博思堂苏州水秀坊营销提报92PPT

1、水秀坊2009年营销提报 博思堂地产综合服务股份有限公司 2009 年 01 月 05 日 1 项目营销目标 2 项目竞争环境 3 项目营销策略 水秀坊项目 4 项目推广思路 5 别墅开盘筹备 1. 扩大销售扩大销售 2. 扩大影响扩大影响 3. 节约成本节约成本 第壹部分第壹部分 项目营销目标项目营销目标 天天文档在线 目标之一：扩大销售目标之一：扩大销售 现金为王，资金缺口，迫切需要销售回款现金为王，资金缺口，迫切需要销售回款 永新置地，永新置地，20092009年的项目开发资金运作，将主要依靠年的项目开发资金运作，将主要依靠0909 年在售项目：金光大道年在售项目：金光大道/ /东湖林语

2、东湖林语/ /水秀坊水秀坊/ /锦秀坊锦秀坊4 4个项目的个项目的 销售回款。销售回款。 作为作为0808年未上市销售的水秀坊项目，置地公司希望能够年未上市销售的水秀坊项目，置地公司希望能够 一炮打响，取得开门红一炮打响，取得开门红。 因此，水秀坊项目团队因此，水秀坊项目团队20092009年面临的年面临的第一个目标第一个目标是：是：取取 得项目开盘成功，扩大销售回款，争取更多现金得项目开盘成功，扩大销售回款，争取更多现金 天天文档在线 目标之二：目标之二： 扩大影响扩大影响 新兴区域，首次亮相，新兴区域，首次亮相， 迫切需要建立区域威望迫切需要建立区域威望 科技城是新区西部一个科技城是新区西

3、部一个尚未真正开发的市场尚未真正开发的市场，作为一个，作为一个 规划前景良好，目前尚未开发的新兴市场，永新置地规划前景良好，目前尚未开发的新兴市场，永新置地第一个第一个 进入该市场既存在较大风险，也存在较大机遇进入该市场既存在较大风险，也存在较大机遇。 作为永新置地在科技城的首次亮相，水秀坊项目能否一作为永新置地在科技城的首次亮相，水秀坊项目能否一 炮走红，成功建立区域威望，将决定永新置地在科技城区域炮走红，成功建立区域威望，将决定永新置地在科技城区域 未来的开发战略及水秀坊项目开发投资的成功。因此，项目未来的开发战略及水秀坊项目开发投资的成功。因此，项目 团队团队第二个目标第二个目标是是建立

4、并扩大项目的区域影响建立并扩大项目的区域影响。 天天文档在线 目标之三：目标之三： 节约成本节约成本 营销费用短缺，资金不足，节约营销成本营销费用短缺，资金不足，节约营销成本 永新置地，永新置地，20092009年面临较大的资金压力，各在售项目营年面临较大的资金压力，各在售项目营 销费用短缺，面对有限的资金，项目团队的销费用短缺，面对有限的资金，项目团队的第三个目标第三个目标 是：是：在确保前两个目标的基础上尽可能的节约营销成本。在确保前两个目标的基础上尽可能的节约营销成本。 1. 市场走势判断市场走势判断 2. 价格竞争预测价格竞争预测 3. 产品竞争预测产品竞争预测 第贰部分第贰部分 项目

5、竞争环境项目竞争环境 1. 1. 市场走势判断市场走势判断 经济环境持续恶化，居民消费指数持续经济环境持续恶化，居民消费指数持续1010个月回落个月回落 从最新公布的从最新公布的 1111月社会居民月社会居民 消费价格指数消费价格指数 （cp1cp1）看，）看， cpicpi指数已经连指数已经连 续续1010个月持续个月持续 回落，居民消回落，居民消 费信心严重不费信心严重不 足，预计春节足，预计春节 后将进入经济后将进入经济 通缩时代。通缩时代。 数据来源：中国国家统计局网站数据来源：中国国家统计局网站 国房景气指数持续国房景气指数持续1313个月回落，房地产市场难回暖个月回落，房地产市场难

6、回暖 从最新公布的从最新公布的 1111月份国房景月份国房景 气指数看，国气指数看，国 房景气指数已房景气指数已 经连续经连续1313个月个月 持续回落，目持续回落，目 前只有前只有98.4698.46， 且没有止跌迹且没有止跌迹 象，房价即将象，房价即将 进入大幅下跌进入大幅下跌 周期。周期。 数据来源：中国国家统计局网站数据来源：中国国家统计局网站 市场走势判断：市场走势判断： 受全球金融危机影响，中国经济面临极大困境，受全球金融危机影响，中国经济面临极大困境， 居民失业率大幅增加，资产严重缩水，可支配收入明居民失业率大幅增加，资产严重缩水，可支配收入明 显减少，消费信心严重不足，春节后即

