天津市远大紫庭名苑项目提报69p

1、远大集团天津项目提报远大集团天津项目提报 北京迈驰博文商业管理有限公司北京迈驰博文商业管理有限公司 2010-7 北京迈驰博文商业管理有限公司 项目介绍项目介绍 项目位于宝坻城区东南部, 知识森林岛板块，项目西侧为锦绣香江项目,南侧为景瑞午 后英格兰，均为在建在售。本项目东、北侧为住宅用地，待建。 北京迈驰博文商业管理有限公司 u板块隶属北京1小时生活圈、天津半小时生活圈生态休闲居住板块， 吸引了包括随阳光100、农垦、天房、首钢等知名开发商的陆续进驻、 开发， 将会极大提升本地区的区域影响力; u项目规划位于京津潮白河板块，地理位置优越，自然环境也得天 独厚，是目前北方地区罕见的拥有超大水域

2、休闲居住高端板块。流 经区域的潮白河水域宽约1000多米，波澜壮阔，水面效果极佳。丰 富的水资源和良好的生态环境吸引了包括白天鹅、红嘴野鸭等珍稀 禽类在内的100多种鸟类长期栖居于此，充分展现自然和谐的理念。 u板块内配置了高端的国际一流商务休闲配套，有世界级温泉休闲 度假酒店、国际大学城、国际标准27洞高尔夫球场、马术俱乐部、 游艇俱乐部、国际风情商业街等，是具有知识型、国际型、生态型、 休闲生活型、艺术型、文化型黄金品质的世界精英人士休闲生活区。 u项目板块内具有丰富的温泉资源，储热面积达到200平方公里，出 口水温高达96度，水质清澈透明，富含锂，锶，锌，偏硅酸等多种 保健矿物质。丰富的

3、矿物质含量，温和的水质和充沛的储量，实属 国内罕见的保温温泉水。 u项目位于天津市宝坻区大白庄镇，总占地31.98万平方米，总建筑 面积近70万平方米，以高端住宅及商业为主，预计2010年10月开工， 2011年8月销售。 a 地块地块 总用地面积：总用地面积：8.8公顷公顷 总建筑面积：总建筑面积：21.9万万 b 地块地块 总用地面积：总用地面积： 9.6公顷公顷 总建筑面积：总建筑面积： 22.4万万 c 地块地块 总用地面积：总用地面积： 10.8公顷公顷 总建筑面积：总建筑面积： 25.6万万 北京迈驰博文商业管理有限公司 土地年限：70年 项目占地：约10万平米 总建筑面积：约25

4、.4万平米 容积率2.0 建筑密度30% 绿化率35% 人均绿化面积0.5平米 公共绿地面积5000平米 产品设计满足“90-70”要求 c c地块地块 b b地块地块a a地块地块 c c地块经济指标地块经济指标 北京迈驰博文商业管理有限公司 园林景观风格：整个景观设计风格为简 欧与自然的结合，和建筑风格相协调。 既满足入住居民的尊贵感，又创造了生 态环境，提高人们的亲切感、归属感， 用精致创造人文，用疏朗创造生态. 建筑规划风格：通过建筑高度变化形成 丰富的城市天际线。建筑适当的开敞和 围合，营造出完整且有体量感的中心景 观轴线和细腻且尺度宜人的庭院景观节 点。立面设计采用art deco

5、风格，外装 修以石材、面砖、涂料相结合加以各种 造型元素和装饰线条营造出高雅，甜美， 尊贵的氛围。 北京迈驰博文商业管理有限公司 1 1号楼、号楼、7 7号楼标准层号楼标准层 户型面积约为：户型面积约为：91.7591.75-92.10-92.10 1 1号楼号楼 7 7号楼号楼 北京迈驰博文商业管理有限公司 8 8号楼号楼 9 9号楼号楼 8 8号楼、号楼、9 9号楼标准层号楼标准层 户型面积约为：户型面积约为：90.2390.23-128.93-128.93 北京迈驰博文商业管理有限公司 生态，宜居，休闲社区，满足客户生态，宜居，休闲社区，满足客户“蓝印户口蓝印户口”的购房要求。的购房要求

