广东光大·系列商铺营销概念方案(提案版） 56页

1、【光大系列商铺】 2012营销概念方案 谨呈：光大集团谨呈：光大集团 （2012.2） part5：价格评估及销售目标：价格评估及销售目标 part4：产品定位及营销思路：产品定位及营销思路 part3：中原实力及资源优势：中原实力及资源优势 part2：产品分析及营销难点：产品分析及营销难点 part1:市场分析及走势预测市场分析及走势预测 目 录 市场评估及走势预测 产品分析及营销难点 总货量496间，其中春天货量较少，名郡、蓝郡和黄旗 印象空置较多。 项目项目总面积总面积总数量总数量已售货量已售货量 剩余货量剩余货量 公司自用公司自用空置空置出租货量出租货量出租率出租率 时代城时代城10

2、812.5510812.551631630 01631630 00 0163163100.00%100.00% 春晓外围春晓外围8622.988622.9897975 592920 02 2909097.83%97.83% 春天春天877.51877.5121721720120116160 00 01616100.00%100.00% 名郡名郡7385.967385.9681810 081817 74747272736.49%36.49% 蓝郡蓝郡302030201051055 510010033334545222232.84%32.84% 黄旗印象黄旗印象10545.3910545.3944

3、440 044440 02525191943.18%43.18% 根据对每个分产品的分析，我们大致可将 产品分为两个块：商业街商铺和社区商铺。 就商业价值而言，商业街商铺 社区商铺 景湖时代城 商业街商铺 163间 92间 16间景湖春天 景湖春晓271间 景湖蓝郡 社区商铺 67间 74间 44间黄旗印象 景湖名郡185间 456间 长期持有 绝大部分自持，从未正式对外公开发售，保证了产品的一手纯粹性以及 商铺持续经营的有效性。 稀缺资源 东莞城区商铺一直倍受投资客喜爱，但近两年可售产品较少，导致资源 异常稀缺，大部分投资客对城区的商铺信息都非常关注和敏感。 产品品质 产品大部分开间4米，进

4、深8米，适合多种业态经营。层高基本在5.9米 左后，适宜隔作二层使用，对投资及经营效用非常有利。 带租出售 大部分产品已出租经营，对投资者而言是即买即收租，真正做到投资即 有稳定回报。 统一运营 产品全部由开发商统一招商，统一管理。保证商业的持续经营及稳定。 对于投资客而言，无需担心空置的风险。 规模之大 光大系列商铺是东莞市区目前可售的最大商业项目集群，其规模之大， 效应之强均为史无前例，后无来者。 租金偏低 产品普遍租金在60-100元之间，相对其他类似项目商铺，租金水平要低。 较低的租金会影响售价及投资回报率。 产品分散 产品目前由6个楼盘底商组成，且不在同一范围内，对整体销售产生一 定

5、的困难。 社区商业 除景湖时代城和春晓、春天外，其他楼盘底商均为社区商业性质。而社 区商业的价值点要比商业街（有统一定为或有主力店支撑）低一些。 起步阶段 由于大部分产品为新楼盘底商，存在商业前期招商周期较长，空置较低 的情况出现。即商业气候尚未形成，有一定的养市周期。 形象不一 本产品由多个楼盘底商组合，商铺外观及经营品类都不一，在形象上难 以综合统一。 2012年住宅市场继续受国家调控政策影响，保持低年住宅市场继续受国家调控政策影响，保持低 迷状态，商铺市场却一路看涨，开发商加大了商铺的迷状态，商铺市场却一路看涨，开发商加大了商铺的 市场投放量，对市场造成了一定冲击，商铺均价也水市场投放量

6、，对市场造成了一定冲击，商铺均价也水 涨船高，根据中原研究部统计数据展示，涨船高，根据中原研究部统计数据展示，2011年下半年下半 年商铺成交面积、均价、套数同比均大幅度上扬，商年商铺成交面积、均价、套数同比均大幅度上扬，商 铺市场铺市场2012年势必乘势高开。年势必乘势高开。 广深投资客对东莞尤其是城区的商铺持续看好，这对产品的广深投资客对东莞尤其是城区的商铺持续看好，这对产品的 入市奠定强大的客源基础。入市奠定强大的客源基础。 威胁威胁=机会，众多开发商将目光投放商业地产，市场未来必机会，众多开发商将目光投放商业地产，市场未来必 然存在激烈的竞争。在对本产品产生威胁的同时，也让本产然存在激