7、将显减少，消费信心严重不足，春节后即将进入经济通进入经济通 缩缩时代。时代。 苏州房地产市场受全国经济环境恶化影响，短期苏州房地产市场受全国经济环境恶化影响，短期 内难以走出销售困境，内难以走出销售困境，20092009年将是苏州房地产市场年将是苏州房地产市场最最 困难的一年困难的一年。价格和销量可能双双深度下挫并触底。价格和销量可能双双深度下挫并触底。 2. 2. 价格竞争预测价格竞争预测 区域区域项目名称项目名称产品类型产品类型销售价格销售价格 浒关片区浒关片区 新创新创理想城理想城小高层小高层/ /高层高层51005100元元/ /平米平米 云锦城云锦城小高层小高层/ /高层高层5000

8、5000元元/ /平米平米 金光大道金光大道小高层小高层/ /高层高层48004800元元/ /平米平米 新港新港名墅名墅多层多层/ /小高层小高层/ /高层高层4200/50004200/5000元元/ /平米平米 金榈湾金榈湾多层多层/ /小高层小高层4800-53004800-5300元元/ /平米平米 科技城科技城青山绿庭青山绿庭多层多层/ /小高层小高层48004800元元/ /平米平米 新区中部新区中部新创新创大河山大河山联排联排/ /双拼双拼未开盘未开盘 浒关片区浒关片区 云锦城云锦城联排联排/ /双拼双拼62806280元元/ /平米平米 新港新港名墅名墅联排联排/ /合院合院

9、78007800元元/ /平米平米 金榈湾金榈湾联排联排/ /叠加叠加75007500元元/ /平米平米 20082008年新区中西部在售楼盘销售价格表年新区中西部在售楼盘销售价格表 20092009年新区中西部价格竞争预测年新区中西部价格竞争预测 公寓价格：公寓价格： 新区中西部新区中西部20082008年在售楼盘年在售楼盘公寓销售均价在公寓销售均价在3950-53003950-5300元元/ /平方米之平方米之 间间，各楼盘之间，各楼盘之间差价不明显差价不明显。目前理想城和新港名墅等几个楼盘均。目前理想城和新港名墅等几个楼盘均有降有降 价销售现象价销售现象，0909年降价趋势更加明显年降价

10、趋势更加明显。 别墅价格：别墅价格： 新区中西部新区中西部20082008年年别墅销售价格在别墅销售价格在6200-78006200-7800之间之间，销售情况均不理销售情况均不理 想想，目前价格并未出现明显下降，目前价格并未出现明显下降，0909年受存量增加和新盘上市冲击影年受存量增加和新盘上市冲击影 响，促销力度和降价系数均增加。响，促销力度和降价系数均增加。 3. 3. 产品竞争预测产品竞争预测 区域区域项目名称项目名称产品类型产品类型主力户型主力户型存量存量 浒关片区浒关片区 新创新创理想理想 城城 小高层小高层/ /高层高层108-130108-130平米平米300300套套 云锦城

11、云锦城小高层小高层/ /高层高层89-13589-135平米平米8484套套 金光大道金光大道小高层小高层/ /高层高层88-13788-137平米平米780780套套 新港新港名墅名墅多层多层/ /小高层小高层/ /高高 层层 90-141/98/45-90-141/98/45- 100100平米平米 5151套套/573/573套套 金榈湾金榈湾多层多层/ /小高层小高层85-13085-130平米平米9090套套/422/422套套 科技城科技城青山绿庭青山绿庭多层多层/ /小高层小高层87-25087-250平米平米276276套套 新区中部新区中部新创新创大河大河 山山 联排联排/

12、/双拼双拼180-290180-290平米平米357357套套 浒关片区浒关片区 云锦城云锦城联排联排/ /双拼双拼236-260236-260平米平米5252套套 新港新港名墅名墅联排联排/ /合院合院210-250210-250平米平米 270-330270-330平米平米 142142套套 金榈湾金榈湾联排联排/ /叠加叠加200-300200-300平米平米9191套套 20082008年新区中西部在售楼盘未售存量表年新区中西部在售楼盘未售存量表 20092009年新区中西部产品竞争预测年新区中西部产品竞争预测 公寓产品竞争公寓产品竞争 20082008年新区中西部取得预售许可证而未能

13、销售的年新区中西部取得预售许可证而未能销售的存量公寓房约存量公寓房约25762576 套套，云锦城云锦城/ /新港名墅新港名墅/ /新创大河山等在新创大河山等在0909年均有新公寓房源上市年均有新公寓房源上市，由于，由于 供济不断增加，需求日趋减少，供济不断增加，需求日趋减少，产品同质化严重产品同质化严重，未来市场竞争将更加，未来市场竞争将更加 激烈，激烈，户型单一，面积控制不合理的产品销售将存在极大困难户型单一，面积控制不合理的产品销售将存在极大困难。 别墅产品竞争别墅产品竞争 20082008年新区中西部取得预售许可证未销售的年新区中西部取得预售许可证未销售的别墅存量为别墅存量为28528

14、5套套，0909年年 新上市的大河山项目将有新上市的大河山项目将有357357套的供应量，累计套的供应量，累计642642套，加上本案水秀坊套，加上本案水秀坊 项目的项目的109109套别墅，新区中西部别墅市场从套别墅，新区中西部别墅市场从20082008年的约年的约370370套供应量套供应量急剧急剧 增加到增加到751751套套，面对增加，面对增加1 1倍的市场供应和倍的市场供应和不足百套的年需求不足百套的年需求，销售艰难。，销售艰难。 1. 项目推案策略项目推案策略 2. 项目价格策略项目价格策略 3. 项目销售计划项目销售计划 第叁部分第叁部分 项目营销策略项目营销策略 08.12.1