6、。 在满足容积率的前提下以板式高层、板式小高层为主。户型在满足容积率的前提下以板式高层、板式小高层为主。户型 定位为定位为8080平米平米160160平米区间，除位于顶层的大户型可做跃平米区间，除位于顶层的大户型可做跃 层外，全部为平层套型。以两居室与小三居为主，少部分大层外，全部为平层套型。以两居室与小三居为主，少部分大 三居、四居室。三居、四居室。 住宅产品定位：住宅产品定位： 北京迈驰博文商业管理有限公司 总体规划总体规划 天津市城市总体规划(2005年-2020年)提出在“一轴两带三区”的市域空 间布局结构基础上，建立由中心城区和滨海新区核心区为主副中心外加11座新 城组成的城市群落。

7、新城将按中等城市标准建设，规划建设的新城是天津城市 发展轴和发展带上的重要节点，是各区县的政治、经济、文化中心或重要的功 能区，是带动区域发展的中等规模城市区域。这11座新城将承担起疏解中心城 人口，聚集新产业、带动区域城镇发展的任务。11座新城包括蓟县、宝坻、武 清、宁河、汉沽、西青、津南、静海、大港、周良新城及团泊湖新城。各新城 功能定位明确，将分别建设成为国际港口、生态居住、休闲度假、商贸物流、 观光旅游等功能性城市。其中，宝坻的定位就是在津北生态湿地，建设一座 258平方公里的宜居生态新城。 2011年市场形势研判年市场形势研判 北京迈驰博文商业管理有限公司 天津市商品房供求量及成交价

8、格走势天津市商品房供求量及成交价格走势 市内六区商品房共成交市内六区商品房共成交7676套环比下降套环比下降28%28%，成交面积为，成交面积为93239323平方米环比下降平方米环比下降45%45%，成交均价，成交均价 为为1690016900元元/ /平方米环比下降平方米环比下降20%20%。其中河西区的成交量涨幅最大为。其中河西区的成交量涨幅最大为36%36%，红桥区的降幅最大为，红桥区的降幅最大为 100%100%且没有成交。市内六区商品房成交均价最高的项目是水岸公馆，当日成交均价为且没有成交。市内六区商品房成交均价最高的项目是水岸公馆，当日成交均价为2880028800元元/ / 平

9、方米。平方米。 环城四区商品房共成交环城四区商品房共成交188188套环比下降套环比下降29%29%，成交面积为，成交面积为1834218342平方米环比下降平方米环比下降32%32%，成交均，成交均 价为价为93009300元元/ /平方米环比上涨平方米环比上涨11%11%。其中西青区的成交量涨幅最大为。其中西青区的成交量涨幅最大为18%18%，津南区的降幅最大为，津南区的降幅最大为 66%66%。环城四区商品房成交均价最高的项目是富力津门湖，当日成交均价为。环城四区商品房成交均价最高的项目是富力津门湖，当日成交均价为2050020500元元/ /平方米。平方米。 滨海新区商品房共成交滨海新

10、区商品房共成交9797套环比上涨套环比上涨131%131%，成交面积为，成交面积为97889788平方米环比上涨平方米环比上涨153%153%，成交均，成交均 价为价为1110011100元元/ /平方米环比上涨平方米环比上涨4%4%。其中塘沽区的成交量涨幅最大为。其中塘沽区的成交量涨幅最大为213%213%，汉沽区的降幅最大为，汉沽区的降幅最大为 56%56%。保税区、新产业园区和空港经济区没有成交。滨海新区商品房成交均价最高的项目是紫云。保税区、新产业园区和空港经济区没有成交。滨海新区商品房成交均价最高的项目是紫云 雅苑，当日成交均价为雅苑，当日成交均价为2850028500元元/ /平方

11、米。平方米。 郊县商品房共成交郊县商品房共成交177177套环比上涨套环比上涨2%2%，成交面积为，成交面积为1857518575平方米环比上涨平方米环比上涨6%6%，成交均价为，成交均价为 65006500元元/ /平方米环比上涨平方米环比上涨5%5%。其中武清区的成交量涨幅最大为。其中武清区的成交量涨幅最大为45%45%，蓟县的降幅最大为，蓟县的降幅最大为50%50%，宁河，宁河 县环比保持不变。郊县商品房成交均价最高的项目是保集玫瑰湾，当日成交均价为县环比保持不变。郊县商品房成交均价最高的项目是保集玫瑰湾，当日成交均价为1060010600元元/ /平平 方米。方米。 以上所有数据截止于

