-.045A0O IaMB A 区29 tOI OQJ砂杯J 1 Ml,M：丁HE OP，XJ1利:祁：II*岂TTra空韭14相tr-3*扯也址耳IS忏Bfl百虬自脱园D区J3 *跖/1丁 cia杆竹J W?M10%90可见随着集团招标管理办法的颁布和执行，项目招标工作越 来越规范化，按集团招标管理办法对规模标准划分及对应招标方式的 要求，领秀新硅谷项目 A B、D C区公开招标权重比例逐渐增大,邀请招标及直接发包权重比例逐渐减少。中标单位合同执行情况良好，

40、除极个别的A区的外墙砖供应分包 工程合同经历过诉讼纠纷外，各区中标单位均未出现过合同违约问 题。（四）先进工艺、新材料的采用项目中建设中，积极推广建筑业 10项新技术（2010），先后采用一些先进工艺、新材料。项目在高层基坑开挖施工，采用了复合 土钉墙支护技术、高边坡防护技术，针对深基坑及特殊边坡部位，实 施深基坑施工监测技术；项目中门窗工程、空调工程、燃气工程等由 专业设计单位进行了深化设计；小区小市政工程中，专业管线多、布 局复杂，根据小区道路及景观绿化设计，采用管线综合布置技术，协调各专业设计对管线进行综合布置；在幼儿园工程、C区、D区的二次结构及装修阶段， 采用了预拌砂浆技术； 项目各

41、区均采用了现浇混 凝土外墙外保温施工技术、铝合金窗断桥技术。通过项目上先进工艺、新材料的推广运用，使工程技术更先进、 工程质量得到提高，实现了安全适用、经济合理性的要求。五）变更洽商原因分析由于设计变更、施工条件变更、施工变更、技术标准变更和工作 范围变更，导致施工中产生一些变更洽商。设计变更产生主要为以下几种原因：开发单位从使用角度出发， 改变工程局部功能；勘探、设计图纸深度不够； 设计图纸矛盾，方 案不合理， 设计图纸错误； 监理工程师和施工单位提出合理化建议； 设计规范的修改； 监理指令错误或指令不及时；施工单位擅自修改 设计图纸或不按图施工。施工条件的变更是由于实际的现场条件不同于招标

42、文件中、 施工 合同中描述的现场条件， 为了使工程顺利进行， 要求承包商增加一些 必要的工作来实现合同规定的条件。施工变更主要是在施工作业过程中由于业主要求的加速施工， 工 程师现场指令的施工顺序改变和施工顺序的调整， 或承包商进行价值 工程分析后提出的有利于工程目标实现的施工建议等。技术标准变更是在工程实施的过程中， 开发单位出于造价、 进度等考虑会要求承包商提高或降低工程质量的技术标准和改变材料质 量或类型，或者由于工程质量、技术标准的改变和施工、设计法规的 改变所引起的设计和施工修改。工作范围变更是指开发单位指令施工单位完成超出其在投标时 估计的工作或超出原合同工作范围的工作。例如：1.

43、 由于燃气、自来水、电力等专业设计及验收的特殊要求，在市 政设计中存在部分不交圈的情况， 如在市政园林施工出现的对燃气管 线的圈、压、埋、占而影响验收，而对相关影响苗木及景观设施进行 调整的变更；2. 由于设计单位结构与建筑专业不交圈，产生了对C区12号楼二层南侧露台顶板进行了结构的剔凿的变更洽商；3. 由于市政对小区道路的标高按小区排水坡度进行道路设计， 而 各楼栋号建筑设计各自标高不同， 导致小区道路与楼单元入户坡道标 高不交圈，出现了局部标高调整的变更；4. 此外，由于现场条件变化或原清单未含情况， 出现了对开工后 现况土方降方、 清运的变更洽商， 在基坑开挖过程中由于地下不可预 见障碍