15、008.12.10 09.0109.0109.0809.0809.1209.12 别墅别墅 主体主体 结构结构 施工施工 小高小高 层主层主 体结体结 构施构施 工工 09.0409.04 别墅别墅 外墙外墙 脚手脚手 架拆架拆 除清除清 场场 装饰装饰 层分层分 部施部施 工工 小高小高 层外层外 墙脚墙脚 手架手架 拆除拆除 结合工程进度，在推案的进度上先进行别墅的推出，由此可以得出别墅结合工程进度，在推案的进度上先进行别墅的推出，由此可以得出别墅 的推出时间刻不容缓，但是考虑春节期间客户的积累量蓄水期需要两个月。的推出时间刻不容缓，但是考虑春节期间客户的积累量蓄水期需要两个月。 别墅时间

16、暂定在别墅时间暂定在0909年年5 5月月，公寓的推出时间视市场情况及客户积累情况待定。，公寓的推出时间视市场情况及客户积累情况待定。 施工进度安排施工进度安排 1. 1. 项目推案策略项目推案策略 二组团二组团 项目推案策略项目推案策略 四组团四组团 三组团三组团 一组团一组团 1. 1. 区域别墅稀缺，区域别墅稀缺， 工程进度快，首先推工程进度快，首先推 别墅别墅 2. 2. 高层公寓工程进高层公寓工程进 度慢，需湖景资源支度慢，需湖景资源支 撑，后推。撑，后推。 3. 3. 别墅别墅1 1组团位置沿组团位置沿 马路较多，户数少，马路较多，户数少， 低价先开。低价先开。2 2组团用组团用

17、于后期提价。于后期提价。 4. 4. 公寓三组团和四公寓三组团和四 组团，考虑面积因素组团，考虑面积因素 可以同时交叉推出，可以同时交叉推出， 以均衡面积。以均衡面积。 天天文档在线 低开高走，稳步提升低开高走，稳步提升 产品分类定价 区域定价 单位定价 参考周边相近性质的楼盘之综合素质及价格水平 考量因素 位置、环境、景观、交通出入、内部规划、私密性 景观、朝向、采光差异化、户型供需状况、面积、 车位配置、建筑风格、功能格局、附加值 项目产品定价基本原则项目产品定价基本原则 定价策略定价策略 2. 2. 项目价格策略项目价格策略 天天文档在线 区域组团区域组团 优劣排序优劣排序 确定区域确定

18、区域 均价均价 产品分类产品分类 价差确定价差确定 逐类逐户逐类逐户 定价定价 逐户价格逐户价格 检讨检讨 总销、均总销、均 价核算价核算 一户一价一户一价 表确定表确定 视推案按视推案按 需调整需调整 项目定价步骤项目定价步骤 天天文档在线 预计预计0909年总销售为年总销售为2560025600 别墅均价别墅均价70007000元元/ / 公寓均价公寓均价48004800元元/ / 别墅预计销售面积别墅预计销售面积1500015000 公寓预计销售面积公寓预计销售面积1060010600 别墅销售约金额为：别墅销售约金额为：1000010000万万 公寓销售约金额为：公寓销售约金额为：50

19、005000万万 年度总销约金额为：年度总销约金额为：1500015000万万 销售价格及销售金额销售价格及销售金额 区域塑造，产品认知。 低价入市, 性价突显。 销售原则：销售原则：快速去化，达到利润最大化快速去化，达到利润最大化 3. 3. 项目销售计划项目销售计划 二组团二组团 联排联排4040套套 双拼双拼3434套套 独栋独栋2 2套套 09.0509.05上旬上旬09.0609.06上旬上旬09.0609.06下旬下旬 三组团三组团 公寓公寓131131平米平米6060套套 公寓公寓144.23144.23平米平米8080套套 预计新预计新 推房源推房源 一组团一组团 联排联排25

20、25套，套， 双拼双拼8 8套套 独栋独栋2 2套套 09.0909.09 四组团四组团 公寓公寓7373平米平米 180180套套 第一阶段第一阶段第三阶段第三阶段第二阶段第二阶段第四阶段第四阶段 整体销售计划整体销售计划 第一阶段销售区域第一阶段销售区域 一期别墅 （09年5月上旬） 一组团 一组团一组团套数套数 双拼双拼8 8 联排联排2525 独栋独栋2 2 合计合计3535 类型类型面积面积套数套数总面积总面积 a a339.53339.5311113734.833734.83 b1b1279.84279.8415154197.64197.6 b2b2272.52272.527 71