12、以上所有数据截止于20102010年年1212月月1515日。日。 北京迈驰博文商业管理有限公司 宝坻区域商品房供求量及成交价格走势宝坻区域商品房供求量及成交价格走势 数据表明，近两月内宝坻区商品房供求量基本平稳，由于趋近年底，新盘数据表明，近两月内宝坻区商品房供求量基本平稳，由于趋近年底，新盘 投放量急剧减少，因此日均成交量新房为投放量急剧减少，因此日均成交量新房为2020套左右，二手房成交量为套左右，二手房成交量为1515套左右套左右 ，随着传统淡季的到来，成交量有可能进一步减少。，随着传统淡季的到来，成交量有可能进一步减少。 新房成交均价为新房成交均价为62986298元元/ /平米，二

13、手房成交均价为平米，二手房成交均价为41154115元元/ /平米。平米。 北京迈驰博文商业管理有限公司 房地产市场总论及研判房地产市场总论及研判 目前对于通胀的预期日渐明朗，对房地产的问题和危机充斥各种舆论媒体，房地目前对于通胀的预期日渐明朗，对房地产的问题和危机充斥各种舆论媒体，房地 产企业显得忧心忡忡，而购房者选择了观望。产企业显得忧心忡忡，而购房者选择了观望。 2010 2010年的房地产市场，可谓一直都处在社会关注的风口浪尖上，从年初房地产价年的房地产市场，可谓一直都处在社会关注的风口浪尖上，从年初房地产价 格的大幅上涨，到国家的调控政策密集出台，再到最近国家财政政策和货币政策的重格

14、的大幅上涨，到国家的调控政策密集出台，再到最近国家财政政策和货币政策的重 大转向，都把房地产市场推到了敏感的十字路口，导致楼市在年尾形成了僵持的局面大转向，都把房地产市场推到了敏感的十字路口，导致楼市在年尾形成了僵持的局面 。 2011 2011年，应该整体方向是：一是控制价格，二是结构调整。年，应该整体方向是：一是控制价格，二是结构调整。 房地产和土地价格上涨产生了大量的挤出效应，影响了经济发展和资源合理配置。另房地产和土地价格上涨产生了大量的挤出效应，影响了经济发展和资源合理配置。另 外，一些城市的泡沫积累也为高度相关的金融业蒙上了一层阴影。而房地产作为一个外，一些城市的泡沫积累也为高度相

15、关的金融业蒙上了一层阴影。而房地产作为一个 再分配领域，如果价格过快增长将进一步拉大收入分配差距，对整个经济的平稳运行再分配领域，如果价格过快增长将进一步拉大收入分配差距，对整个经济的平稳运行 产生影响。在这个治理通胀的关键时期，国家肯定不允许房地产价格过快上涨。明年产生影响。在这个治理通胀的关键时期，国家肯定不允许房地产价格过快上涨。明年 的房地产价格增速可能还是在和之间。房价增速超不过，就不能的房地产价格增速可能还是在和之间。房价增速超不过，就不能 实现房地产的保值、增值功能。实现房地产的保值、增值功能。 北京迈驰博文商业管理有限公司 地理位置地理位置 周良新城，位于宝坻城区东南 部。城区

16、西北距北京70公里， 南距天津70公里，东距唐山80 公里，东南距中国北方重要的 国际港口天津新港90公里，东 距秦皇岛200公里，以宝坻为圆 心一百公里半径范围内有3700 万人口，占京、津、冀北地区 总人口的60%。从宝坻出发5小 时车程范围内，可涵盖华北、 东北、西北、中原的47个大中 型城市，辐射3亿人口，市场空 间十分广阔。 北京迈驰博文商业管理有限公司 功能定位功能定位 天津的卫星城，服务滨海新区、服务天津、服务北京。 建设目标建设目标 以地热综合开发为特色，培育集休闲度假、国际会展、商贸物流、生态居住、 高新园区、职业教育于一体的现代化服务功能区。 北京迈驰博文商业管理有限公司