44、物、基础土质不满足要求需特殊处理的变更洽商等等。六）项目成本控制分析各区单方建设成本比较如下图所示，A、B、D 区由于已结算完 毕，已发生成本即为最终动态成本。C区尚未结算完毕，已发生成本 数据暂按截至 2012 年一季度统计数据计入，暂不能反映最终动态成本,但为便于数据比较对C区预计结算的单方成本做了预估。从以上分析可以看出:A区我司在项目管理上相对不太成熟，动态成本虽然得到了有效控制，但绩效不是很理想。B区项目的实施过程中，我司积极总结 A区的管理经验，使得成本绩效有所提升。D区项目实施前对 A B区的数据进行分析，从功能与成本的价值角度对产品优化提出了一系列的建设性建议， 如适当降低铝合

45、金窗 的档次，由德国旭格系统改为普通断桥铝合金系统； 屋面瓦采用金属 钢板瓦成本比重过高，可采用成本较低但功能基本不变的油毡瓦替 换；降低铝合金百叶的叶扇间隔；取消装饰性的钢架雨蓬等等，在产 品优化方面的努力从一定程度上抵消了奥运期间成本上升等不利于 成本的影响因素，使D区的成本绩效进一步提升。C区虽然还包含一部分待发生成本，但可预见 C区的成本绩效要优于其他三个区， 得益于项目前期的设计优化， 招标过程的控制与创 新，施工过程的精细化管理等诸多因素。七）细部质量及各项验收评价通过领秀硅谷的建设， 在领秀新硅谷项目建设中， 我们建立了材 料的封样管理制度。 施工单位进场后提交材料封样计划， 按

46、照封样计 划对外墙砖、涂料、墙面装修材料、门窗、景观灯具、道路铺装、石 材、防腐木等重要功能及效果材料， 由施工单位根据设计要求提供样 品，经监理、工程部核查后，报设计单位进行选样、封样、签认，按 封样要求，施工材料方可正式进场。随着 A、B、C、D 区的逐步开发建设，我们更深入进行工程细部 质量和各项过程验收工作。A区施工中，别墅区地下室采光窗细部缺 陷，漏雨严重，通过分析原因，在B区开始改进取得一定效果，在DC 区制作样板、深化细部节点做法，全面避免了漏雨现象的发生。 B区开始，外立面做法均制作样板由各方参与验收后开始大面实施。 在C区门窗、玻璃砖隔墙、卫生间防水、设备安装、室内粗装修等项

47、目施工前，均要求施工单位制作了实体样板，由各方参与验收、改进合 格后按样板大面组织施工。除以上细部质量控制外， 施工各阶段， 我们参与主要项目过程验 收及检查工作， 会同监理单位提出了质量要求， 使工程质量始终处于 受控状态。通过我们对项目的细部质量控制、 质量管理和过程验收， 加强了 合作单位的质量意识， 现场严格执行了各项验收程序， 项目四个区的别墅区外墙砖粘贴样板B区竣工小区效果*%整体质量水平得到逐步提咼。iffl（八）风险控制及事故控制的评价工程建设过程中，始终将风险控制及事故控制贯穿到施工全过程 中。对工程建设中风险源进行了分析，并根据需要制定措施。项目开 工阶段，通过首次工地例会

48、项目管理交底， 强调安全管理工作及安全 奖惩制度；入场后签订安全管理协议，明确安全管理责任及管理要求;要求施工单位分析现场风险源并制定相应措施及方案，加强过程控 制；定期组织现场安全检查，召开安全专题会；实行安全否决制，任 何安全隐患不放过。领秀新硅谷项目开发建设以来，我们严格抓好风险控制及事故控 制，取得较好的效果，但在风险管理的系统化、科学化方面有待提高, 逐步形成风险控制的制度化长效机制。叩 gill 荷现场消防定期演习（九）移交后的使用及经营情况A区交房后，业主反应质量问题较多，集中反应在窗户五金件维修、别墅地下室渗水、雨天屋面漏水等问题，公司工程部会同客服部 及时组织物业单位、监理单