21、907.641907.64 d d345.78345.782 2691.56691.56 合计合计333310531.6310531.63 第一阶段推售房源第一阶段推售房源 本组团沿马路房源较多，结合目前市场环境，采用低价入市，均价控本组团沿马路房源较多，结合目前市场环境，采用低价入市，均价控 制在制在62006200元元/ /平米左右，达到快速去化目标，营造热销气氛。平米左右，达到快速去化目标，营造热销气氛。 第二阶段销售区域第二阶段销售区域 一期别一期别 墅部分墅部分 5 5月下月下 旬）二旬）二 组团组团 第二阶段推售房源第二阶段推售房源 类型类型面积面积套数套数总面积总面积 a a33

22、9.53339.53313110525.4310525.43 b1b1279.84279.8421215876.645876.64 b2b2272.52272.5222225995.445995.44 d d345.78345.782 2691.56691.56 合计合计767623089.0723089.07 二组团二组团套数套数 双拼双拼3434 联排联排4040 独栋独栋2 2 合计合计7676 本组团位置较好，属本项目中心区域，借助一组团势头，价格可相应本组团位置较好，属本项目中心区域，借助一组团势头，价格可相应 抬高抬高。 第三阶段销售区域第三阶段销售区域 一期公寓一期公寓 0909

23、年年6 6月上旬月上旬 三组团三组团 类型类型面积面积套数套数总面积总面积 c1c1131.21131.2160607872.67872.6 c2c2144.33144.33808011445.4611445.46 合计合0619318.06 三组团面积偏大，但位置、景观较好，需要经过前期较长时三组团面积偏大，但位置、景观较好，需要经过前期较长时 间的客户积累。建议于第四组团同时推出，以均衡面积。间的客户积累。建议于第四组团同时推出，以均衡面积。 第三阶段推售房源第三阶段推售房源 第四阶段销售区域第四阶段销售区域 一期公寓一期公寓 0909年年9 9月月 四组团四组团

24、 类型类型面积面积套数套数总面积总面积 c3c3737316816811648.0111648.01 合计合计16816811648.0111648.01 建议：考虑到建议：考虑到7575平米是迁户口的标准平米是迁户口的标准,c3,c3测绘面积做到测绘面积做到7575平米。平米。 第四阶段推售房源第四阶段推售房源 1. 1. 项目推广策略项目推广策略 2. 2. 总体执行思路总体执行思路 3. 3. 推广成本控制推广成本控制 第肆部分第肆部分 项目推广思路项目推广思路 1. 1. 项目推广策略项目推广策略 1.1. 推广主题推广主题: : 科技城科技城1212万平米首席山水大宅，新区中西部地标

25、楼盘万平米首席山水大宅，新区中西部地标楼盘 2. 2. 形象诉求形象诉求: : 科技新城核心领地科技新城核心领地, ,统率西部三镇豪门统率西部三镇豪门 20092009年年, ,我们为水秀坊设定的推广目标是我们为水秀坊设定的推广目标是: : 打造新区中西部第一盘打造新区中西部第一盘 1. 1. 广告包装策略：广告包装策略： 以以“项目形象项目形象+ +别墅产品别墅产品”为项目整体包装形象主题，淡为项目整体包装形象主题，淡 化公寓产品，化公寓产品，塑造项目的气质和质感，打造区域地标形象。塑造项目的气质和质感，打造区域地标形象。 2. 2. 活动推广策略：活动推广策略： 积极运用积极运用“市区展销

26、会市区展销会”、“乡镇巡展会乡镇巡展会”和和“大客户大客户 公关活动公关活动”，全面开发市区客户和乡镇客户，迅速打开销售全面开发市区客户和乡镇客户，迅速打开销售 局面。局面。 推广执行策略推广执行策略 客户抓取策略客户抓取策略 乡镇公务员阶层乡镇公务员阶层乡镇私营企业主乡镇私营企业主 别墅主力别墅主力乡镇精英圈层乡镇精英圈层 我们认为我们认为, ,水秀坊项目处在一个特殊的地理环境中，项目的开发目水秀坊项目处在一个特殊的地理环境中，项目的开发目 的正是为相对独立的西部乡镇富裕阶层提供一个高档的地标级生态居的正是为相对独立的西部乡镇富裕阶层提供一个高档的地标级生态居 所来彰显他们的价值与身份。因此

27、，我们将重点关注乡镇客户的开发。所来彰显他们的价值与身份。因此，我们将重点关注乡镇客户的开发。 乡镇村干部乡镇村干部乡镇拆迁富户乡镇拆迁富户 公寓主力公寓主力乡镇享受圈层乡镇享受圈层 我们有理由相信，乡镇富裕阶层对目前的居住状态并不满意，居我们有理由相信，乡镇富裕阶层对目前的居住状态并不满意，居 住环境杂乱，缺乏物业管理的拆迁小区难以让这些富裕起来的乡镇居住环境杂乱，缺乏物业管理的拆迁小区难以让这些富裕起来的乡镇居 民们感到自豪，他们需要一个可以称道的新的地标级居住领地，而水民们感到自豪，他们需要一个可以称道的新的地标级居住领地，而水 秀坊的开发，正好满足他们的需求，因此，我们将重点关注乡镇客

28、户。秀坊的开发，正好满足他们的需求，因此，我们将重点关注乡镇客户。 东渚东渚 通安通安 镇湖镇湖 科技城科技城 新区中心区新区中心区 客户测算与开发步骤客户测算与开发步骤 别墅客户存量：别墅客户存量： 乡镇公务员约乡镇公务员约240240人人 私营企业主约私营企业主约100100人人 公寓客户存量：公寓客户存量： 乡镇村干约乡镇村干约180180人人 乡村富户约乡村富户约600600人人 东渚、通安、镇湖三镇东渚、通安、镇湖三镇 总人口约总人口约4 4万户，按万户，按3%3% 的富裕家庭计算约的富裕家庭计算约12001200 户，为有效潜在客户。户，为有效潜在客户。 天天文档在线 2. 2.