17、知识森林岛区位介绍知识森林岛区位介绍 知识森林岛地处周良新城核 心位置，位于休闲度假区板 块南端，东侧有涉外旅游活 动区世界和平村；北有同一 版块的京津新城；南有高新 技术产业园区的九园工业园 及京津国际商贸城；西有教 育物流板块的职业教育园区、 宝绿泉农业园及shopping mail购物中心等项目。 北京迈驰博文商业管理有限公司 区域竞品分析区域竞品分析 北京迈驰博文商业管理有限公司 区域项目及开发商介绍区域项目及开发商介绍 香港合生创展集团/广东珠江投资-京津新城 天津农垦集团/阳光100置业集团-东方威尼斯 泰富置地-泰富橄榄树 景瑞地产-景瑞英郡 香江集团-锦绣香江 中国世代投资控股

18、集团-比弗利城 香港明发集团-明发国际 天房集团-潮白湖项目 北京迈驰博文商业管理有限公司 京津新城京津新城 占地面积：1500.75万平方米 建筑面积：1700万平方米 建筑类型：独栋,双拼，联排别墅 容积率：0.27 绿化率：75% 整体规划：1万套别墅、16万平米超五星级凯悦酒店、亚洲最大的4a级温泉度假村、27 洞国际标准高尔夫球场、80个打位的高尔夫球场、马术俱乐部、潮白河游艇会、教育基 地 、玉佛宫、奥特莱斯商业中心、大型文化会展中心、综合性花园式医疗中心、大觉 禅寺等。 北京迈驰博文商业管理有限公司 东方威尼斯东方威尼斯 占地面积：353万平方米 建筑面积：未定 建筑类型：中式大

19、宅、联排别墅、酒店式度假公寓、私家公馆、休闲度假村 容积率：未定 绿化率：未定 整体规划：一是旅游休闲类，包括国际化游艇俱乐部、马术俱乐部、国际垂钓中心及其 他大型体育场馆等；二是商务类，包括商务会馆、私人俱乐部、商务公建等；三是精品 住宅类，包括中式大宅、欧洲别墅及高层酒店式公寓等。 北京迈驰博文商业管理有限公司 泰富橄榄树泰富橄榄树 占地面积：37万平方米 建筑面积： 37.8万平方米 建筑类型：板楼、塔楼 容积率：1.02 绿化率：40.5% 整体规划：打造“多元化”“个性化” 的现代高品位居住社区，在此区域中 成为一座纯地中海风格的标志性建筑 群落。 北京迈驰博文商业管理有限公司 景瑞

20、英郡景瑞英郡 由景瑞地产开发的景瑞英 郡位于本项目南侧，总建筑 面积50万平方米， 250000 平方米(住宅),150000 平方 米(酒店),100000 平方米 (文娱康乐)。容积率1，绿 化率45%。 项目共四期，一期午后英 格兰共8万平米。一期包括 联排别墅和4、5层到顶洋房， 共41栋。联排别墅户型面积 区间为160-200平米，洋房 户型为80-100平米。 北京迈驰博文商业管理有限公司 锦绣香江锦绣香江 由香江集团开发的锦绣香 江位于本项目西侧，占知 识森林岛3000余亩。总建 筑面积350万平方米，已修 建三期。自身配套有酒店， 商业街，7洞高尔夫球场等。 容积率1，绿化40

21、%。 北京迈驰博文商业管理有限公司 物业类别物业类别 住宅项目特色项目特色 豪华居住区,宜居生态地产,景观居所 建筑类别建筑类别 板楼 多层 小高层 装修状况装修状况 毛坯 环线位置环线位置 外环以外 所属商圈所属商圈 宝坻 物业地址物业地址 宝坻津蓟高速2号出口(九园站西行10分钟) 交通状况交通状况 驾车到宝坻津蓟高速2号出口九园站再向西开车10分钟即到。免费看房班车可到河东区 南方灯 开盘时间开盘时间 2010-04-25 入住时间入住时间 2011年年底 容容 积积 率率 1.00 绿绿 化化 率率 40% 户户 数数 总共 20000 户 预售许可证预售许可证 津国土房售许字2008