49、位、施工单位，在集中维保阶段每日召开维保专题会，根据物业维修申报记录落实较集中问题的维修责任、安 排维保单位及时维修。集中维保每日召开维保会持续超过了半年。在各区竣工验收阶段，我们均提前成立工程维修保驾管理小组, 适时召开维保专题会，对移交过程发现问题进行及时维修，力求做到“反应迅速、维修及时、业主满意”。rH 步随着后期B、C D区管理提高和加强，工程质量得到进一步重视,一些集中质量部位，如别墅地下室采光窗、阳台、地下室穿墙管线、 屋面防水等，在设计优化、施工过程及检查验收中得到各方高度重视, 减少了以往类似质量问题发生量，降低了维保工作量和管理难度。至C区，集中维保阶段每日召开维保会缩短至

50、2个月，集中反应质量维修问题已基本结束。随着工程管理水平提升，工程质量得到较大提高，维保工作更加规范，各分区移交后报修率不断降低、维修量减少，移交后业主使用 满意度提高。十）对监理、总包、分包、设备厂家等参建单位评价领秀新硅谷各个区建设过程中，监理、 总包、分包及专业厂家多 达二十多家，大多合作单位均能较好配好、 并按合同要求完成了工作。部分合作单位管理能力强、配合较好，令各方满意，如：中建集团总 公司、北京建工一建等总包单位项目组织机构健全、 管理人员业务能 力高、具有较强的大局意识，能积极配合、主动协调，加之公司对项 目较重视，所负责项目能较好地按期完成。同时，也出现部分能力差、业务水平低

51、的参施单位： A 区小市政 施工单位配合能力较差，对监理、甲方的指令执行力差，施工进度缓 慢，从而影响了项目总体进度，给工程管理增加了较大难度； B 区小 院围墙施工单位（北京建工二建）在施工后期，与劳务队伍纠纷导致 短期停工，交房后未能正常进行维修保驾工作。总之，项目开发建设以来， 得到了各参建单位的大力支持， 监理、 总包、分包、设备厂家等合作单位均能积极工作、主动协调各方、解 决现场问题，均较好完成了合同范围的工作，达到了预期各项目标。）对项目管理团队的评价在项目管理中， 工程、成本、设计等各业务管理部门通过项目的 陆续开发建设，得到进一步成长，部门内部管理、部门间沟通与配合更默契，工作

52、效率得到提高。通过各管理制度的建立健全，相关工作 更规范、流程化，使公司的项目管理水平得到提高。通过项目四个区的开发建设，为公司“锻炼了管理队伍、提高了 管理水平、完善了管理制度”，项目管理团队得到成长，为公司更好 胜任新项目的开发建设提高了团队保障。五、销售管理与物业管理评估（一）项目销售情况领秀新硅谷项目整体营销周期为 2006年9月至2011年11月,项目累计销售金额达60亿元。其中:别墅：销售面积105224平方米；实现销售102517平方米；销售 率97.43%;实现总销金额20.38亿元；实现成交均价19880元/平方 米。洋房：销售面积149521平方米；实现销售144715平方

53、米；销售 率96.79%；实现总销金额20.44亿元；实现成交均价14127元/平方 米。高板：销售面积117601平方米；实现销售117383平方米；销售 率99.82%；实现总销金额19.50亿元；实现成交均价16610元/平方 米。（二）营销计划随房地产市场变化的调整情况2006年11月“封顶放贷”政策出台，对本项目回款造成影响。为确保完成年度回款任务，项目团队及时调整销售对象，只针对一次性客户销售，由于之前进行了足够的客户积累以及良好的沟通维系，项目第三、四次开盘只面向一次性客户，成交率均达到100%（三）目标客户与签约客户的比较分析本项目不同类别产品的目标客户群体各有不同。1.别墅产品本项目独特的地段价值，“城市别墅”第一居所的产品定位，均得到相当一部分有着海淀情结的高端客户的深度认同。因此，对于别墅成交客户而言，地段价值毫无争议地成为他们购买的最主要因素。2.洋房产品本项目独特的地段价值依然是洋房客户购买的最主要因素,项目前期，本项目优质的教育配套成为洋房客户