29、总体执行思路总体执行思路 项目总体执行思路：项目总体执行思路： 一个核心，一个系统，两个阵地一个核心，一个系统，两个阵地 一个核心：一个核心： 以别墅首次开盘成功为核心以别墅首次开盘成功为核心 一个系统：一个系统： 建立形象推广面与信息传播面的组合推建立形象推广面与信息传播面的组合推 广系统广系统 两个阵地：两个阵地： 建立市区推广阵地和西部乡镇推广两个建立市区推广阵地和西部乡镇推广两个 阵地阵地 天天文档在线 一个核心一个核心 以别墅开盘成功为项目推广核心以别墅开盘成功为项目推广核心 别墅首次开盘的成功是项目整体运作的关键，别墅首次开盘的成功是项目整体运作的关键，0909年推广年推广 工作的

30、核心是确保首次开盘的成功，因此前期的所有推广工工作的核心是确保首次开盘的成功，因此前期的所有推广工 作均将围绕别墅开盘为核心，为别墅的成功开盘做准备。作均将围绕别墅开盘为核心，为别墅的成功开盘做准备。 水秀坊推广系统水秀坊推广系统 形象推广面形象推广面信息传播面信息传播面 大众媒体组合宣传别墅形象大众媒体组合宣传别墅形象小众媒体组合传播公寓信息小众媒体组合传播公寓信息 别墅别墅 公寓公寓 基于别墅和公寓产品的特性基于别墅和公寓产品的特性, ,我们需要建立两个推广面我们需要建立两个推广面 基于水秀坊独特的地理环境基于水秀坊独特的地理环境, ,我们需要建立两个推广阵地我们需要建立两个推广阵地 水秀

31、坊推广阵地水秀坊推广阵地 市区推广阵地市区推广阵地西部乡镇推广阵地西部乡镇推广阵地 市区户外看板、市区展销会市区户外看板、市区展销会现场包装、接待会所、乡镇巡展现场包装、接待会所、乡镇巡展 重点重点 核心核心 在市区推广阵地在市区推广阵地, ,我们的推广流程如下我们的推广流程如下 春季房交会春季房交会 市区户外市区户外 苏州购房节苏州购房节 会所公开暨封顶仪式会所公开暨封顶仪式 推荐酒会推荐酒会别墅盛大开盘别墅盛大开盘 大客户公关大客户公关 3 3月月3 3月月 4 4月月 5 5月月 5 5月月 4 4月月 市区客户抓取途径主要通过借势市区客户抓取途径主要通过借势0909年春季市区展会来年春

32、季市区展会来 实现，而参展也是扩大项目市区影响力的有利机会。实现，而参展也是扩大项目市区影响力的有利机会。 在西部乡镇推广阵地西部乡镇推广阵地, ,我们的推广流程如下我们的推广流程如下 现场包装现场包装户外布点户外布点东渚售楼处公开东渚售楼处公开 大客户公关大客户公关 东渚镇路旗发布东渚镇路旗发布邮政夹报邮政夹报乡镇路演乡镇路演 会所公开暨封顶仪式会所公开暨封顶仪式推荐酒会推荐酒会 别墅盛大开盘别墅盛大开盘 2 2月月 3 3月月 1 1月月 3 3月月 4 4月月 4 4月月5 5月月 5 5月月 西部乡镇的推广以密集的小众媒体西部乡镇的推广以密集的小众媒体 配合乡镇巡展，迅速形成区域影响力

33、。配合乡镇巡展，迅速形成区域影响力。 3. 3. 推广成本控制推广成本控制 精准客户锁定，减少高费用媒体运用精准客户锁定，减少高费用媒体运用 别墅客户锁定公务员阶层和企业主，以公关营销形式直别墅客户锁定公务员阶层和企业主，以公关营销形式直 接面对客户，降低大范围广告投入，并减少电视、报纸等传接面对客户，降低大范围广告投入，并减少电视、报纸等传 统高费用媒体使用频率。统高费用媒体使用频率。 小众媒体小众媒体+ +人员直销，与客户面对面人员直销，与客户面对面 公寓产品的推广过程中，引导旗与短信打头阵，邮政夹公寓产品的推广过程中，引导旗与短信打头阵，邮政夹 报第二波冲击，乡镇巡展派单再次突击，利用小