7、烈的竞争。在对本产品产生威胁的同时，也让本产 品找到了机会点，即宜尽早入市，抢占市场份额及影响力。品找到了机会点，即宜尽早入市，抢占市场份额及影响力。 中熙弥珍道商铺入市将受到热捧，表明投资客对城区商铺的中熙弥珍道商铺入市将受到热捧，表明投资客对城区商铺的 需求十分明显。其销售的价格也已在市场得到验证为可行，需求十分明显。其销售的价格也已在市场得到验证为可行， 证明客户对城区商铺价格的承受能力是乐观的。这对本产品证明客户对城区商铺价格的承受能力是乐观的。这对本产品 未来的的定价有一定的参考作用。未来的的定价有一定的参考作用。 本产品由六个楼盘底商组成，分布相对集中，但不是同在一个 区域，如，时

8、代城、春晓和蓝郡名郡在西平，春天和黄旗印象 在火炼树。分散的产品比单一产品在营销上难度更大。 本产品在货量分散基础上，总建面41264平方， 商铺数量达456间。规模之庞大，数量之繁多， 则需储备的投资客也需更多。 产品内部品质不一，则难以整体打包出售，在市场的影响力也相对减弱。 产品产品出租率出租率形象形象业态业态地段地段品质品质销售难度销售难度 时代城时代城100%100%商业街商业街 餐饮、银行、潮流服装餐饮、银行、潮流服装 非常好非常好较好较好较低较低 春晓春晓97.83%97.83%商业街商业街 综合业态（汽车美容、茶庄、美容、服装、便利店）综合业态（汽车美容、茶庄、美容、服装、便利

9、店） 较好较好较好较好较低较低 春天春天100%100%商业街商业街 综合业态（汽车美容、教育培训、五金）综合业态（汽车美容、教育培训、五金） 较好较好一般一般较低较低 蓝郡蓝郡32.84%32.84%社区社区 综合业态（教育培训、电信、美发、服装、便利店、干综合业态（教育培训、电信、美发、服装、便利店、干 洗店、早餐店、照相馆）洗店、早餐店、照相馆） 较差较差较好较好较高较高 名郡名郡36.49%36.49%社区社区 综合业态（汽车美容、茶庄、美容、保健品、便利店、综合业态（汽车美容、茶庄、美容、保健品、便利店、 药店、酒庄、干洗店、养生美体、化妆品）药店、酒庄、干洗店、养生美体、化妆品）

10、较差较差一般一般较高较高 黄旗印象黄旗印象43.18%43.18%社区社区 综合业态（茶庄、教育培训、迪卡侬运动品牌、餐饮）综合业态（茶庄、教育培训、迪卡侬运动品牌、餐饮） 偏差偏差一般一般较高较高 形象：商铺整体外观形象是否有风格体现，是否时尚。形象：商铺整体外观形象是否有风格体现，是否时尚。 地段：有（周边）大型主力店的商铺为地段最好商铺，只以社区配套为主的商铺地段较差。地段：有（周边）大型主力店的商铺为地段最好商铺，只以社区配套为主的商铺地段较差。 品质：商铺开间进深、空高、面积大小等因素。其中面积相对约小，销售难度越小。品质：商铺开间进深、空高、面积大小等因素。其中面积相对约小，销售难

11、度越小。 一、产品货量分散，使整体销售难度大。一、产品货量分散，使整体销售难度大。 二、产品货量庞大，则需储备资源较多。二、产品货量庞大，则需储备资源较多。 三、产品品质不一，影响整体营销形象。三、产品品质不一，影响整体营销形象。 整体营销难度 一、时代城、春晓所处地段为新兴商圈中心，商业气候处于起步阶段，有很好的升值潜力。一、时代城、春晓所处地段为新兴商圈中心，商业气候处于起步阶段，有很好的升值潜力。 同时，投资客对有大卖场的商铺尤其亲睐。因此，销售难度较小。同时，投资客对有大卖场的商铺尤其亲睐。因此，销售难度较小。 二、春天所处地段商业气候已形成，因此销售难度也较小。二、春天所处地段商业气