22、第249号， 物物 业业 费费 1.80元/平米月 物业公司物业公司 广州锦绣香江物业管理有限公司（天津分公司） 开开 发发 商商 天津市森岛置业投资有限公司 售楼地址售楼地址 津蓟高速2号出口(九园站西行10分钟) 锦绣香江水城房价锦绣香江水城房价 均价7000元/平方米 锦绣香江水城打折优惠信息锦绣香江水城打折优惠信息 全款9.9折 北京迈驰博文商业管理有限公司 锦绣香园林规划锦绣香园林规划 北京迈驰博文商业管理有限公司 锦绣香江实景图锦绣香江实景图 北京迈驰博文商业管理有限公司 区别锦绣香江区别锦绣香江 气势细节期房感觉培养气势细节期房感觉培养 锦绣香江以内院为主锦绣香江以内院为主 北京

23、迈驰博文商业管理有限公司 比弗利城比弗利城 占地面积：400万平方米 建筑面积：560万平方米 建筑类型：别墅、联排别墅、高层 容积率：1.4 绿化率：未定 整体规划：影视基地、国际超七星级酒店、国际会议会展中心、总部基地、游艇俱乐部、 酒店式公寓、高档低密度住宅、高档商务会所。 北京迈驰博文商业管理有限公司 明发国际城明发国际城 占地面积：133万平方米 建筑面积：200万平方米 建筑类型：别墅、联排别墅、高层、商业综合体 容积率：1.5 绿化率：未定 整体规划：集休闲、娱乐、购物、餐饮、旅游、文化、运动、办公、居住等功能为一体 的商业中心。 北京迈驰博文商业管理有限公司 天房集团天房集团

24、占地面积：2353万平方米 水利工程占地面积：1280万平方米 住宅、产业基地、基础设施占地面积：1073万平方米 整体规划：项目分七个功能区，包括健康产品制造区、健康服务区、健康逸居区、养生 文化村、健康农业示范区、亲水健身观光区和综合服务区。 北京迈驰博文商业管理有限公司 远大集团项目初步建议远大集团项目初步建议 区域环境区域环境 东有潮白新河，紧邻黄庄洼稻区湿地，南靠引青入潮，西有青龙湾河，区内水系纵横， 植被丰富，具有明显的水城特色；地下有丰富的优质地热资源。 交通环境交通环境 周边有津蓟高速公路、九园公路，即将建设的京唐高铁、津蓟轻轨等多条交通干道，对 外交通十分便利。 初步定位初步

25、定位 以休闲旅游业为主导，展现北方“水”城特色的生态宜居之城，打造休闲娱乐之城、宜 达之城、魅力水城、宜居之城、生态之城。 北京迈驰博文商业管理有限公司 土地现状土地现状 北京迈驰博文商业管理有限公司 项目位置现状项目位置现状 本案规划区域本案规划区域 金瑞英郡金瑞英郡 锦绣香江锦绣香江 北京迈驰博文商业管理有限公司 项目难点项目难点 优势 1、交通便捷。该区西侧为津蓟高速公路和轻轨交通线路，宝白公路紧 邻规划区西侧，具有良好的通达性，也为该区提供了tod面向公共交 通的开发模式。轨道公共交通发展与土地利用开发紧密结合，从而实现 城市社会经济的可持续发展。 2、该区紧邻宽阔的潮白河，蜿蜒的河流

26、，纵横交错的沟渠，自然水环 境极佳。周良庄地热以其温度高、水量充足、矿物质含量高居全国之首。 极佳的自然水环境和优越的地热温泉资源为知识森林岛所涉及的旅游休 闲度假提供了有利条件。 3、辽阔平坦的土地，充裕的土地资源为该区提供了充足的发展空间。 北京迈驰博文商业管理有限公司 项目优劣势项目优劣势 劣势 1、地势较低洼，潮白河是地上河，因此对该地区的防洪、排涝设施需 要有一定的投入。 2、地表标高较低，土地填挖方量较大。 3、规划范围内基础设施配套水平较低，前期建设需要大量资金投入基 础设施。 4、缺少历史文化积淀，自然景观仍属一般农村田野景观，地区知名度 较低。 5、周边楼盘购买者大部分为投资