34、众组合媒体报第二波冲击，乡镇巡展派单再次突击，利用小众组合媒体 快速、高频率、重复传播项目产品信息，建立知名度。快速、高频率、重复传播项目产品信息，建立知名度。 项目项目0909年广告预算年广告预算 媒体类型媒体类型媒体事项媒体事项发布次数发布次数预算预算 现场包装现场包装工地看板工地看板/ /围墙围墙4 4次次2020万万 户外看板户外看板看板看板/ /引导旗引导旗4 4块块100100万万 报纸电视报纸电视日报日报/ /房车报道房车报道3 3次次8080万万 邮政夹报邮政夹报新区邮政夹报新区邮政夹报1212次次4848万万 网络广告网络广告搜房网搜房网2020天天1010万万 短信广告短信

35、广告移动点对点移动点对点100100万条万条8 8万万 spsp活动活动展会展会/ /酒会酒会/ /路演路演1414次次7474万万 销售物料销售物料楼书楼书/ /户型册等户型册等/ /3030万万 合计合计360360万万 0909年总销（年总销（1.51.5亿元）亿元）广告比例（广告比例（2.4%2.4%）= =广广 告预算（告预算（360360万元）万元） 备注：开发科技城新兴市场需要投入较多广告费用。备注：开发科技城新兴市场需要投入较多广告费用。 1. 1. 东渚售楼处进驻东渚售楼处进驻 2. 2. 市区春季展销会市区春季展销会 3. 3. 别墅盛大开盘别墅盛大开盘 第伍部分第伍部分

36、别墅开盘筹备别墅开盘筹备 1. 1. 东渚售楼处进驻东渚售楼处进驻 时时 间：间：20092009年年1 1月月-2-2月月 目目 标：完成东渚镇临时售楼处进驻及其他前期筹备工作标：完成东渚镇临时售楼处进驻及其他前期筹备工作 主要工作：主要工作： p 东渚临时售楼处租赁及售楼处内外部包装东渚临时售楼处租赁及售楼处内外部包装 p 项目折页项目折页/ /别墅户型册别墅户型册/ /公寓户型册等销售物料设计制作公寓户型册等销售物料设计制作 p 沙盘模型和别墅单体模型制作沙盘模型和别墅单体模型制作 p 现场工地围墙及龙山路引导旗设计制作现场工地围墙及龙山路引导旗设计制作 p 建立科技城和东渚镇户外广告传

37、播体系建立科技城和东渚镇户外广告传播体系 p 东渚临时售楼处正式进驻活动东渚临时售楼处正式进驻活动 p 2929届春季房交会和苏州购房节展位预定届春季房交会和苏州购房节展位预定 天天文档在线 东渚镇售楼处选址示意图东渚镇售楼处选址示意图 东东 渚渚 老老 街街 美田里路美田里路 东渚老街东渚老街 太湖大道太湖大道 镇政府镇政府 小学小学 建行建行 邮局邮局 售楼处售楼处 东渚宾馆东渚宾馆 卫生院卫生院 农贸市场农贸市场 美田财富广美田财富广 场南区场南区 美田财富广美田财富广 场北区场北区 龙景龙景 花园花园 龙景龙景 花园花园 银行银行 华联华联 商业街铺商业街铺 商业街铺商业街铺 商商 业

38、业 街街 铺铺 老式民宅老式民宅 商商 业业 街街 铺铺 商商 铺铺 商商 铺铺 商商 铺铺 商商 铺铺 商商 铺铺 龙景龙景 花园花园 东东 褚褚 新新 街街 售楼处选址：售楼处选址： 美田财务广场美田财务广场1 1幢幢106-107106-107 天天文档在线 东渚镇售楼处选址商铺情况东渚镇售楼处选址商铺情况 商铺位置：商铺位置： 美田财富广场美田财富广场1 1幢幢106-107#106-107#商铺商铺 商铺层数：商铺层数： 1-31-3层层 商铺面积：商铺面积： 单套每层单套每层5050平米，平米，1 1套三层合计套三层合计150150平米平米 ，2 2套合计套合计300300平米平米

39、 利用方式：利用方式： 两套合并，底层打通，其中两套合并，底层打通，其中1 1层为销售层为销售 大厅，大厅，2 2层为贵宾洽谈区，层为贵宾洽谈区，3 3层办公。层办公。 租金报价：租金报价： 9 9万元万元/ /年年 联系人：胥先生联系人：胥先生 1329519083813295190838 东渚售楼处功能布局东渚售楼处功能布局 立体功能布局：立体功能布局： 办公区 贵宾洽谈区 销售大厅1 1楼楼 2 2楼楼 3 3楼楼 平面功能布局：平面功能布局： 沙盘模型沙盘模型 控台控台楼梯楼梯 洽谈区洽谈区 单体单体 模型模型 入口入口 楼梯楼梯 1 1楼楼 2 2楼楼 东渚临时售楼处内外包装东渚临时