12、候已形成，因此销售难度也较小。 三、蓝郡属于内街商铺，由于有自身住宅人群支撑，因此销售难度将因售价而定。三、蓝郡属于内街商铺，由于有自身住宅人群支撑，因此销售难度将因售价而定。 四、名郡商铺为社区商业，目前空置较多，且周边缺乏商业氛围，因此销售难度较高。四、名郡商铺为社区商业，目前空置较多，且周边缺乏商业氛围，因此销售难度较高。 五、黄旗印象属于大社区商业，目前虽有主力店进驻，但其余大部分空置。销售难度较高。五、黄旗印象属于大社区商业，目前虽有主力店进驻，但其余大部分空置。销售难度较高。 分体营销难度 中原实力及资源优势 东莞中原工商铺部简介东莞中原工商铺部简介 东莞中原工商铺部起步于东莞中原

13、工商铺部起步于2 0 0 42 0 0 4年，年， 专注于东莞商业项目的招商和销售，专注于东莞商业项目的招商和销售，; ; 以专业及认真负责的态度打动客户。以专业及认真负责的态度打动客户。 经过七年的用心经营和不懈努力，经过七年的用心经营和不懈努力， 东莞中原工商铺的业务不断壮大，东莞中原工商铺的业务不断壮大， 在商业地产行业及零售行在商业地产行业及零售行 业均建立了良好的声誉，业均建立了良好的声誉， 与众多品牌发展商及大型零售商形成了良好持续的合作。与众多品牌发展商及大型零售商形成了良好持续的合作。 凭借庞大的合作体系和丰富客户资源，凭借庞大的合作体系和丰富客户资源， 为项目的成功提供有力的

14、保证，为项目的成功提供有力的保证， 着力于实现发展商、商家、投资者、消费者多赢的局面。着力于实现发展商、商家、投资者、消费者多赢的局面。 目前主要致力于购物中心、百货商场、商业步行街、大型专业市场、写字楼等多种商业服务。目前主要致力于购物中心、百货商场、商业步行街、大型专业市场、写字楼等多种商业服务。 工商铺部由一手商业投资部及二手商铺部及大客户品牌部组成工商铺部由一手商业投资部及二手商铺部及大客户品牌部组成 商业投资部业务内容 一手工商铺物业的招商、销售代理 商业项目的市场定位及业态规划 商业项目的价值提升策略 商业项目的品牌引进代理 商业项目的整体招商代理及市场推广 商业项目的销售策划及代

15、理 三旧改造的商业项目重新定位、 包装策划及项目全程策划代理 商业项目地块前期顾问服务 分为商业地产类、写字楼类、工业地产类、创意地产类 二手商铺部业务内容 商铺租售代理业务 商铺价格评估 商铺选址策略 商铺租约重组与续约 品牌商户的商场选址及开拓 二手“工商铺物业”托管、租赁、 出售代理 代办按揭服务 商业策划能力商业策划能力 二三级二三级 联动能力联动能力 品牌客户资源品牌客户资源 招商能力招商能力 投资客户资源投资客户资源 启动能力启动能力 快速销售能力快速销售能力 竞争优势 资源优势 中原工商铺部大联盟 1、财富广场 2、中信商业广场 3、盈峰中心 4、丰硕广场 5、南峰中心 6、盈锋

16、购物广场 7、盛和新都会 8、御鹿华庭 9、保利文化广场 10、星光城 11、台湾风情街 . 通过对项目进行整合，扩大产品的影响力. 对项目进行定位包装，提高产品的市场竞争力，提高产品的价值. 利用东莞中原的资源优势，快速出货 产品定位及营销思路 价格评估及销售目标 5 5 5 majpjmvcyzj21hlfrvy96dv02lppfygxus7iymzkyemz0kgeyzs3bplckyh1lt4ek7cxmux3ijoysoer7zuavwygz4epzruirvpmzzvntf1xzw5oswsxotfaejnocmfe1lzgnn1rsxg8wlcg8cvq3xpjmvodpfwc

17、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