27、型客户、办理蓝印户口客户以及周末 度假型客户。 北京迈驰博文商业管理有限公司 项目定位思路项目定位思路:与周边项目差异共存与周边项目差异共存 差异化差异化: 与周边开发商的优势及特点区分与周边开发商的优势及特点区分 突出项目本身的主打特点及风格突出项目本身的主打特点及风格 突出产品整体调性的高度突出产品整体调性的高度 在细节的实施方面深入在细节的实施方面深入 北京迈驰博文商业管理有限公司 项目定位思路项目定位思路:与周边项目差异共存与周边项目差异共存 共存性共存性: 对于整体环境打造的统一档次水平保持一致对于整体环境打造的统一档次水平保持一致 区位特点的借势烘托区位特点的借势烘托 同类卖点的统

28、一性和完整性同类卖点的统一性和完整性 营销模式的借鉴和提升营销模式的借鉴和提升 北京迈驰博文商业管理有限公司 组织看房上的新颖组织看房上的新颖 开奔驰开奔驰去看房去看房 北京迈驰博文商业管理有限公司 组织看房上的新颖组织看房上的新颖 坐游艇坐游艇去看房去看房 北京迈驰博文商业管理有限公司 销售分析销售分析: 1. 购买客群范围定位购买客群范围定位: 北京北京 30% 天津天津 50% 河北河北 20% 根据经验根据经验:销售目标范围要立足天津辐射京冀销售目标范围要立足天津辐射京冀, 北京迈驰博文商业管理有限公司 销售分析销售分析: 2.购买对象分析购买对象分析: 改善渡假自用型改善渡假自用型

29、儿童教育投资自用结合儿童教育投资自用结合(蓝印户口蓝印户口) 父母养老投资自用结合父母养老投资自用结合 外来移民自用改善外来移民自用改善 北京迈驰博文商业管理有限公司 营销体系营销体系 展示展示 推广推广 现场服务现场服务 销售接待销售接待 售楼处售楼处 成品园林展现成品园林展现 示范区示范区 建筑建筑 样板间样板间 保安服务保安服务 保洁服务保洁服务 物业服务物业服务 服务服务 推广诉求（项目核心价值）推广诉求（项目核心价值） 推广渠道推广渠道 客户活动及业主维系客户活动及业主维系 成品园林展现成品园林展现 北京迈驰博文商业管理有限公司 万科万科霞光道霞光道5号号400多株成树移植多株成树移

30、植 成树移植，展现成熟社区感； 多层次绿化，乔木、灌木和草地、盆栽花卉，绿带多 选用北方常绿植物大叶黄杨、金叶女贞、金边雀舌、法 国梧桐、紫叶小檗等，确保四季常绿的景观效果。 园林与建筑风格和谐统一。 玛歌庄园建筑掩映园林之玛歌庄园建筑掩映园林之 中中 在展示环节中，成品园林展示最为重要。在展示环节中，成品园林展示最为重要。 建筑体现整体社区建筑风格； 注重建筑与园林之间的层次关系，呈现出 建筑在绿化中的掩映效果 北京迈驰博文商业管理有限公司 弱化销售氛围，为销售造弱化销售氛围，为销售造“势势”。 陶艺沙盘 区域图（羊皮制） 售楼处外部昭示明显； 多数项目将社区会所作为售楼处，在给 客户体验尊

31、贵感的同时，给予客户一定压 迫感； 兼顾售楼处外的景观处理。 洽谈区 外走廊 售楼处外部 北京迈驰博文商业管理有限公司 体现室内特色符号（如弧形窗、壁炉）； 设计增加生活化氛围，从客户角度出发，贴近客 户置家梦想； 可适当以女性化视角打动家庭中的女性成员； 体现完整生活，包括精装私家庭院。 注意光线和窗外风景女性化视角生活化居住氛围的样板间设计更能引起客户共鸣，激发购买冲动。生活化居住氛围的样板间设计更能引起客户共鸣，激发购买冲动。 北京迈驰博文商业管理有限公司 一、从客户出发，梳理成交业主或有效到访客户，进行案例一、从客户出发，梳理成交业主或有效到访客户，进行案例 分析和客户还原；分析和客户

32、还原； 二、从客户关注点中，提炼项目的核心价值点，报广、户外二、从客户关注点中，提炼项目的核心价值点，报广、户外 线上集中引爆；线上集中引爆； 三、利用高端客户对珍稀资源的占有欲，用直观数字和项目三、利用高端客户对珍稀资源的占有欲，用直观数字和项目 实景图片刺激客户。实景图片刺激客户。 诉求准确是推广成功的基础，推广诉求推广渠道。诉求准确是推广成功的基础，推广诉求推广渠道。 北京迈驰博文商业管理有限公司 针对精细化营销。针对精细化营销。 数据库数据库 1.1.短信短信 5.5.私家宴私家宴 2.2. 电话营销电话营销 3.3.直投直投 6.6.特种兵特种兵 4.4. 活动活动 精耕短信内容，占