40、售楼处内外包装 外部包装：外部包装： 销售大厅1 1楼楼 2 2楼楼 3 3楼楼 内部包装：内部包装： 沙盘模型沙盘模型 控台控台楼梯楼梯 洽谈区洽谈区 单体单体 模型模型 入口入口 楼梯楼梯 1 1楼楼 2 2楼楼 门头广告牌门头广告牌 艺术画廊艺术画廊 区位图区位图 项目形项目形 象象 拱门拱门 销售物料销售物料 项目楼书项目楼书 项目折页项目折页 别墅户型册别墅户型册 公寓户型册公寓户型册 dmdm单页单页 1 1月设计初稿，月设计初稿，2 2月制作月制作 2 2月设计，月设计，2 2月制作月制作 2 2月设计，月设计，2 2月制作月制作 2 2月设计，月设计，3 3月制作月制作 2 2

41、月设计，月设计，2 2月制作月制作 模型制作模型制作 水秀坊模型制作水秀坊模型制作 沙盘模型沙盘模型别墅单体模型别墅单体模型公寓户型模型公寓户型模型 小沙盘模型小沙盘模型 （展会使用）（展会使用） 大沙盘模型大沙盘模型 （售楼处使用）（售楼处使用） a a户型单体模型户型单体模型 （售楼处使用）（售楼处使用） b b户型单体模型户型单体模型 （售楼处使用）（售楼处使用） c1c1户型模型户型模型 c2c2户型模型户型模型 c3c3户型模型户型模型 （售搂处使用）（售搂处使用） 备注：具体见备注：具体见模型制作建议书模型制作建议书 工地现场包装工地现场包装 科研路科研路 备注：工地围墙设计画面见

42、附件备注：工地围墙设计画面见附件 龙龙 山山 路路 太湖大道太湖大道 水秀坊项目水秀坊项目 诺贝尔湖诺贝尔湖 公园公园 引导旗引导旗 户外看板户外看板 现场看板现场看板 接待中心接待中心 工地围墙工地围墙 时时 间：间：20092009年年2 2月月2828日（周六）日（周六） 地地 点：东渚售楼处点：东渚售楼处 来来 宾：镇政府领导宾：镇政府领导/ /企业单位领导企业单位领导/ /公司领导公司领导/ /媒体记者等媒体记者等 人人 数：数：5050人人 仪仪 式：剪彩式：剪彩/ /舞狮舞狮/ /鞭炮鞭炮/ /歌舞歌舞 配配 合：东渚镇全镇引导旗发布合：东渚镇全镇引导旗发布 东渚镇邮政夹报发布东

43、渚镇邮政夹报发布 公开活动现场礼品赠送公开活动现场礼品赠送 东渚售搂处公开活动东渚售搂处公开活动 备注：具体活动方案活动前备注：具体活动方案活动前2020天提交天提交 本月急需开发商配合工作本月急需开发商配合工作 1.1.销售热线申请（小灵通一部）销售热线申请（小灵通一部） 2.2.工地围墙广告发布（画面确认及制作）工地围墙广告发布（画面确认及制作） 3.3.东渚镇售楼处租赁东渚镇售楼处租赁 4.4.沙盘模型和别墅单体模型制作沙盘模型和别墅单体模型制作 5.5.工程图纸一套工程图纸一套 6.6.确认的别墅户型和公寓户型确认的别墅户型和公寓户型cadcad一份（含预测面积）一份（含预测面积） 7

44、.7.工地主看板制作工地主看板制作 8.8.关联公司介绍（物业管理关联公司介绍（物业管理/ /施工单位施工单位/ /监理单位）监理单位） 2. 2. 市区春季展销会市区春季展销会 时时 间：间：20092009年年3 3月月-4-4月月 目目 标：春季展销会参展，现场会所公开标：春季展销会参展，现场会所公开 主要工作：主要工作： p 市区户外广告投放市区户外广告投放 p 春季房交会参展春季房交会参展 p 苏州购房节参展苏州购房节参展 p 现场会所盛大公开活动暨别墅工程封顶仪式现场会所盛大公开活动暨别墅工程封顶仪式 p 邮政夹报系列广告投放邮政夹报系列广告投放 p 新区西部乡镇系列路演巡展新区西

45、部乡镇系列路演巡展 p 大客户公关大客户公关 市区户外广告投放市区户外广告投放 覆盖区域：新区狮山路覆盖区域：新区狮山路cbdcbd中心中心 主题信息：生态人居地标主题信息：生态人居地标/ /诺贝尔湖景诺贝尔湖景/ /山水城市别墅山水城市别墅 发布数量：发布数量：2 2块块 发布时间：发布时间：0909年年3-43-4月月 执行特点：户外长效媒体，投放于高端人流集中区域，费用执行特点：户外长效媒体，投放于高端人流集中区域，费用 昂贵，效果显著，形象宣传效果好。昂贵，效果显著，形象宣传效果好。 春季房交会参展春季房交会参展 参展时间：参展时间：20092009年年3 3月月27-3027-30日

46、日 参展主题：科技城山水人居地标、新区首席山水城市别墅参展主题：科技城山水人居地标、新区首席山水城市别墅 参展目的：借助春季房交会市区影响力，打造项目影响力参展目的：借助春季房交会市区影响力，打造项目影响力 筹备工作：春季房交会参展活动方案筹备工作：春季房交会参展活动方案 展位设计与包装制作展位设计与包装制作 模型搬运与礼品制作模型搬运与礼品制作 参展广告宣传与产品信息发布参展广告宣传与产品信息发布 春季房交会参展活动执行春季房交会参展活动执行 20092009苏州购房节参展苏州购房节参展 参展时间：参展时间：20092009年年4 4月月17-2017-20日日 参展主题：科技城山水人居地标

47、、新区首席山水城市别墅参展主题：科技城山水人居地标、新区首席山水城市别墅 参展目的：借助参展目的：借助0909苏州购房节影响力，打造项目市区影响苏州购房节影响力，打造项目市区影响 筹备工作：购房节参展活动方案筹备工作：购房节参展活动方案 展位设计与包装制作展位设计与包装制作 模型搬运与礼品制作模型搬运与礼品制作 参展广告宣传与产品信息发布参展广告宣传与产品信息发布 购房节参展活动执行购房节参展活动执行 现场会所公开暨别墅封顶仪式现场会所公开暨别墅封顶仪式 活动时间：活动时间：20092009年年4 4月月2020日日 活动主题：现场会所耀世公开，山水别墅华丽封顶活动主题：现场会所耀世公开，山水

48、别墅华丽封顶 活动目的：重大工程节点与会所公开结合，制造市场热度活动目的：重大工程节点与会所公开结合，制造市场热度 筹备工作：现场会所包装筹备工作：现场会所包装 工地形象包装工地形象包装 别墅封顶工程进度控制别墅封顶工程进度控制 公开活动方案设计与筹备公开活动方案设计与筹备 别墅封顶仪式别墅封顶仪式 邮政夹报邮政夹报 覆盖区域：新区覆盖区域：新区 主题信息：生态居住地标主题信息：生态居住地标/ /诺贝尔湖景诺贝尔湖景/ /震撼价格震撼价格/ /精致户型精致户型 发布次数：发布次数：4 4次次/ /月月 发布时间：发布时间：0909年年3-43-4月月 执行特点：针对性高频率投放，信息量大，受众

49、面广执行特点：针对性高频率投放，信息量大，受众面广 乡镇路演巡展乡镇路演巡展 重点区域：东渚镇、新区绿宝、阳山花园、通浒花园重点区域：东渚镇、新区绿宝、阳山花园、通浒花园 巡展主题：绿色、氧气、阳光，你的生活应该有山有水巡展主题：绿色、氧气、阳光，你的生活应该有山有水 活动次数：活动次数：2 2次次/ /月月 发布时间：发布时间：0909年年3-43-4月月 执行特点：强势人员推广，派单，与客户面对面执行特点：强势人员推广，派单，与客户面对面 大客户公关大客户公关 公关资料：公关资料： 项目楼书项目楼书/dvd/dvd光盘光盘/ /户型册户型册/ /笔记本笔记本 执行人员：执行人员： 博思堂销

50、售团队主管（大客户经理）博思堂销售团队主管（大客户经理） 公关形式：公关形式： 乡镇政府、私营企业主拜访，资料赠送乡镇政府、私营企业主拜访，资料赠送 辅助手段：辅助手段： 苏州日报整版广告苏州日报整版广告/ /引导路旗引导路旗 执行时间：执行时间： 0909年年3-43-4月月 执行特点：执行特点： 专人公关，贴身服务，体现服务品质专人公关，贴身服务，体现服务品质 3. 3. 别墅盛大开盘别墅盛大开盘 时时 间：间：20092009年年5 5月月-6-6月月 目目 标：实现别墅首次开盘成功，制造热销标：实现别墅首次开盘成功，制造热销 主要工作：主要工作： p 开盘前系列广告宣传开盘前系列广告宣

51、传 p 别墅产品推荐酒会别墅产品推荐酒会 p 开盘活动执行方案开盘活动执行方案 p 别墅开盘活动别墅开盘活动 p 开盘后续广告宣传开盘后续广告宣传 开盘前系列广告宣传开盘前系列广告宣传 推广时间：推广时间： 20092009年年5 5月月 媒体组合：媒体组合： 苏州日报苏州日报/ /邮政夹报邮政夹报/ /户外广告户外广告/ /网络短信等网络短信等 推广主题：推广主题： 科技城山水人居地标，新区首席山水城市别墅科技城山水人居地标，新区首席山水城市别墅 辅助手段：辅助手段： 大客户拜访大客户拜访 配合事项：配合事项： 画面设计、促销方案、客户诚意度检测等画面设计、促销方案、客户诚意度检测等 别墅产品推荐酒会别墅产品推荐酒会 活动流程：活动流程： 项目推荐、产品解析、红酒品鉴项目推荐、产品解析、红酒品鉴 执行人员：执行人员： 博思堂营销团队博思堂营销团队 活动形式：活动形式： 产品推荐酒会产品推荐酒会 辅助手段：辅助手段： 大客户优惠大客户优惠/ /团购优惠团购优惠 执行时间：执行时间： 0909年年5 5月月 执行特点：执行特点： 高规格，氛围足，体现项目高端品质高规格，氛围足，体现项目高端品质 别墅开盘活动别墅开盘活动 活动时间：活动时间： 20092009年年5 5