33、位高端，每次诉求一个价值点；精耕短信内容，占位高端，每次诉求一个价值点； 使用同一数据资源不可过于频繁，发送周期为二个月一次。使用同一数据资源不可过于频繁，发送周期为二个月一次。 详细筛选资源，剔除缺失详细地址的资源；详细筛选资源，剔除缺失详细地址的资源； 物料以大规模项目实景图为佳。物料以大规模项目实景图为佳。 专人负责跟进专人负责跟进 持续！持续！“量量”积累实现积累实现“质质”飞跃。飞跃。 频次不宜过多，半月一次，准备充分；频次不宜过多，半月一次，准备充分； 限制参与人数，时间不超过限制参与人数，时间不超过2 2小时；小时； 主题选择、氛围营造、高端服务是活动的要点。主题选择、氛围营造、

34、高端服务是活动的要点。 圈层活动为现场造势，起到有效口碑宣传的作用。圈层活动为现场造势，起到有效口碑宣传的作用。 葡萄酒品鉴葡萄酒品鉴 风水讲座风水讲座 西洋画展西洋画展 名车展示名车展示 试乘试驾试乘试驾 海鲜烧烤海鲜烧烤 北京迈驰博文商业管理有限公司 说辞故事化，用客户的话去影响客户。说辞故事化，用客户的话去影响客户。 客户敏感性问题话术客户敏感性问题话术 天津市场格局天津市场格局 竞品项目点对点分析话术竞品项目点对点分析话术 客户话题性沟通话术客户话题性沟通话术 故事体系话术故事体系话术 项目核心价值讲解话术项目核心价值讲解话术 北京迈驰博文商业管理有限公司 对项目深刻了解后的心理优势

35、做足高调姿态 释放市场定位 气势气势沟通姿态沟通姿态 为客户提供清晰的专业意见 传达项目信心 不是在售卖，而是帮客户把握最佳置业机会 果断果断决策支持决策支持 为客户提供友谊式的服务 轻松应对 充分了解客户需求，情感打击 情感情感客户经营客户经营 销售经验融入销售技巧之中。销售经验融入销售技巧之中。 北京迈驰博文商业管理有限公司 客户把控力运用到客户管理之中。客户把控力运用到客户管理之中。 意向客户的快速落定意向客户的快速落定 成交客户描摹成交客户描摹 意向客户的甄别意向客户的甄别 客户电话沟通话述客户电话沟通话述 有效客户的跟进有效客户的跟进 北京迈驰博文商业管理有限公司 得体的微笑与致意，

36、让客户体验与其身份相符的高端服 务，为项目品质感加分； 30秒内茶点提供, 五星级酒店服务是标准。 多数人为少数人服务，彰显客户尊贵身份。多数人为少数人服务，彰显客户尊贵身份。 北京迈驰博文商业管理有限公司 多重保安系统，感受社区的安全性和品质感。多重保安系统，感受社区的安全性和品质感。 入口处的仪仗兵敬礼 车场停车引导 售楼处门前的形象岗迎宾 北京迈驰博文商业管理有限公司 营销建议营销建议: 4.产品档次及风格产品档次及风格: 根据购买客户需求根据购买客户需求,以及周边其他项目现状及未以及周边其他项目现状及未 开发计划开发计划,产品仍定位要走高端路线产品仍定位要走高端路线,与环境结合与环境结

37、合 以欧式风格为主以欧式风格为主. 北京迈驰博文商业管理有限公司 营销建议营销建议: 5.项目特点建议项目特点建议: 项目主门的辉宏气势项目主门的辉宏气势,强调入口处的档次和园林强调入口处的档次和园林 景观的大气风格景观的大气风格. 同时在细节处的精雕细作同时在细节处的精雕细作. 北京迈驰博文商业管理有限公司 营销建议营销建议: 6.渠道销售渠道销售: 针对目标客户群在北京针对目标客户群在北京天津天津唐山等地设立外展唐山等地设立外展 厂厂,加强与目标客户的面对面交流加强与目标客户的面对面交流 移动销售车移动销售车:将环境体验与客户需求结合将环境体验与客户需求结合 利用北京利用北京天津天津唐山等

38、地项目的资源和连动开展唐山等地项目的资源和连动开展 销售活动销售活动 北京迈驰博文商业管理有限公司 2011年营销策略年营销策略 2011年年3月月5月份，准备工作期月份，准备工作期 主要推广工作：主要推广工作： 北京迈驰博文商业管理有限公司 2011年年3月月4月份，工作准备期月份，工作准备期 主要推广工作：主要推广工作： 1、人员培训、人员培训 2、销售文件准备：统一说辞，销售流程，销售文件、销售文件准备：统一说辞，销售流程，销售文件 3、销售道具制作：楼书、销售道具制作：楼书、vi、宣传单页、宣传单页 北京迈驰博文商业管理有限公司 2011年年4月月6月份，市场预热期月份，市场预热期 主

39、要推广工作：主要推广工作： 1、报广每月、报广每月1次，以形象及扩大知名度为主。次，以形象及扩大知名度为主。 2、项目自有网站建设、项目自有网站建设 3、软文宣传：网络、报纸、专业杂志等。、软文宣传：网络、报纸、专业杂志等。 4、3d宣传片制作宣传片制作 5、大型户外（市中心路段、高速、火车站、飞机场等）、大型户外（市中心路段、高速、火车站、飞机场等） 北京迈驰博文商业管理有限公司 2011年年7月月9月份，客户蓄水期月份，客户蓄水期 主要推广工作：主要推广工作： 1、报广每、报广每2周周1次，以形象及扩大知名度为主。次，以形象及扩大知名度为主。 2、项目自有网站宣传、项目自有网站宣传 3、网

40、络硬广、网络硬广1个月个月 4、大型户外（市中心路段、高速、火车站、飞机场等）、大型户外（市中心路段、高速、火车站、飞机场等） 5、广播电台、广播电台 6、外展场推广，地点选为市内具有中高端商场，如：万达购物、海信、外展场推广，地点选为市内具有中高端商场，如：万达购物、海信 广场、友谊商厦等广场、友谊商厦等 7、客户认购升级，交纳、客户认购升级，交纳5万元认购诚意金。万元认购诚意金。 实现全覆盖式密集型媒体推广。实现全覆盖式密集型媒体推广。 北京迈驰博文商业管理有限公司 2011年年10月月12月份，开盘热销期月份，开盘热销期 主要营销推广工作：主要营销推广工作： 1、开盘庆典活动，年末客户答

41、谢会、开盘庆典活动，年末客户答谢会 2、报广每、报广每2周周1次，次， 3、网络硬广、网络硬广1个月个月 4、大型户外（市中心路段、高速、火车站、飞机场等）、大型户外（市中心路段、高速、火车站、飞机场等） 5、广播电台、广播电台 6、前期蓄水客户正式摇号选房，签约购房。、前期蓄水客户正式摇号选房，签约购房。 实现全覆盖式密集型媒体推广。实现全覆盖式密集型媒体推广。 北京迈驰博文商业管理有限公司 公司简介公司简介 迈驰博文地产全案机构：迈驰博文地产全案机构： 公司组成：公司组成： 美国迈驰博文公司 北京迈驰博文商业管理有限公司 迈驰博文商业管理有限公司（天津）分公司 北京迈驰房地产经纪有限公司 发展战略：发展战略： 在全国进行商业地产全案营销策划商业经营管理服务 拥有一支实力雄厚的国际化精英团队 拥有丰富的房地产全程操作经验和国际渠道资源 北京迈驰博文商业管理有限公司 公司简介公司简介 迈驰博文迈驰博文的由来的由来match & bornmatch & born matchmatch：竞赛、火柴的意思，内涵意思为“匹配”。 bornborn：译为出生，天生。寓意希望、朝气蓬勃。 迈驰博文的企业文化：迈驰博文的企业文化： “匹配理论”将各种能量的匹配效应发挥好，合理运用有限资源， 通过适宜的渠道，实现地尽其利，人尽其才，物尽其用。 北京迈驰博文商业管理有限公司 公司简介公司简